房地产开发项目的BIM顾问管理模式

邱经纬

上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 上海 200120

1 BIM技术应用及价值

随着我国经济和社会的发展，房地产行业已经逐渐成为国民经济的支柱性行业。房地产行业也面临转型升级的时期，从过去的追求规模体量，向追求品质效率转变。

在这个转变过程中，为了满足不断提升的市场客户需求，对房地产项目在建设过程中的设计和施工管理水平提出了更高的要求，房地产项目呈现出规模巨大化、建筑功能多样化、建筑技术科学化等新趋势。随之带来房地产项目开发周期增长、项目参与方增多、建设信息庞杂等新变化，这些变化将导致项目开发过程中的不确定性增加，如设计质量问题、参与方的沟通管理效率低下、施工返工和工期延误等，影响项目的开发进度和成本。

为了解决这些问题，房地产开发项目也在不断追求科学化和精益化的管理手段。近些年，科学技术，尤其是先进的信息技术得到了飞速发展，房地产开发项目的管理手段越来越多，提升综合管理效率有了切实的抓手。由于先进的信息技术，如建筑信息模型（BIM）技术的应用使得房地产项目的建设开发全过程实现数字化、自动化和精细化管理成为可能。

在这个过程中，不但工具、方法和交付成果发生了变化，项目管理流程也发生变革。如何将新技术的创新性应用与管理创新相结合，从而使新技术能更加快速地融入项目管理中，实现项目管理价值的最大化，这需要一个与项目匹配的管理模式[1-11]。

BIM技术主要以数字化技术为依托，实现对多种数据建筑模型的集成化处理。一般来说，BIM技术在使用过程中可以凭借自身的可视化与模拟化功能优势，实现对建筑各种功能的三维动态展示。

比如，对于工程项目建设工作而言，管理人员可以利用BIM技术的模拟化与可视化功能，构建科学、合理的建筑模型。根据建筑模型动态展示情况，对各专业施工存在的矛盾性问题进行及时把握，并根据具体成因采取针对性的措施加以规避和解决。

房地产项目设计和施工管理是一项复杂化、系统性的工程，涉及的内容、领域和环节多，需要考虑和分析的问题多，影响设计施工质量的不稳定性因素多。BIM技术的引入和发展，一方面使房地产项目在解决工程技术问题本身有了很大的提升；另一方面使以建设单位（业主）为主导的跨组织协作变得更准确、高效。如何应用好BIM技术，使房地产项目建设过程中能够实现较高的应用价值，BIM应用的管理模式很重要。

2 BIM顾问管理模式

BIM顾问管理模式是一种创新管理模式，是以BIM（专业咨询）顾问为主导的建设过程（设计和施工）BIM应用管理模式。在BIM技术应用初期阶段，由于房地产开发企业缺乏相关专业的技术人员和项目实施的经验，由项目经理或技术负责人牵头聘请专业BIM顾问团队来担任BIM总协调，统一管理项目BIM实施方（如设计方、施工方等）的工作。BIM顾问方基于特定的组织架构和职责分工，在项目实施全过程中统一管理和协调BIM的应用。项目BIM管理组织架构见图1。BIM顾问方工作包括制定统一的BIM实施大纲，编制各阶段BIM实施计划，组织协调设计方、施工方以及设备商等参与方的沟通和决议。另外，BIM顾问方还审核汇总与组织验收各参与方提交的BIM成果，对项目的BIM工作进行整体组织、规划、监督、管理与指导。

图1 项目BIM管理组织架构

BIM顾问管理模式并不是仅针对BIM技术本身的管理，而是对项目整体BIM的应用进行管理。其优势有：明确了各个参与方的工作范围，BIM顾问方监督、协调各分包单位实施进度和质量，保证项目多方成果的完整性和准确性；基于BIM协同管理平台开展工作，便捷地实现项目资料分发流转、成果查看统计、问题追踪落实；BIM顾问代表业主在项目实施过程中协调统筹多方技术资源，积极响应项目需求，提升项目整体BIM应用水平。

3 顾问管理模式的实施过程

3.1 项目BIM实施规划

根据国家、地方BIM发展的要求及BIM项目管理的经验，确定新建项目BIM实施的重点研究目标，在项目实际操作中摸索BIM项目管理方法，逐步打通策划、设计、施工、运维全生命周期传递性的环节。BIM顾问制定《项目BIM实施大纲》，统一各参与方的BIM实施标准，明确相关单位职责、成果要求和进度安排，搭建项目BIM协同管理平台，制定施工工作流程。

