城市边缘区老旧工业社区更新策略研究*<br/>——以南京江南水泥厂附属社区更新为例

城市边缘区老旧工业社区更新策略研究*
——以南京江南水泥厂附属社区更新为例

2022-08-03杨佳锟赵潇欣

南方建筑 2022年7期

杨佳锟，赵潇欣

1 引言

1.1 研究背景

在全球范围内，工业社区的衰败正在成为愈发普遍的现象。工业社区是为了满足工人及其家属居住需求而规划的集生产、生活、娱乐和教育于一体的工人住宅区，常附属于大型工业设施建设。建国初期，国有企业受国家资本影响而能够稳定、迅速地发展，并因此形成了众多以企业工厂为中心，配套先进，管理完善的居住生活社区。然而到了20 世纪末期，国有企业开始进行民营化改制，这导致企业大量职工失业下岗，同时也使得依附于工厂生存的工业社区无法发展，体系瓦解。于是工业社区逐渐衰败，老旧社区与城市生活严重脱节，产生了诸多严重的城市问题。

我国的城市在经历了二十多年的爆发式“增量开发”建设之后，目前逐步转向“存量更新”的发展模式。城市老旧小区改造等项目将成为城市更新的重点。2020 年7 月国务院办公厅颁布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中提出了“到2022 年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制” 的目标。2021 年初，住建部又发布了《关于进一步加强历史文化街区和历史建筑保护的通知》，提出“将符合标准的老厂区、老港区、老校区、老居住区划定为历史文化街区，加大历史文化街区和老旧小区的创新性修复与改造，赋予历史建筑当代功能”的要求。

在此大前提下，对工业社区的保护与更新不应该被忽视，更需要建立合理完善的保护更新机制。文章以南京大学本科毕业设计“南京市江南水泥厂老旧工业社区历史与更新改造研究”为契机，通过对该遗产型工业社区的历史文化、现状问题、更新策略的研究，探索一条适合我国国情的老旧工业社区改造、发展之路。

1.2 相关研究综述

在我国，工业遗产的保护研究起步较晚，但近年来全国工业遗产的普查工作正在稳步进行，相关部门制定了工业遗产判定标准，建立了对应的审批管理机制，初步拟定了我国工业遗产的保护办法；学界对工业遗产社区更新各个层面的问题的研究也愈发重视。

在诠释工业社区保护更新的重要性和意义方面，单霁翔全面分析了我国在工业遗产保护过程中存在的问题，以此提出日后保护工业遗产的政策方向，明确了工业遗产保护的方式和任务[1]；俞孔坚，方琬丽根据工业发展史将潜在工业遗产分为近代、现代两个阶段进行清点，明确了工业遗产价值的重要性[2]；刘伯英指出工业遗产保护不应忽视工人社区，揭示了工业社区作为工业遗产的重要性[3]。

在对现存工业遗产社区进行价值评估方面，张毅杉、夏健借鉴生态因子评估方法，对工业遗产价值进行评估[4]；孙捷将工业遗产价值分为本征价值和功利价值，通过层次分析法确立工业遗产社区各项价值的权重，构建工业遗产价值评估体系[5]；刘汉熙评估了三线城市建设的工业遗产的价值与保护利用的可能性[6]。

在形成适用于工业遗产社区更新的策略方面，李平对国内外现有的常见工业遗产保护利用的方法和模式进行了研究和总结[7]；白梅、朱永强、连海涛从场所记忆理论出发，对社区内的场所记忆媒介进行系统归类,探讨具有工业遗产特色的单位社区更新思路策略[8]；胡若涵反思我国工业遗产社区更新中存在“失忆”现象,提出“住民原真为核心、文化复兴为基础、空间原真为载体”的更新策略[9]；袁建峰提出更新改造应避免毫无作为的边缘化、保护概念的扩大化、一蹴而就的单一化的做法[10]；童明等人通过实践的方式对老旧社区更新提供了借鉴和参考方向[11，12]；杨丽、左思源、熊婷婷从社会空间的角度对工业遗产社区进行了分析[13]。

