精装商品房的利弊分析与对策研究

郭东阳 张闻骥

0 引言

目前，市场上大力宣传的拎包入住、不再“装”了等宣传语指的就是精装商品房，拎包入住凸显了精装商品房的方便性和快捷性。精装商品房却因受品质与个性化问题困扰而难以普及，为规范精装商品房市场，国家出台强制性精装国家标准，涉及精装商品房方面的标准。国内，还找不到针对精装商品房具体问题的研究与探讨。本文主要分析精装商品房存在的设计、选材等问题：例如装修风格不能满足个性化需求、装修材料以次充好、装修品质高价低质等。并有针对性地研究解决问题的方法：个性化推荐、装修标准化等。

1 精装商品房的利好分析

1.1 专业的人做专业的事

精装商品房的装修由专业的装修公司承担，流水作业。在施工工艺、防水处理等方面会有很大的优势。而且集中采购建材，统一配送、加工，批量装修，技术更娴熟，装修更流畅，整体性更好，装修工艺衔接更紧、速度更快、材料更省、成本更低。

1.2 业主省时省力省心

精装商品房，一般硬装修基本到位，业主只需部分软装修，即可入住。业主无需购买建材、另请装修队伍，不用参与装修过程，省时省力省心。

1.3 节约资源

自行装修，浪费大。据了解，我国建筑废弃物的数量已占城市垃圾总量的30%～40%，而精装商品房在一定程度上能够缓解这种资源浪费的状况。精装商品房统一采购建材，装修剩下的建材，可用于下一户，提高建材的利用率（降低了建材的损耗率），从而减少浪费，避免产生大量的建筑垃圾。

2 精装商品房的弊端分析

抛开个性化需求等主观因素，目前市场上的精装商品房还存在诸多客观问题。

2.1 坐便器问题

三室及以上的户型均有两个卫生间——主卧室、公共卫生间。据调查，目前市场上至少有50%的楼盘，两个卫生间都使用了坐便器，给部分业主带来了使用上的困扰。如果不考虑防水与改造价格的问题，96%的业主都希望将公共卫生间的坐便器改成蹲便器。坐便器改成蹲便器，稍不注意细节处理，就会渗漏，而且厕所局部改造市场价高达3 000 元左右，且须将厕所地面局部抬高10cm 左右，影响美观，同时增加改造难度和渗漏风险。综合考虑，会有65%的业主被迫选择降低使用幸福指数，维持原状，将就使用。

2.2 阳台问题

阳台是房屋休闲、远眺、晾晒的平台。目前，市场上有一种三室户型只有一个小阳台，而且阳台长度不足4m，阳台已成定局，无法改变。该户型保守估计按居住一家人（夫妻2 人+子女2 人=4 人）来算，晾晒衣服、被子空间根本不够，仅能满足67%的需求。夏天，阳光充足、温度高、衣服少而单薄，影响较小；冬天至春天，长沙晴天少（据当地气象部门统计，晴天占16%～27%），阴雨天气多，日照不足、气温持续走低、衣物较厚，影响很大。即便采用双轨晾晒，衣物挂在一起，拥挤不堪，空间明显不够，无法满足晾晒需求，使用幸福指数直线下降，这是无法弥补的设计缺陷，反映房屋设计师缺乏生活常识，设计水平明显存在短板。

2.3 阳台栏杆问题

市场上，无论是精装房还是毛坯房，阳台栏杆100%为“半拉子”工程。一般精装房采用栏杆+玻璃的形式，毛坯房则采用铸铁镂空栏杆居多。按居住习惯，以及防风雨、扬尘、噪声的需求，97%的业主入住前会做阳台全封闭处理。一般做法为在栏杆内侧做全封窗处理，或者将开发商提供的阳台栏杆拆除（有些无法内侧或外侧做全封窗必须拆除），再做全封窗处理，开发商提供的阳台栏杆基本成了“摆设”，是临时工程。业主需人工将其拆除，浪费人工、材料。

