基于业主角度的建筑工程管理重点及难点探讨

2022-08-05朱少华

建材发展导向 2022年13期

关键词：业主项目管理建筑工程

朱少华

（安徽凤阳经济开发区管理委员会，安徽凤阳 233100）

建筑项目管理的复杂程度难以估量。现有诸多研究局限在施工时期，从成本、安全、工期等角度，寻求优化管理的路径。但实际上，以业主视角看待工程管理，更为复杂、关键。

1 基于业主角度的建筑项目管理

1.1 管理范围

现如今，社会经济高速扩张，建筑项目建设技术也随之更新，并形成负责工程管理的专项机构，使项目始终处于受限制的状态中，相应的管理问题愈发突出。在建筑领域发展态势日益优化中，业主介入模式，使工程管理水平有所提高，进一步拓展此类工作的实施范围。结合实践情况来看，业主介入的管理事项主要为：一方面，施工管理。项目业主是建筑成果的应用者与所有者，应当全过程参与项目管理，进一步保障己方权益，让建筑项目施工行为能按照既定规划开展。另一方面，风险管理。建筑工程运行期间，难免会遇到不同类型的风险，对此业主方需基于工程实际，统计剖析存在的风险问题，制定针对性的防范、处理举措，使建筑项目最终达到建设目标。一般情景下，施工项目风险涉及到不同层面，而且如果施工期间发生风险事件，势必会增加项目总投入量，并干扰正常施工建设安排，降低项目质量。另外，风险事件会直接损害投资方与施工方的利益，最终承担方则是业主。所以，从业主的角度来说，应当主动与各参建方联系，立足于建筑项目实际的特点，编制全面的风险管控方案，强化对项目持续过程中的监管，落实成本、安全与质量等管理事项，最大程度上保障项目有序建设。

1.2 管理特点

首先，涵盖工程整个生命周期。常规的项目管理思路，对现场施工阶段更加重视，甚至仅在此时期开展管理，包含的大部分工作事项均来自于施工建设部分。但如果站在业主角度考虑问题，工程管理不能仅涉及施工阶段，还需注重项目前期规划与设计、投入使用等时期的管理。上述的各环节之间，都具备潜在联系，比如，前期规划决策的结果，对工程可行性，具有决定性影响；建筑设计成果则关系到现场施工成效；建设施工阶段的质量与安全等，对工程实体与后期投入运营的收益等情况都有影响。因此，按照工程业主的根本性诉求，工程管理需覆盖工程的整个生命周期。其次，牵扯工程各参建方。在现代建筑工程管理中，工作重点及核心体现在“人” 上。以业主的角度看待该项工作，其不应局限在基本职责范畴，也包含监理单位、设计机构、建设物料供应商等若干单位，并且各自的利益需要存在明显差异，因此，在建筑项目的各个阶段，都要加强各方之间的交流、合作，上述工作一般均应根据具体业务落实，但这样极易提高项目管理工作的执行难度，演变成重难点。在此基础上，业主及各参建方需采用有效的激励和制约举措，维护实际利益，继而落实预期管理方案，而这应当是各位业主要关注及分析的问题。最后，复杂性。以业主视角进行项目管理，不单单会贯穿建筑项目的全生命周期、和参建方之间的沟通协调，还会关注工程建设进行中的风险管控、文明施工等问题。很显然，相较于常规的管理模式，站在业主的角度，会有更多的考量，管理的复杂性更加突出。

2 基于业主角度的建筑项目管理重点

2.1 成本管理

以业主的视角看待问题，在建筑工程开发及投入运营中，有关项目成本方面的管理事项，需重点关注工程前期立项、施工设计、全程管理。基于当前已有的研究结果来看，建筑项目开工之前的阶段是比较重要的，此时期产生的项目决策与设计方案、图纸等，都对建设成本有极大的影响。所以，在开展成本管理的工作中，需把措施重心放在建设方案与有关决策上，与此同时，积极有效落实建设交流、技术交底等环节，加强建筑施工方和设计机构之间的交互和沟通，使施工队伍可以理解设计意图与方向，了解设计方案的所有信息内容，继而为实现预期的工程质量，构建基础前提，给收获更多的经济效益提供达成条件，从源头处，合理把建筑工程成本降至最低。建筑项目进行中实施深层次成本管理，业主方在决策时，需综合考量项目建设预算，而且对于竣工后可能会带来的经济及社会效益，开展合理化评估与剖析。在工程设计阶段，业主应积极结合项目实际，确定相对适宜的限额设计模式，促使设计工程师了解业主的具体成本允许范围以及有关的具体需要，找准优化施工图纸的方向，从而收获成本控制的预期效果。建筑项目实践推进期间，工程业主需积极和监理人员交流，保障信息共享的及时性，使建筑实体质量得到优化。根据图1 所示，建筑工程的成本管理过程，围绕项目数据中心，进行统一的数据汇总管理，实现信息动态化、全天候共享。按照基础的职能部门，结合建筑工程的造价构成，如人工、材料、管理等部分产生的支出，相关负责人整理好各自的单据，汇总到数据中心，支持有关人员查询及决策，从而保障成本管控的平稳运作。