3.2 项目BIM应用的组织和流程

在BIM顾问管理模式下，统筹工作主要涉及项目设计阶段和施工阶段。

1）设计阶段：BIM设计总承包方组织各设计分包搭建各专业方案设计模型并进行整合，完成方案设计BIM模型的搭建，模型质量由BIM顾问进行审核。模型审核合格后，设计方利用BIM技术对项目的设计方案进行仿真模拟表达，验证其可行性，并对下一步深化工作进行推导和方案细化。

2）施工阶段：项目施工前，施工总承包单位根据项目特点、项目组织方式、项目BIM实施大纲等要求，制定《施工BIM实施方案》。施工方结合现场实际情况，对设计BIM成果进行专业深化，使得BIM成果满足原设计要求，符合相关规范，施工阶段BIM深化成果通过监理、设计、BIM总顾问方审查后，方能直接指导现场施工。应用BIM成果开展项目质量、进度、造价及信息方面管理。

3.3 项目BIM协同管理

以项目协同平台作为项目BIM协同工作的基础，项目的多专业BIM模型文件及资料均通过协同平台传递、分发和共享。各参与方在BIM总协调方的统一管理下，完成项目在设计、施工阶段的BIM应用，并通过多个端口上传至协同平台，作为成果归档及信息传递内容，确保BIM模型数据的统一性与准确性，提升BIM模型数据传输效率及质量，提高各参与方协作效率，为工程项目的设计、施工、运营提供数字化基础。

3.4 项目BIM应用的主要内容

BIM技术实施应用内容主要为项目设计、施工阶段BIM技术应用，具体包含BIM模型搭建、冲突检测与管线综合、净高分析与优化、辅助设计优化、模型出图以及施工方案模拟等BIM基础应用。除了基础应用外，结合项目实际需求，针对性地增加专项应用，例如交通流线规划、支吊架深化、精装720云效果以及施工安全防护应用等。除了上述应用内容以外，由BIM技术还引申出了一些拓展应用，主要包含BIM平台技术支持服务、项目BIM培训以及其他信息化方面的增值服务。

4 BIM顾问管理模式的实施案例

4.1 项目概况

本工程位于上海市浦东新区Z000801单元10-01地块，东至文腾路，南至泳耀路及东方体育中心，西至文乐路，北至林耀路。项目总建筑面积约102 298 m2，其中，地上建筑面积约61 447 m2，地下建筑面积约40 851 m2。本项目由1#楼（9层办公）、2#楼（8层综合体）、3#楼（14～15层住宅）、4#楼和7#楼（1层街坊电站/商业）、5#楼（15层住宅）、6#楼（12～15层住宅）、8#楼（6～15层住宅）及3层地下室组成。

4.2 项目重难点辨识

1）项目主要建设为公共办公用房、商业用房、高层住宅及地下室，对各功能分区的划分以及不同功能分区空间的大小、整体布局环境和光照设计等要求高。

2）本项目所处地块邻近学校，施工场地狭小，对于施工期间场地布置、物料运输及整体施工筹划提出了较高要求。

3）本项目建筑高、开挖深、业态多，施工精度、质量要求高，对设计阶段BIM模型质量和协调效率要求高。

4）本项目施工期间各专业需紧密沟通，结构、机电、幕墙、钢结构等多专业，要充分协调各专业间工作界面和进度安排。

4.3 BIM实施体系

在项目初期，根据BIM管理实施大纲结合项目各参与方情况制定了项目的组织架构，如图2所示。

图2 BIM实施体系

项目业主作为BIM工作实施的发起者，聘请专业BIM顾问公司管理项目整体BIM工作，项目管理公司协助BIM顾问开展BIM工作，总承包及各专业分包单位按照实施大纲要求，组织内部BIM实施体系。

4.4 BIM重点应用及实施效果

4.4.1 BIM协同管理平台

项目运用了定制的BIM协同管理平台，项目成员可以通过计算机、手机等多种终端随时随地访问项目信息和数据，从而实现跨地域项目团队的高效协作。

结合本项目业态多、模型量大的特点，通过平台可实现模型轻量化整合，提高多专业协作效率。各分包单位通过各自的账号上传各自场景内的模型，快速反映模型进度情况和各专业之间的碰撞情况，比以往由某方单独整合模型大大提高了效率和准确性。对于本项目这种大体量的模型，平台也很好地实现了构件信息的记录和查看功能。

平台依托互联网及云计算技术，以“协同管理”“文档管理”“团队沟通”为核心，集成多专业的项目人员、项目资料和实施流程与协同平台，应用编程技术实现权限层次设置，成果可视化和信息高效传递等优势。BIM协同管理平台的开发和应用已成为BIM咨询工作的重要内容。

4.4.2 实施依据

通过总结国家和地方政府部门的BIM政策和标准，结合项目特点编制BIM技术实施管理大纲及分包BIM招标要求文件，作为BIM技术在全过程项目管理的目标和纲领。本着先求有再求优、循序渐进的原则，在应用的过程中再根据实际需求逐步完善。前滩10-01地块项目在建设全周期内应用BIM技术进行管理。

