大望京：加速打造“第二CBD”

李焱

伴随第二CBD规划的进一步落实，大望京区域迅速成为市场的焦点，未来该区域内的写字楼升值空间逐渐增大

当人们对北京CBD耳熟能详的时候，“大望京第二CBD”的战略部署正从规划上升到实践中。

根据规划，大望京将以国际现代商务区为发展理念，在未来5～10年里打造成为北京国际商务区典范，成为北京的第二CBD。

房企掘金大望京

目前，随着大望京CBD高端商务区的崛起，北京写字楼市场格局悄然发生变化，以CBD、金融街、中关村为主的传统写字楼热点区域格局正被逐渐打破。

在“大望京CBD”战略规划影响下，目前大望京已聚集了保利国际广场、绿地中心、融科望京产业中心、望京SOHO等多个优质写字楼项目，大望京即将成为未来北京写字楼市场新增供应的主要商务区。

今年年初 “新国五条”及北京版细则的出台，为商业地产带来新的机遇。据悉，北京写字楼市场在2013年一季度没有新增供应，甲级写字楼租金水平已达国内最高。

来自高力国际的数据显示，2013年一季度北京甲级写字楼总存量为530万平方米，但是依然不能满足不断上升的需求，致使北京的甲级写字楼租金上涨至327.9元/月/平方米。由于供应逐渐减少，需求保持平稳态势，使得北京优质写字楼平均空置率水平持续走低。

实际上，自2009年以来，北京优质写字楼供应量开始逐渐下降。同时，市场需求在中国经济持续平稳发展的带动下大幅增长，使得北京优质写字楼整体空置率连续下降。据世邦魏理仕发布的数据显示，今年一季度末，北京优质写字楼平均空置率为2.6%，已下降至历史最低水平。

在空置率下降至历史低点的同时，北京写字楼市场也开始显示出对未来供应持续短缺的隐忧。

正因为如此，伴随第二CBD规划的进一步落实，大望京区域迅速成为市场的焦点，未来该区域内的写字楼升值空间逐渐增大。

自“第二CBD”规划实施三年以来，包括保利地产、绿地、SOHO中国、远洋地产等诸多知名房企竞相在望京拿地，大望京高端商务区悄然形成。

“目前望京地区现有的优质写字楼存量较少，仅为16.6万平方米。随着新增项目的入市，将进一步增强该区域写字楼市场的竞争力。”相关人士分析说。

大望京CBD是继北京CBD之后，政府规划的又一处高端产业商务功能区。“我们将重点吸引国内外知名企业集团总部、区域总部、研发中心、结算中心聚集，打造具有国际影响力的科技商务创新区和科技商务活动集聚地。”据朝阳区政府相关负责人表示，下一步，朝阳区将依托大望京地区丰富的科技产业资源，将大望京打造成为北京新兴高端商务区。

“由于近两年北京核心区写字楼租金上涨过快，大望京区域正吸引众多的大型公司来此。类似于摩托罗拉、安捷伦从CBD搬到望京的例子已屡见不鲜。”高纬环球中国区研究部董事张平表示。

一年多来，大望京已成功吸引了多家名企“落子”，未来将有更多企业陆续进驻，如大宇集团、韩国钢铁研究所、绿地京华、绿地能源公司、辽宁锦州银行、保利地产总部、绿地北方总部等。

第二CBD快速崛起

自2009年12月“大望京商务区”规划获批以来，这片总占地97.47公顷的土地以惊人的速度不断刷新人们对它的认识：一改脏乱差的城乡接合部旧貌，高楼大厦鳞次栉比，路网建设日渐完善。

由首都国际机场进入北京城区，一片青翠即映入眼帘：大望京公园，国门路上的新景观——“大望京科技商务创新区”。这里是曾经的大望京崔各庄，曾以脏乱差著称的京城著名的城乡接合部。如今，这片东邻机场高速路，背靠中关村，与国贸、鸟巢相呼应的区域，在北京驶向世界级金融都市、国际化贸易窗口的路途上，担负起驱动引擎的核心功用。

十几年前，望京几乎就是个农村，位置偏远、街道狭窄、房屋破旧，除了原住民，根本看不到外国人。从1996年起，与大望京村仅一街之隔的小望京，逐渐变成了望京新城，到2008年，楼价已经翻了几番。但此时的大望京村却始终还是个城乡接合部。直到2009年，北京市发改委发布朝阳区崔各庄乡大望京村三个区域的环境整治和土地一级开发项目获批，以及随之而来的“第二CBD”的规划，大望京村才作为入京门户，迎来了全新的发展机遇。

如今的大望京，忙碌的工程车正对脚下这片土地进行着颠覆性的重造。首都门户规划、第二CBD落户、知名房企争相进驻……是大望京人茶余饭后津津乐道的话题。脏乱差的城市旧貌已成为历史，取而代之的是拔地而起的高楼大厦和通达的交通路网。草木青翠的大望京公园已成为首都国门路上的一处全新景观。