2.4 阳光房问题

开发商名义上的阳光房，实为业主的次卧室。窗户、房门、地面三项改造，开发商委托的装修公司报价为小户型6 000 元，大户型8 000 元，业主自行改造，费用更高。

（1）窗户问题。为降低成本，验收过关，阳光房外侧砌砖墙并装固定的玻璃窗，无法开启。作为采光、通风之用的窗户，通风功能丧失殆尽。作为卧室，不通风透气，易产生异味，入住窒息感明显，不宜居住。

（2）房门问题。据调查，50%装的是全透明的玻璃门，使用不便，而且与房屋整体装修风格不协调。

（3）地面问题。据调查，50%贴了尺寸为30cm×60cm 防滑地砖，显得零碎坑洼，不利于清洁卫生。

2.5 连廊问题

首先，它存在安全隐患。连廊两侧用的是铸铁栏杆，高1.6m左右。长年累月，日晒雨淋，锈蚀是必然的，是否牢固还要定期检验。虽然是消防通道，但不能保证老人、小孩不到连廊上活动。尤其是小孩，活泼好动，缺乏安全意识，离开监护人的视野，随意攀爬栏杆的危险行为不可避免。其次，连廊层层叠叠，影响中间住户阳光房的采光。受连廊遮挡，采光大打折扣，阳光无法照进房间，阳光房徒有虚名。

2.6 工人问题

工人导致质量问题的主要原因有三点：一是工地未及时发放工资，工人闹情绪非理性施工，如图1 所示；二是经验欠缺，未被及时发现，导致问题出现，如图2所示；三是无经验，工期紧，工人未经专业培训，在无人指导的情况下，直接上工地开展作业，结果产生各种质量问题。

图1 非理性施工

2.7 其他问题

窗户功能不全，未装纱窗、护窗；据调查，50%墙面贴墙纸显高档，工艺简单，费用较高，不耐用。据多数业主使用情况反馈，墙纸少则用3 年，多则用5 年，就要重新装修。

图2 经验欠缺

3 精装商品房弊端对策研究

精装商品房满意度调查、研究工作的开展对提高顾客满意度和精装商品房质量具有非常关键的作用。开发商设计、装修走心，考虑问题更周全，装修设计更人性化，可以做到不需要额外增加成本，反而有效降低成本，做到互利共赢，考验的是开发商的决策能力和管理水平。

3.1 一坐一蹲更受欢迎

坐便器靠墙处有缝隙、死角，卫生清洁麻烦，宜用于主卧室卫生间。蹲便器卫生清洁简单，用水冲一冲、拖把拖一拖即可，宜用于公共卫生间。根据广大业主的使用习惯、需求，主卧室卫生间使用坐便器，公共卫生间使用蹲便器，业主的满意度更高。蹲便器改坐便器容易，坐便器改蹲便器难，难在防水，还须抬高地面。倘若开发商一开始就将主卧室卫生间装成坐便器，公共卫生间装成蹲便器，业主就无需考虑大便器的改造及后续的改造成本、防渗漏、美观等问题。设计师在实用性方面设计时，一定要考虑广大业主的使用习惯等因素，若有必要可以通过调查问卷、口头问询等形式获得广大业主的实际需求，设计出更为合理的装修方案，最大限度满足广大业主的需求。

3.2 阳台大小应与房屋面积成正比

阳台大小与房屋面积（设计居住人数）相匹配才是完美的。阳台过大，房屋成本增加，性价比不高；阳台过小，影响正常使用。阳台面积应按房屋设计居住人数来确定，大小适宜，最好设置两个阳台，一个阳台为休闲阳台，一个阳台为晾晒阳台。建议相关部门组织专家对阳台所占房屋面积比例进行专业论证，阳台面积大小的选择，应有合理的区间范围，形成规范或强制性标准，全国推广，可有效避免阳台过大或者过小的问题。

