房价对租房家庭消费的影响及其传导机制检验

金长宏，孙黎明

（安徽建筑大学 经济与管理学院，安徽合肥 230022）

引言

随着我国经济增速不断加快，增加了我国的居民收入，一般来说，收入增加应该导致居民消费的增多，但近年来我国居民消费的占比却一直不高，在消费支出对国内生产总值增长贡献率基本稳定在55%左右，逐步发展成为我国GDP 增长主力的情况下，2020 年整体居民消费率仅为38%左右，在“十四五”规划战略部署中，还明确提出要全面促进消费，政策的提出说明了未来的发展方向，今后经济增长的任务重心肯定会更多放在国民消费上。与此同时，与经济增长同步增长的还有房价，根据官方统计的数据显示，2020 年的商品房平均销售价格数据与2011 年相比，增长了73.2%，一些热门地区的房价更是居高不下，高房价给大多数居民带来了压力，房屋是具有投资和消费两种属性的，而且住房价值在家庭总资产中占比很大，一旦发生变动就会引发资产的变动，房屋对一个家庭来说尤其重要，那么高房价与居民的低消费会有关系吗？房价的增长是否会对居民消费产生一定影响呢？这类问题受到学术界的广泛关注。

有关房价对消费的研究很多，在现有研究中，鲜少有学者关注房价对租房家庭这一群体消费的影响。当房价上涨时，对租房家庭的消费会产生什么影响？又是怎样影响的呢？这就是笔者要研究的主题。与现有的文献相比，本研究的差异与贡献为（1）以租房家庭为样本家庭进行研究，从一个新的视角来研究房价对消费的影响。（2）采用CHFS 数据，从微观层面来研究当房价上涨时，租房家庭群体的消费有何变化，同时用中介效应模型检验了两者之间的传导机制，丰富了现有房价对家庭消费研究的文献。

一、文献梳理、传导机制与研究假设

（一）文献梳理

研究住房价格波动对消费的文献很多，梳理以往文献可知，一些学者认为房价上涨对消费是正向影响，房价上涨通过财富效应使家庭消费支出增多。周建军和鞠方对房地产市场与消费的关系分析检验，发现房地产市场表现出显著的财富效应，还发现这种财富效应随着时间的增加不断增强[1]。张浩和易行健等通过家庭追踪调查数据进行实证分析，研究发现房屋资产对家庭消费具有明显的财富效应，并且当房屋价值提高时，财富效应表现更强[2]。杜莉和沈建光等以上海市城镇居民入户调查数据为基础分析，发现上海市的房价上升，居民的平均消费倾向会增强[3]。徐妍和安磊通过构建生命周期模型，研究发现房价上涨对居民消费支出具有微弱的促进作用[4]。罗孝玲和陈倩利用System-GMM 估计方法与面板门槛模型进行研究，结果发现房价上涨显著促进了城镇居民的消费水平，根据金融发展水平不同，还存在显著的门槛效应。当金融发展水平跨越门槛值时，房价上涨对城镇居民消费的促进作用显著增强[5]。Ludwing 使用季度面板数据，研究房产财富和股市财富对消费的影响，发现房价对消费的影响显著为正[6]。Bostic Raphael 研究收集了消费者金融调查和消费者支出调查中唯一匹配的家庭数据样本，估计住房财富的消费效应，研究结果表明，住房财富效应相对较大[7]。Aditya Aladangady 使用微观数据并利用房地产市场的区域异质性，来研究房价波动对消费者支出的因果关系。发现呈正相关，若房屋价值增加1 美元，那么房主消费支出会相应增加0.047 美元[8]。Jie Gan 在对住房财富与家庭消费关系的研究中，发现如果家庭住房越多，家庭消费意愿会更强，住房财富对消费有着明显影响[9]。

