大都市郊区农户宅基地退出行为的公平诠释——以北京市安定镇为例

张丽艳

（辽宁工程技术大学 公共管理与法学院，辽宁 阜新 123000）

0 引言

当前中国城市建设用地供给严重短缺，成为城市化进程和城乡融合发展的“紧箍咒”，如何在18 亿亩耕地红线下实施农村宅基地有偿退出并转化为城市建设用地指标已刻不容缓。2015 年《深化农村改革综合性实施方案》的发布和北京市大兴区等全国33 个宅基地自愿有偿退出试点地区的确定，为推进农村宅基地有偿退出的实践探索提供政策依据。宅基地整体退出是众多农户的集体决策，具有不确定性强的特点，个别农户不退出的行为导致整体退出的预期目标无法实现，制约着城市建设用地的获得效率。郊区为城市扩张提供空间，需要及时高效完成宅基地整体退出项目，而具有强大辐射能力的大都市郊区房价和土地增值预期高，加之宅基地退出后农户预期生活成本也高于其他中小城市郊区，助推了退出补偿标准的同时，使宅基地整体退出陷入困境，即本应有助于宅基地退出的高补偿政策，有时却成为障碍。之所以出现这一问题，是因为大都市郊区农户宅基地退出行为除了依靠简单的高补偿测算标准驱动外，还有较为复杂的成本收益判断影响其退出决策。因此，揭示农户退出决策深层次复杂的行为动机非常必要，包括农户在社会比较基础上对自身宅基地退出获利预期是否公平的判断。只有将宅基地退出中农户行为分析置于中国小农户“不患寡患不均”的传统文化背景下，运用推-拉理论和公平理论，以宅基地面积和住房修建年限等家庭特征为靶向，对农户宅基地退出障碍进行公平诠释， 才能找出问题的症结，并在此基础上提出解决困境的政策建议，促进农户宅基地退出。本研究可以丰富相关理论，对于推进大都市郊区宅基地退出以满足城市建设用地需求的实践具有借鉴意义。

学界对于农户宅基地退出行为决策研究角度多有不同。一是关于宅基地退出的决策，有学者以农户产权权属认知[1]和土地退出的风险认知[2]来分析农户基于思考和认知后的决策行为。二是认为宅基地退出行为的影响因素主要是非农就业技能和养老保险[3]，而宅基地面积作为影响因素没能通过验证[4]。也有研究虽在退出宅基地影响因素中未提及住房修建年限，但仍把宅基地及位于其上面的住房等补偿估值作为退出补偿要素来进行研究[5]。有学者认为应根据不同层次的农民工的差别化需求，制定合理的补偿标准[6]。宅基地退出补偿通常按照单价进行，补偿额与宅基地面积正相关。三是关于宅基地退出的行为动机研究，从行为经济学的两个方面揭示，一方面是经济行为动机，另一方面是基于社会人假设，从农户的群体特质-社会性角度研究宅基地退出中农户行为选择[7]。

从公平角度研究农户宅基地退出行为动机主要考虑社会比较即公平感受，公平感缺失阻碍宅基地退出的成果主要来自两方面研究。一是指出补偿收益分配不合理是宅基地退出障碍，退地补偿款少于城市建设结余指标“落地”后产生的增值收益[8]。二是从心理学和社会学角度揭示阻碍退出的深层原因，以锚定效应分析农户个体认知，由群体性特征提及公平问题[7]。从地域角度研究农户宅基地退出行为，有学者对于大都市郊区问题予以关注，因为区位优势因素及其带来的公平诉求倍增效应的影响不容小觑。宅基地区位是影响退出的重要因素[9]，大兴区居民点用地整体存在约束条件及激励机制[10]。