2011年，大望京第二CBD被正式写入《北京市规划委“十二五”规划》。

事实上，早在冠上“第二CBD”这一名号之前，望京就已从单一居住区迅速向经济中心过渡。从2004年至2010年，包括北电网络、LG、摩托罗拉、爱立信等世界企业巨头相继将总部迁往位于望京地区的中关村电子城科技园区。目前，望京已经形成了电子、通讯业的产业集群。另外，新能源、生物医药、新材料、IT电子等四大产业链也已蔚然形成。世界500强企业在望京密集布阵，这里聚集了北京65%的高收入人群和约1/3的外籍人士。望京也因此成为亚洲最大的国际居住区。

现在，大望京已经完成了从一个“卧城”向一个极具人气和发展活力的北京新经济中心的演变。未来望京国际商务中心将与北京CBD、中关村三者构成北京国际商贸、研发设计等的经济“金三角”。

绿地集团京津事业部营销总监李蓟表示，望京国际商务区占据独特的国门地理优势，又聚集了一大批世界500强企业，拥有成熟的产业集群和浓厚的国际化商业氛围，这些基础成为望京国际商务区快速崛起的必然条件，不是其他区域随便花几年的时间就能够超越取代的。

RET睿意德执行董事张家鹏表示，大望京背靠中关村电子城科技园的规划和发展，已形成了跨国公司总部及研发中心的聚集地、非公经济总部发展基地和国家级留学人员创业基地。绿地等知名房企打造的高品质商务写字楼，提升了区域内商业住宅配套，让大望京不断发挥聚集和辐射效应，将带动电子信息、应用软件等高新技术产业发展，吸引越来越多的中外知名企业进驻。

上演“地标”争夺战

在“大望京商务区”的利好消息刺激下，数家知名房企如绿地集团、保利地产、远洋地产等纷纷逐鹿望京。它们不仅使大望京区域宜居品质得到升级，也带动了更多大型知名企业进驻大望京，使区域商务氛围更加聚拢。

可以说，在大望京的“进化史”上，保利、绿地、远洋等多家房产巨头功不可没。近日，北京绿地中心摩天体验馆开放，这座高达260米的摩天大厦，将再一次刷新大望京科技商务创新区的形象。

2010年，绿地集团以25.8亿元斩获大望京3号商业用地，随后计划投资80亿元，打造总建筑面积约33.7万平米的绿地中心浦项中心超高层项目。绿地中心由一栋260米的超高层建筑、两栋150米的建筑和一个大型购物中心组成，项目落成后，将成为从首都机场到北京市区途中最显著的地标建筑，可谓北京“国门第一楼”。

中国商业地产联盟副会长王永平认为，超高层地标建筑、五星级酒店代表着城市的形象和招商环境。绿地集团的超高层项目将成为大望京的一大新名片。

在绿地中心浦项中心奠基典礼上，北京市有关领导指出，该项目的建设有利于优化城市功能布局，改善投资环境，有利于提高城市品位，进一步提升北京的国际大都市形象。

绿地中心浦项中心项目负责人表示，项目落成后，将重点吸引国内外知名企业集团总部、区域总部、研发中心、结算中心聚集，打造具有国际影响力的科技商务创新区和科技商务活动集聚地。

值得注意的是，在第二CBD的规划中，大望京区域内商务、商业规划占比高达75%，因此，区域内住宅产品显得尤为稀缺。因此，未来北京绿地浦项中心将推出一部分行政公寓，以满足区域内高知高收入人群追求高品质住宅和生活的需求。

继绿地中心、融科望京产业中心、望京SOHO等项目相继开工建设后，保利国际广场近日以“钻石灯笼”的形象正式亮相。

“保利国际广场作为北京新地标，在展现中国文化元素的同时，为入驻企业成为价值创造的典范提供了保障。”5月8日，在保利国际广场产品发布会上，北京市朝阳区人民政府相关负责人表示，朝阳区各级部门将为国内外知名企业入驻保利国际广场落实好各项招商扶持政策。

作为大望京CBD最早交付的超甲级写字楼，保利国际广场位于北京机场高速路西侧260米，共有三座写字楼，总建筑面积近12万平方米，已定位为企业总部办公场所。

“保利国际广场项目落成后，将成为从首都机场进入北京市区时最先看到的地标建筑。”保利北京公司总经理刘翔表示。

用建筑表现中国折纸灯笼造型是保利国际广场的设计初衷。“采用双层玻璃幕墙和斜网格支撑结构设计，又利用钻石切割般棱镜反射效应，可以呈现中国传统折纸灯笼与钻石相互融合的效果。”美国SOM事务所设计总裁LEO CHOW用“钻石灯笼”来诠释项目独特的设计构思。

据LEO CHOW透露，保利国际广场在产品设计方面采用无柱式办公设计，其中T1中庭贯穿楼体，高度达到130米，为亚洲超甲级写字楼中的第一中庭。

此外，保利国际广场还以生态办公为宣传点，不但突出东侧与大望京公园隔街相望，西侧是纵贯大望京CBD的中央绿洲这一区位优势，更推出保利国际广场目前已获得LEED国际绿色建筑认证。

显然，在大望京高端商务区崛起的大势下，从保利国际广场、绿地中心到望京SOHO，大望京区域如今正在上演一场激烈的北京第二CBD “地标”争夺战。竞争的热度恰好能说明大望京高端商务区未来升值的潜力与发展前景。无论是保利、绿地、远洋，还是SOHO中国，等等，知名房企无疑已为北京第二CBD的崛起吹响了前奏。