也有一些学者研究表明房价上涨对消费存在负向影响，即挤出效应。谢洁玉和吴斌珍等在研究发现房价上涨不仅对家庭的消费支出有抑制作用，而且不同的群体抑制作用也不相同，尤其对于房屋价值不高的家庭，抑制作用只会更大[10]。颜色和朱国钟发现只有当房价不断上涨时才会表现为财富效应，但房价上涨是不可持续的，家庭为了购房和偿还贷款，必定会压缩消费，从而造成“房奴效应”[11]。黎泉等基于我国35 个大中城市分析发现，住房价格上涨对居民消费抑制作用明显[12]。李江一考察了“房奴效应”的两大表现，发现“房奴效应”除了直接使消费降低，还会抑制住房的财富效应而间接使消费降低[13]。刘颜和周建军检验城市房价水平与城镇居民消费支出两者之间的关系，发现房价水平上涨时，家庭财富会增多，与此同时增加的还有住房服务的成本，而替代效应比财富效应的影响更大，结果城镇居民的消费支出总体上仍呈现抑制作用[14]。刘宇辉认为房价上涨在我国整体上呈现出消费的挤出效应而非财富效应[15]。朱诗娥和顾欣以房价收入比为指标研究高房价对城镇居民消费需求的影响，发现房价收入比每上升1%，城镇居民平均消费倾向下降0.149%[16]。Janine Aron 以土地价格代理房价，对英国、美国家庭的消费行为进行了检验和比较，发现美国和英国的土地价格对消费者支出会产生负面影响[17]。

还有一些学者认为房价对消费的正向作用与反向作用同时存在，对不同家庭存在异质性，或者对消费的影响取决于两种作用的大小，甚至于房价对消费根本无影响。刘靖和陈斌开研究发现房价上涨对消费既有正向促进也有反向抑制作用，区别于不同群体，拥有多套房且人均面积很大的家庭房价上涨对消费表现为财富效应，对拥有1 套房家庭和无房户的消费表现为挤出效应[18]。杨柳通过构建面板门槛回归模型发现，房价水平未超越门槛值时表现为财富效应，房价水平超越门槛值后表现为挤出效应[19]。赵继平认为我国房价上涨与居民消费之间存在非线性溢出效应，房价上涨在2010 年第1 季度到2017 年第2 季度对我国城镇居民消费的正向财富效应强于挤出效应，而在2017 年第2 季度之后，房价上涨对城镇居民的挤出效应明显强于财富效应[20]。万晓莉等认为房价不是影响消费的主要因素，无论房价的变化是否被预测到，都不对居民消费产生显著影响，收入才是影响消费的核心因素[21]。Jong Chil Son 利用2004 年至2017 年韩国家庭层面的面板数据，研究发现房价对购房者的消费增长有着显著而巨大的影响，而对租房者的影响则急剧逆转，呈负效应[22]。

（二）传导机制与研究假设

根据以往文献的研究可知，房价上涨对消费的影响传导机制如图1 所示，财富效应是指当房价上涨时，家庭会增加对未来的预期，进而增加消费，和信心效应的作用机制基本相同，其本质都是对有房家庭而言的。但文章研究样本为租房家庭，对于租房家庭来说，不存在财富效应和信心效应。预防性储蓄效应是指当住房价格上涨时，对于无房家庭来说，为了购买房屋不得不增加储蓄，导致家庭消费减少。流动性约束效应是指当房价上涨时，由于首付增多和家庭的购房成本增加，家庭所面对的流动性约束增强，就会减少当期消费。替代效应是当房屋作为消费品时，房屋价格越高意味着有意愿购房的家庭要付出更多的购房成本，为了购房而增加储蓄减少消费。根据以往文献，较少研究把流动性约束作为传导机制，主要是因为，流动性约束受到当地金融市场发展和金融政策的完善程度影响较大，在金融市场发展较好的情况下，流动性约束的作用不容忽视，但对我国目前的金融市场来说，流动性约束在房价对消费的影响中基本无太大作用。因此，对于租房家庭来说，房价对消费的挤出效应存在，房价上涨会明显抑制消费，而且可能通过增加家庭储蓄减少消费。故提出文章的研究假设：