通过研究现有的文献资料可以发现，当前关于工业社区的研究更注重于城市中心地带而非城市边缘地带，更新过程中缺少对社区更新中各方利益的平衡考虑，也缺少对现行的规范、法律的参考。这些也是我们在研究中需要特别关注的问题。

1.3 研究意义

国际工业遗产保护委员会在《下塔吉尔宪章》中明确指出“包括住宅等与工业相关的社会活动场所同样是工业遗产，其价值应予以确认，并通过适当途径进行保护。“然而，在我国当下的城市更新进程中，多数工业社区正在被整体性拆除，其传承的工业文化记忆缺少应有的保护，正在逐渐消失。近年来虽然有越来越多的专业人士和社会群体关注此问题，但由于缺少经验，现在非常需要建立完善的保护更新的机制，研究出基于遗产保护与利用的、适用于工业社区更新的改造策略和方法。

从社会层面进行观察可以发现，位于城市边缘地带的工业社区，与城市中心的工业社区有较大的条件差异。市中心社区土地产权复杂，各方诉求不同，而工业社区土地产权属于国家；市中心社区建成密度大，可用空地少，工业社区可用空地较广，改造空间较大；市中心社区功能更加丰富，而工业社区服务功能相对单一。因此，对此类型社区的改造更新研究，可以完善社区更新理论在不同条件下的运用，是对社区更新知识框架的开拓。

2 江南水泥厂附属社区的现状

2.1 总体情况

2.1.1 区位信息

江南水泥厂位于栖霞山东麓，北临长江，与南京市中心有20 余公里的距离，驾车前往需要约50min。工厂可分为生产空间和生活空间。位于工厂中轴线西侧的是水泥生产所需的一系列完整的厂房和器械；而东侧是场内办公区域和员工生活区域，其中北侧是工厂配套办公设施和高级职工住宅，南侧是普通职工社区，也是我们本次的主要研究对象（图1、2）。

2.1.2 历史沿革

江南水泥厂的历史，最早可追溯至抗日战争时期（表1）。1935 年抗战前夕，江南水泥厂在南京栖霞地区成立，拟作为军备物资生产线。1937 年，日军攻占南京，为防止生产物资资敌，水泥厂被迫停产，并求助外国势力保护水泥厂不被日军侵占。在德国人卡尔·京特和丹麦人辛德贝格的帮助下，水泥厂不但免受日军攻击，还在南京大屠杀时期，成为重要的难民保护区，收容保护了近三万余名难民。

建国后，水泥厂收归国有，并在随后的50 年中处于行业领先地位。在这段时期中其附属工人社区也迅速发展，形成了配套完善、管理先进的生活社区。20 世纪初，江南水泥厂与香港瑞安集团合资成立江南水泥有限公司，但此后由于经营不善，于2005 年宣布停产。此后，水泥厂大量职工下岗失业，其附属的工业社区也迅速衰败。2018 年，中国工业遗产保护名录（第一批）名单公布，江南水泥厂上榜，这为水泥厂未来的发展带来了机遇与希望。

2.1.3 经济指标与空间布局

社区总面积约为12.5ha，东西走向约200m，南北走向约600m。根据测绘与估算，其中住宅用地约6.3ha，占总体的50.4%；配套公建用地约2.4ha，占总体的19.2%；广场用地约1.1ha，占总体的8.8%；绿地约1.3ha，占总体的10.4%。社区毗邻G312 国道，离最近的地铁站约3.3km，唯一的公交车站位于社区最南端。社区内登记户籍人口有3000 余人，常住人口有1200 余人，其中老年人约占80%，儿童约占10%。

