绿色住宅用户满意度影响因素及提升路径研究

庄 丽，石凯旋

绿色住宅用户满意度影响因素及提升路径研究

庄 丽，石凯旋

（青岛理工大学 管理工程学院，山东 青岛 266520）

针对如何提升绿色住宅用户满意度问题，运用结构方程模型对绿色住宅影响因素进行假设检验，并有针对性地提出提升路径。根据新版《绿色建筑评价标准》对绿色住宅提出的五大评价指标以及用户满意度的相关理论，构建绿色住宅用户满意度测评模型，并据此提出7个相关假设，采用调查问卷法与结构方程模型对假设进行检验。结果显示，7个假设均成立，针对绿色住宅用户满意度的影响因素指标提出提升路径，为促进我国绿色住宅发展有重要意义。

绿色住宅；用户满意度；结构方程模型；提升路径

中国共产党的十九大将绿色发展作为我国长期发展目标，它是我国推进生态文明建设，建设美丽中国的必要举措[1]。建筑业作为高能耗、高污染的行业，在促进我国经济发展和城镇化的同时，也衍生出一系列生态问题[2]。据统计，我国既有建筑中，高耗能建筑占比高达95%，每年新建建筑中，超过80%是高耗能建筑[3]。此外，建筑垃圾的逐年增长，建筑物在建造、改造、拆除过程中的低能源利用率等都给我国造成了严重的环境负面影响。因此，要全方位实现长期绿色发展目标，应将建筑业的绿色发展放在首位[4]。

作为建筑业可持续发展的重要载体，绿色住宅能够在全寿命周期内，最大限度地实现节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、舒适和高效的使用空间，与自然和谐共生。然而我国绿色住宅发展相对缓慢，2015年，道奇数据分析公司（Dodge Data and Analytics）对全球1 000多家建筑企业进行调研，结果显示，中国目前施工建筑中，仅有5%的被访者表示绿色建筑项目占总项目比重>60%。报告还指出，缺乏公众认知是绿色住宅发展的障碍之一，业主对于绿色住宅回报的认可和满意度是其发展最主要的驱动因素[5]。因此，探究用户对绿色住宅认可和满意度都与哪些影响因素有关，对于促进我国绿色住宅发展至关重要。

诸多学者为促进我国绿色住宅发展和推广而进行的理论与实证研究，值得参考和借鉴。杨晓冬等[6]通过绿色住宅本身、开发商、消费者三者的耦合关系，以及三者选择绿色住宅行为的理由导向，构建基于因果关系系统的模型并针对其进行实证分析，结果表明消费者购买决策大程度取决于绿色住宅产品质量；郭斌等[7]以政府为主要角度，研究政府补贴、惩罚、不介入3种模式下对于绿色住宅发展的影响，通过动态博弈最终政府得出补贴—惩罚激励模式更有效；李倩文等[4]分别验证了居民内在心理和外在情境对购买意愿的独立影响效应以及普遍信任在绿色住宅推广过程中的调节效应，结果显示，建立普遍信任能够有效提升居民绿色住宅支付意愿；还有学者应用扎根理论、计划行为理论、动态博弈模型等对绿色住宅发展的影响机制进行研究，并都根据结果分析提出针对性建议对策来有效促进绿色住宅发展[2, 8-9]。

然而，绿色住宅产品本身各项性能对于用户满意度及感知价值的影响机制的研究则少有论及。本文即研究在绿色住宅运营过程中，绿色住宅本身的各项指标对于用户感知价值和满意度的影响，并据此为绿色住宅发展提出提升路径。采用结构方程模型（structural equation modeling，SEM）对数据进行分析。结构方程模型，主要是根据分析数据对假设进行验证的一种研究方法。与其他模型相比，结构方程模型能够更加高效地处理复杂且变量多的数据，符合本文所构建模型的特点。