学界对于农户宅基地退出行为研究成果丰富，既涵盖行为动机、退出影响因素，也触及公平分析问题，为从公平视角研究该问题奠定了基础。但存在如下局限：一是缺少从家庭特征方面集中分析农户宅基地退出行为的拉力即障碍，并将这种障碍归结为基于心理和社会比较的公平问题的相关研究成果；二是对农户宅基地退出的影响因素针对某一城一地的研究较多，而对于大都市郊区等特定类别地域一般规律的研究仍需加强；三是将公平问题与农户宅基地退出影响因素结合分析，揭示大都市郊区农户退出行为的机制机理问题需深入系统研究。鉴于此，选取北京市大兴区安定镇的前野厂村和通州马坊村进行调研，针对大都市郊区特点，分析该地区宅基地面积、住房修建年限和家庭年收入等家庭特征因素与农户心理动机、社会比较下影响其宅基地退出行为决策的作用机理，诠释农户宅基地退出因素背后的公平关切。

1 理论分析及研究假设

1.1 理论基础

通过预期的成本收益对比及社会比较，农户最终形成宅基地退出行为决策，运用推-拉理论和公平理论综合分析其过程。推-拉理论本用于解释人口迁移现象，推拉力是两种方向相反的力，其界定因转入地和转出地而有所不同，其中转出地的推力是促进人口迁移的力，拉力是阻碍迁移的力，多种推拉力对比的结果决定人口是否迁移。推-拉理论应用于宅基地退出问题分析，推力界定为推动宅基地退出的优厚的置换房条件和补偿金等，使农户退出宅基地的预期收益较大而风险小；拉力界定为阻碍宅基地退出的包括不考虑宅基地面积过小和房屋修建年限过短等因素的一刀切政策以及各种退出成本，使农户风险预期增大。推拉力对比决定农户是否退出宅基地，推力大于拉力则选择退出，反之则选择不退出。宅基地退出的推拉力分析既是一种经济考量，同时也与公平认知密切相关，推拉力的因素会因农户公平感而发生变化，有时甚至是方向上的改变即推力和拉力间的互转。公平理论，即社会比较理论，是研究人的行为动机和知觉关系的一种激励理论，该理论认为员工的激励程度来源于社会比较，即对自己与参照对象的报酬和投入比例的主观比较感觉，工资报酬分配的合理性、公平性等都会影响职工生产积极性。宅基地退出中的公平问题包括农户进行自身退出前后收益对比的历时性公平，与外地或本地其他农户及地区进行收益对比的共时性公平，公平认知最终会影响宅基地退出的推拉力对比。大都市郊区的高补偿标准对于宅基地面积较大或住房修建年限长的农户因退出收益大而成为推力，退出意愿强，行动快，构成宅基地退出的推力；但对于那些面积过小或住房修建年限过短的农户因退出收益低，在社会比较和锚定效应基础上心理成本加大，感觉不公平，则成为阻碍其退出宅基地的拉力。

运用推-拉理论和公平理论分析宅基地退出问题，结合成本收益比较，即农户家庭特征基础上的退出补偿预期收益与成本支出对比，进行综合判断。因此，将推拉力、公平和成本问题纳入同一解释框架中，分析大都市农户宅基地退出行为的决策过程。从大都市郊区“三高”即收益预期高、补偿收益高、房地产价格高特点出发，在锚定效应和禀赋效应基础上农户形成公平认知，产生心理成本和沉没成本，影响其退出的成本收益比。包括货币成本和心理成本在内的总成本小于或大于收益时，成为推力或拉力，最终形成退出或不退出的行为决策，见图1。

图1 基于推-拉理论的大都市农户宅基地退出行为解释框架Fig.1 frame diagram of the analysis of rural households'residential land exit action in metropolitan suburbs based on push-pull theory

1.2 研究假设

城市郊区分为内外边缘区，根据弗里德曼的定性划分方法，即直接根据经验，按人们的日常通勤范围，将城市周围大约的区域划分为边缘区，其中内边缘区大约10～15 公里，外边缘区延伸到25～50 公里。内边缘区部分随着城乡一体化已经融入城市，因此本文的大城市郊区特指15～25 公里之间的内外边缘区临界处。大城市基础设施延伸至此，以北京市大兴区为例，这个区域包括北京大兴国际机场以及大型垃圾填埋场等。调查的两个村之间距离差距较小，因此在确定宅基地退出的影响因素时将诸如距离、交通状况等忽略掉，控制变量也不考虑到市中心距离。集中研究农户特征对宅基地退出的影响，因此，在宅基地退出的影响因素分析中，其他因素等作为外部条件不做考量，并将该区域的非文化保护区属性作为外部环境。

