TOD 模式在城市综合体项目中的应用效益评价

黄文炜，龚安琪

（1. 华南理工大学 土木与交通学院，广东 广州 510641；2. 瑞典皇家理工学院 建筑与建成环境学院，斯德哥尔摩 10044，E-mail：gonganqi0109@outlook.com）

在建设现代化强国的进程中，中国面临着城市化与机动化的双重挑战。面对城市和交通发展带来的压力，TOD 模式得到了广泛关注。TOD（Transit-Oriented Development）即以公共交通为导向的发展，其主张在公共交通站点步行范围内进行多功能紧凑开发，被提倡用于对抗城市无序、低密度蔓延的现象[1]。近期TOD 模式的分析评价研究开始兴起，聚焦交通运输、土地利用、城市结构、人居环境等目标。

为促进TOD 模式与城市综合体项目中的有效结合，社会各界都做出了努力。在政府层面上，主要体现在有关轨道交通和城镇化等方面的指导文件中，如十四五规划提倡“推行功能复合、立体开发、公交导向的集约紧凑型发展模式”[2]。在行业层面上，主要有2017 年ITDP 发布的第三版《公交导向发展评价标准》[3]和2020 年中国城市公共交通协会等单位发布的《城市轨道TOD 综合开发项目评价标准》[4]。在学术界，TOD 评价研究主要聚焦于两种视角：一是着眼于交通运输视角，对站点TOD 水平、站点周围土地利用情况等进行评价[5～9]；二是放眼于城市发展，对特定城市的TOD 应用水平、公共交通走廊的TOD 水平等进行评价[10～13]。

然而，针对TOD 城市综合体项目的评价仍存在完善的空间。现有评价指标体系因子主要依据全球化角度TOD 理论，而较少对本地政策文本和地区实践经验的提取。且现有评价标准大多只关注TOD 特征要素，而忽略了城市综合体本身的特征要素，使得TOD 与综合体相割裂。此外，有关TOD在城市综合体项目中应用的具体实施及改进建议也有待进一步探讨。为此，本文以TOD 理论框架为基础，参考TOD 评价文献，提取政策文本要点并融合典型案例经验，构建了TOD 综合体评价指标体系。并结合实证研究结论，探讨TOD 模式在城市综合体中的应用策略。

1 应用效益评价体系构建

1.1 指标选取依据

1.1.1 理论研究要点

国外学者关于TOD 模式和城市综合体的理论研究为本文的指标选取奠定基础。2010 年，Ewing等[14]在TOD 开发“3D 原则” 的基础上提出了“5D原则”：密度（Density）、设计（Design）、多样性（Diversity）、目的地可达性（Destination）、毗邻公交站点（Distance to transit）。就城市综合体而言，它作为一种聚合多种功能的建筑群体，主要具有功能复合、交通便利、集约利用、均衡统一、公共开放、社会价值的特点。

此外，国内外TOD 评价文献中的指标体系也为本文指标体系的构建提供参考，提取到土地利用多样性[9，11，15]、交叉口密度[6，15，16]、步行环境[6，11，15]、绿化率[16]、房地产增值[9]等高频指标。

1.1.2 政策文本提取

以中华人民共和国中央人民政府、中华人民共和国国家发展和改革委员会两个官方网站为主要搜索渠道，研究《关于城市优先发展公共交通的指导意见》、十四五规划、《2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》等5 项政策。采用NLPIR 汉语分词系统，将初步整理后的政策文本依次进行新词提取、语料库分词和关键词提取。最终归纳为如下几个关于城市、交通发展导向和目标的要点：高效衔接、便捷换乘；功能复合、集约紧凑；立体开发、分层开发；优化布局、生态友好；改善步行骑行条件、完善停车设施建设。