1 绿色住宅用户满意度影响因素模型构建及研究假设

2019年3月，住房和城乡建设部发布了新版的《绿色建筑评价标准》，提出将安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约和环境宜居五大指标作为新的评价标准[10]。绿色住宅作为一项“产品”，它的形象也应作为用户满意度的影响因素之一[11]，与用户对于绿色住宅的认可度有着不可或缺的联系。用户对于产品的感知价值主要是指用户对于产品的综合评价[12]，所以用户对于绿色住宅的感知价值，直接影响着用户满意度。用户忠诚度是用户在购买并使用产品后，会继续选购该产品的可能性，所以用户满意度对用户忠诚度存在影响关系[13]。据此建立由安全耐久性、健康舒适性、便利性、可持续性、绿色住宅形象共同影响用户感知价值，进而影响用户满意度，促进用户忠诚度的绿色住宅用户满意度测评模型，根据模型提出7个假设，如表1。假设关系确定后，即构建结构方程模型如图1。

表1 针对绿色住宅用户满意度模型提出的相关假设

序号绿色住宅用户满意度模型提出的相关假设 1H1：绿色住宅的安全耐久性可显著正向影响绿色住宅用户感知价值 2H2：绿色住宅的健康舒适性可显著正向影响绿色住宅用户感知价值 3H3：绿色住宅的便利性可显著正向影响绿色住宅用户感知价值 4H4：绿色住宅的可持续性可显著正向影响绿色住宅用户感知价值 5H5：绿色住宅形象可显著正向影响绿色住宅用户感知价值 6H6：绿色住宅用户感知价值可显著正向影响绿色住宅用户满意度 7H7：绿色住宅用户满意度可显著正向影响绿色住宅用户忠诚度

图1 绿色住宅用户满意度结构方程模型路径图

2 绿色住宅用户满意度影响因素实证分析

2.1 变量选取

模型中涉及到8个潜变量，均需要为其设置一定数量的观测变量，以便于后续调查问卷题项的设计以及结构方程模型的验证。通过对绿色住宅相关国内外文献进行检索，梳理出频数较高的指标，其中安全耐久性的观测指标有防震救灾措施、人车分流、道路设置、消防安全保障措施、住宅质量5个观测变量；健康舒适性的观测指标有室内采光与视野、室内保温隔热效果、室内隔声隔噪效果、室内通风效果、室外基础设施、小区绿化景观效果6个观测变量；便利性有小区车辆停放便利性、周边交通设施便利性、周边教育设施便利性、商业服务设施便利性、医疗设施便利性5个观测指标；可持续性有节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、垃圾回收处理情况4个观测变量；绿色住宅形象有绿色住宅的认知度、绿色住宅值得信赖程度、物业管理水平3个观测变量[14-17]。

根据顾客满意度理论分析，用户感知价值通过绿色住宅性价比来进行观测；用户满意度选取3个观测指标：绿色住宅总体满意度、现实居住体验与理想住宅的差距、与普通住宅相比对于绿色住宅的满意程度；用再次购买绿色住宅的可能性和会向他人推荐购买绿色住宅的可能性来对用户忠诚度进行观测[18]。最终得出绿色是住宅用户满意度测评模型变量，如表2所示。

表2 绿色住宅用户满意度测评模型变量

目标层潜变量观测变量 绿色住宅用户满意度指标体系安全耐久性A防震减灾措施A1 人车分流A2 道路设置A3 消防安全保障措施A4 住宅质量A5 健康舒适性B室内采光与视野B1 室内保温隔热效果B2 室内隔声隔噪效果B3 室内通风效果B4 室外基础设施B5 小区绿化景观效果B6 便利性C小区车辆停放便利性C1 周边交通设施便利性C2 周边教育设施便利性C3 商业服务设施便利性C4 医疗设施便利性C5 可持续性D节地与室外环境D1 节能与能源利用D2 节水与水资源利用D3 垃圾回收处理情况D4 绿色住宅形象E绿色住宅的认知度E1 绿色住宅值得信赖程度E2 物业管理水平E3 用户感知价值η绿色住宅性价比η1 用户满意度θ绿色住宅总体满意度θ1 现实居住体验与理想住宅的差距θ2 与普通住宅相比对于绿色住宅的满意度θ3 用户忠诚度ψ再次购买绿色住宅的可能性ψ1 会向他人推荐购买绿色住宅的可能性ψ2

