模糊综合评价法结合优序图法在房地产市场法评估中的应用

2022-10-10王有红

价值工程 2022年27期

1 房地产评估发展现状

随着我国房地产市场的活跃，我国的房地产估价行业也得到稳步发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，现已基本形成了公平竞争、开放有序、监管有力的房地产估价市场，逐步建立了政府监管、行业自律和社会监督的管理机制。

2016-2021 年，从我国一级房地产估价机构数量稳步增长，截止到2021年国内一级房地产估价机构已经增长至952家，至2022年3月份已增至1010家。

从2019-2020年我国一级房地产估计机构业绩情况来看，从评估总土地面积、评估建筑物面积、评估总价值、评估报告数量四个维度比较，2020年较2019年均实现增长。这从侧面也反映出了当前我国房地产估价行业市场规模正在逐步扩大如表1所示。

表1 2019-2020年一级房地产评估机构业绩情况

2 市场法评估房地产

2.1 市场法基本原理及步骤

市场法是将评估对象房地产与近期交易的类似房地产进行比较，并以类似房地产的价格为基础，经过因素修正，得到被评估对象房地产价值的评估方法。市场法评估房地产价值具体采用的评估方法又以系数修正法最为常用。本文仅以系数修正法中直接比较法作为研究。

其中，类似房地产又可以称为可比实例或参照物，是指与被评估对象在区位、用途、实体特征、权利状况、交易时间、交易类型等方面具有较强可比性的房地产；近期交易通常是指类似房地产交易时间与评估基准日接近；因素修正是分析评估对象和类似房地产的价值产生差异的影响因素，并对影响因素进行量化与调整。因此市场法评估房地产流程主要按照以下流程，如图1所示。

图1 市场法评估房地产主要步骤

即以确定评估结论的前提下，核心步骤是对可比实例进行系列价格修正，并得到可比实例的比准价格。

采用系数修正法被评估房地产采用市场法修正后，比准价格估测公式如下：

比准价格=可比实例交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域情况修正系数×实物因素修正系数

在直接比较情况下，即

最终待估房地产价值是将3-5个可比实例修正后的比准价格按算术平均、加权平均或中位数法等进行进一步确定。

2.2 传统市场法评估房地产存在的问题

2.2.1 可比实例的选择要求基本都为定性要求

可比性描述从上面房地产市场法评估主要步骤中可以看出，核心步骤是第三步将选取的可比实例进行价格修正，但可比实例的与被评估房地产间可比性体现在下面几个方面：①区域的可比性，即可比实例与被评估房地产处于同一区域；②用途可比性，即可比实例的用途盈余被评估房地产用途相同如同为住宅、商业办公楼、高档公寓等；③实物特征的可比性，即可比实例房地产与被评估房地产建筑结构形同、建筑规模相当、档次相当、土地形状、地貌、房屋楼层、朝向、新旧程度等接近；④权力性质的可比性即要求可比实例与评估对象在土地使用权权利性质方面表现相同如：若是土地即都是集体土地使用权、或出让土地使用权、或划拨用地，若是房地产都是商品住宅、或都是经济适用房，若是权利范围都是所有权或都是使用权；⑤交易时间可比性，即可比实例交易日期与被评估房地产评估基准日接近，具体多长时间视为接近没有统一的规定；⑥交易方式的可比性，即要求可比实例的交易方式与评估目的相吻合，如都是出让、抵押、征收补偿等目的；⑦交易情况可比性，即可比交易实例的交易为正常交易或可修正为公平、自愿、理性、信息对称情况的交易。可以看出对可比实例与评估对象房地产可比性描述中大部分为定性可比要求，不同评估人员专业、经验不同可能会导致较大差异。

2.2.2 可比实例价格修正内容

从上选择可比实例可比性可见，可比性修正分为三种修正：

第一种是关于用途可比性、权利性质可比性、交易方式可比性方面，这三个方面都以与评估对象相同为原则，所以在进行价格修正时、可比实例在以上三方面可比性方面可直接采用可比实例交易价格不需对这三个系数进行系数修正，因此式（1）中并无这三方面的修正系数。

第二种是交易情况可比性、交易日期可比性修正，其中交易情况修正可以通过可比实例交易价格溢价或折价率等差额率进行数量化修正即100/（100±A），交易日期差异可以通过地区房地产价格指数变化进行数量化修正，通常转化为以可比实例交易日期为定基价格，则交易日期修正系数为B/100。