社区大体可以被分为3个居住组团，3个组团分别对应了社区在3个不同年代的建设过程[14]：20 世纪50年代，工厂收归国有后不久，首先在厂区南侧（也就是社区北侧）兴建了红旗一村共25 栋一层平房住宅，并配套了市场、医疗站等居民生活必须的配套设施。之后，有分别在70 年代和80 年代在社区东南侧和西南侧兴建了红旗二村和红旗三村，新建了幼儿园、小学、天然气站等服务设施，最终形成了今天的社区布局（图3）。

2.2 建成环境现状

2.2.1 住宅

航拍显示社区内共有61 栋居民楼，通过进一步的现场调研与统计得到，社区内住宅总户数共有1228 户，入住率约为60%。住宅总面积为74780m2，占地面积为29060m2。根据测绘研究发现，社区内的居民楼可分为以下几种类型（表2）。

2.2.2 工业社区遗产

社区内的工业遗产可以分为与工人生活相关的建筑物遗存和与工业生产相关的构筑物遗存。除去住宅建筑，社区内共有配套公建30 余栋，这些建筑物位于几个组团的交界处和组团的边界。这些配套公建的功能以商业和学校（已停用）为主，缺少医疗服务、文化娱乐服务和老年人服务等功能。同时，据采访得知，社区内存在大量废弃的单栋小平房，它们原本是社区内居民经营的小商铺，但随着这些部分居民逐渐迁出社区，这些房屋也逐渐废弃（表3）。社区中的工业构筑物遗存，主要包括一条贯穿整个社区的运输轨道，以及一些有工业痕迹的小广场（表4）。

表1 江南水泥厂发展历史时间线

图1 水泥厂区位信息

图2 水泥厂总平面图[14]

图3 水泥厂社区航拍图

2.2.3 非建筑用地

社区内非建筑用地占地约3.8ha，可分为以下类型（图4）：

（a）停车位：可分为有划线的停车位约140 个和无划线的、分布较为混乱的沿街停车位。

（b）市民广场：进行锻炼、聊天、晾晒等居民日常活动的广场用地。

（c）绿地：包括覆盖社区铁轨上的农田和位于社区边缘地带大片未被开发的草地。

（d）底层宅院：位于部分住宅的底层，每户宅院的面积在50～70m2不等。

（e）闲置用地：因原有建筑废弃而无人使用的空地。（f）道路用地：供机动车和居民使用的道路，存在人车混行的问题。

总体来看，社区内的非建筑用地约60%是没有开发建设的绿地，而已开发的广场用地尺度较小，且与车行道路相邻，对社交活动并不友好。因此我们应当将目光放在未开发的空地上，以填补原有公共空间功能的缺失。

3 社区现状评估与分析

3.1 对社区现状的调研与评估

社区更新应该立足于社区居民，基于对社区居民进行了走访调查，前期研究针对居民对自身居住社区的看法，了解了社区的具体症结。研究采用两种方式对居民的反馈意见进行了调查。一是评分法，研究对随机选取了社区内200 名居民进行问卷调查，让他们为社区的环境综合质量打分。评分内容包括住房品质（质量、面积、舒适度、价格），配套设施（交通系统、配套公建、便民设施），公共空间（数量、质量、绿化、功能）和社区认同（与社区居民的关系、对社区历史的认同感、更希望搬迁还是改建），每个问题分为五种评价评级（非常好/同意、比较好/同意、无明显感觉、不好/同意、非常不好/同意）。二是采访法。研究随机采访了社区中约20 名居民，就他们的基本情况和日常生活中遇到的问题进行了调查，并询问了他们对于社区改造更新的态度与建议。