2.2 样本选取及调查问卷设计

“十三五”时期，青岛市以绿色建筑的发展作为创新示范亮点，力争做全国建筑节能排头兵，实现城市建设绿色低碳循环发展目标[19]。位于青岛市西海岸CBD核心地段的福瀛·天麓湖项目是国家二星级绿色住户项目，是国家规划奖、国林设计奖双金奖项目，属于青岛最具代表性的绿色住宅项目之一[20]。因此，选择青岛市福瀛·天麓湖项目为样本城市绿色住宅项目，对其居民展开用户满意度调查，对促进青岛市乃至全国绿色住宅发展更具现实意义。调查问卷的设计主要包括两部分共35个题项，第一部分调查受访者的基本信息，如职业、年龄、受教育程度等[21]，共6个题项。第二部分则是绿色住宅居民对于绿色住宅各项性能的满意度调查，根据绿色住宅用户满意度测评模型变量设置29个题项，均采用李克特五级量表进行测度，分别为“非常不满意～非常满意”赋值“1、2、3、4、5”。

2.3 数据收集

主要选择从福瀛·天麓湖项目小区出入的居民发放调查问卷，能够更具针对性的对该小区有明确体验感的居民进行调查。在小区附近展开历时14天的问卷发放，共发放问卷238份，回收问卷227份，有效问卷210份，问卷回收率和问卷有效率分别为95%和88%。

2.4 问卷信效度分析

利用SPSS25.0为问卷进行信效度检验，结果如表3所示。青岛市福瀛·天麓湖项目用户满意度调查数据显示整体Cronbach's α值均大于0.8，具有较高可靠性。

表3 调查问卷数据信度分析结果

变量题项数Cronbach's α 安全耐久性50.914 健康舒适性60.931 便利性50.921 可持续性40.886 绿色住宅形象30.875 用户满意度30.870 用户忠诚度20.820

数据的效度分析主要以KMO值和Bartlett球形度检验为依据，结果如表4所示，各变量的KMO值均大于0.7，Bartlett.球形检验卡方值较大且统计显著(Sig = 0.000 <0.05)，可以进行下一步检验。

表4 KMO和Bartlett球形度检验结果

变量KMO值Bartlett 球形度检验结果 近似卡方显著性 安全耐久性0.899680.1490.000 健康舒适性0.930911.2960.000 便利性0.893735.3700.000 可持续性0.837447.0880.000 绿色住宅形象0.739318.9170.000 用户满意度0.736309.0600.000 用户忠诚度0.774336.4040.000

3 绿色住宅用户满意度影响因素模型拟合与假设检验

3.1 模型拟合

在绿色住宅用户满意度测评模型基础上构建SEM结构模型，运用AMOS24.0软件进行整体结构方程模型的拟合，模型适配度检验结果如表5，通过将拟合值与推荐值比较可得，除GFI=0.896接近推荐值范围外，其它的配适指标均在推荐值范围之内，这说明此结构方程模型拟合度良好，在一定程度上反映了理论模型及假设设定的合理性和数据来源的可靠性。

表5 结构方程模型的配适度指标值

配适指标推荐值拟合值 x2愈小愈好375.416 x2/df<3.01.043 GFI>0.90.896 AGFI>0.80.874 RMSEA<0.080.014 NFI>0.90.944 IFI>0.90.998 CFI>0.90.998

3.2 假设检验

由图2结构方程模型路径系数图可知，安全耐久性、健康舒适性、便利性、可持续性、绿色住宅形象对用户感知价值的标准路径系数分别为0.386、0.574、0.492、0.345、0.336，说明具有正向影响，且健康舒适性对于用户感知价值的作用最大；用户感知价值对用户满意度、用户满意度对用户忠诚度的标准化路径系数分别为0.859、0.776，说明具有正向影响。由表6假设检验结果可知，7条路径均在p<0.001水平下显著，因此假设H1、H2、H3、H4、H5、H6、H7成立。

