存量规划视角下的历史街区与城市新区商业业态对比研究——以湛江市为例

黄祺若 吴军 梁昕楠 林乐影 廖泳瑛 王思曼

一、引言

二、研究方法及对象

1.研究方法

本文采用文献调查、实地调查、问卷调查和访谈法，对赤坎老街及金沙湾商圈两地区的商业业态、营业状况、消费人群意愿、典型商业点进行调查，更深层次地了解赤坎老街与金沙湾的商业业态和营业情况，并且通过对两地商业发展特点进行对比，将两地的优劣势进行分析，并对两地的商业发展提出更好的建议。

通过问卷星平台设计并发布网络调查问卷；总共发放调查问卷620份，收回620份，回收率100%；并通过实地走访对两大商圈的商户以及消费者进行当面问询的方式展开研究。

2.研究对象

本文研究对象选取湛江市赤坎老街与湛江市金沙湾商圈：赤坎老街作为湛江市市区的两大历史文化保护遗址之一，其保护、发展和复兴一直是湛江市城市建设工作的重要议题。作为湛江近代最为繁华的商贸地域之一，赤坎老街的历史可追溯至南宋前后，在清中后期至法租时期商埠云集、港口繁荣、盛极一时。直至改革开放后期，由于城镇化进程加快、商业中心转移，老街面临发展困境并迅速衰败。由于大多历史旧建筑权属复杂，缺少统一的科学界定和合理的价值判断，导致赤坎老街在管理使用和开发利用过程中丢失大量极富时代特征的历史信息，社会结构和风土人情等社会景观风貌也发生了巨变。金沙湾，位于广东省湛江市赤坎区东海岸，占地面积12.6万平方米。是国家AAAA级景区，有金沙湾观海长廊、海滨浴场，双子岛、水上运动中心等景点；丰富的旅游资源与优良的地理位置使其近年的商业发展突飞猛进，是一个典型的城市新区。

三、赤坎老街与金沙湾商圈的商业业态对比研究

1.基于出行意向的两大商圈客流潜力分析

在本次参与网络问卷调研的被调查者中，71.88%的被调查者在两者中更愿意选择前往金沙湾商圈，其18.22%的被调查者更愿意选择前往赤坎老街。

其中，更愿意前往赤坎老街的被调查者的动因构成如下：83.33%的被调查者认为赤坎老街历史文化深厚所以适宜出行，55.56%的被调查者认为商业业态丰富及景色风光好，38.89%的被调查者认为其通勤距离短，便于出行，5.56%的被调查者将赤坎老街人流量大作为其出行动因，占据总人数71.88%的更愿意前往金沙湾商圈的被调查者中，82.61%的被调查者认为金沙湾商圈景色风光好是其选择出行的主要原因，同时76.09%的被调查者认为金沙湾商圈商业类型丰富是其主要的出行原因，23.91%的被调查者认为人流量大而选择出行，13.04%的被调查者认为其通勤距离更短，便于出行，10.87%的被调查者将金沙湾历史文化深厚作为其出行的原因，相较之下，被调查者前往金沙湾商圈活动的原因主要是沙滩的秀丽风景与较为丰富的商业类型；对于愿意出行至赤坎老街的被调查者，更多是因为赤坎老街更为集中的历史建筑群、更加深厚的历史文化底蕴。

同样地，通过问卷调研，探索了不愿意选择上述商圈其一作为出行地点的被调查者所持的理由，具体如下：相较于金沙湾，赤坎老街不被作为第一出行目的地的原因中，76.09%的被调查者表示赤坎老街商业类型较为匮乏，32.61%的被调查者认为赤坎老街的环境较金沙湾商圈差，21.74%的被调查者认为出行距离较金沙湾商圈远，6.52%的被调查者认为赤坎老街在通勤时间段人流量较金沙湾商圈大，不适宜出行。

相较于赤坎老街，金沙湾不是第一出行目的地的原因中，33.33%的被调查者认为金沙湾商圈的商业类型匮乏，44.44%的被调查者以为金沙湾商圈的环境较赤坎老街差，66.67%的被调查者认为金沙湾的距离较赤坎老街远，不便于出行，11.11%的被调查者认为金沙湾商圈通勤时间段人流量较赤坎老街大，不适宜出行。

景观环境优良与商业类型丰富且布局合理成为金沙湾商圈被更多人选择的主要原因，对于赤坎老街而言，则是深厚的历史文化底蕴与优良的出行条件。与此同时，人流量多少也将会对出行地点的选择造成影响。

2.两大商圈的现有商业业态类型对比分析

选取两个商圈内的代表性商业区域，赤坎老街选取新华路——中山二路（赤坎步行街），金沙湾商圈选取北片区进行实地调查，分别总结其商业业态分布，赤坎步行街零售类与餐饮类分别占45.35%与32.11%的比例，共75.46%，其余生活服务、教育培训等5类占据剩余24.54%的比例。而在金沙湾北片区的商业业态分布中，零售类与餐饮类分占39.86%与28.42%，共68.28%，其余生活服务、丽人养生等7类占据剩余32.72%的比例，由上不难看出两者在商业业态分布上的差别，且金沙湾片区的商业业态类别较赤坎老街而言更为丰富，总量也更多。