表2 住宅楼栋类型

表3 社区配套建筑物信息

表4 社区工业构筑物遗存信息

图4 社区布局形成过程

根据评分调查统计生成的雷达图反映了如下情况（图5）：在住房方面，居住需要的成本（月租、水电气费等）极低（月租为100 元左右，水电气费不超过20 元/月），这受惠于工厂的制度和政策；但这些住房建成年代久远，因此存在一些质量问题，面积相较于现在的住房也偏小。在配套设施方面，社区内的配套建筑和便民设施面积较小，种类单一，难以满足现代社区居民生活。在公共空间方面，社区存在大片的未开发空地（多为草地），因此绿化率较高，但公共空间的数量和质量就比较一般。在社区认同方面，由于是职工社区，社区内居民很多都是老同事，关系亲密，且对社区的认同度很高，有较强依附于社区的社会网络关系。

而在对居民的采访中，我们又得到了如下信息（表5）。居住在这里的基本上是工厂的第一代老职工，而他们的子女基本上都已经离开社区，另求发展。很多老人之所以不愿离开，一个重要的原因是他们无法割舍这片承载他们半辈子的土地。正因如此，很多老人不支持对社区进行直接的拆除重建，甚至愿意承担对社区改建的部分成本。

3.2 社区现存问题整理与分析

根据居民调研得到的信息，结合实地调查的感受，我们将社区存在的问题归纳整理，分为了以下几个类型（表6）。可以看到，社区存在的问题主要可以归结为两个方面，一是生活环境质量较低，二是社区历史文化传承缺失；其中居住环境质量的问题在住宅质量，配套建筑质量，公共空间质量等方面可以体现；而社区人口流失，公共生活缺失，社区遗产被遗忘，则体现出社区的文化和历史正在逐渐消失。这些问题有的涉及社区的整体构架，有的涉及局部改造，有的涉及历史文化，有的涉及物质空间。根据讨论与分析，我们最终形成了三种总体解决策略，即社区整体结构调整、住宅改建与扩建、社区工业遗产与公共空间活化利用。

4 更新策略

4.1 社区整体结构调整

社区现有的组团结构，是基于社区的发展历史而形成的；在此结构下，社区存在几个较大的问题。首先社区现有的车行道路只关注了对几个组团进行划分，而组团内部有很多道路并没有相互连通，组织比较混乱；这一方面使得行车效率大大降低，人车被迫混行，另一方面也为社区的消防问题埋下隐患。其次，社区内的功能从工厂社区建立以来就没有多大改变，到今天已经多少不太适应现代的生活。针对这两个问题，我们采用了如下的策略对社区整体布局进行了调整。

图5 社区环境质量评分结果

表5 部分居民采访结果

表6 社区问题分类分析

4.1.1 交通道路系统改造

我们重新梳理了道路系统（图6）：首先在社区边界设立了环形的消防车道，并将一些可以连通却并未联通的道路打通，使车行道路成为一个更高效的环形系统；其次，我们将部分人车混行的道路改造为纯人行的街道，为居民提供一个不被机动车打扰的出行环境；最后，我们将场地内零散的停车位进行整合，综合考虑了停车位、道路与居民楼的位置关系，将社区内原有的160 余个停车位增加到了240 余个。

4.1.2 业态系统调整

社区内的服务性功能存在明显的数量不足以及分配不均的问题。我们在对社区内的功能划分进行调整时，增加了更多文化娱乐和老年人服务的功能，希望社区的功能能够更好地服务现在的居民和未来的迁入人口。

然而，考虑到成本，用地限制等诸多因素，直接新建新的配套公建并不现实，因此我们考虑对现有的功能进行置换，用社区中的废弃建筑，根据它们的特点，替换成为社区需要的功能。比如将停业的学校改造成为社区医院、社区服务中心和农贸市场，将停业的菜市场改造成演艺舞台，将废弃的独栋住宅改造成商铺、阅览室等。重新整理后，社区的各种功能相对现状将更加均衡，同时它们的分布位置也能方便社区内更多居民使用（图7、表7）。

图6 交通系统改造前（左）与改造后（右）对比

4.2 集合住宅更新

当前居民楼存在户型落后、居住面积小、住房老化，缺少公共空间，上下楼不方便等各种问题。考虑到建造年代、文化价值，结构安全等问题，研究决定对社区中的16 栋五层居民楼进行改造，通过平面改造、顶层加建等策略，对现有居住环境进行改善，并考虑社区建筑的延展性。