宅基地面积直接决定农户退出补偿收益，包括置换的住房面积和货币补偿额，是宅基地退出的主要影响因素。以宅基地换算值置换住房面积，富余面积按单价进行货币补偿[6]，但并不意味着宅基地面积与退出行为正相关，二者是否正相关取决于补偿标准的高低。在宅基地面积既定时，农户退出补偿收益与补偿标准正相关，补偿标准越高农户选择退出意愿越高，选择退出可能性则越大。不仅如此，补偿标准还通过作用于宅基地面积，进一步对农户宅基地退出行为产生影响，在补偿标准低的地区使宅基地面积与退出呈负相关，在补偿标准高的地区则使二者呈正相关。

实践证明，补偿低的地区宅基地面积与退出意愿呈负相关，对南充市顺庆区搬罾镇调研中发现，愿意退出的农户宅基地平均面积比不愿意退出者少20 m²。究其原因是远离大都市的城乡统筹宅基地退出项目，给予建新补贴150 元/m²，70 元/m²的拆旧补助则是在项目推进不顺情况下追加的[5]。建新拆旧补贴总和为220 元/m²，这是很低的标准。此时宅基地面积越大，补偿收益与预期差距越大，农户退出意愿越小。

而安定镇的前野厂等两村情况正相反，大都市郊区补偿标准为中小城市郊区难以企及。按宅基地面积置换1 套别墅和1 套板房，同时累计的各种货币补偿相当于搬罾镇的30倍，但面对如此高的补偿标准仍然有些农户选择不退出。究其原因，执行的补偿标准高，对于宅基地面积越大的农户补偿收益越多，退出的积极性也越高，形成推力；而对于宅基地面积小的农户，退出补偿收益低，既没有富余面积置换另一套板房，也无法获得货币补偿，面积特别小的农户甚至都无法置换到大面积的别墅，而且还承担着与其他村民比较而产生的心理成本，成为拉力阻碍其宅基地退出。由此提出假设1。

假设1：农户宅基地面积与宅基地退出呈显著正相关，即宅基地面积越大（小），退出收益越大（小），宅基地退出推（拉）力越大，农户越（不）倾向选择退出行为。

宅基地上的住房修建年限及相应折旧在很大程度上影响宅基地退出的成本收益对比，成为农户宅基地退出行为决策的重要考量因素。修建年限反映住房新旧程度及农户的居住成本支出，房屋估值最常用的重置成本评估法，重置成本包括的房屋实体性贬值、资本性贬值和经济性贬值都与建房时间呈正相关[5]。住房修建年限越短、折旧越少、成本支出越大，农户对成本补偿期待值即心理价位越高。如果宅基地退出补偿政策中不考虑此因素，无论住房修建年限长短农户都按同一标准获得补偿，则住房修建短的农户建房费用成为沉淀成本，依据成本收益对比，农户达不到预期则选择不退出，自然成为阻碍其退出的拉力。由此提出假设2。

假设2：农户住房修建年限与宅基地退出呈显著正相关，即住房修建年限越长（短），退出成本越低（高），宅基地退出推（拉）力越大，农户越（不）倾向选择宅基地退出行为。

2 研究设计

2.1 调查区域宅基地退出政策概况

北京市郊区为城区扩张及功能完善提供大量建设用地，各类宅基地退出项目层出不穷。作为宅基地改革试点项目的“大兴区安定镇垃圾填埋场周边综合治理异地迁建项目”占地200 亩，先后启动了7 个村共涉及2 048 户村民，3 年后回迁。2020 年10 月后启动的前野厂等东三村尚有部分农户未签约退出，需对其宅基地退出行为进行研究。选择前野厂村和通州马坊村进行调查，一是这两个村是后启动的，比同年1 月启动的西四村距调查的时间更近，便于深究问题实质和提出解决措施；二是后野厂村与前野厂村距离非常近，二者可选其一进行调查，而通州马坊村距离大兴区中心黄村比前二者近2 公里。因此选取前野厂村和通州马坊村代表安定镇东三村的项目进行调查。两村无具有文化保护价值的老建筑，研究的对象全部是普通的农房及其所占用的宅基地。