“控人数”即参与培训的教师人数总体控制在10人以内，这样做的目的是力求保证质量，在招收培训教师的人选上则注重挑选中职、中技、高职教师高低搭配，同时也注重专业主任和骨干教师按照一定比例搭配，这样一方面便于我们了解各类级别不同院校的教学现状和教学需求，另一方面也方便参与科研合作的教师开展不同层次的交流。

此外，赤坎老街同类型的商业分布位置临近。据调查，五金类的商行总店与分店距离不到100米；家具批发店主要集中于民主路；而服饰类集中在中兴步行街；老式传统店集中于小巷；部分网红店、古玩文创店集中于和平路。

同时在实地走访的过程中，作者发现两地的商铺正立面存在巨大差异；赤坎老街店面位于巷子内，店门多以旧式的趟栊拉门、卷帘门为主；而金沙湾商区多以高档店铺落地玻璃门玻璃窗为主；且地摊经济老街较为发达，环境会出现脏乱差的情况。

被调查者中有84.38%的比例表示金沙湾与赤坎老街商圈都不需要添加新的商业类型，但仍有15.63%的被调查者表示需要添加，其中大部分被调查者期望能在商圈业态中增设休闲娱乐类业态，另小部分期望能增设高质量酒店、餐饮等业态，由此看出两者似乎均存在缺少新型休闲娱乐类型商业的特点，虽然满足了日常的物质文化需要但却不够满足精神需要。同时，赤坎老街的商业类型较金沙湾商圈而言更为单一，由此经济发展水平也不及金沙湾商圈。

四、存量规划时代下的两大商圈商业业态发展建议与展望

1.湛江市赤坎老街商圈商业业态发展建议

通过实地调研发现老街道路两旁设有路边临时停车位，加之电动车以及单车与行人的交通流冲突点过多。对此，应在遵循其历史文脉与风貌的前提之下，规范街道交通流组织，优化街道道路板面设计（如图1所示），以及适当优化静态交通系统组织与规划，合理布局减少堵塞。

图1 赤坎老街九二一路道路横断面设计建议

根据访谈和问卷的信息可以看出来，大多数人群都会被老街的历史人文气息吸引。而且在实地调查中发现，当地的文创店铺、历史文化馆等含有文化类场所相对较少，可以适当增加文化展馆、历史文化讲解员、文创类店铺、文化特色餐饮店等更新手段，打造富有特色的历史文化商圈。在赤坎老街浓郁的历史文化氛围下，开展复古市集抑或发展文旅结合特色影视基地等，并辅以适当新媒体方式，给从业者提供拼搏机遇的创新性平台，为旧城更新增添活力。通过建立社交化传播途径，对街区进行深度赋能，打造独有的广州湾与北部湾IP，确立核心圈层景点，提升旅游目的地的可持续性引力与横向竞争力。

从延续老街历史文化氛围的角度出发，保护赤坎老街的人文气息的同时做到保护历史街区街道建筑文化；对当地原有的建筑物上进行修缮修补，商业化的同时物理化地把老街文化特色融入各类商铺。

2.湛江市金沙湾商圈商业业态发展建议

普通的商业形态很难在金沙湾商业飞速发展的背景下满足消费者群体的需求，若将普通的商业进行整体升级，引进多元化的商业形态，形成综合体验式的高端休闲购物广场不失为一条出路。金沙湾的商业业态可在建筑立面设计与景观设计上融入海滨浴场主题元素或是结合湛江当地历史文化背景来进行改造更新，提升消费体验。由于在金沙湾商圈附近开设较多的是餐饮类商铺，且消费者大多都是当地学生以及周边居住居民，商业活力的调动可从开设独具金沙湾特色或湛江特色的文化类商铺入手。其次，人流量大，交通复杂等因素致使该地段的交通问题日益突出，设置交通安全岛、加强静态交通系统梳理，优化道路设计也将是一条终南之路。

五、结语

显而易见，赤坎老街与金沙湾两大商区各有其可取之处，前者历史文化悠久，传统街道具有历史韵味，其独特的旧城风味成为吸引外地游客、留住当地居民的一大特点，但存在交通不太便利，周边娱乐设施较少且环境有待改善等不足；后者地处市区交通便利处，周边设施发达完善，环境优美，为居民及外来游客提供了更加便利且舒适的休闲娱乐场所，但商业形态独特性与创新性不足，无法满足消费者日益增长的消费认知。在存量规划影响下的城市更新时代中，期望两者能够参考并吸纳彼此优点，不断改进与完善，以商业发展与开发的角度发扬独具湛江特色的当地文化，带动湛江经济蓬勃发展为目标不断提升。