4.2.1 建筑平面改建

社区的住宅楼建成年代较早，内部结构老旧脆弱，因此很难通过拆除内部的墙体来扩大室内面积。在住宅楼的南北方向通过独立结构外挂构筑物的方式，增大户型进深，从而扩大户型的面积是一个较为可行的方案。

针对住宅现在的结构，改造将使用钢框架结构在外部加建。具体来说，外部地理结构将使用钢结构形成支撑结构框架，并与住宅楼的立面距离控制在0.4～0.6m。在此条件下，平均每户的面积可以扩大3～4m2，增加一个小卧室/书房的空间（图8、9）。

表7 改造前后各功能业态占地面积对比

图7 业态系统改造前（左）和改造后（右）对比

此外，针对居民楼中社交活动较少的问题，考虑底层空间再社交层面的积极作用，将同意将底层置换为顶层的住户给予更大的顶层空间，并将底层住房改造成阅览室、棋牌室等小型活动室供本楼居民使用。

4.2.2 建筑顶层加建

除了原有户型进行改造外，我们也考虑了直接在屋顶层垂直加建新的住房。一方面，从经济角度考虑，这样可以鼓励政府—居民—开发商合作投资，出售增加的住房产生收益，以补偿社区更新所需的成本；另一方面，从社会角度考虑：这样做可以吸引外来的新居民，解决当前社区人口持续流失的问题，为社区带来活力。

加建部分首先需要满足当地的日照需求。参考已有的研究[15]，以南京市冬至日日照时长为标准，设计中使用了ladybug 等工具对社区南部所有住宅进行日照时长模拟，然后模拟加建一定高度的楼层后对后排建筑采光的影响。通过模拟分析，研究明确了加建部分在两层楼高到三层楼高之间。同时，在为加建层提供一定的公共活动空间的前提下，研究综合考虑了各种加建方式以及它们带来的加建户数、增加的公共空间面积、对其他住宅的日照影响（表8）。将这些可能方案的经济与社会效益进行综合评估，并与居民协商，结合居民意愿得到合适且合理的加建方案。

在此基础上，利用4.2.1 中提到的钢框架结构，将钢结构框架继续向上扩展，作为加建户型的结构框架（图10），从结构角度考虑，由于是独立结构，加建部分的荷载通过独立的钢框架向下传递，而避免了对原有结构负荷的增加。而在这样一个框架下，可以通过与业主协商的方式，得到不同的加建方式，生成不同的建筑形式。同时，集装箱被选择作为新加户型的围护结构。集装箱具有成本低、坚固耐用、拆装方便、防震性能好、防水防火防腐、搭建灵活等优势，可以直接加建在钢框架上。通过对不同尺寸的集装箱的拼装和组合，可以形成不同的户型，以满足不同居民的不同需求。

通过对现有建筑的水平方向扩建和垂直方向加建，在尽量不加大建筑占地面积的前提下，可显著提高居民楼的总面积。研究统计了这些面积分别对应了新增加的户型，原有户型的面积和每一层间的公共空间面积（表9）。

4.3 工业社区遗产和公共空间活化利用

4.3.1 公共空间总体路径的生成

根据南京市规划局文件，未来江南水泥厂所属的栖霞山片区将被规划作为邮轮母港区，该母港将“提升南京城市首位度，助推紫东地区‘创新之城、文旅之城、产业之城、生态之城’建设，为进一步打造南京江海门户形象”。其中，水泥厂将作为具有重大价值的历史文物，将进行文化旅游功能开发，服务外来游客。在此前提下，我们希望社区能够增加公共空间的数量与质量，一方面可以服务社区内的居民，另一方面可以接纳外来的游客，为社区的发展提供机遇。为此，我们以社区工业遗产的分布为基础，研究了社区居民的日常生活和社区中可发掘的公共空间的位置分布，最终形成了以“两条轴线，多个节点”为核心的景观-公共空间路径（图11）。

