望京小街：从老旧小巷到活力街区

□ 《民生周刊》记者 罗燕

“法兰克福7798公里，科隆7817公里……”在北京市朝阳区望京小街，这个地标标注着街道与世界主要城市的距离。不远处是柏林熊雕塑等形象标志，还有“望京之眼”、智能互动喷泉等景观，彰显着小街的国际特色与文艺范儿。

很难想象，两年多前这里还是一条杂乱不堪的背街小巷，如今成了热闹的“网红”打卡地，也是独具特色的商业文化街和国际人才社区。

街区活力提升了，带动附近企业发展，社区居民生活更惬意了，望京小街的蜕变为北京城市更新蹚出了一条路。

每一米都有功能

“以前我们散步都不愿意往这条街走。”在望京住了10多年的田旭东对望京小街特别熟悉，以前小街路窄，环境差，设施老旧，街边商铺也很杂乱。

小街脏乱差的状况引起附近居民的不满，也与周围的商务氛围不符。望京小街周边分布了1100余家涉外企业，辐射10万居住人口、8 万办公人群。大量的餐饮需求给小街带来高频次的外卖服务，再加上各种车辆随意停放，让原本狭窄的小街变得更加逼仄，各种摩擦频繁发生。

“小街的环境是两侧商业体的脸面，脸面不行，我们的办公楼、商场建得再漂亮，优质企业、顶级品牌也不愿意入驻，不能形成聚集效应，收益上不来。”万科集团北京区域产业办公事业部负责人栾宁说。

望京小街两侧是方恒购物中心和万科时代中心，此外还有近千个零散商户，过去一直处于无序发展状态。

2019年底，望京小街改造工程启动。挑战很快就来了，改造前调研发现，用传统的街区改造方式，无论怎么改，都不可能解决车辆无序停放、空间拥堵、通过性差、体验性差等问题。

“我们决定打破常规，赋予小街步行街的功能。”望京街道工委书记杨晓昇说，在朝阳区政府的支持下，经过20多次吹哨报到会，望京街道形成了步行街的改造方案，并与街区企业万科及方恒达成共识，共建小街。政府投入1300 万元实施小街市政、绿化、街景改造提升，万科出资3500万元，方恒出资500万元，投入小街的艺术装置、显示大屏、夜景照明等，提升步行街的整体效果和艺术气息，开展空间更新和业态升级。

在街区规划和功能设计方面，街道邀请商户代表、中央美院艺术家、德国设计师一起深度参与，打造开放性、沉浸式街区。

“每一米都有设计。”杨晓昇告诉《民生周刊》记者，总长380米的小街，大到街区的中心舞台、商户的外摆空间，小到一个垃圾桶、一块地砖，都经过精心设计，每一米都有功能。

比如，街区空间分成3 个段落，发布区、活动区和商亭区，每个空间段落都设计了众多功能。整个隐蔽工程，设了150多个电回路，整条街区任何一个位置都可以随时点亮。

让国际人才找到家乡的感觉

风舞游龙、柏林熊、德式商亭、中英德三语的“小街文明公约”、各国特色美食……走在改造后的望京小街上，随处可见异域风情。

望京小街经常举办各类活动，吸引了很多游客。

这些国际元素并不只是在打造景点，而是根植于望京小街的土壤，也就是附近大量涉外企业及员工。“我们要让国际人才在这里找到家乡的感觉。”杨晓昇说。

自2020年8月开街以来，望京小街人气日益兴旺，多个景观成为“网红打卡点”。在这个步行街区，时尚市集、街区展览、艺术连廊等空间缝合，让商业与文化融为一体。万科还将地下一层中庭打开，改造成近5000平方米的下沉庭院——望京坊，增加了采光和游客互动休闲空间。小街的游客经常能偶遇一场免费的音乐会，或者看一场国际时装秀。街区设置了座椅，人们可以坐下来，在这里悠然地度过一天。

小街还经常举办各类特色文化活动，定期更新艺术空间展览，可以说是“月月有主题，周周有活动”。比如，“走进德国，点亮朝阳”、汉堡节、国潮大秀、北京时装周、望京国际人才峰会等，还有各式各样的企业文化日，如西门子日、大众日……这些商业、文化活动让小街更热闹。据了解，望京小街累计吸引客流千万人次以上，日均客流达1.8万人次。