3.3 阳台栏杆应便于后期改造

开发商阳台栏杆安装，应以不影响业主后期改造为基本原则，业主后期改造能够充分利用开发商安装的阳台栏杆。即不拆除原有栏杆，业主直接在内侧做全封闭处理，或者直接在原有栏杆上做全封闭处理。前者，不需要增加费用，后者，成本费用略微增加，但能大幅降低业主的改造成本，减少建筑垃圾的产生。

3.4 阳光房按卧室标准装修或不装修

（1）不安装或安装可自由开启的窗户。不安装窗户，直接预留窗洞，供业主自主装修，避免开发商装窗户支付费用、业主拆窗户花工时，或安装能够自由开启的窗户，一步到位。阳光房即便不作卧室，也需要开窗通风透气。一些开发商为了顺利通过竣工验收，选择一种对双方都不友好的方式——直接在阳光房外侧安装固定窗户，有悖国家的相关建设标准，建议相关部门应加强监督，做到执法必严，违者必究。业主入住前，须将固定的窗户换成能开启的窗户，一拆一装，成本增加。开发商首次建设人工、材料费的支出，加上业主二次改造人工、材料费的支出，浪费严重。这种以通过竣工验收为导向，忽略房屋实际功能的验收机制，值得反思。优先考虑住房的实用性，而不是为了验收而牺牲住房的实际功能。

（2）房门与卧室门保持一致。同样在室内，不经风雨，无需防潮，不必使用玻璃门。业主入住前，须换房门，将玻璃门换成木门，与卧室门保持一致，才方便使用，美观协调。

（3）地面与客厅地面保持一致。贴客厅同型号同规格的地板砖，可以当阳光房使用，不必专门贴防滑小瓷砖。业主入住前需要重新做地板处理，敲掉原有地板砖，重新铺卧室同型号同规格地板砖或木（复合）地板。

总之，阳光房不装修或按卧室标准装修，均能避免产生问题。采用毛坯形式交房，可满足广大业主个性化需求。建议开发商研发或使用基于个性化推荐服务的装饰装修设计系统，向广大业主推荐多种装饰装修设计方案供其选择，或者调查问卷形式分析业主的基本需求，根据需求设计方案，做到一户一方案，业主无需改造装修，更能体现精装商品房的价值。

3.5 窗户功能应与时俱进

合格的窗户除了采光、通风外，还兼具防蚊蝇、坠落、噪声和保温隔热等多重功能。窗户多功能化已久，单功能窗户后期无法加装以满足多功能需求，不如不装。建议直接安装无需改造即可满足业主使用要求的窗户，或者打破壁垒，采用常规通用的做法，便于后期加装利用。业主入住前，考虑儿童人身安全、防蚊蝇等问题，需要更换窗户，或者加做纱窗、护窗。有些开发商安装的窗户，无法直接在上面加做纱窗和护窗，不得不直接将其换掉。

3.6 贴墙纸不如刮腻子

精装费高达近3 000 元/m²，墙壁用墙纸，几年后，还得装修。很多业主为了经久耐用，入住前撕掉墙纸，换做墙漆。据了解，前期全屋撕墙纸，人工费高达3 000～5 000 元不等，具体价格根据房屋面积大小、人工工资市场价而定。后期做涂料需12 000 元左右，是一笔不小的费用。开发商与其贴墙纸，不如直接刮腻子，至少后期不装修，也不影响使用，即便再装修刷涂料，也省去了撕墙纸的费用。直接刮腻子费用要比贴墙纸低，而且更耐用。

3.7 用连廊来解决消防问题，也应杜绝安全隐患

连廊毕竟只是消防通道，应急时使用，如果隔层设置，连廊栏杆的高度可控制在2m 左右，安全隐患排除，阳光房的采光问题也得到了极大的改善。连廊设计应从合理性、科学性、适用性等方面进一步论证。连廊使用率低，没有必要每层都设计连廊，建议隔一层或者隔两层设置一道连廊，以降低成本，消除栏杆低的隐患。连廊栏杆顶端与上层连廊底部之间应用隐形钢丝网作全封闭处理，确保老人和小孩的安全。