图2 结构方程模型路径系数图

表6 假设检验结果

假设EstimateS.E.C.R.P假设判断 用户感知价值<---安全耐久性H10.3860.1253.083***支持 用户感知价值<---健康舒适性H20.5740.1214.762***支持 用户感知价值<---便利性H30.4920.1313.762***支持 用户感知价值<---可持续性H40.3450.0585.921***支持 用户感知价值<---绿色住宅形象H50.3360.0467.237***支持 用户满意度<---用户感知价值H60.8590.3952.172***支持 用户忠诚度<---用户满意度H70.7760.3042.549***支持

注：***表示<0.001

4 绿色住户用户满意度提升路径

通过上述结构方程模型的假设检验结论可知，安全耐久性、健康舒适性、便利性、可持续性都对用户感知价值具有较高的正向影响，所以以上述变量作为切入点，对绿色住宅提出更具针对性的提升路径，能够有效提高绿色住宅用户满意度，进而促进绿色住宅发展。

4.1 安全耐久性提升路径

(1)防震减灾：首先在设计及施工阶段，采用BIM等新型技术，对绿色住宅整体建造进行动态建模、可视化管理及抗震减灾性能检测等，最大限度地规避风险。绿色住宅运营过程中，通过加强相关知识的宣传普及力度，如震后如何快速有序撤离、灭火器如何正确使用等；进行紧急情况的模拟演习等方式来加强居民防震减灾意识。在绿色住宅周围设置应急疏散通道，并且保证有足够的疏散空间。

(2)人车分流：在绿色住宅小区合理规划行走道路及车辆通行道路，在小区入口采用人车分流设计，有效提升通行效率。不具备人车分流条件的小区，可通过设置减速带、超速提示仪等来使车辆慢速行驶。

(3)道路设置：采用尽端式道路满足绿色住宅用户的步行需求。提高道路照明质量，在照明标准合理的前提下，选择性能好的光源；同时权衡照明时间与电量损耗之间的关系，科学控制开关时间；小区内部留出适当绿化地段种植花卉、乔木、绿篱等，起到美化小区及吸收汽车尾气的作用；科学控制小区环卫工人的工作时间，在保证小区保洁质量及工人综合素质的同时，保障工人的基础权益；结合用户的出行方式、周边环境、消防安全、地形特点等选择出行方便、具有一定的风险规避行且噪音干扰较少的道路系统。

(4)消防安全保障：重视火灾预防及扑救普及教育，利用宣传消防安全海报、张贴横幅、消防安全知识讲座等方式，使绿色住宅用户对消防安全知识耳濡目染；加强消防基础设施的设置，如灭火器、安全通道指示牌等；定期组织专业人员到住宅内部进行火灾隐患的排查与整治，定期组织居民进行消防安全的演练，确保在火灾来临之际，用户们能够做到不慌乱、不拥挤、有序撤离火灾现场。

(5)住宅质量：严格把控绿色住宅在设计及施工阶段的质量检测；在绿色住宅运营阶段，快速有效地解决居民反映的住宅质量问题。

4.2 健康舒适性提升路径

(1)室内采光与视野：通过提升窗地比、改善窗扇的开关方式及阳台的设计，如采用开敞式阳台等，对采光效果进行优化；通过玻璃最大限度地提高采光度，可采用双层或多层玻璃及配备窗帘方式等以克服玻璃保温隔热的缺限。

(2)保温隔热：利用新型可再生清洁能源，如太阳能供热水、供暖、发电等；地热能也主要应用于供热、供暖系统，且具有不受天气变化的影响的优势，既能起到保温隔热的效果又降低了能源损耗。

(3)隔声隔噪：通过改善窗层数、窗户开关方式、窗框材料、门扇的重量及厚度、门扇与门框间的密闭性等来设计隔声门、隔声窗；加固阳台也可起到隔声隔噪的效果。

(4)通风：根据住宅所在地区的季节主导风及建筑物朝向，结合冬季和夏季对风向的不同要求，采用导风板、凹形阳台、内平开内倒窗开窗方式等方式将室外自然环境与室内融为一体，加强绿色住宅内外空气流通性。

