历史建筑活化利用的思考

■ 重庆大学建筑城规学院副教授 重庆大学建筑设计研究总院有限公司副总建筑师 陈纲

重庆市规划设计研究院建筑设计分院 肖瀚

栏目主持人

金 磊

北京市人民政府专家顾问、中国建筑学会建筑评论学术委员会副理事长、中国文物学会20世纪建筑遗产委员会副会长兼秘书长、《中国建筑文化遗产》《建筑评论》“两刊”总编辑

著名建筑学家吴良镛曾说：“每一个民族的文化复兴，都是从总结自己的遗产开始的。”历史文化遗产不仅记录着我们的光辉过去，承载着我们民族的认同感和自豪感，同时也能与城市建设融合发展，提升城市空间品质和文化品位，成为影响城市发展的重要因素。通过存量优化式的城市建设模式，可发掘现存环境的人文、历史、景观、自然等资源的活力，以此构建更具个性化和城市特色的空间，促进城市可持续更新与再生。从故宫博物院到厦门鼓浪屿、从福州三坊七巷到广州永庆坊，做好城市历史建筑的活化利用，实现文化传承与经济发展相得益彰，“老街巷”变为“新地标”，成为人们领略城市文化魅力的一扇窗口。这样的城市，才生机勃勃；这样的生活，才充满馨香。

历史建筑保护的发展趋势

作为历史悠久的文明古国，我国历史建筑保护工作的意识较强，但由于政治、经济等多种原因，直到20世纪80年代，文物保护与历史建筑保护才开始走向法律化、体系化，同时期在学术上也开始系统地引进西方历史建筑保护理论。随着我国城市化进程的不断推进，21世纪以来城市历史保护受到重视，保护的对象和范围也在不断扩大，还专门定义了“历史建筑”的概念（2008年）。全国各地也纷纷出台相关保护政策，促进了城市历史保护工作的开展。

城市历史保护工作在这一时期呈现从保护文物建筑转变为保护历史建筑，从保护单体历史建筑转变为保护历史文化街区，从历史建筑保护转变为市级历史文化名城、名镇建设的新趋势。

历史建筑活化利用中的误区

历史建筑的活化利用，是立足在保护基础上的活化利用。因此，认知上清楚保护的价值、手法上选取合适的表现形式、目标上选择准确的对象至关重要。但现实中，历史建筑活化利用的这三个方面都往往存在误区。

对历史建筑的价值认知上存在的误区

误区1：“老”的建筑价值高，“新”的建筑价值低

历史建筑的价值来源于其承载的历史信息和历史事件，而不只是建成的时间。如2008年北京奥运会主场馆鸟巢和水立方，它们所代表的不仅仅是一个建筑，而是中国的发展与进步。从某种意义上说，它们自建成时就算得上历史建筑了。

误区2：“美”的建筑价值高，“丑”的建筑价值低

历史建筑作为展现某一时期或事件的代表，其价值在于“真实”，而不在于“美丑”，只要是真实的就值得保留。如重庆李子坝轻轨站虽造型不佳，但其展现了当时由于特定的社会历史发展阶段所产生合建情况，这也是其历史的价值。

综上所述，无论是“新”“老”还是“美”“丑”，都不能成为历史建筑价值高低的评判标准，对待历史建筑的价值判断应该更加综合和多元。

对历史建筑的活化手法存在的误区

误区1：重视“美化”，忽视了“原真”

这是在“保”和“用”之间偏向了“用”。人们的潜意识里认为，经过修缮后的一定会比之前更美观，但这一点不适用于历史建筑是活化利用设计。历史建筑的活化利用应以原真性为原则，而不是以精致性为原则。如山城巷下半区经过修复改造后变得很精美，但由于植入过多现代建筑元素，以及建筑整体加高一层带来的尺度改变，失去了山地街巷的空间特征和行为感受。再如十八梯，目前开放的部分完全失去了拾阶而上的“老记忆”，成为了“新形式”。