图1 建筑工程成本管理

2.2 施工技术

建筑工程业主方开展技术管理，是为保障建筑项目竣工后投入运营及销售的收益。但在项目施工期间采取的技术管理，只强调当下的组织计划、建设方案与技术工艺的确定方面，而以业主方的立场来讲，施工技术管理在本质上是把营销观念转变成技术要求与标准。基于此，根据设置的技术参数，组织招标活动，由此确保最后得到的建筑实体，在运营及销售表现上满足自身的长期规划。所以，从业主的视角落实技术管理，同样需贯穿于项目整个项目存续过程，将原本仅强调当下质量的思路，调整到建筑实体运营、销售上。在工程立项与设计环节中，便应提出有关的技术标准及要求，直至进入施工阶段，挑选具体的方案、编制组织计划，达成预期的效果。另外，在项目施工期间采取的技术管理，应当注意全面落实技术和管理两个层面。前者可借助积极引进最新的建设工艺，优化现场工作效率，确保工程质量。同时，施工方可根据工程现场条件，积极推动新老工艺的结合，并注重提高操作人员的专业性，熟练掌握工艺要领和实施方法，保障建筑施工得以有序开展。

2.3 工程合同

在建筑工程进行中，工程合同是管理工作的关键性事项之一，可以对建设期间的所有参与方行为都加以约束，以具有法律效力的书面形式，与各参与方建立约定。依托于有效的合同管理，不仅能为业主降低开发风险提供保障，还可使全部参与方清楚承担的职责，有助于推动相互之间的合作。基于业主的角度，开展工程合同管理中，应着重关注几个问题，即制定、评审等。在制定项目合同环节中，必须根据现行的有关法律、政策，按照建筑工程合同范围，确定参与方各自的权责，突出合同协议的关键内容，比如风险高或是工艺复杂等部分，基于此，设计出分散及控制风险的方案与落实计划等。各方在签订合同时，需先组织评审，对项目范围、参与方权责、经济利益等各项内容进行严格审核，在确定无误且相关方认同后，才能安排正式签订合同。另外，对于合同内容的编制管理，需注意强化相关部门的工作管控，比如设计部门、项目成本部门等。执行合同约定中，应当在全方位强化对合同落实状况的核查，保障所有参建方及部门，都能完全根据合同要求落实工作。建筑工程实际开展中，设计变更属于比较平常的情况，一旦出现需尽快统计整理有关此次变更的材料，给之后的工作提供完整的管理依据。

3 基于业主角度的建筑项目管理难点

3.1 风险管控

对于建筑工程的业主来说，风险管控也是其应当关注的重点。项目建设管理期间，应当联系施工技术、本地经济及政策、社会环境等，开展综合性的风险分析。建筑项目的前期建设周期偏长，牵涉的工作者数目较多，所以可能会遇到的风险点也比较多样化。以工程业主的视角进行分析，开展风险管控无疑是重大的难点。为规避风险事件，相关人员需提前归纳容易给建筑工程带来损失的风险点，基于此，评估各自的出现概率，为项目进行阶段的风险识别，提供比较全面的数据资料。基于各类风险特征，制定及执行防范举措。为此，业主方可选择构建风险监管系统，尽早察觉各类潜在的隐患，通过针对性的事前预防处理，缩小风险点的波及范围，控制可能会承受的损失量。在风险事件已然爆发后，应当立即采取应急措施，积极应对及解决问题，利用科学性的方法，尽早冲破困局，确保建筑项目后期能稳定运行，减轻风险事件的危害。鉴于建筑项目的运行时间较长，在工程进行中，会根据实际的建设施工进度，调整阶段性方案，在该环节中，需注意对近期风险点的分析，同时把有关的风险特征、应对办法等内容，均归纳到阶段性的工作计划中，而且要考虑由于方案变动可能会产生的其他风险点。在建筑工程结束后，需开展总结性的风险分析，评估具体建筑项目的风险管理效果，给日后同类型工程积累经验。

