污水处理厂改扩建中采用综合开发模式的探索

游浩荣

（中国市政工程中南设计研究总院有限公司， 湖北 武汉 430010）

近年来我国生态文明建设取得长足进步， 集中污水处理设施基本普及， 数据显示截至2019 年全国共建成污水处理厂2471 座， 污水处理率达96.81%。但城镇污水处理的快速发展也导致了一些问题， 尤其在一些经济较发达的城市， 由于缺乏长远规划， 一些早期建设的污水处理厂逐渐在城市化进程中被周边发展区域包围， 其产生的臭气、 噪声等二次污染问题反而成为城市持续发展的制约因素。 可见， 当前污水处理设施从原来满足削减污染物的单一需求逐步转向为污染防控、 环境友好协调、 节能回用等综合需求。

与传统地上式污水处理厂相比， 地下式具有节约用地、 二次污染小且更可控、 地上空间可开发等优势， 十分契合高质量发展阶段更有效率、 更可持续的前进方向。 据统计， 截至2020 年， 我国地下式污水处理厂数量已超100 座， 其上部可开发为公园或其他建筑。 这种新的建设模式是以污水系统建设推动城市升级的一个方向， 也是目前的研究热点。

1 相关政策探讨

“综合开发” 模式是指基于对空间的多元需求，通过多功能的土地使用及多样化的空间布局， 实现兼容性土地和空间用途混合状态的过程。 城市用地综合开发是城市土地集约利用的必然趋势， 在现行的《城市用地分类与规划建设用地标准 （GB 50137—2011）》 （下称“标准”） 中对城市土地混合功能开发作出了引导， 提出混合用地的性质以地面使用的主导设施性质作为归类依据。 由于“标准” 中没有设立混合用地分类， 土地规划中一般按用地功能对土地进行刚性分类（用地代码与性质一一对应）。 污水处理厂用地属公共设施用地（U）， 其综合开发模式常常把污水处理构筑物置于地下或半地下， 地面再以其他用地性质进行开发， 如此一来常常面临无上层规划或政策支撑的困局。

我国关于土地综合开发的研究还处于起步阶段，尤其是以污水处理厂为核心的综合开发， 仅有少部分地区有相关的政策指引， 表1 中汇编了部分地区的相关政策。 这也导致一些经济较发达地区常常有综合开发的需求， 却因政策或规划无法调整用地性质， 项目难以落地。 应加快各地相关政策的出台， 鼓励对地块功能、 空间的充分使用， 增强规划的应变能力， 提高土地的开发效率。

表1 部分地区土地混合使用相关政策

2 “综合开发” 模式经济性探讨

2020 年全国首个污水处理厂与商业综合体综合开发的项目（贵州六广门再生水厂） 正式投入运营。 同年， 国内首创采用“全地下式自来水厂+地上商业开发” 模式建设的项目（海口市江东新区饮用水厂） 已正式开工。 目前国内污水处理厂建设中采用综合开发模式的案例与日俱增， 本文将结合实际案例探讨该开发模式的经济可行性。

2.1 项目背景

东莞市C污水处理厂（以下简称“C污水厂”）规划处理规模40 万m/d， 总用地规模为26.44 公顷，分两期建设， 目前已建成一期， 处理规模20 万m/d，用地14.8hm， 预留二期用地11.64hm。 随着该片区经济快速发展， C污水厂已基本满负荷运行， 且雨季水量冲击负荷较大， 需尽快进行改扩建以提高污水处理能力。

2.2 用地分析

在研究地下式污水处理厂对土地价值的影响时，有学者根据污水厂周边区域发展情况将其分为A、 B类， C污水厂可归为A类， 即污水厂所在区域在建设时期属相对偏远地区， 但随着城市的扩张， 该区域逐渐发展为大量人口聚集、 居住区。 该研究表明A类污水厂对周边地块价值负面影响明显， 且污水厂所占土地价值远远高于建造污水厂的投资。 针对此类开敞空间对土地价值影响有学者进行了定量研究， 结果显示距离住宅与开敞空间的距离每减少1km， 其价格将提高4.6%， 而开敞空间的丰富度、 面积对周边住宅价格同样有不同程度的正向影响。

本案例中， C污水厂所在区域定位为新型产业聚集创新板块， 规划定位高， 周边待开发地块面积大，且多为居住用地和新型工业用地， 开发后人口密度大。 为削弱C污水厂对周边地块开发的负面影响， 甚至带动周边土地价值的提升， 把该区打造成生态循环新型产业智谷， 以C污水厂改扩建需求为契机， 采用综合开发的模式进行建设是非常必要的。 另一方面，高定位的规划、 大规模的人才引进、 便利的交通、 优越的环境资源也为综合开发模式提供了基础。