误区2：重视“风貌”，忽视了“空间”

这是在“保”和“用”之间偏向了“保”。由于历史建筑活化利用的相关政策和方法参考了文物建筑，难免出现“套格式”“降标准”的情况，着重于历史建筑的外立面保护，而忽视了内部空间的利用。如重庆天地强调了漫游的空间体验，却弱化了山城街巷中的方位感。而洪崖洞则成为了一场灯光秀，游客会更喜欢在千厮门大桥上拍照留念，而不是游览其中观赏吊脚楼的空间与建筑形式。

对历史建筑的对象选择存在的误区

误区1：重视“建筑类型”，忽视了“其他类型”

重庆作为山地城市，其空间类型不仅包括各式各样的建筑，还包括山城特色形式。如体现山城环山路特色的南区路、山城半边路的代表三层马路；全长112米，串联两路口和菜园坝火车站的皇冠大扶梯等。

误区2：重视“建筑单体”，忽视了“周边环境”

建筑与自然环境的结合创造了重庆山地建筑独特的尺度和空间形式，因此，重庆市的历史建筑不应只是建（构）筑物的构造节点、建构方式和风貌特征，还应包括建（构）筑物的空间组合形式。如重庆白象街居住建筑群，其建筑中部的空中公共街廊，与建筑周边的缆车、人行梯道、之字形车行道，共同构成了山地建筑群立体而又多层次的场所氛围。

历史建筑活化利用的关键

历史建筑的保护与活化利用是一个相辅相成的关系，保护是活化利用的前提，活化利用是深层次的保护。历史建筑的活化利用是建立在历史建筑保护的基础之上，但仅仅是保护不能被认定为活化利用。因此，研究历史建筑活化利用的模式时，必须要与历史建筑保护相结合、相联动。

活化利用需要准确的价值判断，对历史价值及利用模式准确判断

目前，历史建筑的活化利用模式相对单一，多为民宿、小型零售、文创园等，特别是在北京798艺术园区取得成效以来，全国范围内新建的文创园如雨后春笋般出现。然而，很多园区只顾仓促造园，利用低租金和博眼球吸引投资者入驻，并没有充分激发历史建筑的历史价值，相关长效配套也不足，最终导致大多入驻率不高，活化成效惨淡。

每一座历史建筑都是独一无二的，历史建筑的活化利用也应该因地制宜。活化利用需要尝试多种呈现形式，丰富保护利用方式。但不管是哪种形式的利用，都要求能够体现历史建筑的价值和文化意义，赋予建筑的新用途，也需要与历史建筑所具有的文化地位相称，决不能因为利益而损害历史建筑的价值。在活化方案的选择上，需要着重考虑历史建筑所具有的文化特质，并将这些特质运用到活化的具体形式上。

活化利用需要专项的设计方法，将历史价值及利用模式完美结合

历史建筑活化利用的前提是历史价值的保护留存。历史建筑的建造方式、材料、结构体系以及装饰造型与特定的历史阶段紧密相关。因此，不能套用常规的设计方法去进行设计，需要采用有针对性的专项设计方法，更好地将历史价值与利用模式完美结合。

首先，要避免对历史建筑的“保护”连带了“毁容”。比如为了安全的结构防火，采用防火材料包裹的方式遮住了原有结构及材料历史信息；其次，要避免对历史建筑的“利用”变成了“灭生”。例如，上海黄浦江边船厂（船厂1862），隈研吾在西立面设计了一个倾斜的像素化砖块系统，通过8毫米厚的不锈钢电缆，在原有砖墙位置悬挂不同色值的砖，逐渐消失在透明的南立面上，从美学而言更漂亮了，但新的元素盖过了原有建筑的历史信息。

