论项目管理的征收拆迁工作管理

王 萌

(北京静态交通石景山投资运营有限公司，北京 100043)

1 拆迁工作的历史沿革，不断完善加强管理力度

1.1 拆迁是城市建设，社会发展的需要

我国的城市地区房屋征地拆迁工作始于20世纪50年代。在国家计划经济政策体制下,城市房屋征地拆迁管理工作的开展主要靠国家计划和政府行政命令。当时,由于我国经济社会发展刚刚起步,城市的土地利用资源不算紧缺,没有大幅度规模的进行旧城市区改造,因而房屋拆迁量相对较小。

随着时代的发展，我国在20世纪90年代,就已经进入大幅度规模的推进城市住房发展和进行旧城市区改造的新时期,城市租赁房屋也开始经历着以公有租赁房屋主体的土地所有权向以城市私有租赁房屋为主体的城市住房保障制度进行改革。

1.2 《城市房屋拆迁管理条例》国务院令第78号(1991)

我国于1991年6月1日起正式实施的《城市房屋拆迁管理条例》,这是我国第一部关于有关试点城市集体房屋征地拆迁监督管理的一项行政自律法规。这部涉及面广、调整试点城市集体房屋征地拆迁和利益分配关系的法规正式公布,标志着我国试点城市集体房屋征地拆迁监督管理工作又一次迈向了崭新的发展阶段。

该《条例》对促进社会主义经济持续发展进步起到积极推动作用。主要成果体现在以下几个方面:有效保证了我国城市工程建设的最高效率、有效促进了城市旧城区的绿化改造、有效地推进了我国城市生态环境的不断改善以及我国城市环境综合治理能力的不断提高、大大改善了整个城市全体居民的基本住房条件,使一大批居住状况较差的城市居民不但住上了新宅,而且实现了“住得下,分得开”,满足了基本住房需求。

1.3 《城市房屋拆迁管理条例》国务院令第305号(2001)

《条例》重新规范了城市房屋拆迁中当事人双方面利益关系，规定了符合市场经济原则的行政管理制度。

《条例》本次修改的主要内容及重点任务是：保护现有房屋土地所有权的集体合法权益，被征地拆迁人对房屋的补偿重置，使用成本按新价进行结算。将其修改为政府根据拆迁现有房屋的地理区位、用途、建筑面积等主要因素,以房地产开发市场价格评估时的价格基准，确定土地货币产权补偿标准金额;依法明确界定被拆迁人为否是现有房屋土地所有人,拆迁产权补偿的内容原则上就是对现有房屋土地所有人依法进行产权补偿,兼顾对房屋使用人的补偿安置;进一步规范农村房屋征地拆迁的相关行政执法管理,明确行政管理执法程序;不断充实和规范完善拆迁法律责任,加大对拆迁违法行为的行政处罚检查力度。

2 《拆迁条例》的历史地位及终结

2.1 历史地位

为城市建设和社会发展，拆迁工作始于20世纪50年代，为了适应20世纪90年代，我国进入大规模的城市发展和旧城改建；国家制定公布了《城市房屋拆迁管理条例》国务院令第78号(1991年)是我国第一部有关城市房屋拆迁管理的行政法规。十年来社会发展、经济体制改革及出现的新问题、新情况、新需要、新经验，国家修订公布了《城市房屋拆迁管理条例》国务院令第305号(2001年)。《条例》重新规范了城市房屋拆迁中当事人双方的利益关系，规范了符合市场经济原则的行政管理制度。

拆迁对于提高城镇居民居住水平、改善城市面貌、完善城市功能、促进经济社会发展发挥了重要作用。

2.2 拆迁条例终结

《拆迁条例》对城市建设发展，发挥不可替代的作用。但另一方面，大规模“急进”的拆迁改建工作也导致了一系列的社会问题，突出的表现为因旧城改造、拆迁安置、城市规划及城市房屋登记管理等引发的矛盾逐年增多。

2007年颁布《中华人民共和国物权法》。《物权法》实施后，出现了城市房屋拆迁法规与《物权法》规定不完全一致的情况。尤其是《拆迁条例》所确立的原则和程序与《物权法》的精神相冲突，导致实践中一方面暴力拆迁、野蛮拆迁等问题层出不穷，另一方面个别被拆迁人漫天要价，“以闹取利”，拆迁工作难以顺利进行。

3 《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令第590号(2011)