图1 房价上涨对消费的传导机制

假设1：房价上涨会抑制租房家庭的消费。

假设2：房价上涨可能通过增加家庭储蓄进而减少家庭的消费。

二、实证设计

（一）数据来源与变量说明

1.数据来源

本研究使用的数据来自西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心组织管理的“中国家庭金融调查”项目（CHFS）。其核心工作就是开展中国家庭金融调查，旨在收集家庭主要包括住房资产、金融财富、负债、信贷约束、收入、消费、社会保障、保险、代际转移以及人口特征方面的信息[23]。该研究中心进行了有将近十年的调查，每两年通过问卷方式进行一次，数据可信度极高。文章选取该研究中心公开的数据中2013 年、2015 年以及2017 年的数据进行分析，结合要研究的对象是租房家庭的消费，因此在进行数据选取时，是从连续三年的调查数据中选取家庭是租房的样本，筛选方式来源于问卷中“目前，您家所居住的房屋是属于？”这一问题的统计结果，由于该研究中心是从家庭、个人、城市三个层面共同展开的调查，样本众多，为了研究的方便，笔者选取个人层面中调查对象为户主的家庭进行研究。最后，一共筛选出连续三年调查都在的535 户租房家庭，1605 个样本，构成面板数据供本研究。

2.变量说明

（1）被解释变量

家庭消费：家庭消费一共包括八大类，分别为食品类支出、衣着类支出、居住类支出、生活日用品类及家政服务类支出、教育娱乐外出旅游类支出、交通通信类支出、保健医疗类支出和其他支出。其中CHFS 数据库中2015 年和2017 年的数据是直接计算好的家庭消费总支出，而2013 年的数据则是根据家庭消费性支出的总类以及数据中心对问卷第四部分支出与收入的调查问答通过分项计算汇总得出。

（2）核心解释变量

房价：本研究所采用的房价来自于国家统计局中国统计年鉴《固定资产投资和房地产》一栏的商品房平均销售价格。

（3）其他控制变量

本研究的控制变量参考薛晓玲和臧旭恒一文中对于控制变量的选择[24]。从CHFS 数据库中筛选出户主的年龄、户主的家庭总人口即家庭规模、户主是已婚未婚、户主的全部受教育年限、老年抚养比和少儿抚养比作为控制变量进行研究，其中，户主的年龄用研究中心调查年减去户主的出生年得到，户主家庭规模即家中总人口数，户主的婚姻状况中用0 和1 来衡量（1 表示已婚，其他用0 表示），户主的全部受教育年限根据问卷中询问受访者的文化程度得知，笔者对户主全部的受教育年限选取了多个指标进行衡量：用0 表示未上过学即无教育年限，6 表示小学学历，9 表示初中学历，初中以上、高中及以下用12 表示，大专学历用15衡量，16 表示大学本科学历，最后研究生中的博士和硕士分别用22 和19 表示，把样本家庭中年龄大于等于65 岁的视为家中的老年人口，以此为依据计算老年抚养比，同样把样本家庭中年龄小于等于14 岁的视为儿童青少年，其人数占家庭总人数的比例来计算少儿抚养比。