图8 居民楼加建结构分析

图9 扩建后户型平面图

图10 顶层加建方式

表8 加建方式分析

表9 改造前后经济指标对比

两条轴线：所谓“两条轴线”，一条是现存的居民生活轴线（图11 右侧），此轴线的形成与过去工厂工人的工作-生活方式相关，是社区中公共服务集中的地方，也是社区中最具活力的地方。但随着时代发展和社区规模扩大，此轴线已无法满足社区中所有居民的生活需求。因此，我们计划引入一条全新的景观轴线（图11 左侧）。此轴线覆盖的是社区中原有的老铁路，这条铁路建于工厂建成后，起运输原材料的作用，具有很高的历史价值。从场地位置、历史价值、文化价值等各方面来看，这条老铁轨，是最适合连接工厂与社区的“纽带”。引入该轴线后，不但可以联系工厂和社区，还能与社区中的老轴线一起，形成社区的全新框架，并以此提升社区的生活质量和活力。

多个节点：沿景观轴线选取了若干未开发的空地和社区构筑物作为景观节点，将其改造为景观小品和公共广场。这些节点既可以为当地居民提供进行社交活动的空间，又可以与景观轴线产生联系，满足外来游客的需求（图12）。

4.3.2 以景观为目标的构筑物改造

社区中的铁轨、水塔等与工业生产相关的遗存，具有重要的历史文化遗产价值，但其本身功能难以适应现代居民的生活，仅适宜作为景观性改造。因此，考虑将这些工业遗产与公共广场结合，比如将铁轨沿线改造成步道和观景平台（图13）。将遗产构筑物作为广场的视觉中心或最显著的特征，可以强调社区的记忆、历史，唤起居民对社区的认同感。

4.3.3 以服务为目标的建筑物改造

社区中以建筑形式存在的遗产，主体结构保存完好，由于居民搬迁等原因多已不再使用。而根据前文的分析，社区中服务性质的公共建筑数量亟待提高，而且新建建筑所需成本极大。因此，我们结合原有建筑的特点对其进行功能性改造，使其可以服务社区居民（表10）。

图12 新轴线公共空间节点

结论

在对江南水泥厂附属社区改造更新的研究中，我们发现此类城市边缘的工业社区与普通社区在改造更新的过程中需要面对的截然不同的问题。作为工厂附属社区，这类社区存在区位偏僻，尺度较小，功能简单，与外界相对封闭的特点。这种工业社区是单位大院的一种形式，是一个时代的遗产，但是正面临被“社会边缘化”的问题，这在改造更新中需要优先考虑。同时，工厂社区内的居民社交网络相对而言更加紧密，居民对他们生活的场所有着尤为深刻的记忆，在改造更新的过程中必须要考虑这个问题。

针对社区的特点和症结，本文针对该社区更新提出了社区整体结构调整，住宅楼改建和加建，社区工业遗产和公共空间活化利用三个策略。第一个策略涉及整个社区的交通和业态功能调整，可以从宏观层面上改变社区现状，但所需改造成本较高；第二个策略对现有居民楼进行改扩建，适用于建筑密度较低的社区；第三个策略适用于居民关系紧密，历史文化氛围浓厚的社区。三个策略分别针对性地解决了社区整体布局的滞后，居民的基本生活和社区历史遗产的保护与利用问题，并且充分考虑了策略的成本需求和可实现性，在一定程度上平衡了社区更新的投资与回报。从适用性角度来看，工业遗产社区作为一种特殊的社区类型，在考虑其改造更新时，需充分考虑社区的环境限制和历史文化背景，针对具体社区的住宅与公共性文化遗产类型及其空间分布特点提出切实可行的更新策略。