已设立抵押权的不动产如何办理遗失补证业务

□ 徐映雪

案 例

日前，张三单独所有的A 户房屋不动产权证书遗失，需要向不动产登记机构申请办理补证业务。经查，A 户房屋尚处于抵押状态，不动产登记机构应如何办理，是否需要经抵押权人同意并在补证后办理抵押变更登记换发新的抵押登记证明？

分 析

根据《不动产登记操作规范（试行）》1.6.3.3 规定，不动产被查封、抵押或存在异议登记、预告登记的，不影响不动产权证书和不动产登记证明的换发或补发。目前，对已设立抵押权的不动产可以办理遗失补证业务已无异议，但由于具体操作办法不甚明晰，导致各地登记机构在实际办理中做法不一。分歧主要集中在是否需经抵押权人同意及是否需要办理抵押变更登记换发新的抵押登记证明两个方面。

申请办理补证业务，是否需经抵押权人同意？笔者认为，其一，《民法典》第二百一十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第二百一十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”由此可见，不动产权属证书只是权利人享有物权的一种介质凭证，不动产登记簿才是物权效力的标志，补发证书并未改变不动产登记的内容，只是根据不动产登记簿的记载信息重新制作权属证书，没有发生物权变化，对物权不产生任何影响，也不会对抵押权人造成损害。其二，根据《民法典》第四百零六条第一款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”在没有约定的情况下，抵押人处分抵押财产尚且无需抵押权人同意，参照举重以明轻原则，给抵押财产办理补证更无需抵押权人同意。其三，不动产登记机构不会因补证行为而涉诉，不存在登记风险。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第二款规定：“房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”法院不受理此类行政诉讼，在一定程度上说明法院支持不动产登记机构的登记行为。

申请办理补证业务，是否需要办理抵押变更登记换发新的抵押登记证明？根据《不动产登记操作规范（试行）》第1.6.1 第二款规定：“不动产权证书及不动产登记证明应当一证一号，更换证书和证明应当更换号码。”

笔者认为，办理补证后可换发新的抵押登记证明，但不是通过办理抵押变更登记的方式，而是通过办理换证业务实现。其一，根据《不动产登记暂行条例》第八条规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”在实施不动产统一登记后，以不动产单元为基本单位进行不动产的登记和管理，每个不动产单元具有唯一的不动产单元号。补证后不动产单元号并未发生变化。其二，补换证业务不导致担保的债权、抵押标的物的自然属性和权属关系发生变化，更不影响抵押权的实现，不应将抵押登记证明中载明的证书号码变化理解为抵押权发生了变化，不属于抵押权变更的范畴，也不适用《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条规定的申请抵押权变更登记的情形。其三，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条规定：“不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。”虽然权属证书载明内容与不动产登记簿记载不一致的，以不动产登记簿为准，但应尽量使二者保持一致。登记机构应告知抵押权人前来换发新的抵押登记证明，为其办理换证业务。

针对上述案例，登记机构为张三办理A 户房屋的补证业务时无需经抵押权人同意，但可告知抵押权人抵押登记证明中载明的证书号码已发生变化，可前来换发新的抵押登记证明。如抵押权人不申请换发，也不影响抵押权的实现。