（二）变量的描述性统计

根据研究的需要，对变量的标准差、均值、最小值、最大值进行了详细描述，从表1 可以看出，租房家庭消费的最小值9524 元，最大值可高达369492 元，表明我国的租房家庭消费之间存在较大的差异，侧面反应了我国租房家庭贫富差距较大，核心解释变量房价的范围在每平方米3886 元到每平方米32140 元之间，而房价的平均值在每平方米9737 元，说明一些省份的房价过高，可能存在房地产泡沫的风险，而房价过高极大可能会对家庭消费性支出产生影响，年龄均值大概在50 岁左右，可能房价过高使得一部分家庭到中年还在租房，没有拥有一套自有住房，已婚指标均值在0.8，表明研究样本家庭多为已婚家庭，户主的受教育年限最小为未上过学，最大为博士研究生学历，而均值在9.44，处于初中水平，意味着样本中大部分人都学历不高，同时我国的教育水平差异明显，老年抚养比均值在0.14，家庭中老人的赡养责任大，也会影响家庭消费，少儿抚养比在0-0.67 范围内，均值在0.12，说明我国生育政策实施稳定。

表1 变量的描述性统计

（三）模型设计

根据前文对文献的梳理和研究假设，对数据来源、变量的一些说明统计，笔者参照已往文献，根据CHFS研究中心三年的面板数据，设定基础模型如下：

其中，i 表示个体，t 表示时间，Cit表示t 时刻第i 个租房家庭的消费，用来表示商品房的平均销售价格，Xit表示家庭方面的控制变量，εit为模型的随机扰动项，β1是要估计的系数，表示房价变动对租房家庭消费的影响大小。

三、实证分析

（一）固定效应模型选择与回归分析

在模型设计完成后，还需要根据研究数据选择合适的方法进行回归，考虑到本研究只是三年的静态面板数据，时间跨度比较短，回归前没有做单位根检验以及协整检验考虑平稳性，只是对本研究的估计方法作选择，这里对混合回归、固定效应以及随机效应三种估计方法选择，筛选方法是首先看是否存在个体效应，若不存在则选择混合回归，存在则继续筛选，通过hausman 检验来确定固定效应还是随机效应。本研究全部的回归结果都使用stata16.0 操作，为了防止异方差存在对结果造成误差使用聚类稳健标准误，所以此处也省去了对异方差的检验，最后结果从表2 可以看出，hausman 检验的p 值为0.0000，小于0.01，拒绝了随机效应。以上讨论决定了需使用固定效应模型，最后回归结果如表2 所示。

表中第（1）列为全样本回归结果，可以看出，房价上涨对租房家庭的消费存在明显的抑制作用，房价对租房家庭消费的回归系数为-1.021，且在1%的水平下显著，表明房价每上升1%，租房家庭消费就会下降1.021%，验证了假设（1），与此同时，年龄、家庭规模、受教育年限以及老年抚养比对租房家庭消费都有显著的影响，其中，年龄上升1%，会导致租房家庭消费下降0.007%，家庭规模增加1%，会使租房家庭消费增加0.05%，另外，租房家庭受教育年限越高，租房家庭消费越低，老年抚养比每上升1%，租房家庭消费就会下降0.361%，此外，户主的婚姻状况和少儿抚养比对租房家庭消费没有显著影响。

由于地区经济发展条件有所不同，房地产市场体系完善程度也不一样，CHFS 研究中心在城市层面的调查中，给出了租房家庭的省级信息，以及对东部地区、中部地区、西部地区的划分。因此在回归分析中也根据地区差异进行了分样本回归，回归结果为表2 中第（2）、（3）、（4）列。

从分样本回归结果可以看出，房价上涨对租房家庭的消费无论东部地区、中部地区，还是西部地区都有显著的挤出效应，但影响的程度有所不同，表2 中第（2）列为东部地区的结果，可以发现房价每上升1%，该地区租房家庭消费就会下降0.615%，表2 的第（3）（4）列依次为中部和西部地区的回归结果，说明房价每上升1%，中部地区租房家庭消费就会下降1.779%，而西部地区租房家庭消费就会下降1.632%，以上结果显示了房价对租房家庭消费有着明显的地区差异，东部地区在房价普遍偏高的情况下影响反而是最小的，可能原因是因为东部地区与中部地区、西部地区相比，房地产市场体系更加完善，政府对房地产市场的管控较好，所以东部地区的负向影响小。