第三种是区域情况修正与实物情况修正，由于房地产位置的固定性，用于修正的可比实例与被评估房地产在相似性方面所要求的可比性，大部分都是描述性可比，如同一区域这是笼统的模糊性描述，具体到同一商圈、街道、社区、还是园区是有较大差异的，此外区域的外延包含位置、交通、配套设施、环境等方面；另外个体情况可比中对规模相当、档次相似或楼层、新旧程度接近等这些可比要求都是定性语言描述，所以在区域修正系数（100/C）和实物修正系数（100/D）在系数修正中难以量化。

综上对于采用系数修正法评估房地产价值中，尤其在对可比房地产区域因素和实物情况因素修正时，可比因素外延并不明确且缺乏定量化标准，评估结论会因评估人员专业知识、经验、偏好等而导致评分有偏差，因而引入适用的数学模型降低评估人员主观判断风险很有必要。

3 模糊综合评价方法修正区域因素和实物因素的适用性

3.1 模糊综合评估法适用性

模糊综合评价法是一种基于模糊数学的综合评价方法。综合评价法根据模糊数学的隶属度理论，把定性评价转为定量评价，即用模糊数学对受到多种因素制约的事物或对象做出一个总的评价，它具有结果清晰、系统性强的特点，能较好地解决模糊的、难以量化的问题，适合各种非确定性问题的解决。

市场法中采用系数修正法评估房地产价值中，对区域修正因素和实物修正因素因影响因素多，可比标准定性难以量化，因此应用模糊综合评价法将影响区域因素和实物因素的外延评价因素进行确定后，采用适当的权重分配或评议，即可得到各影响因素的评价值，进而将区域因素和实物因素修正系数量化。

3.2 模糊综合评价法数学模型

所谓模糊综合评判法是在模糊环境下，考虑了多种因素的影响，为了某种目的对一事物做出综合决策的方法。

假设有两个有限集：

U=｛U1，U2，…，Un｝，U为影响综合评价的因素集，即影响U评价的因素有N个；V=｛V1，V2，…，Vm｝，V为人们对上述因素集U中某一因素的m种评判的集；其中：U代表综合评判的多种因素组成的集合，为因素集；V为多种决断构成的集合，成为评语集。

如果有一个从U到V的模糊关系A=（aij）n×m，代表因素集U中各因素在评语集V中的评价矩阵。

一般地，因素集U中各因素对被评判事物的影响是不一致的，所以各种评判因素的权重分配是U上的一个模糊向量，记为W

W=（W1，W2，…，Wm）∈F（V）

其中，Wj表示U中第j个因素的权重，且权重之和满足

那么利用从U到V的模糊关系A=（aij）n×m，就可以得到一个模糊变换，

式中，B为综合后的评判，W为评语集中各种评判在V上的权重向量；R代表因素集U中各因素在评语集V中的评价矩阵。

B=（b1，b2，…，bn）∈F（U）

其中，bi表示第i种评语在评语集V中所占的地位，在因素集U为多层因素决定的情况下，由最底层逐层向上一层指标因素导出其模糊评判集。

因此，构造模糊评判数学模型可以分以下几步：

第一步：构建因素集U=｛U1，U2，…，Un｝；

第二步：构建评判集V=｛V1，V2，…，Vm｝；

第三步：建立评判矩阵=（aij）n×m

第四步：确定权重向量W；常见确定权重的方法包括优序图法、层次分析法、专家估测法、德尔菲法等；

第五步：综合评价B=W·RA，进而得到模糊综合评判模型：

式中，F表示被评判对象的综合评分，其它符号含义同前。即：

综上，可以发现运用此模型解决实际问题的关键在于：

①列出对待评估目标有影响的因素Uij，并对这些因素对目标的影响作出评价，即构造An×m评判矩阵；

②如何科学确定同一层次各因素指标的权重大小即求W向量，以及该层次指标对上一层指标在V上评判的权重B向量。对于如何科学确定同一层次各因素指标的权重大小，在这里笔者采用优序图法计算房地产区域因素各指标权重，即对多个指标U1-UN进行两两比较，如U1与U2相比，同等重要取0.5，U1比U2重要则取1，否则取0；优序图法既可解决将定性评价转化为定量比较，又操作过程简单，是确定房地产区域因素和实物因素影响价值权重的一种较好的方法。

综上，采用模糊综合评价法评价指标过程如图2。

图2 模糊综合评价法基本过程

4 应用实例

4.1 评估对象与可比实例基本情况

评估对象位于中山市火炬开发区*悦豪园住宅1套，建筑面积109.94平方米，三房两厅两卫户型，朝向北，位于3层、精装修。*悦豪园小区东至尚濠路，南至孙文东路，西至岐濠路。附近小区楼盘有尚城、鸿瑞花园、嘉州花园等小区，居住氛围较浓厚，人文环境较好。周边有餐厅、民宿、银行和超市等，各项基础设施及公共设施配套较完善，有2路、7路等公交线路往返经过周边站点，公共交通便捷程度一般。