1.1.3 实践经验提取

选取东京、香港、上海和佛山的典型项目进行分析，通过梳理项目的建设背景、地理位置、物业概况和交通组织等内容，对项目开发特点进行了归纳，如表1 所示。其中东京和香港项目已建成，项目各方面都对TOD 开发模式进行了较好的表达；上海和佛山项目尚未建成，但它们在规划初期便确定以TOD 为理论指导，因此均有一定借鉴意义。

表1 典型TOD 开发项目特点归纳

1.2 指标体系层次

依据前文归纳的TOD 理论要点、文献高频指标、政策文本要点及典型项目开发特点，从项目开发水平、交通系统水平、公共品质水平和社会文化效益4 个方面初步确定共20 个针对TOD 模式在城市综合体项目中的应用评价指标，如图1 所示。

图1 TOD 在城市综合体项目中的应用评价指标体系层次

2 实证研究

选取位于广州东部客运交通枢纽中心片区的保利增城金融中心项目进行实证研究。

2.1 问卷与访谈设计

（1）问卷设计与采集。针对20 个评价指标，设计出共20 道评价题。依据李克特量表将评价等级分为5 个等级：好、较好、一般、较差、差，分别得分5、4、3、2、1。问卷末尾设置备注栏，搜集受访者对TOD 在该项目中应用效益更具体的评价。由于本问卷需要填写人员对保利金融中心项目有所了解，故发放对象为专业人士和对项目有了解的社会公众。共发放问卷50 份，回收有效问卷42份，有效问卷回收率84%。

（2）访谈设计与采集。为深入了解不同利益相关者对于保利增城金融总部项目的TOD 设计应用的看法，设计访谈提纲，进行第二轮调查。访谈对象为项目业主方、承建商和对项目有了解的社会公众各两名。访谈问题围绕城市发展、企业策略、物业功能、价值增值、可持续发展和绿色节能这5个层面展开，并设有关于项目开发中TOD 模式的总体应用效益评述的问题。访谈对象就以上5 个方面及总体应用效益，评述该项目TOD 应用情况和预计目标达成的满意度等。

2.2 问卷与访谈结果分析

2.2.1 问卷信度分析

对问卷进行信度分析，得知校正项总计相关性（CITC）均大于0.5，其中有18 项大于0.7；且项已删除的α 系数均小于等于标准化克朗巴哈α 系数，故认为所有项均可保留。数据的标准化克朗巴哈α 系数为0.972，说明研究数据信度质量高，可用于进一步分析。

2.2.2 问卷统计分析

对问卷数据进行分析，得到各指标得分的描述性统计分析结果。从平均数来看，所有指标数据的均值处于3.5～4.5 之间，总体评价较好。均值不小于4 的指标共有11 个，超过指标总数的一半，可认为达到“较好” 及以上的评价等级；其中M1 功能多样性和M2 业态配比的均值明显高于其余指标均值。均值在4 以下的指标中，M9 步行/骑行环境、M8 公共交通线路数量和M13 公共配套的均值明显低于其余指标均值。从标准偏差来看，受访群体对于M1 功能多样性、M2 业态配比和M3 物业布局的评价较为一致，而对于M9 步行/骑行环境、M13 公共配套和M16 建筑外形有更为迥异的评价。

2.2.3 深入访谈分析

（1）城市发展。从城市发展角度来说，受访者对项目TOD 模式的应用状况予以肯定，并阐述了项目TOD 模式开发对城市发展的积极影响。业主方和社会公众认为项目应用TOD 模式的主要作用为带动片区发展。他们认为项目具有业态丰富、布局合理、品质高档等特点，有利于引进商业品牌与高端人才。同时，项目与广州东部客运交通枢纽互惠互利，给当地带来急速发展的契机。承建商的主要观点为项目的TOD 应用对居民出行有积极影响。轨道交通大运量和速通性的特征能够提高出行效率，且其价格低廉、准时等特征也能够吸引附近居民乘坐，因此对改变公众的出行习惯有促进作用。