3.8 用对、用好人，质量有保障

对无经验或经验不足的工人，应上岗前集中实操培训，合格后方可上岗，或者岗中将其安排到经验丰富的工人身边，直到牢固掌握某项技术并能独立施工为止。工期紧张不能成为使用新人的理由，项目经理可根据施工进度表，在用人方面提前统筹规划安排。施工管理是动态的过程，现场施工员要腿脚勤快，多上工地检查、监督，及时发现问题，及时纠正，避免问题严重、扩大化。开发商力争做到按月支付工人工资，及时兑现，工人才会尽心尽力有干劲。

4 延伸：住房设计、装修标准化

住房是实现新时代人民美好生活需要的重要途径之一，它的设计、装修至关重要，直接影响到人们居住的舒适性。新时代对住房提出了新要求，避免问题住房流入市场，影响居住，住房设计、装修标准化势在必行，且前景可期。

住房设计标准化的意义与目的：（1）设计方案优中选优。为最大限度满足常用指标，建议并呼吁相关部门将住房设计标准化，即设计若干个标准图纸，这些图纸是经过专家反复论证而产生的，无论是住房户型、朝向，还是阳台、窗户、厨房、卫生间等细节方面，都能做到实用与美观完美结合。（2）降低建设成本。建设单位直接从标准化图纸中挑选使用即可，无需重新设计，可节省设计费用。（3）提高居住幸福指数。住房使用数十年，采光好、通风好、户型周正、实用、好住等常用指标满足度越高，住房的性价比高，居住起来幸福指数会高。

住房装修标准化的原则与探索。（1）基本原则。住房装修标准化可应用于精装商品房，基本装修完全可以标准化，遵循环保、耐用、美观的基本原则即可。（2）基本内涵。住房装修标准化主要应用于基本装修，包括墙面、吊顶、地面、厨房、卫生间等装修，选材要环保、耐用，色彩搭配要美观。（3）基本要求。完全可以对装修材料、施工工艺、颜色搭配作相应要求，即住房装修标准化。可以针对标准化户型，出多套相应的标准化装修方案，供业主或建设单位选择使用，无需另行设计。

住房的美观与实用，实用应该排在美观的前面，在此基础上追求美观，才是正确的。盲目追求造型美观，忽略住房实用性，是本末倒置的做法，不可取。住房设计、装修标准化，并不是完全去个性化，而是为了避免住房的缺陷，在此基础上，住房可以通过外观造型、住房软装修等途径来实现个性化需求，从而避免标准化带来的视觉单调和审美疲劳。随着新工艺、新材料的出现，住房设计、装修标准化，可与时俱进，三至五年或者合理周期内修订一次，以适应新时代新需求，最大程度实现人民美好生活需要。

5 结论

精装商品房取代毛坯商品房是大势所趋，也是房地产市场的必然选择。如何规避精装商品房的瑕疵，提升业主满意度，是值得深入研究与探讨的课题。首先，应严把设计关，坚决不让有瑕疵、弊端、反人类的房屋设计进入施工环节，将问题建筑控制在设计阶段。其次，应严把施工关，及时排除影响施工质量的因素，尤其人的因素，坚决不用态度散漫、技术粗糙的工人，避免返工。最后，建议并呼吁相关职能部门尽早出台城市民用住房户型设计标准化方案。有很多设计极不合理的商品房流入市场，比如窗户和阳台过小、房间过道狭长、卫生间没有窗户等，这些设计可能出自实习生之手，同时暴露审核把关不严的问题，民用住房户型设计标准化可避免类似情况发生。例如颁布设计完美的两房、三房、多房标准平面图等，供开发商因地制宜，选择使用，既可减少设计成本支出，又可避免建设有设计缺陷的精装商品房。