3.1 《征收条例》立法背景

党中央、国务院高度重视此项条例的研究制定修订工作,指出条例直接涉及广大人民干部群众广大切身利益,要深入研究了解实际情况,广泛公开听取意见,集中力量抓紧组织对一些难点重大问题逐个重点攻关。国务院法制办与全国住房建设城乡建设部、发展市场改革委和专家国土资源部等有关单位选取40多个全国典型重点城市案例进行专项实地调查，专门认真听取了对被拆迁人以及当地经济、法律、规划、土地、评估等各个方面有关专家的征求意见,同东、中、西部的大、中、小典型城市人民政府和上级有关民政部门主要负责同志多次就此进行专题座谈,反复认真征求上级中央国家机关部门意见。综合调查分析,反复研究制订修改,形成了《农村国有土地上居民房屋有偿征收与拆迁补偿管理条例(试行草案)》。

3.2 《征收条例》的总体思路

首先统筹兼顾推进工业化、城建化工程建设和国有土地使用房屋被征收本人的公共利益,努力把公共利益同被房屋征收者本人的合法利益统一结合起来。其次通过明确房屋补偿征收标准,补助和征收奖励相关规定,保护被房屋征收者本人的合法利益,使被房屋征收者本人的日常居住生活条件有较大改善,原有居民生活品质水平不再有降低。最后通过制定完善房屋征收管理程序,加大公共利益参与,取消《拆迁条例》征收行政执法相关自行办理强迁或者拆迁的相关规定。

3.3 征收条例为保障被征收人合法权益做了下列规定

为了有效保证居住生活保障条件困难的被征收人家庭居住生活条件能够有所改善,条例明确规定对所有符合相关住房生活保障补助条件的人除了给予经济补偿外,还要通过优先考虑安排被征收人继续享受相关住房生活保障。

3.4 征收条例为保障被征收人的合法权益，对房地产评估的规定

首先，政府应当重点明确对被征收房屋土地征收人的原有房屋租赁土地市场价值、具体价格，在进行赔偿时，不得低于市场价格。在房屋使用评估中，降价补偿项目应重点明确包括房屋所在区位、用途、建筑使用主体及其结构、新旧、建筑变化程度、面积等主要影响因素，以及房屋重复装修、房屋建筑设备的重复拆装和再使用造成损失如何进行补偿等其他相关法律问题。其次，房地产产权评估代理机构由征收与被征收产权人双方协商一致选定。另外，依照法律规定房地产风险评估管理机构人员应当坚持独立、客观、公正地依法开展房地产风险评估管理工作,任何事业单位和其他个人组织不得擅自干预。最后，按照有关规定执行过后，对评估审查结果鉴定报告有任何其他异议的,可以直接提出申请异议复核的方式进行复核评估，同时，也可以向专家技术鉴定管理委员会提出异议，申请组织专家进行鉴定。

3.5 征收条例对征收程序的规定，体现了公开透明和公众参与

征收补偿程序主要是为了规范人民政府房屋征收补偿行为,维护房屋被征收者本人的合法权益,促使政府及相关机构切实做好维护群众利益工作。征收条例明确规定房屋征收土地补偿决议方案在执行时应事先征求人民群众意见;因实施旧城区危房改造工程需要另行征收新建房屋,多数房屋被征收者认为房屋征收土地补偿决定方案不完全符合本征收条例有关规定的,应当及时组织召开听证会并审议修改补偿方案;政府及相关部门作出关于房屋土地征收补偿决定前,应当对其进行房屋社会稳定性和风险级别评估;关于房屋土地征收补偿决定决议涉及被征收者房屋数量的比较多的,应当经人民政府召开常务会议的讨论作出决定;被征收者本人具体房屋状况调查结果和农村分户房屋补偿管理情况信息应当予开公布;被征收者对房屋征收补偿决定和房屋补偿管理决定决议不认同的,可依法对其申请提起行政复议或者依法提起行政诉讼;审计监察机关认为应当依法加强审计。

3.6 征收条例对房屋征收的实施作出如下规定

房屋补偿征收拆迁是有关政府部门的行为。但本条例明确改变了以前由有关建设工程单位组织拆迁的传统做法,规定有关政府部门是居民征收房屋补偿金的主体,由人民政府统一编制有关房屋补偿征收细则，实施部门直接组织开展有关房屋补偿征收与土地补偿管理工作。房屋补偿征收实施部门对有关房屋补偿征收及工作行为应当负责并监督,对后果责任承担相应法律责任。