活化利用需要过程中的体系联动，将历史价值与利用模式因素整合

历史建筑活化利用涉及面广，相互关系复杂，需要通过多个因子相互作用来进行，这就决定了对于历史活化利用而言是复杂性问题。现有历史建筑活化利用的力所不逮，根源就在于不能仅仅侧重了单一的、局部的要素，而忽略其从资本运营、设计施工、管控维护等全体系之间的协同关系。所以，历史建筑活化利用需要体系整合联动。

其一，保护与利用要联动。只强调保护不利用，不仅历史建筑价值得不到充分体现，也不会有长效的生命力。反之，只强调利用而忽略不保，也就失去历史建筑的意义。

其二，参与各方要联动。历史建筑活化利用涉及相关行业多、相关部门多、相关专业多、相关利益多，这也决定了需要参与各方同步联动，才能保证实践的顺利进行。

其三，运行全阶段要联动。历史建筑活化利用的复杂性特点，决定了其更需要前策划、中设施（设计与施工）、后评估全生命周期的联动，方可形成理性决策、及时反馈的开放体系。

活化利用需要配套上的制度标准，使历史价值与利用落地运营长效

历史建筑的挖掘、保护和利用是一个系统工程，需要有全链条的着力点与视野，从法规、政策、计划、宣传上都具有针对性的策略。目前，历史建筑的配套制度上主要存在以下五方面问题：

重庆李子坝轻轨站

重庆洪崖洞

一是历史建筑产权不明，保护责任难以落实；二是现行技术规范与保护既有历史信息矛盾，主要体现在消防、绿建、装配式三方面；三是法律责任落实有差距，虽然有相关制度规定，但过于宏观，实施过程中有不同程度的客观因素影响，以及《名城条例》规定的法律责任和处罚力度不够，导致责任落实有差距；四是历史建筑保护利用资金来源较为单一，存在保护资金不足、地区差异较大、缺乏稳定的资金来源等情况；五是宣传力度及有效度不高，缺乏体系性和针对性，尚未形成全社会的文化自觉。

历史建筑活化利用的未来展望

历史建筑定义应扩宽，将地域特色空间纳入到历史建筑范畴

历史建筑应为某一时期的历史、地理、人文信息片段在建筑方面的代表。例如，重庆的建筑与自然环境的结合创造出独特的尺度和空间形式，其历史建筑不应只是建（构）筑物的构造节点、建构方式和风貌特征，还应包括建（构）筑物的空间组合形式以及山城特色形式。

历史建筑应设置预保护制度，并对历史建筑进行分级

历史指的是人类社会过去的事件和活动，20世纪70年代末改革开放加快了城市建设，随即在20世纪末进入高速发展阶段，改革开放时期在新中国历史上占据重要历史地位。目前，历史建筑申报规定需要“建成30年以上”，该时期大量的建筑位于城市重要地带，在新一轮的城市更新中由于审美情趣的变化、经济利益的驱使等种种因素，历史信息很容易被破坏，如重庆解放碑商圈历经多次改造后，建筑立面已经完全和20世纪80年代大相径庭了。

在这种现实情况下，首先，有必要重新审视历史建筑所规定的“建成30年以上”的限制，并扩充预保护制度。或者对历史信息特别丰富、历史意义特别重大的、人们普遍认可的建筑，无需受限建成年限，申报后专项审查，进行评定保护，如北京2008年奥运会主场馆鸟巢。

其次，应设置预保护制度，对于建成5年以上、30年以下的可能成为历史建筑的项目进行保护。预保护制度主要包含两类建筑：一是历史信息丰富但易遭受破坏的，应将其按照历史建筑保护的标准进行运营，避免在运营过程中发生历史信息的丢失；二是为存在一定历史信息但现状不佳的建筑采用“先利用再评定”方法，待修缮完成后再根据其实际效果进行评定，做到保护、投资和运营的共赢。

