存量阶段居住区停车设施改善策略研究——以深圳市福田区为例

张清源

（深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司，广东深圳 518032）

随着福田区经济社会快速发展和人民生活水平不断提高，机动车尤其是小汽车的拥有量持续、迅猛增长，停车设施的供应速度远不及小汽车增长速度，“停车难”成为广大民众关注的焦点[1]。

受配建标准、用地规模、建设成本等因素影响，居住区“停车难”问题更严峻，尤其是老旧居住小区[2]。因此，缓解居住区停车供需矛盾，增加居住区停车设施供应，成为改善居住区日常出行和生活品质的迫切需求。本文以福田区编制公共停车设施规划为契机，在现状居住区停车问题剖析的基础上，提出居住区停车改善策略，为缓解居住区停车矛盾提供参考。

1 居住区停车问题分析

1.1 停车供需矛盾

居住区工作日10时饱和度分布如图1所示。

图1 居住区工作日10时饱和度分布

居住区工作日22时饱和度分布如图2所示。

图2 居住区工作日22时饱和度分布

2019年福田区划线泊位36.7万个。其中，停车场泊位36.1万个，占比98.4%，路内泊位0.597万个，占比1.6%。居住区基本停车缺口约10～13万个，工作日夜间车位最紧张，约51%接近饱和状态，约35%处于超饱和状态。

住区停车设施供应不足，高峰时段挖潜空间几乎达到极限，可能导致车辆占用内部消防通道、道路资源、生活公共空间等现象，存在安全隐患且会影响居住区的生活环境[3]。

1.2 用地供应制约

福田区属于高度建成区，处于存量优化发展阶段，用地资源紧缺，停车场建设用地受限；居住区普遍无空闲或闲置土地建设停车场，需占用绿化用地，不符合停车场用地性质要求。

1.3 城市规划配建标准需完善

居住区停车设施基本按照城市规划标准与准则配建，部分城市停车配建指标需更新完善，与居民拥车率差距大，导致配建不足加剧停车矛盾。深圳市福田区轨道车站500 m半径范围内的建筑面积小于60 m2的住宅，配建标准为0.32车位/户；建筑面积为60～90 m2的住宅，配建指标为0.48车位/户。根据深圳市居民出行调查，拥车情况与收入高度相关，家庭年收入30万以上，80%为有车户，福田区拥车率为0.96车/户，接近一户一车[4]。因此，轨道500 m范围内90 m2住宅配建标准与户均拥车率差距大，导致新建住宅区就出行停车缺口。

1.4 社会资本参与居住区停车场建设存在困难

目前，机械式车库半自动化停车位价格为1.5～2.5万元/车位，全自动化为5～12万元/车位，投资规模大、资金回收期长、投资回报率不高，需要减少社会资本投资风险。车位缺乏产权和产业化基础（只租不售）。深圳市单个车位不可以办理产权，无法进入市场转让与买卖，投资回收慢，收益无法保障。

1.5 审批机制冗繁

停车场管理协调机制尚未形成，报批、审批流程不清晰[5]。需要建立统一窗口、停车管理部门或停车联席会议制度。立体车库被视为“固定建筑物”，需要土地规划、消防、安检等多部门审批，但各个职能部门意见不一，企业报建时找不到审批主体；机械式停车库建设实施需要通过各个部门审批，提交材料繁多，时间长，施工、验收标准不明确。

1.6 协调难度大

物权法规定，住宅区停车设施建设在满足消防等条件下，2/3业主同意时，可以利用小区空地新增或原有停车设施基础上进行改扩建。老旧小区业主、物业管理公司或业委会间的协调难度大。

1.7 停车资源共享难度大

停车场资源数据接入难度大，需要整合开发商、物业、第三方管理公司、业主间的复杂关系。信息标准不统一导致企业间信息割裂，数据无法共享，资源难以整合。各个停车场管理系统的信息化建设程度不一致，需要通过改造设备或适应的方式接入部分停车场数据。

2 居住区停车设施改善重点方向

2.1 停车缺口分布导向

居住区停车设施改善以停车需求为导向，通过大数据分析和停车需求预测，识别居住区停车缺口分布，包括缺口位置、缺口数量以及缺口严重程度等。在停车缺口分布基础上，按严重程度情况逐步推进停车场建设。

2.2 更新规划管控

以质量提升为主的存量发展阶段，老旧居住小区改造（拆除重建类）是重要的提质方式。目前，福田区居住小区列入计划的更新改造项目较多，停车设施将按《深标》配建。因此，居住类更新规划项目需对停车设施配建指标进行管控，使其满足自行需求且兼顾周边需求。