因为没有机动车通过，这里也成为附近居民遛娃的好地方。“去望京小街玩水……”这是4岁男孩Logan最爱说的一句话，他的爸爸是美籍韩国人，妈妈是德国人，他们一家见证了小街的变化，小街也改变了他们的家庭生活。

看着小街的变化，田旭东找到了商机。他曾经在意大利生活过一段时间，掌握了意式冰激凌的制作方法，回国后想以此创业，但没有找到合适的机会。小街给了他机会，他在街边租下一个商铺，开了一家意式冰激凌店。

让他惊喜的是，冰激凌店生意红火，就连冬天也是旺季，“小街吸引了很多年轻人，他们愿意做新的尝试。”

在望京小街开店，让田旭东能够兼顾事业和家庭。他两岁半的孩子每天都在小街上玩耍，也在这里长大。看着孩子和铺子，田旭东格外安心。

街区共治“一方说了不算”

“改易管难”，几乎所有街区改造都面临这样的难题。很多街区在改造完成后，因为管理不当，不得不在三五年之后重新改造。

栾宁也曾担心望京小街的改造会“一哄而上，一哄而散”，但她现在放心了。小街热闹，但井然有序。这里建成了“小街之芯”指挥管理信息化平台，实时掌握人流、车流、能耗、垃圾分类等数据，开展引导调控。利用地下空间建设智能垃圾房，引入德国技术实现垃圾无异味、无细菌污染，通过一户一码实现垃圾可追溯……这些科技力量让小街的管理更加智能化。

“望京小街的事，我一个人说了不算。”杨晓昇笑称。小街建立了以党建协调委员会为核心，以运营管理委员会和商户自治联盟为支撑的“三驾马车”，委托万科物业开展城市物业运营，与所有小街商户签订自治公约、街区文明公约。

杨晓昇告诉《民生周刊》记者，小街想做任何事情都是三方商量着来，一人一票，平等决策，这也是当初共建模式的延伸。

小街还设立了“资金池”，收入主要有商亭租金、活动场地租金和广告收益，这些经营收益反哺街区运营，形成了自平衡运营模式，避免进入改造后维护不当而需反复投入的怪圈。

打造“望京星链”

望京小街的“面子”好看之后，“里子”跟着也充实起来。街区焕新带动了消费活力，吸引了一批高品质企业入驻，原有商铺的收入倍增。

据统计，更新改造以来，小街及周边区域共新增企业超过200家，汇聚了至少6 家独角兽和上市、准上市企业，估值达578亿元。万科时代中心产权估值从35亿元上升至42亿元，写字楼租金由原来的每平方米不足4元，且空置率超过80%，跃升到平均10元且基本满租，区域税收贡献翻了8倍。

望京小街的特色地标，标注着街道与世界主要城市的距离。图/罗燕

开街以来，小街两侧商业销售额实现翻番。其中，方恒月均销售额817万元，较改造前增长47%；万科月均销售额2096 万元，较改造前增长1.4倍；商亭销售额冲破千万元。国际餐饮品牌争相入驻，餐厅多样性提升8%、国际餐饮多样性提升200%。

今年开始，发挥小街治理的示范效应，望京街道开展了“望京星链”商圈提升行动。8月8 日，城市口袋公园“阜园”落成，与小街一动一静，形成呼应，也为小街周边企业和居民增加了一个休闲会客的地方，同时打通了小街与新世界百货、地铁14号线望京南站的连接线，实现两个商圈互通流动。

“以前阜园附近的企业员工上班，从地铁站过来要从栅栏外绕一大圈，行色匆匆。现在可以舒舒服服地从园子走过，享受一下竹藤和花香，再到上班的空间。”杨晓昇说，“让街区变得便利、舒适，企业自然就会落过来了，员工也愿意在这里安家。”

据他介绍，现在方恒购物中心启动了全面改造，分区域实施和亮相，预计明年年底前完成。阜荣街周边改造提升工程也将在今年年底前全面开工。“小街将与周边麒麟新天地、新世界百货等商圈联动发展，将望京东北部区域打造成活力消费圈。”