(5)基础设施：科学合理地利用绿色基础设施能够有效改善气候变化对环境的影响。如在小区内部设置池塘、雨水花园、绿色屋顶和透水路面等，用本土植物和自然雨水系统来代替传统的道路和排水设施，这也是绿色住宅与普通住宅相比的独特性之一。除此之外，小区内部的居民服务站、商店、餐饮、老年活动中心等基础设施也不可或缺。

(6)绿化景观：结合四季气候的变化对绿植生长态势的影响，景观的设计遵从绿色、自然、多变、创新的设计理念。根据不同人群的生理及心理需求，采用多样化的景观设计，实现生态与景观结合。

4.3 便利性提升路径

(1)车辆停放：小区内部配备足够数量的停车位；公共市政建筑的停车位应与住宅停车位进行区域统一化，充分发挥车位资源的作用；国家层面出台停车位利用的法律法规，政府制定相应实施细则，让停车位管理有法可依；将信息化建设融入到停车位管理中。

(2)交通设施：提升周边路网利用率，杜绝非法占道、违规停车等现象；优化绿色住宅小区周边公交线网，同时为绿色住宅居民创造步行或骑行的良好环境，在小区附近，多种出行方式均能得到保障。

(3)教育设施：针对绿色住宅的选址，在考虑教育设施的优势之外，更要合理控制教育设施远近程度与绿色住宅房价之间的关系，有效提升其性价比。

(4)商业服务设施：针对绿色住宅小区内部的商业服务设施，在保证其多样性的同时，配置应均衡协调发展。

4.4 可持续性提升路径

(1)节能：采用节能门窗、节能玻璃等节能材料，也要将材料的连接的边缘及角落考虑在内；进行绿色屋顶的改造；根据绿色住宅小区电能质量及供电系统负荷等因素，合理配置供电设施；对于电动汽车的充电模式可采用自动开断充电和平滑调节充电，既可以提升充电效率又可以节省成本；推广节能技术在绿色住宅内部的使用，例如采用新型节能空调和新型节能热水器。

(2)节水：优化绿色住宅小区内给水系统，为居民设置合理的节水用水定额，利用减压装置等方法降低给水系统压力；推广给排水管道采用新型材料，既可以节省资源，又可以减少材料对水质的影响；输水管道中采取真空设计，降低在运输过程中产生的能源损耗；在绿色住宅顶部进行太阳能的利用，对水资源进行加热，在一定程度上节能；设置一定的雨水处理装置，雨水经处理后，进行植被灌溉，马桶冲水等，实现水资源的循环利用。

(3)垃圾回收：建立绿色垃圾回收系统，倡导居民进行垃圾分类，提高可回收垃圾的回收率。

5 结论

本文首先根据2019年，住房和城乡建设部发布的新版《绿色建筑评价标准》中的5大评价指标以及顾客满意度相关理论，构建绿色住宅用户满意度测评模型，并据此提出7个假设。利用调查问卷法和结构方程模型进行假设检验，结果显示7个假设均成立。随后根据假设成立的结果，针对绿色住宅用户满意度测评模型中的各个指标为绿色住宅用户满意度提供提升路径，促进我国绿色住宅进一步发展。

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Study on Influencing Factors of Residents’ Satisfaction of Green Buildings Based on SEM

ZHUANG Li, SHI Kai-xuan

（School of Management Engineering, Qingdao University of Technology, Qingdao 266520, China）

In view of how to improve the residents’ satisfaction of green buildings, Structural equation model was used to test the hypothesis of the influencing factors of the residents’ satisfaction of green buildings, and a targeted improvement path is put forward. According to the five evaluation indicators and relevant theories of residents’ satisfaction of the new Green Building Evaluation Standard, the residents’ satisfaction evaluation model is constructed, and seven relevant hypotheses are put forward accordingly, and the questionnaire method and structural equation model are used to test the assumptions. The results show that all seven hypotheses are established to improve the influencing factors of the residents’ satisfaction of green buildings, which is of great significance to promote the development of the green buildings in China.

green buildings; residents’ satisfaction; structural equation model; improvement path

10.15916/j.issn1674-3261.2022.04.013

TU-023

A

1674-3261(2022)04-0274-07

2022-01-04

庄丽(1970-)，女，山东潍坊人，副教授，博士。

责任编辑：刘亚兵