2.3 旧居住区重点挖潜

老旧小区停车位数量远低于小汽车拥有量，导致大部分老旧小区停车困难。因此，以综合整治为主且不推进城市更新改造的旧居住小区，是重点挖潜、改造的对象。

福田区土地资源紧缺，需充分挖潜利用地上地下空间，推进建设用地的多功能立体开发和复合利用，挖潜边角地、零星地块、闲置土地和绿地均是增加停车设施用地供给的重要手段。

3 居住区停车设施改善策略

3.1 更新改造及新建居住区高限配建

新建小区（主要以城市更新方式新建住宅小区）严格落实《深标》的配建标准。根据《2015年深圳居民出行调查》，福田区拥车率为0.96车/户。因此，更新改造和新建居住区停车配建指标按高限配备，基本保障一户一车，满足居住停车需求，避免新建居住区存在停车设施缺口。具有富余停车位的居住小区建议配建停车位对外开放，兼顾周边停车需求，引导车位共享。

3.2 旧居住区立体化增容

未推进城市更新改造的老旧居住区，应优先挖潜自身内部空间，优化现状内部存量停车设施资源，新建立体化停车设施或将现有停车设施进行立体化建设。采用节约集约用地的新技术新手段，充分挖潜地上地下空间，推进建设用地的多功能立体开发和复合利用，将高标准高质量的全自动机械式立体停车设施作为停车装备发展的主要方向。以福田区特发小区为例，特发小区内部平面停车场停车位约70个，占地面积约1 050 m2，利用现有平面停车场进行立体化改造，可以建设350个车位。

3.3 创建停车共享区

办公类、商业类等非居住类停车场工作日早高峰车位紧张，约30%接近或超过饱和状态，晚高峰时段停车位空置现象明显。居住类停车场工作日的夜间车位紧张，约86%的停车场接近或超过饱和状态。办公类、商业类等非居住类停车场与居住类停车场运行状况存在错峰现象，为错时停车共享提供良好契机。错时停车共享可以提高停车资源的利用效率，避免停车位处于空置状态，进而优化存量资源配置。

以华强北片区和福保片区为例，结合片区土地混合情况和职住情况，划设停车共享区，引导周边停车场向住宅、公共设施开放，提高停车设施使用效率。

（1）停车共享存在实施困难。

停车资源平台：缺乏停车资源整合平台，难以有效地整合停车设施信息，无法为停车共享提供信息化、智能化支撑。

停车收费问题：办公、商业类停车收费普遍高于住宅小区收费，部分居民不愿将车辆停放至商业、办公类停车场。

停车管理问题：超时停车会影响办公、商业等单位运作。

（2）推行停车共享的相关建议。

建议搭建智慧停车云平台，将全区各类停车设施接入，平台能够实时、动态地掌握福田区停车设施运行状况，为错时停车共享提供信息基础。出台鼓励非居住停车场对周边住宅开放的实施管理办法，激励互联网企业参与，以办公、商业及机关停车场为试点，并逐步推广。建议住宅小区与停车场单位签订协议，解决费用、管理等问题。

3.4 简化改造审批程序

深圳市福田区出台《深圳市机械式立体停车设施管理暂行办法》，对机械式立体车库的规划及建设做出相关规定，包括建立市区两级联席会议制度，负责统筹协调推进机械式立体停车设施规划建设运营管理工作；设置地上机械式立体停车设施或利用已建地下空间加装机械式立体停车设施，设施内部空间无人员活动的，按特种设备类申报；设置地下机械式立体停车设施，按建筑类申报，报建手续按建设项目相关规定执行；按特种设备类申报的建筑，无须办理用地规划、工程规划、环评及施工等许可手续，但应办理施工图设计审查、特种设备施工告知后施工。

3.5 激励社会资本参与居住区停车场建设

鼓励社会资本参与投资居住区停车设施建设，相关部门应引导并扶持社会资本参与停车场建设，以市场为主导；破除土地供应约束，加强停车产业用地保障；采用PPP投融资模式，提高社会资本参与停车场建设的意愿；推进停车产业化运营管理专业水平，打通停车产业链；推进停车智慧化，打造智慧停车云平台，推进停车场智慧管理建设；成立停车产业联盟，推动产业高质量发展，进一步推进市场参与居住区停车建设力度。

3.6 推进智慧停车建设

应搭建智慧停车平台，将居住区停车设施统一接入智慧停车平台，打造“互联网+”智慧停车。构建市区两级的城市智慧停车平台；推进存量停车场智慧停车技术验证及接入标准试点，逐步铺开公共停车场智慧化改造；依托智慧停车平台，开展分级停车诱导系统应用示范，构建城市级智慧停车诱导系统；引导停车设施企业采用智慧停车诱导系统、自动识别车牌系统、室内导航系统等信息化手段，推动停车与互联网深度融合；鼓励个人、企业、单位等停车资源错时共享，支持移动终端互联网停车应用。

4 结语

本文分析福田居住区停车难问题，基于停车缺口分布导向、更新规划管控、老旧居住区重点挖潜等改善重点，提出缓解居住停车难问题的策略及建议，为居住区停车设施改善提供参考。