4 做好征收具体实施单位的管理方法和措施

4.1 征收补偿涉及的具体实施单位

房屋征收与补偿工作是一项政策性、群众性很强的工作。房屋征收与补偿实施单位及从事业务的人员都应符合相关要求。依据规定：一是房地产价格评估机构由被征收人协商选定；二是其他实施单位，按照《中华人民共和国招标投标法》的规定，进行公开招标；三是从事业务人员要经过专业的培训和考核，能熟悉掌握与征收相关的法律、法规、政策以及其他业务知识。涉及购买服务的实施单位：(1)房地产价格评估机构。(2)征收补偿与征收人协商签约的单位。(3)房地产专业的测绘单位。(4)建筑业从事房屋拆除的单位。(5)备案的审计单位。(6)社会稳定风险评估单位。(7)房地产中介从事安置房选房、签约、不动产登记单位。(8)合同、协议、文件起草、审定，法律咨询服务的单位。(9)项目的媒体宣传，项目资金预算、预分方案，协议签订，房屋拆除，大数据处理的软件系统、网络的服务单位。(10)项目的后勤保障，安全保卫，现场的电子监控的服务单位。

4.2 实施单位的业务培训和管理制度

4.2.1 业务培训

(1)项目依据文件：市政府建设用地的批复，市发改委项目核准的批复，市规委建设用地许可证，市国土项目用地批复。

(2)项目性质：土地一级开发，棚户区改造，危旧房改造；环境综合整治；市政基础设施要把项目性质讲清楚，重要性，紧迫性交代清楚。

(3)项目范围：项目范围的依据就是项目的规划四至：东至，西至，南至，北至，一般都是以道路、街巷进行文字表述，但都应附一张规划红线的地形图更为准确。

(4)工作要求：即“六个统一”。

①统一思想:项目是城市建筑的需要，是为了改变项目周边环境，改善被征拆人的居住条件，提升生活质量，是落实被征收人的获得感、幸福感，是便民利民的。

②统一口径：宣传项目征拆依据，项目性质，四至范围，征拆补偿的法规政策，安置房的性质、地点、价格规定。入户普查登记的内容，征拆工作程序和要求。

③统一规章制度。

A.廉政责任书：为加强项目的廉政建设，规范各服务单位的举止言行，防止发生各种谋取不正当利益的违法违纪行为，保护国家、集体和当事人的合法权益，各服务单位根据各自行业特点，都应制定廉洁纪律，与项目主体签订“廉洁责任书”。

B.各服务单位根据行业要求，要有并遵守“文明用语”“行为规范”“廉洁纪律”“工作纪律”“工作守则”“工作流程”。

各服务单位的规章制度、公示牌(单位资质证书、工作人员资格证书、工作证)需在现场办公室上墙公示。

④统一工作规范：各服务单位工作人员统一着装，统一佩戴胸牌，统一使用工作记录仪，坚持使用文明用语，遵守国家法律、法规、政策、执行行业自律性规范，增加服务意识，以专业的素质和热情开展工作。严把质量，规范化、标准化完成工作。坚守独立、公平、公正、公开、阳光透明的宗旨，实事求是，客观全面。实行持证上岗，用工作记录仪记录工作全过程进行工作考核。

⑤统一行动。

项目的主体单位要求各服务单位按工作安排和时间节点完成下列工作：

现场指挥部的电源、网络、监控、办公用品、举报电话、举报箱、大小会议室的设备、消防设施、疏散标识全部到位。

各服务单位按指定地点，将办公设备(电脑类、打印机、工作记录仪等)到位调试，具备办公条件。

各服务单位完成宣传口号、横幅、工作证、服装、规章制度、服务规范、文明用语、廉洁律、单位基本信息展板、工作人员信息展板的制作、张贴、上墙。

各服务单位要在入户普查登记前的工作节点完成廉洁教育和岗前培训。

⑥统一入户普查登记的内容表格和要求。

为确保登记数据的全面、准确，各服务单位在入户前统一工作表格。

同时要求其充分利用工作记录仪，明确评估人员从院门口牌子开始，顺序为从左侧开始拍一圈，再拍中间，留全整院的影像资料，强调测绘机构和审计机构共同完成测绘工作；入户调查登记资料、备案通讯人通讯地址，通讯方式号码，一定请被拆征收人签字，居委会工作人员做见证人；要求所有入户单位和人员同进同出，统一行动；坚持所有入户人员工作完后，在院门口与居民共同留影的工作模式。

4.2.2 工作机制

入户普查登记工作按惯例，由拆迁服务单位牵头，各司其职，同时入户的机构多，人员多，要强调团队精神和大局意识，对外是一个整体，要互相配合、支持、补台，不能推诿、扯皮，有问题可以通过讨论、交流、沟通统一认识，对外是一个声音，一个口径。要树立质量第一理念，时间服从质量，要确保登记数据细致、真实、全面、准确。

各服务单位要高度重视安全生产工作，要抓好交通安全，防火安全，设备设施安全，资料档案安全，人身安全是第一位的。要设专人落实工作，建立工作机制，包括：对接机制、例会制度、报告机制、风险评估和应对机制。