（2）企业策略。在项目TOD 开发的企业策略方面，各方对项目采用的部分特色策略予以肯定，也提出了一些忧虑。业主方提到，项目打造的超高层标志性建筑有利于品牌输出。承建商提到，项目具有多功能和紧凑开发的特点。多功能空间交互、多业态集中复合，达到优化城市结构的目的，使得项目有望成为增城金融核心区域。然而业主方和社会公众都提到了资金相关问题。业主方认为，项目商业及办公占比较大，有利于长期经营性现金流和长期受益，但短期成本投入较大，会给企业带来一定的资金压力。社会公众认为，项目的超高品质与当地的经济水平略有脱轨，性价比略低。高端的定位导致的高价一定程度上会阻碍项目的销售业绩，使得资金回笼变慢。

（3）物业功能。对于项目的物业功能，受访者均给予较高评价。一是项目业态丰富、布局合理，集办公、商业、酒店等用途于一身，满足人们在物质和精神层面愈发多元化的需求；二是项目提供了充足的公共空间，如空中花园、雕塑广场等，便于人们休闲和社交；三是项目地下室四层，规划有充足的停车位，为居住、办公、生活带了很大的方便。此外，社会公众还对项目的住宅品质赞誉有加。

（4）价值增值。在TOD 模式对项目价值增值的影响方面，受访者一致认为TOD 开发能够提升房地产的价值。周边轨道交通线路、自有的多种物业及附近的楼盘小区会带来人口和企业的加速集聚，随之而来的便是房地产价值的提升。而项目的高档品质所引入的资源也能更好地带动当地发展，进而形成一种良性循环；另一方面，有受访者提出，出行成本节约也是价值增值的体现。公众受访者认为，项目最严重的短板是离广州市经济中心过远，而TOD 模式对此起到了很大的弥补作用，缩短了人们出行的时间和经济成本。

（5）可持续发展和绿色节能。关于TOD 模式在项目可持续发展和绿色节能层面的应用，多数受访者持积极观点。业主方指出，项目丰富的业态有利于实现一站式居家-办公-休闲服务，实现步行、骑行生活圈。附近的轨交线路也将增城融入珠三角“一小时生活圈”，交通效益显著。承建商提到，项目已申报省绿色示范工程，无论是开发时期的“四节一环保” 还是未来运营时期的环境美化，都兼顾环保绿色节能。公众受访者表明，项目外部交通是一大亮点，可通过空中步行廊道直达附近的购物广场和站点。然而，在项目内部的物业打造上没有看到促进可持续发展和绿色节能方面的举措。

（6）总体应用效益。在总体应用效益方面，各方均认为项目的TOD 开发对于区域经济、社会效益的积极影响显著；就项目本身而言，社会公众受访者认为定位略显高端。TOD 开发是交通枢纽和其它城市功能如商业、办公等的融合。轨道交通系统和项目的多种物业都能吸引客流，而来源广泛的客流对提升商业价值、增强城市魅力有促进作用。因此，保利增城金融中心项目的TOD 开发不仅能为开发商带来可观的经济效益，更能带动新塘地区甚至整个增城区的社会经济发展。此外，项目标杆效益显著，能够带动周边产业发展，同时弥补了新塘地区的商业短板，助力地区持续性发展。

以上两轮调研结果相互印证，显示了一定的相似性。作为一个城市综合体，本项目是成功的，其物业的多样性、布局和外形等受到较高评价。而从TOD 视角来看，项目仍有提升空间。可对评价较差的步行骑行环境等方面进行优化，提高TOD 应用效益。总体来看，采用TOD 模式进行综合体开发的积极影响得到认可，如城市角度的带动经济、吸引人才；开发商角度的品牌输出、价值增值；公众角度的生活便利、出行快捷。