表2 回归结果表

（二）房价对租房家庭消费影响机制的检验

根据前文提出的房价对租房家庭消费影响的传导机制，房价对租房家庭消费的影响存在直接效应和间接效应两种，直接效应是指房价上涨直接对租房家庭消费的影响，间接效应是指房价上涨时租房家庭会通过增加储蓄使消费减少，接下来就对增加储蓄的这种传导机制检验，选取租房家庭储蓄率这一指标作为中介变量，验证假设（2），构建如下检验模型：

借鉴以往文献对储蓄率的计算，租房家庭的储蓄率sr=（可支配收入-家庭消费）/可支配收入，其中可支配收入数据来源于CHFS 研究中心所给定的租房家庭的家庭收入，包括家庭成员的工资、奖金以及补贴的工资类型收入，若家庭有种植农作物或其他的农业类收入，一些家庭有商铺等经营的工商业收入、以及家庭成员对外投资股票基金、银行利息等的盈利，和家庭一年所获得的一些补贴、住房公积金等归为转移性收入，最后加总得租房家庭的可支配收入。

借鉴温忠麟和叶宝娟文献中的检验方法[25]，对房价对租房家庭消费影响的传导机制进行检验，首先对模型中的方程（2）回归，来看回归系数α1是否显著，确定影响存在，并记为传导的总效应，若系数显著才能接着进行中介效应检验，随后再用同样的方法对模型中的方程（3）和方程（4）进行系数检验，看γ1和θ2是否显著，如果都显著，说明间接效应显著，但如果至少有一个不显著，则应该用bootstrap 法进行相关检验。最后在方程（4）的回归结果中观察系数θ1是否显著，显著则说明房价对租房家庭消费的直接效应是显著的，再看γ1θ2是否与α1同号，若是则说明中介效应存在，而且中介效应占总效应的比例为γ1θ2与α1的比值。

检验结果如表3，表中第（1）列是方程（2）的回归结果，为房价对租房家庭消费的直接影响，即总效应，结果表明房价上涨对租房家庭消费的挤出效应，回归系数α1在1%的水平上显著且为负。表中表中第（2）列是方程（3）的回归结果，为房价对租房家庭储蓄率的影响，结果表明房价上涨会使租房家庭的储蓄率增加，回归系数γ1在1%的水平上显著且为正。表中表中第（3）列是方程（4）的回归结果，是房价、租房家庭的储蓄率共同对租房家庭消费产生的影响，结果表明房价上涨会降低租房家庭的消费，租房家庭储蓄率的增加会使租房家庭的消费减少，回归系数θ1和θ2都在1%的水平上显著且为负值。综上可知，房价上涨通过增加租房家庭的储蓄而使租房家庭降低消费的间接效应显著（回归系数γ1和θ2都显著），且γ1θ2＜0，α1＜0，，表明中介效应显著存在，其中中介效应为33.46%（0.29×1.178÷1.021=33.46%），验证了假设（2）。

表3 中介效应分析

（三）内生性讨论与稳健性检验

1.内生性讨论

在进行回归分析时，我们要对可能存在的内生性问题进行讨论，首要探讨的就是内生性问题是怎么产生的，比如模型设计时存在变量的遗漏、选择样本时会有一定的偏差、自变量与因变量互为因果等，上述问题发生都可能会使模型估计有误。所以需要证实研究结论是正确的。通过在模型中加入一个工具变量，再运用两阶段最小二乘法（2sls）回归估计来避免以上问题的发生。其基本思想是，在模型中引入一个或者多个工具变量，当工具变量发生变动时，只会引起内生的解释变量变动，而不会对模型中的随机扰动项产生影响，此方法估计出的结果才是正确的。本研究借鉴陈斌开和杨汝岱一文中所使用的工具变量，引入省级人均土地征地面积的对数作为工具变量[26]。土地征用面积与房价密切相关，对消费却没有直接影响，符合工具变量法假定，该指标数据来源于国家统计局中国统计年鉴《城市概况》一栏中征用土地面积与《人口》一栏中年末总人口，计算最终得到省级人均土地征地面积，通过两阶段最小二乘法（2sls）进行回归估计。

