残疾人如何申请办理不动产登记

□ 徐映雪

案 例

近日，王二陪同自己的配偶张三来到不动产登记机构申请办理不动产转移登记，欲代张三申请将张三单独所有的一套住宅出让给李四。王二表示张三是残疾人，并出示了张三的残疾人证。残疾人证显示残疾类型是智力残疾，程度为三级。王二能否代张三申请办理不动产登记？

分 析

有观点认为，张三智力残疾程度是三级，属于中度残疾，已不具有完全民事行为能力，可由其配偶王二作为监护人代为申请登记。此观点混淆了残疾人与非完全民事行为能力人之间的关系。

首先，残疾人不能直接认定为非完全民事行为能力人。

残疾人证是经国家批准的由中国残疾人联合会统一制发的残疾人专用证件。根据《残疾人证管理办法》第二条规定，残疾人证是认定残疾人及其残疾类别、等级的合法凭证，是残疾人依法享有国家和地方政府优惠政策的重要依据。残疾类别包括视力、听力、言语、肢体、智力、精神、多重残疾等七类，残疾等级分为轻度、中度、重度、严重等四个等级。

民事行为能力是民事主体以其行为参与民事法律关系，取得民事权利、履行民事义务和承担民事责任的资格。自然人的民事行为能力，是自然人能够独立通过意思表示，实施民事行为的能力。我国《民法典》根据自然人的年龄、智力、精神状况、健康状况等把自然人的民事行为能力分为完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力三种。

残疾人证是从纯医学的角度对自然人做出的评定，与其是否具有民事行为能力没有直接的关系。残疾人患有残疾的类别较多，患有视力、听力、言语、肢体等残疾的人，只是在参与民事活动中与正常人相比有更多的不便，并非不能独立通过意思表示实施民事行为。患有智力、精神残疾的人，存在不能辨认或不能完全辨认自己的行为的可能性，但不能据此把残疾人等同于非完全民事行为能力人。

其次，如何认定残疾人是否具有民事行为能力。

根据《民法典》的有关规定，从年龄上可以进行区分，但对于一个已成年的残疾人，是否具有民事行为能力不动产登记机构无法判断，需要由人民法院进行认定。《民法典》第二十四条第一款规定：“不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，其利害关系人或者有关组织，可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。”认定时需要向法院提出申请，并由法院做出判决。已成年的残疾人是否具有民事行为能力，也需如此认定。

最后，不具有完全民事行为能力的残疾人如何申请登记。

《民法典》第二十三条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。”《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条第一款规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。”由此可知，认定残疾人是否具有完全民事行为能力，可通过法院判决认定，但在司法实务中有时法院判决书中并未明确。根据《民法典》第二十八条规定：“无民事行为能力人或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（一）配偶；（二）父母、子女；（三）其他近亲属；（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是需经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。”

此外，根据《民法典》第三十五条第一款规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”

针对上述案例，不动产登记机构不能凭张三的残疾人证直接认定其为非完全民事行为能力人，可告知王二向人民法院提出申请，并由法院做出判决进行认定。法院判决张三确为非完全民事行为能力人，且指定王二为监护人或未指定监护人的，王二方可代张三申请登记。登记时还需提交转移房产是为维护张三利益的证明或承诺。