通过文件解读、对村民的问卷调查和对村民及村干部的访谈，了解到此次房地不分开的宅基地退出补偿有两种形式，即房屋置换和货币补偿，完全按宅基地面积进行。宅基地经过确权的农户有资格获得退出补偿，面积的折算方法是：获得补偿的住房面积等于宅基地面积的75%，先置换别墅和板房（公寓楼），多退少补，其中别墅有产权证。按折算后的宅基地面积等额置换201～298 m²的别墅，折算的面积小于等于201 m²者免费置换一套最小面积别墅，不足以置换到较大面积可在计划内按5 500 元/m²增购；置换别墅后仍有富余面积，可置换一套98 m²板房，面积不足可在计划内按4 000 元/m²增购。置换住房后，对有富余面积的农户再按4 000 元/m²进行货币补偿。

前野厂等两村农户宅基地面积分布不均，绝大多数宅基地面积为200～700 m²，极个别宅基地面积小于等于200 m²或大于等于800 m²。农户通常优先置换住房，因此只有宅基地面积超过396 m²者才能最终能得到货币补偿。为鼓励农户尽快退出宅基地，采取按合同签署顺序给予优先选房权的办法。早签约给予农户工程配合奖，另设建焚烧厂奖励、搬家费和房租费等，合计平均每户40 余万元，符合条件的农户都可以得到。

2.2 调查样本及数据收集

调查问卷主要以杜伟等[5]研究为参考，结合大都市郊区的特点，对前野厂村和通州马坊村农户宅基地退出行为影响因素的相关问题加以甄别设计，分为调查对象个体特征、农户家庭特征、成本预期、满意度和收益及风险预期5 组问题。“基于宅基地有偿退出的农业转移人口市民化激励机制研究”课题组在村干部的协助下，于2021 年3 月对前野厂村194 户和通州马坊村660 户，共计854户村民按照宅基地面积的大（≥200 m²）、中（150～200 m²）、小（≤150 m²）的120户进行分层抽样问卷调查，发放120 份问卷，以保证研究结果的稳定性。共回收问卷118份，去除8 份无效问卷，有效问卷110 份。取相关数据进行量化分析。同时，对5 名村民和2 名村干部进行访谈作为研究辅证。

2.3 模型及变量设定

变量设定和建模中，定位在内外边缘区中间过渡地带，忽略距离市中心远近对于农户宅基地退出的影响。建模结构上考虑运用了推-拉理论，解释变量从农户的个人或家庭人地两个维度的特征中选取，依据是解释变量与被解释变量之间关系，对于农户退出宅基地要么具有推动作用即成为推力，要么具有阻碍作用即成为拉力。同样的村民基于锚定效应、社会比较的心理原因，使农户因特征不同在退出中成本-收益不同甚至相差更大，而这主要是由宅基地面积决定的，因此用宅基地面积代替公平问题，解释变量筛选中运用了公平理论。

为检验本文的假设，构建以农户宅基地退出为被解释变量、农户宅基地面积及住房修建年限为主要解释变量的Logistics 模型。

式中，Yzjdtc=0 表示宅基地退出；Yzjdtc=1 表示宅基地不退出；p（Yzjdtc=0）为农户宅基地退出概率；Smj为农户宅基地面积；Tnx为住房修建年限；Mgm、Rnsr、Isb分别为家庭规模、年收入以及是否参加社保；ε为随机扰动项；βi（i=0,1,...,5）为回归系数。根据假设，如果β1和β2均显著为正，则表明宅基地面积和宅基地修建年限对于农户是否退出宅基地具有显著影响。

