大型商业综合体的消防安全怎么管？

荣 安/文

随着国家的急速发展，各大小城市均涌现各式各样的大型商业综合体。为得到投资最大收益回报及满足大众的消费和娱乐需求，消防安全往往被物业管理者有意或无意地忽略。由于这类型的建筑物面积较大、分区结构复杂、装修频繁、人流量稠密，消防安全隐患风险较多，如物业管理者轻视或缺乏专业管理知识，容易产生严重的财产损失或伤亡事故。针对这些问题及现象，上海霍奇森消防技术有限公司总经理何志康有着自己独到的见解。

安全隐患亟需重视

一直以来，物业的消防安全隐患一般由“先天不足或后天不良”所致。“先天不足”多发生于物业建设及竣工验收期间，包括选用不专业的施工单位、使用不规范的材料、施工质量问题、设施设备缺失、施工监管及验收草率、施工/竣工图纸不符或缺失等问题，有部分企业把新建物业办理相关政府部门竣工验收手续，视作物业已正式竣工，对所有遗漏或缺陷的问题不负责跟进，严重影响物业管理公司日后管理运营的工作，产生不必要的运营支出。物业管理公司如能在物业施工期间至竣工验收时参与当中的工作并有一席的话语权，“先天不足”的情况可以得到改善。反观现时市场，即使有部分企业愿意让物业管理公司介入建设团队，但大部分都要求物业管理公司只提供对日后物业营运的意见，物业管理公司对选用是否合适的消防安全材料或设施设备、施工周期以独立第三方角度巡检监督施工单位工作、竣工验收前设施设备调试、竣工验收缺陷勘查及清单整理、审查并接收施工/竣工图纸及设备保养书等相关工作没有话语权，在物业交付前的参与度较弱。物业管理公司如在这方面能得到有关部门助力，推动开发商及承建商正视问题并加以改进，“先天不足”的问题会大大改善。

“后天不良”的情况往往发生于物业管理者及物业使用者轻视对消防安全的重要性，导致消防设施设备出现故障或停顿，致使意外事故发生并出现财产损失或者严重伤亡事故。上文已提及，物业管理公司在物业交付前是一个比较被动的角色，普遍不受到业权人的重视，然而物业交付后物业管理公司应对消防安全的工作有计划地推动，切实执行预防和监督工作，业权人/物业管理公司应全面落实消防安全主体责任，要强化担当意识、底线意识和问题意识，要高度重视消防安全工作，不能大意，切实履行职责。同时，使用者企业要严格落实单位消防安全主体责任，进一步加强单位消防安全管理，督促单位开展自检自查，及时消除消防安全隐患，确保单位的消防安全。另外，鉴于消防安全的严肃重要性，业权人/物业管理公司要定期推广消防宣传、培训、疏散演练的频次和深度，提升大型商业综合体消防安全水平和火灾防控能力。

在大型商业综合体中，根据消防相关法规要求，需要安装设置对应的消防灭火系统及设施设备，物业管理公司必须对整个系统及设施设备提供合适的维护保养。但是由于运营资金不足、管理人员的监管疏忽、设备缺乏定期的检查、维保单位的不专业，会导致设备失效或损坏后没有更换，灭火的功能完全失效。一般大型商业综合体都以出租为主，部分的使用者根据自身的经营需求，进行二次装修或改动空间，其以自身经营目标考虑使用不当易燃设备材料，往往忽略消防安全。物业管理者必须制定二次装修的规则，加大监督管理。

深度探索行业问题

纵观整个行业过去二十多年的发展和累积的物业管理经验，何志康列出了几条行业内的问题进行深度探索。

物业/维保单位交接问题。回顾以往经验，新落成物业原负责建设的消防承办商，保修期过后可能会被更换为另一消防维保单位，负责日后的维护保养责任。因消防设施设备品类繁多，生产制造商各有特色，防火功能上虽然一致但使用的系统及型号没有统一标准，往往会出现新的维保单位使用的系统或设备不能兼容，要使用较高的价钱购买新的系统或兼容零配件。借鉴以往一些成功的例子，新建物业的消防工程在招投标过程中，可要求消防承办商在保修期结束后仍提供一段较长时间的有偿维保服务或责任，所有独家的零配件需提供适量的库存，在物业交付时移交给物业管理公司保管。原消防承办商结束或终止合同前，必须委托独立第三方认可的消防单位进行一次现场检查及审核所有需要移交资料。至于一些物业本身落成时间太久没有完善的消防安全管理系统、物业频繁转让连带更换物业管理公司、消防维保单位频繁更换等，一般接收后都发现消防资料缺失、图纸与现实环境不符、设施设备维保维修台账缺失或不符、二装图纸缺失或不符等问题，业权人或物业管理公司同样可以委托独立第三方认可的消防单位，进行尽职调查，对所有消防设施设备进行现场检查，将问题反馈并对所缺失的资料和图纸提供清单以便日后作出补救或跟进。