3.2 激励机制

工程建筑应当根据项目施工的现实情况，编制与之相适应的激励机制，可选择添加到工程合同的质量奖惩约定中，该做法能起到调动施工方质量管理积极性的作用。项目施工实践中，可能会因为部分现场操作技术员的专业能力有待提高，导致个别施工环节的质量不高。而为确保建筑项目可以在兼顾“质” 与“量” 的状态下按期完工，激励机制与合同有关条款的添加，起到较高的现实作用。假设把其和施工方最终利润、个人薪酬联系起来，借此不仅能优化项目质量，还有利于保障建筑工程的建设效率。与此同时，业主方可借助合法合理的经济手段，实现自身效益的最大化。比如，在建筑项目建设期间，业主方与常规的管理者之间，会有信息不对称的问题。在实际工作中，管理者扮演代理方的角色，拥有明显的信息优势，有机会了解相对较多的工程信息。如果业主方不主动出击，管理者可能会为增加自身最终的收益，向业主隐瞒某些信息。并且在建筑项目中，业主是委托方，信息劣势是难以避免的，无法直接了解管理者的实际工作状况。面对此种情况，业主能借助适宜的激励手段，不断强化对施工方的激励，保障管理者的工作积极性。具体可在项目合同中约定有关激励条例，同时还需添加惩罚内容，合理提高管理者不执行必要工作的“代价”。借此能有效预防建筑项目施工安全隐患的形成，保障业主的根本利益。

3.3 索赔管理

索赔管理也属于风险管理的一项，其执行情况关系到是否可以创造出预期的经济效益，还是保障相关权益的关键性条件。施工方仅有在面对双赢索赔约定的情况下，才能帮助其在复杂行业竞争中得到成长机遇。而且不管是哪种类型的建筑工程管理者，均有给业主索赔的可能，而此环节和工程的实际类型没有太大的联系。所以，对于索赔管理，在工程招投标时期便应开展，而且把有关索赔协商结果，纳入工程合同中。项目建设期间，还要确定变更的部门，做好相关的签证工作，而且在工程最终结算中，也应强调对己方权益的保障。

4 基于业主角度的建筑项目管理建议

一般情况下，业主不会直接介入项目建设，但为适应管理需求，对于建筑项目管理的重难点问题，业主应当加以重视，确保建筑实体质量与自身利益，构建精品项目。下文从成本、合同与风险三个方面展开，提出管理建议。

4.1 成本方面

其一，项目决策。业主应按照项目建设的具体状况，评估工程的可行性与开发价值等，形成整体性的规划，给投资决策提供分析资料。其二，设计环节。业主在合作设计方与方案上都应秉承择优的原则，确保成果精良、工艺先进。另外，在工程设计中，应当采取限额管理，从总体上保障经济利益，提升开发安全系数。同时，业主要主动带领设计方、监理方与施工方，开展图纸会审。其三，招投标。业主对投标方的资质需加以审核，防止发生恶意低价中标情况。编写招标文件时，应全面分析引起项目造价变动的要点，有效管控成本。其四，实地施工。为达到业主投资期望，应把控各类物料及设备的成本，管控项目变更。其五，项目竣工。业主需对竣工材料、签证项目、单价等数据进行审核，保证成本管控的成效。

4.2 合同方面

首先，工程进度。业主方应严格根据签订的合同约定，要求施工方编制总体与分段的进度方案，并加以审核。现场施工期间，按照该方案展开动态化审查，深度探究影响正常施工的干扰因素，给项目建设予以管理依据。其次，工程质量。业主可要求项目监理方对项目实际应用的物料、半成品等，实施质量验收，持续优化合同管理程序，保证各施工阶段的成果品质。再次，工程量。按照项目合同约定，承包方应当根据每月或是每段的频率，提交真实的工程量报告，而后业主委托监理方，实施现场计量，根据合同约定，核对工程量，基于此计算拨付款项。最后，竣工结算。业主可根据现行规定的结算方式，办理有关手续，防止发生经济纠纷，保障各方利益。

4.3 风险方面

作为工程委托方的业主，为降低建筑项目开发风险，应当构建风控机制，利用好现代化的科技手段，确保能迅速识别安全隐患，着重剖析不利于实现有效管理的问题。基于此，业主需设置详细的评估标准，最大程度低控制项目开发损失量。另外，业主落实风险管理，应包含所有施工环节，定期开展风险预测，制定管理工作计划，及时调整其中的问题。建筑项目完工后，业主应主动对该项管理成果进行评价，积累工作经验。