从表4 回归结果看，其中表中第（2）列是两阶段中第一阶段的回归结果，结果表明，人均征地面积与房价存在显著的负相关，人均征地面积越少，房价越高，人均征地面积减少1%，房价上涨0.136%。表中第（1）列是第二阶段回归结果，结果表明，房价对消费有显著的负向影响，房价每上涨1%，租房家庭消费下降4.559%，且回归系数比固定效应的回归系数更大，可能是由于租房家庭的消费在计算时存在误差，使估计结果偏小，但主要的影响方向是不变的，其他回归系数与之前结果相比也相差不大，所以未考虑内生性问题前，回归的估计结果是有意义的。

表4 内生性讨论

2.稳健性检验

为了验证文章回归结果的稳健性，（1）采取住宅商品房平均销售价格代替房价来研究房价上涨对租房家庭消费的影响，从表5 中第（1）列可以看出，回归系数为-3.165，说明影响显著为负，住宅商品房价格上涨1%，租房家庭消费下降3.165%，与商品房销售价格回归结果基本一致。（2）此外，本研究还采用滞后一期的商品房平均销售价格来检验房价上涨与租房家庭消费的因果关系，研究上期房屋价格上升对当期租房家庭消费的影响，滞后一期的商品房平均销售价格同样来自统计年鉴，从表5 中第（2）列可以看出，回归系数更大一些，为-5.037，意味着如果上一期房屋价格上涨1%，那么当期租房家庭的消费就会随之下降5.037%，与商品房销售价格回归结果一致。综上所述，无论是住宅商品房平均销售价格还是滞后一期的商品房平均销售价格都验证了结果的稳健性。

表5 稳健性检验

四、结论与建议

通过中国家庭金融调查数据（CHFS），来研究房价与租房家庭这一群体的消费关系，发现了房价上涨时租房家庭会相应地减少消费，随后又对两者的传导机制进行实证检验，得出如下结论：（1）房价上涨会抑制租房家庭的消费，研究结果发现，房价每上涨1%，租房家庭的消费就会下降1.021%，挤出效应明显。（2）把样本按区域分为东部、中部、西部地区，发现房价对租房家庭的消费都存在抑制作用，只是抑制作用的大小有所区别。（3）根据以往文献对房价与消费关系的传导机制，以租房家庭的储蓄率作为中介变量进行传导机制的检验，结果表明，房价上涨时，面临更高的购房、租房成本，租房家庭会通过增加储蓄而减少消费支出。

无论何时，房价和消费与居民生活质量息息相关，一直是受人民关注的问题，自2008 年金融危机以来，我国已经开始转变经济增长的方式，减少出口，强调扩大内需，促进消费，尤其在新冠疫情之后，出口条件受到一定限制，增加消费显得愈发重要。有关房价的调控政策也是多种多样，“稳房价、稳地价、稳预期”的三稳政策，“房住不炒”、“租购并举”等房价政策也在与时俱进，因地制宜地实施起来，本研究将会丰富已有的研究内容，提供一些参考价值。根据研究结论，提出几点建议：（1）增加保障性住房和租赁住房的数量，保证所有人有房可居，解决一些无房家庭的居住问题。另外，完善现有的租房政策，保证租房人群的合法利益，避免一些不必要的纠纷。（2）适当增加居民的工资水平，增加家庭的可支配收入，减少由于房价上涨对有购房需求的家庭或为应对不确定风险，增加家庭储蓄，进而压缩消费的负效应。当政策落实、市场有序，处理好房价与消费的关系，不仅经济飞速发展，而且人民的幸福指数、生活水平也会提高。