3 应用效益评价与启示

3.1 评价指标体系

本文采用主成分分析法对各指标进行权重赋值。主成分分析法是一种客观赋权法，其相对于主观赋权法来说，能够避免人为因素带来的偏差，从而更真实地反应事物间的现实关系。首先通过KMO 和巴特利特检验判断评价变量间是否相关，结果显示KMO 值为0.838，表明变量间的相关性较强，适合进行因子分析。指定提取4 个主成分，公因子方差最小值为0.738，说明所提取的公因子对各指标都有较好的表达。累计方差解释率为81.4%，因子解释能力较好。利用总方差解释表中的旋转载荷平方和及旋转后的成分矩阵表等信息计算各指标的权重，最终确定的指标体系如表2 所示。

表2 T OD 模式在城市综合体项目中的应用效益评价指标体系

总体来看，权重较高的指标有开发强度、CBD可达性、绿化率、就业推动等，而功能多样性、业态配比等指标的权重较低。在项目开发水平和交通系统水平方面，权重最高的指标分别为开发强度和CBD 可达性，表明高强度的开发和能够便捷到达城市中心对TOD 在城市综合体中的应用效益有重要积极影响。在公共品质水平方面，公共配套、停车位、绿化率等与人们日常生活紧密联系的指标权重较高。在社会文化效益方面，4 项指标权重均较高，说明一个优秀的TOD 综合体项目应当具有较大的地区影响力，从而带动区域发展。

3.2 TOD 模式在城市综合体项目中的应用策略

在应用TOD 模式进行综合体开发时，首先需统筹前期规划。应注意项目开发全过程的TOD 理念贯彻，避免出现公共交通站点与综合体物业的简单叠加，而是在空间联系、流线组织、功能过渡等方面相互渗透。应依据政策引导和区域发展状况进行动态合理的项目定位，错位发展，打造城市特色品牌。此外，政府、轨道交通公司和开发商三方可寻求合作，共同完成项目开发建设。

（1）在物业规划方面，需注意物业的高密度、多样性与合理布局。可根据客流的来访目的打造物业细节，如针对消费顾客，可在站点出入口设置商业过渡区；针对项目居民，考虑住宅与其他功能区的连接和动静分区；针对换乘乘客，注意发挥开敞空间的疏散作用。大型项目分期开发时应考虑各功能区的开发次序，住宅和商业先行开发有利于项目的资金回笼，便于后期办公、酒店等功能的引入。

（2）完善公共空间与配套，打造怡人的开敞空间。需营造良好的步行骑行环境，设置非机动车停车场。在项目内部的开敞空间可设置景观小品，如雕塑、健身设施等。裙楼屋顶可打造空中花园或屋顶平台，加强各塔楼联系的同时也提供了娱乐休憩场所。还应加强综合体与城市空间的联系，如在底层临街处设置商业区、临街界面处善用人行天桥、提高综合体内部道路与周边道路网的衔接度。

（3）需注意项目与公共交通设施的整合，打造复合连贯的交通组织。对于站点上盖综合体项目，注意垂直联系的设计和站点出入口预留，打造立体分层交通组织。站点出口附近可构建商业店铺长廊等进行功能过渡，同时保障步行空间的连续性。毗邻站点项目可采用衔接空间联通的方式，设置空中廊道、中庭和下沉广场等进行站点与综合体的空间融合。

4 结语

本文探究了TOD 模式在城市综合体中的应用效益评价，通过对科研文献、政策文本和典型案例进行分析归纳，构建了项目开发水平、交通系统水平、公共品质水平和社会文化效益4 个层面共20个指标，其中开发强度、CBD 可达性、绿化率、就业推动等是评估城市综合体中TOD 应用效益的重要指标。针对保利增城金融中心进行了两轮调研，结果显现出了一定的一致性。综合全文涉及的理论、政策、案例要点与个案分析评价结论，从前期规划、物业规划、公共空间与配套、交通组织这4个方面提出对于应用TOD 模式进行综合体开发的策略建议。本文的评价体系建构充分考虑了理论、政策和实践经验，定性、定量相结合的实证研究也验证了评价指标的合理性，但指标的赋值与量化有待进一步完善。