2.3 综合开发经济测算

2.3.1 总体布置方案（见图1）。

图1 总体方案平面布置图

地块北侧为现状一期污水处理厂， 采用常规地上式建设形式， 设计处理规模为20 万m/d， 用地14.8公顷， 折合吨水处理占地指标为0.74m/m。 为释放土地资源的同时提升周边土地价值， 本方案提出在C污水厂扩建工程中采用综合开发的模式， 在预留的二期用地中新建1 座处理规模为40 万m/d 的半地下全覆盖污水处理厂， 上部打造成集休闲、 娱乐、 运动于一体的中央公园， 厂区运行后可释放出一期工程的用地， 用于综合开发。

2.3.2 地下层开发测算

本项目主要建设目标： ①提升C污水厂处理规模至40 万m/d； ②提高出水水质标准， 由一级A标准（GB 18919—2002） 和广东省《水污染物排放限值》（DB 44/26—2001） 第二时段一级标准的较严值提高至地表准Ⅳ类水（TN=10mg/L）。 同时由于二期用地有限 （11.64hm）， 折 合 吨 水 处 理 占 地 指 标 为0.29m/m， 需采用节约用地的工艺。 通过比选本方案最终选用“预处理+改良A/O+矩形二沉池+高效沉淀池+反硝化滤池+紫外消毒” 的工艺。 地下层污水厂划分为四个功能区， 地面层上叠辅助生产区和厂前区叠， 并与上部中央公园融为一体， 最大程度地节约用地。 污水厂设计地面标高为4.70m， 与周边道路规划标高相同； 厂区顶部标高控制为10.60m， 比周边道路高5.90m， 上下交通采用阶梯进行衔接。 设计采用灌注桩+内支撑支护方案， 基坑开挖深度9.3m。 经测算， C污水厂改扩建项目工程总投资252784.5 万元， 其中工程费207711.2 万元。

2.3.3 地面层开发测算

本项目一期工程拆除后， 可释放14.8hm用地，该用地目前规划土地类别为市政公用设施用地。 根据所在区域规划定位， 考虑释放用地按新型产业用地（M0） 或二类居住用地（R2） 进行开发。

①按新型产业用地（M0） 开发测算

新型产业用地（M0） 是用于建设产业用房和配套服务设施， 更好地融合研发、 创意、 设计、 中试、无污染生产等多种创新型产业功能。 根据当地相关政策， 新型产业用地容积率原则上大于3.0， 不超过5.0， 考虑到地块南侧污水厂上部开发为公园， 本方案采用上限值（容积率5.0） 进行开发（见表2）。

表2 方案一开发测算表

参照当地用地最近新型产业用地成交价按1800元/m考虑， 办公楼售价按16000 元/m， 营销费用、管理费用、 增值税、 土增税分别按销售收入取3%、2%、 3%和5%计。

考虑项目周边地块规划配套较少， 自持办公物业出租率按60%计， 商业、 宿舍按满租计， 运营净利润率按50%估算， 暂不考虑免租期、 价格递增等因素见表3。

表3 方案一运营测算表（单位： 亿元）

经测算， 方案一开发净利润为1.12 亿元， 运营年净利润为0.94 亿元。

②按二类居住用地（R2） 开发测算

按容积率3.0 开发， 参考当地楼面地价（26000元/m）， 具体测算见表4。

表4 方案二开发测算表

住宅销售均价参考周边楼盘按40000 元/m（商业上浮10%）， 其他成本费率参照方案一， 最后算得方案二开发净利润为15.63 亿元。

③测算结果分析

就单个地块而言， 两个方案都能产生正向收益，方案二的利润率优于方案一， 但用地类别调整为二类居住用地难度较大； 就整个项目而言， 两个方案净收益均难以覆盖污水厂建设的总投资， 但通过综合开发的模式， 一者可以增加当地政府土地出让的财政收入及相关税收， 再者水务建设方在综合开发中获得的正向收益分成可减轻建设和运营的资金压力， 最后由社会资本介入可充分盘活土地资源。

3 结语

1） 城镇污水处理厂在改扩建中采用综合开发模式， 可最大程度破解其“邻避效应”， 提升周边生态环境质量和土地价值； 2） 综合开发模式首先面临的是各地土地政策问题， 目前国内仅深圳、 武汉、 海南等少数地区出台相关政策。 各地应加快相关政策的出台， 鼓励对地块充分使用， 提高开发效率； 3） 以C污水厂改扩建项目为案例进行测算， 采用综合开发模式对当地政府、 水务建设运营方及其他开发的社会资本方均能产生正向收益， 其中地面层的地块属性对经济效益影响较大。 结合区域规划， 针对更多不同用途和更大范围（水处理构筑物上方） 的公共设施用地综合开发， 值得进一步深入探讨。