（1）被解释变量

被解释变量设为宅基地退出Yzjdtc。农户签约并搬离项目区到村外租房意味着退出宅基地，由被解释变量引出相关解释变量，宅基地面积和住房修建年限。此外，对家庭规模、家庭年收入和调查对象是否参加社保作为控制变量。

（2）解释变量

根据本文的研究目的，将解释变量确定为宅基地面积Smj和住房修建年限Tnx。宅基地面积大小成为农户获得住房安置和货币补偿的主要依据，须是经过确权面积的折算值，根据假设，农户宅基地面积与宅基地退出应呈显著正相关。农户住房修建年限长短也是宅基地退出的重要影响因素，须按照准建证或房产登记上的修建日期计算，农户住房修建年限与宅基地退出应呈显著正相关。

（3）控制变量

在前期将个人或家庭特征与宅基地退出关系进行了相关性分析，忽略如个人学历、家庭人口规模等与宅基地退出无关的因素，只保留有较强相关性的家庭规模Mgm、家庭年收入Rnsr、是否参加社保Isb作为控制变量。首先，农户家庭规模用家庭人口数进行测度，包括现有家庭成员以及进城定居的家庭成员，以往研究把家庭规模作为基本信息，如家庭需赡养的老人数量、家庭需抚养的子女数量[6]，因此将家庭规模作为控制变量考察。其次，农户家庭年收入指近3 年家庭年收入，包括家庭所有成员各种农业和非农收入，收入作为农户行为决策的最重要影响因素，在以往的研究中发现，农户家庭收入在5%显著水平上正向影响农户宅基地退出行为[4]，因此模型中需要考虑收入的影响。最后，调查对象参加社保特指参加城镇职工社保，调查中用二分类变量进行测度，因为社保是农户生活的最终保障，承担着化解其退出宅基地后家庭生活成本增加的风险功能，因此，将是否参加社保纳入控制变量。

3 研究结果

3.1 描述性统计和t 检验

（1）描述性统计分析

统计显示，截至问卷调查结束，参与调查的前野厂村和通州马坊村92.7%的农户已退出宅基地，说明政策总体上较合理，执行效率也较高。但7.3%的农户尚未签约退出，影响了整体退出进程，需对此进行分析。描述性统计说明农户在宅基地面积、修建年限等5 方面均呈现出较大差异，17.2%的农户宅基地面积小于200 m²，36.4%的农户住房修建年限少于10 年，可能成为影响其宅基地退出的因素，见表1。

表1 变量描述性统计Tab.1 variable descriptive statistics

（2）独立样本t 检验

采用t 检验方式对变量进行单变量测量，以观察被解释变量和解释变量之间是否存在一定相关性。单因素t 检验结果初步表明，农户因宅基地面积、住房修建年限、家庭年收入，及社保参保状况不同，在宅基地退出与否方面均具有显著差异，而家庭人口规模与宅基地退出并未呈现出明显关系。以上关系需进一步结合回归模型进行探讨。

同时，进行模型的多重共线性诊断，计算结果表明方差膨胀因子（VIF）均位于1.071与1.220 之间，因此认为模型不存在多重共线性。独立样本t 检验见表2。

表2 独立样本t 检验Tab.2 independent sample t-test

3.2 回归结果分析

根据Logistics 回归分析结果，其中模型（1）为控制变量回归，模型（2）为在控制变量基础上加入自变量，两个模型的Hosmer and Lemeshow Test 均大于0.05，说明拟合结果可以接受。从模型（2）可以看出，Rnsr系数为正，且在5%的水平上显著，说明大都市郊区农户收入越高，越倾向于退出宅基地。而Mgm和Isb二者与Yzjdtc关系未通过检验。Smj和Tnx都同样为正，并且分别在10%和5%水平上呈现显著，说明宅基地面积越大，农户越倾向于退出，并且住房修建年限长同样助推了农户的宅基地退出行为，假设1 和假设2 均成立。见表3。