4.4.3 机电管线综合排布

BIM管线综合作为BIM的一个重点应用点，需综合考量现场实际情况及参建各方的需求，提前制定相应的实施计划，实现价值的最大化。

通过整合BIM各专业模型后，在三维协同模式下进行机电管线布设，尤其要对重点关注区域进行多次校核复查，以避免或减少空间冲突、碰撞，避免设计错误传递到施工阶段，有效减少施工阶段可能出现的拆改和返工的可能性。项目人员以三维管综模型为依据对现场施工人员进行交底，提高了多方沟通的效率，真正做到让BIM成果落地。

当前机电安装设计深度普遍存在不足，土建专业相应预留洞口的问题也相应产生。所以在土建与机电配合过程中，就会容易产生孔洞遗漏或者孔洞位置预留错误的现象。通过整合模型提前对预制预留孔洞进行复核确认，并导出预留孔洞图纸，避免人工与材料的浪费。

4.4.4 抗震支吊架深化

利用模型模拟形成抗震支吊架综合影响报告，在施工安装前解决疑问，确保机电安装工作顺利开展。

抗震支吊架与普通支吊架相比多了横向以及纵向的斜撑，这2种斜撑对于排布在管线上方的喷淋管和部分上翻的管线有影响。现场施工时根据前期吊架深化图纸和吊架节点模型进行调整施工，避免由于管线众多导致的碰撞而耽误工期。抗震支吊架节点模型如图3所示。

图3 抗震支吊架节点模型

4.4.5 精装720云应用

通过建立精准、精细模型精结合720云效果展示，在精装施工前展示精装方案，沉浸式体验让客户更加了解项目各个户型的特点和室内效果，记录客户需求，优化方案比选方式。

4.4.6 全景相机应用

由于工程总面积大，很难同时全面了解现场情况，应用360°全景相机可快速记录现场关键点位施工状态，由各区域负责人将全景图挂接模型，管理者能快速了解现场情况，周期性同步更新点位全景图到轻量化模型相应位置，同步对接模型与施工现场，辅助决策（图4）。

图4 模型关键点位链接全景

4.4.7 施工流程演示模拟

应用Tekla软件进行项目钢结构部分建模及深化，并通过模型输出构件图、零件图等，指导钢构件预制加工并避免因加工可行性原因导致的返工率，节约原材料。

本项目厚板焊接量大，焊接要求高，是工程的重难点，通过BIM技术进行关键节点施工流程演示模拟，减少了化学锚栓因施工失误而导致的浪费，保证轨道梁安装质量。图5为2#楼地上钢结构轨道梁安装施工流程演示。桁架安装流程为先安装胎架，随后依次安装桁架主次下弦杆、腹杆、上弦杆、次梁及水平支撑。

图5 桁架安装流程演示模拟

5 结语

房地产开发项目的BIM技术应用，代表BIM走向市场化并逐渐成熟。房地产项目的客户要求高，项目管理考核指标严，且专业性强，如何在BIM技术采用前期，最大化地发挥其价值，BIM顾问管理模式是一个比较务实的方案。

BIM顾问管理模式因其充分吸纳了成熟的专业顾问团队的经验和能力，也弥补了短期内自身团队的短板，更好地发挥了项目参与方的主观能动性。本研究通过前滩10-01项目的案例实证表明，采用BIM顾问的项目管理模式促进了项目BIM融入管理，提高了项目BIM应用的整体水平。在此环境下，各项目参与方最大程度地发挥了自身的BIM应用能力，取得了很好的应用成果。在BIM顾问模式下的协同工作中，各参与方相互参照学习，项目成果共享，在提升各自BIM应用水平的同时，扩大了项目整体应用深度和广度，共同创造了项目BIM应用价值。

在BIM顾问模式下，本案例项目的BIM应用价值得到了较大提升。通过以模型为沟通媒介，BIM顾问单位组织业主、设计、施工单位以及分包等多方单位在模型成果汇报中，对图纸存在的问题、BIM与施工界面问题开展多方讨论并提出修改意见和界面划分规则，极大地提高沟通效率，帮助加快项目实施进度。应用协同平台，将现场实际施工参与者纳入BIM工作流程当中，将实际工作的问题和需求与BIM技术相结合，能够高效地实现预期成果，解决实际问题，真正做到BIM技术与施工零距离。

近年来，BIM技术发展日新月异，应用成果丰富多样，在房地产开发项目的BIM实施应用中，BIM顾问管理模式凭借其优势，实现项目的BIM技术应用水平、协同管理效率的提升，对其他类似项目有借鉴作用。