最后，应细化历史建筑的评级，根据历史建筑的价值将其划分为一级历史建筑和二级历史建筑。一级历史建筑指的是有可能成为文保单位的历史建筑，在活化利用时应参考文物建筑的相关规定进行管理；二级历史建筑为一般的历史建筑，在活化利用时可以放宽要求，制定相应的规范，满足历史建筑活化利用的多样性和经济性。

历史建筑应完善档案建设，建立完备的档案及明确利用边界

历史建筑的档案建设应进一步细化，且贯穿活化利用的全过程。历史建筑的档案建设由基本信息、改造边界、数字模型、建设过程四部分组成。

基本信息包括历史建筑的名称、地理位置、面积、主体建筑层数、建筑结构、风貌特征、权属情况、保存情况、历史信息、文化价值等；改造边界包括历史建筑中哪些要素应保留，哪些要素宜保留，并且可以采用哪些模式或者方式进行活化利用。改造边界规定了历史建筑活化利用中的底线及导向，这一步骤应该在申报和审批阶段完成，而不能延后到设计阶段再进行探讨；数字模型包括历史建筑的照片、CAD图纸、倾斜摄影等；建设过程包括建设各阶段的资料、现场照片以及专家评审意见。

历史建筑应建立相关的配套制度，避免不得已的放弃保护

针对当前历史建筑活化利用中亟待解决的几个配套问题，笔者提出以下几点建议：

其一，完善历史建筑信息备案，补充产权登记相关细则。首先是提前做好保护责任人指定及信息登记备案工作，防止出现产权人下落不明情况。对于历史建筑存在年代久远的加建部分，经自然资源规划主管部门和当地政府同意予以保留的，建议完成征收后，由政府指定的政府平台公司作为保护责任人，按照首次确权方式办理产权登记；对于宅基地置换的产权问题，建议由规资局和住建委联合出台宅基地置换细则。

其二，深入研究现行技术规范与历史建筑活化利用的矛盾点，量身定制技术规范及研发特殊技术措施。安全是底线，需要树立综合安全的概念，从总体上提升安全等级，避免因为“困难”所以“放任”，带来更不安全的结果。建议由住房和城乡建设行政管理部门牵头进行相关技术标准及技术措施的研究。对于一些复杂的历史建筑改造利用项目，确实难以按照有关消防技术标准执行的，建议采用“一案一审”的原则，由主管部门组织专家进行评审论证，并以规划手续和专家论证意见为依据，开展相关设计审核、验收和备案。

其三，加强执法监管，保证责任落实。历史建筑及其他历史文化资源的保护工作责任落实建议从定期检查汇报、利用技术手段增强监管、利用媒体形成大众监管网络、纳入政府工作考核四个方面，确保责任落实力度。

其四，设立保护基金，开拓保护资金来源。根据历史建筑类型，开放产权并鼓励产权交易。

结语

历史建筑的保护与活化利用是一个相辅相成的关系，保护是活化利用的前提，活化利用是深层次的保护，历史建筑的活化利用是建立在历史建筑保护的基础之上。但只保不用，不能被认定为活化利用；简单转变功能、延续功能但没有融入现代生活也不能算是活化利用，只能叫“失效利用”。与之相应，仅仅推动历史建筑融入现代化社会，创造经济效益，但丧失历史建筑的特征、信息和场所精神的，只用不保，也不是活化利用，这种情况可被认定为“破坏利用”。因此，活化利用不是简单的再利用，需要同时具备以下三点特征：一是原真性，即保留历史建筑中的真实的、有价值的历史信息；二是功能性，即历史建筑自身的特点契合活化利用后的功能；三是经济性，即活化利用后的历史建筑可参与社会的运行，并产生经济效益。

历史文化是城市的灵魂。每一座城市都有自己的发展历史，都蕴含着丰富的历史记忆。在城市建设由增量发展转向存量治理的当下，尊重和善待城市中的历史建筑，用“绣花”功夫去对待历史建筑的活化利用，不仅能够保护和延续城市文脉，而且将给当今城市带来新的活力。