表3 Logistics 回归分析Tab.3 Logistics regression analysis

4 大都市郊区农户宅基地退出行为障碍的公平诠释及其导向下的政策改进

大都市郊区“三高”特点与宅基地面积过小、住房修建年限过短及家庭年收入低等家庭特征三个因素叠加形成合力，使农户在心理作用下对于不同的政策取向，形成两种截然不同的宅基地退出行为决策结果。一是未将三个因素纳入政策考量，在锚定效应和禀赋效应下形成心理成本和沉没成本，农户认为不公平，因此形成拉力，阻碍退出，做出不退出宅基地决策；其二是将三个因素纳入政策考量，基于成本分析给予具有此三种家庭特征的农户补偿倾斜或折旧补贴，农户认为公平，则形成推力，促进退出，选择退出宅基地，见图2。

图2 大都市郊区农户宅基地退出行为分析过程Fig.2 process diagram of the analysis of rural households'residential land exit action in metropolitan suburbs

4.1 大都市郊区农户宅基地退出行为障碍的公平诠释

大都市郊区农户是否退出宅基地取决于成本收益对比，但从根本上来讲是公平性问题。据安定镇前野厂等两村调查中的满意度问题统计数据结果，81.8%的调查对象对货币补偿及迁新居后的取暖费及物业费等各种预期生活成本表示不满，虽然满意度很低但并未影响到92.7%的调查对象选择退出了宅基地，这个矛盾在访谈中也得到印证和化解。对前野厂村某村民访谈时了解到，多数村民都抱怨在住房格局设计方面无参与权，只能被动接受既定户型；通州马坊村某村干部在访谈中谈及，采育镇等一些周边镇村宅基地退出补偿标准比前野厂等两村高，但因为此地接近河北廊坊，当地村民认为拆迁的机会不多，因此在诸多不满意情况下，绝大多数农户最终还是接受了现有退出补偿政策并选择退出。说明村民对于群体共同面对的问题采取包容态度，对与其他项目区的比较补偿较低的结果也不是很在意，而在意的是与同一项目区的同村其他农户对比的心理失衡。正如统计结果显示，调查中未退出农户仅占调查总数的7.3%，宅基地面积小于等于150 m²和住房修建年限少于10 年的农户无一退出。这源于与本村其他农户对比的公平认知，即社会比较进一步加大了由于大都市郊区补偿标准偏高所导致的农户间较大收益或成本差距，退出收益低、宅基地面积小的农户和退出损失大、成本高、住房修建年限短的农户感觉不公平而选择不退出。因此，只有从公平视角诠释阻碍农户宅基地退出行为的深层原因，才能找到对策。

（1）基于锚定效应的社会心理成本障碍

完全按照宅基地面积大小实施补偿，使面积过小的农户退出补偿绝对值小，与面积大的农户比较的补偿相对值也偏低，这在房价和退出补偿标准均较高的安定镇给此类农户造成非常大的心理成本，阻碍其宅基地退出，见图2。这种心理成本来自于公平认知。据此次问卷调查中满意度问题统计数据，宅基地面积小于等于400 m²的农户对退出补偿全部不满意，其中一部分农户选择不退出，这归因于退出补偿一刀切的政策设计所导致的公平问题。分别以共时性公平和历时性公平分析，他们不仅预期与宅基地面积大的农户相比补偿少，产生心理落差，而且两类农户的差距与迁入新居之前二者间较小的生活差距相比又产生了更大的心理落差。极度的不公平感成为农户退出障碍，而且宅基地退出补偿标准越高，心理成本越大。

（2）基于禀赋效应的沉没成本障碍

安定镇在宅基地退出补偿中未考虑住房修建年限因素，按面积大小进行补偿的单一指标会使那些住房修建年限短的农户承担建房的沉没成本，制约其退出。大都市郊区较高的建材价格和用工成本等推高房价和补偿标准，使住房修建年限短的农户退出补偿期望值远高于年限长的，但统一的置换房价格和货币补偿额不足以弥补宅基地上原房屋价值，退出补偿难以达到其心理预期，基于禀赋效应的沉没成本考量，不选择退出。农户对宅基地退出的一刀切补偿政策不满的表象背后是公平诉求。