消防安全管理系统问题。旧式的物业管理服务只需提供或安排保安、保洁及维修技工。现今国内许多城市已踏入国际大都会之列，物业管理服务及消防安全管理必须有一套专业管理系统。市面上有很多楼宇都有一份物业管理安全守则及事故应变手册，一般都是其物业管理公司复制的，往往只是官样文章，没有为楼宇量身定做的管理流程、安全守则、二装守则、应变手册等，更没有贯彻落实执行监督工作，只依赖人为操作办法去管理及解决问题，当事故发生时不能即时采取适当应变措施以减少财产损失或伤亡发生。现时大部分的消防安全管理工作仍然依靠人力资源操作，随着现今的科技进步，大数据及物联网概念的普及，开发一套完整的消防安全专业智能管理系统能够迎合市场的需求并减少人为因素造成的影响或事故。

提升消防安全管理人员能力问题。除上文提到消防安全责任人/管理人考核制度以外，现时消防安全管理主要仍依赖物业现场的管理人员的安全知识及应变能力。现时消防法规规定消防中央控制室必须24小时有两名持证的消防安全人员当值，工作重点为监控所有警报点的异常情况并及时汇报，如发现火灾事故负责联系有关负责人及消防部门并按照灭火措施和应急预案疏散处理。一般消防中央控制室的消防安全人员受物业管理现场主管管辖，消防设施设备维护监督管理、现场消防安全隐患检查、二次装修监督管理等安全管理工作，皆由物业管理人员负责，欠缺独立性。借鉴海外对消防安全管理的方式，可以考虑物业所有的消防安全管理由一名持证、具有专业消防经验的专员负责，除负责管理消防中央控制室的工作以外，消防专员的职责包括消防设施设备维护监督管理、现场消防安全隐患检查、二次装修监督管理、消防培训和演习、消防有关部门的联系沟通，最重要的是物业发生意外事故时消防专员为现场指挥人，在消防救援部门到达前，负责处理事故及指挥现场灭火及疏散工作，协助消防部门现场处理及善后跟进工作。消防专员应直接向物业管理负责人负责及汇报工作。

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专业的事交给专业的团队

国内各城市急速发展，新建楼宇像雨后春笋般相继落成，市场上需要有专业物业管理服务，对消防安全进行更加严谨的监管。过去市场经常出现一些良莠不齐的企业，当中有开发商、承建商、物业管理公司、维保单位及物业使用者，仅考虑自身利益问题，通过不合规的手法营商，设施设备出现缺失、故障、功能失效或施工质量及使用材料不符合规范要求，对楼宇整体消防安全置身事外。消防维护及安全管理是物业管理工作中的重要一环，如果稍有轻视或疏忽，会导致严重的财产损失甚至无可挽救的伤亡事故。如果物业在消防安全管理中能够与专业第三方公司进行合作，将专业的事交给专业团队，建立一套完善的专业管理系统及规章制度，有效地进行管理及适时实地执行，则可以避免意外及伤亡事故发生。

上海霍奇森消防技术有限公司由一批从事消防工作的知名资深专家、教授发起成立，至今已服务社会超过二十多年，是行业内公认的专业团队。公司先后取得上海市建委颁发的《消防设施工程专业承包贰级》《安全生产许可证》资质证书，上海市消防协会的单位会员资格、拥有GB/T19001-2016 idtISO9001：2015、GB/T50430-2017标准质量体系认证、拥有AAA级信用等级认证，上海消防协会公告维修保养工程施工信息采集号为205231，上海市政府采购商名录企业。

公司拥有一支专业齐全、经验丰富、技术精湛的消防工程设计、安装和维护的专业施工队伍，由知名资深专家组成的专家顾问团为公司提供专业顾问服务，积极协调相关主管部门提供权威解决方案。公司每年选派技术骨干接受国家相关机构的消防维修保养专业培训并取得相应资格，公司配备专业抢修车辆与维修设备，具有严格的管理体系和丰富的管理经验，所有施工人员都持证上岗，文明施工。公司宗旨是“质量为本、信誉第一”。公司总经理何志康从事房地产行业40余年，曾管理不同类型的项目，包括大型商业综合体、甲级办公楼及超高层办公楼、高级住宅及酒店服务式公寓、工业厂房及数据中心等。各类型的物业管理服务要求按照其楼宇特性虽然略有不同，但对消防安全的要求其实大同小异，需要一套符合消防法规的专业管理系统及规章制度，贯彻落实执行及监督。此外，随着社会的急速发展，科技的日新月异，物业/楼宇的消防设施设备在更先进更安全同时已开始朝向智能化管理方向发展，消防维护及安全监管工作较以前需要更严谨及有系统的专业化管理。秉承以往公司一贯的专业服务宗旨，保持公司过往对客户的服务承诺，何志康将为霍奇森消防注入新的管理方式、崭新的消防咨询顾问服务及智能化监管系统，使今后公司提供的消防服务更完善、更智能、更专业化。