根据评估对象所处区位和特点，选择了三个在用途、交易情况、市场状况、区位状况、实物状况和权益状况方面比较接近的市场交易实例：并对区位和实体状况着重进行对比，具体对比情况如表2所示。

表2 评估对象与可比实例情况对比情况表

4.2 采用模糊综合评价法对区域因素进行评价

4.2.1 构建影响区域因素的因素集和评价因素集

根据分析可比实例与评估对象可比性，区域因素集U={商服繁华程度，居住氛围，公共交通便捷度，公共设施完善度，环境景观优劣度}；对各因素的定性评语集V={差，较差，一般，较好，好}={1，2，3，4，5}，可比实例的因素评价分别由8位专家打分确定。区域影响因素的权重的采用SPSSAU优序图法来确定区域情况中下列五个因素即：商服繁华程度、居住氛围、公共交通便捷度、公共设施完善度、环境景观优劣度的对区域因素影响的权重。首先，专家组对可比实例A区域影响因素重要性按五分制进行评分如表3。

表3 专家对房地产区域影响因素重要性评分

4.2.2 优序图法确定各因素影响权重

根据专家对被评估房地产区域影响因素重要性评价的平均值，应用优序图法计算权重计算如表4。

表4 优序图法权重计算表

根据权重计算表指标得分，计算得到评估对象及各可比实例区域因素各因素权重值如表5。

表5 优序图法计算权重值结果

即影响评估对象及可比住宅区域因素的五个方面：即商服繁华程度商，居住氛围，公共交通便捷度，公共设施完善度，环境景观优劣度权重值分别为0.36、0.24、0.24、0.08、0.08。

4.2.3 专家对可比实例区域因素打分

各专家对可比对象A、B、C与评估对象的可比情况进行打分见表6、表7、表8。

表6 专家对可比实例A打分情况

表7 专家对可比实例B打分情况

表8 专家对可比实例C打分情况

4.2.4 计算各可比实例区域因素综合评分

根据专家评分和区域因素权重，对每位专家评分计算出各可比实例区域因素综合评分，再采用算术平均分计算出可比实例A、B、C的区域因素综合评分如表9。

表9 各可比实例区域因素综合评分

A、B、C可比实例区域因素综合评价后评分分别为：101.35、101.84、101.60；即可比实例A、B、C区域因素修正系数分别为100/100.76、100/100.87、100/103.01。

4.3 对可比实例实物因素综合评价

对可比实例与评估对象的实物状况因素集U2={楼层、朝向、通风采光、装修情况、平面布局、面积、新旧程度、设备设施齐全度}，对各因素的定性评语集V={差，较差，一般，较好，好}={1，2，3，4，5}。同样经过专家对实物状况重要性评分与优序图法计算各因素权重，计算过程如表10。

表10 专家对实物状况影响因素重要性评分

根据专家对被评估房地产实物状况影响因素重要性评价的平均值，应用优序图法计算权重计算如表11。

表11 优序图法权重计算表

根据优序图权重计算表指计算得到评估对象及各可比实例实物因素各因素权重值如表12。

表12 优序图权重计算结果

8位专家对可比实例A、B、C住宅实物状况评分如表13、表14、表15。

表13 专家对可比对象A实物状况打分情况

表14 专家对可比对象B实物状况打分情况

表15 专家对可比对象C实物状况打分情况

最后根据专家评分和实物因素权重，对每位专家评分计算出各可比实例实物因素综合评分，再采用算术平均分计算出可比实例A、B、C的实物因素综合评分如表16。

表16 各可比实例实物因素综合评分

A、B、C可比实例实物因素综合评价后评分分别为：101.39、100.28、101.18；即可比实例A、B、C区域因素修正系数分别为100/101.39、100/100.28、100/101.18。

4.4 计算评估对象评估值

根据评估对象与可比实例情况对比情况表，可比实例均为正常交易，所以交易情况修正系数均为100/100；可比实例交易日期均为2020年10月，评估基准日为2020年12月10日，根据中山市火炬开发区二手房价格交易价格数据走势，10月与12月二手房均价分别为14495元/m2和14226元/m2，转化为交易时间修正系数为98.14/100。根据公式（2），可比实例A、B、C经修正后比准价格计算如表17。