4.2 公平导向下的大都市郊区农户宅基地退出政策改进

鉴于传统的“不患寡而患不均”观念和攀比思想根深蒂固，应通过补偿政策的改进推动大都市郊区农户宅基地退出，政策设计时需定位于缩小退出收益差距和增进公平，同时力求符合帕累托原则。首要的是为低收入农户提供就业和低保方面援助，提升其退出宅基地的信心和退后生活水平。同时，针对宅基地面积和房屋修建年限等问题实施分类差别补偿，即对宅基地面积过小及房屋修建年限过短的农户进行政策倾斜。

（1）明确农户宅基地退出的相关利益主体及其权能划分

首先，确定以农户为核心的，包括县镇政府、村民自治组织即村委会和村联营公司在内的宅基地退出相关利益主体，构建各方主体对等的协同关系。其次，对各方主体赋权和职能分工，由县镇政府进行政策设计，村委会参与；村民或农户有权决定是否退出宅基地，平等参与并监督退出补偿政策的制定及执行过程；村集体经济组织是政府和农户双方利益主体博弈的平台；宅基地退出依托联营公司运营，由其组织实施，包括房屋开发和资金筹集，用于农户的房屋置换和货币补偿，并落实对特定农户的优惠政策。最后，构建宅基地退出的政策评价与反馈机制，如在宅基地退出签约时征求其住房建筑格局设计等各方面的建议，汇总到村委会，决议讨论通过后再由联营公司组织实施。

（2）设计落实村镇范围的分类差别补偿的实施框架

以镇村为单位制定补偿政策具有一定合理性，因为锚定效应和社会比较发生范围较小，这样也能促进政策的高效实施。同时从三个方面制定政府的农户宅基地退出分类差别补偿政策。①对宅基地过小面积的农户补偿进行政策倾斜，降低其置换房的增购价格满足其公平诉求。摒弃无论面积大小都按同价增购做法，增购价可按面积大小分段调整折扣，面积越小折扣越大。②将住房修建年限因素纳入退出补偿，提高住房修建年限过短的农户补偿标准。按住房修建时间设计补偿系数增加农户补偿，年限越短，系数越大。面积小的增购款折扣与住房修建年限过短的货币补偿标准系数可兼得，额度累加。③设计符合帕累托标准的宅基地退出补偿方案，对于家庭收入低或宅基地退出中收益少的农户予以适当补偿以实现政策公平，同时确保分类差别补偿政策不损害其他农户利益。此外，注意补偿的适度性，控制宅基地退出补偿的负激励发生。

（3）建立公平的相关资金保障机制

在利益相关主体分配合理化原则下建立相应渠道，筹集宅基地退出的运营费用和对部分农户退出补偿优惠所需的资金，应主要来源于宅基地退出形成的城乡建设用地增减挂钩结余指标，宅基地腾退复垦的耕地承包费形成的基金作为补充。以宅基地结余指标筹集资金，可设置两个渠道，其一是结余指标“落地”出售与补差，其二是部分指标用于完善公共服务、配置产业用地指标和完成北京市建设用地减量目标过程中所获收益。通过统一渠道收缴的资金由村集体经济组织支配，村联营公司负责向指定农户实施公开定向发放。

5 结语

通过对北京市郊区安定镇异地迁建项目的宅基地整体退出状况调查，对调研数据进行相关分析，发现大都市郊区农户宅基地退出行为障碍是因为现有退出补偿政策按单一的面积计量，未考虑面积过小、住房修建年限过短和家庭年收入低等因素，导致部分农户公平感缺失所形成的退出行为拉力。问题症结在于农户决策中复杂的推拉力形成机制，即锚定效应和禀赋效应与宅基地面积、住房修建年限和家庭年收入等影响因素叠加形成其公平认知，进而影响其宅基地退出行为。提出的分类差别补偿实施路径有待以科学合理的尺度加以验证和修正，需围绕宅基地的相关利益主体进一步分析。