基于青年人的需求探讨保障性租赁住房低层高密度空间形态的合理性——以上海为调研中心

文／冯文心 华东建筑设计研究院

诸翰飞 香港大学建筑学院

1 研究背景

1.1 上海市“保障性租赁住房”新政策

2021 年，为了更好地解决新市民、青年人居住问题，上海首次推出“保障性租赁住房”用地，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给。截至2021 年底，上海市供给保障性租赁住房用地15 宗，面积约占租赁住房总供给的28%。“十四五”时期，上海将供应租赁住房超过42 万套，努力实现全体人民住有所居。

由上海市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局牵头发起的保障性租赁住房设计竞赛任务书中提到，为加快推进本市保障性租赁住房建设供应，推动保障性租赁住房设计创新，满足新市民、青年人和城市基本公共服务群体等不同人群的租住需求，引导形成更高品质、更安心居住的生活方式。由此可见，上海市希望通过保障性租赁住房，满足上海新市民、青年人对美好居住生活的向往。

1.2 住宅开发重点的转变

近年来为响应国家控制超大城市人口规模的要求，上海常住人口增长规模逐步放缓。第七次人口普查数据表明，2011 年至2021 年，上海常住人口总量规模的增长相对平稳。我们若回顾纽约、东京等超大城市的发展历程，可以发现这样一条规律：当一座城市规模急速发展，城市人口指数级增长时，住宅开发的重心往往倾向于更高的垂直高度，以追求单位面积内，容纳更多的人口；而当一座城市不再面临巨大的人口增速压力时，住宅开发的重心将会从满足基本的居住需求向追求生活品质转变。而上海正处于城市发展从追求“量”向着追求“质”的思路转变的过程中。

1.3 90 后青年人的独特需求

我们将研究的目标人群定位为1990—2004 年间出生的青年人。这一人群生于网络信息化时代，强调个人体验和生活品质。他们与十年前公租房的住户在生活习惯、消费选择和社交方式上有着诸多差异性。《关于加快发展保障性租赁住房的意见》指出，保障性租赁住房是为了解决城镇化进程加速过程中，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题，而新市民、青年人这一群体的需求早已不局限于一个提供简单栖身之地的居所。本调查研究之所以将保障性租赁住房的目标住户精确定位为90 后年轻人群体，是为了提炼出具有高度代表性的住户画像，以更能凸显出研究对于这一群体总体特征的关注度和敏感度，避免研究陷入对模糊概念泛泛而谈的误区。

1.4 对公租房研究的局限

公租房和保障性租赁住房概念不同。《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》文件于2010年6 月8 日由住建部、国家发改委等七部委联合下发，提出大力发展公租房建设；《关于加快发展保障性租赁住房的意见》于2021 年6 月24 日印发，明确提出需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。不难看出，公租房和保障性租赁住房的概念是在不同的时间点提出的，两者概念不同，但体系相同，同属我国住房保障体系的组成部分。

公租房和保障性租赁住房面向的人群不同。公租房主要面向城市中低收入住房困难家庭，而保障性租赁住房主要面向的群体为新市民、青年人。在保障性租赁住房的设计研究中，若简单套用以往对公租房空间形态等种种设计的研究成果，则忽略了其主要面向的新市民、青年人这一有着特定的行为逻辑、空间和社交需求的群体，将使种种矛盾暴露在设计者认知错位和一厢情愿的设计中。

2 青年人的社交习惯和空间需求调研

保障性租赁住房的定义决定了其空间形态、功能定位等方面重点聚焦新市民、青年人和城市基本公共服务群体。因此，我们的研究结合青年人的群体特征，以上海目前保障性住房的入住青年为调查对象，调查其行为特征，总结目前青年人住户的住房需求。希望能对未来上海保障性租赁住房的建设提供参考和建议，在后续的设计中尽力满足他们多层次的生活需求，创造多彩活力、宜居安居的生活环境，为保障对象提供居住舒适、功能适用的租住生活空间。

调查采取在上海现有保障性住房的住户微信群里发放问卷的方式，以居住在长租公寓及公租房的青年人为筛选条件，合计收集有效反馈200份，调查新市民、青年人的生活方式和社交习惯，并对问卷的调查成果进行统计分析，从公共空间、商业空间、居住单元内布空间、步行空间和社区管理方式这几个方面展开，了解与观察青年住户的行为习惯和社交需求，收集住户对保障性住房的改进意见。

2.1 青年人住户画像

该部分要求住户对目前的居住情况、职业特性、租住时间、归家时间、双休日居家情况、就餐习惯和购物倾向方面作答。情侣或朋友合住加上三人及三人以下家庭整租占比为70%，单身独居和陌生人分租约占20%，三人以上家庭整租仅占5%。总体来说，虽然过半住户考虑长期租住，但90%的调查对象更倾向于以后买房。调研收集到年龄分布段在16 ～30 岁的青年人住户的职业过半数为企业人员。这和现有保障性住房的入住资格审查有着一定的联系，例如，部分市筹公租房仅可由企业承租，所以该住区住户皆为企业工作人员；住户约20%为白领，7%为销售人员。统计显示晚7 ～9 点为住区回流高峰。住户的双休日出行情况和就餐习惯分布集中：工作日更倾向于点外卖或公司堂食，双休日则出行在外就餐。

2.2 青年人住户对公共配套设施的需求

公共空间方面的调研分为住户使用小区（社区）配套空间的频率、公共空间运营时间需求、影响使用体验的因素、是否愿意付额外的管理费、是否接受配套设施对外运营等方面。绝大多数住户表示，如果价格适中并辅以适当管理和设备维护，会增加其使用社区公共配套设施的频率，而免费的配套反而会令住户担心使用体验，从而降低其使用频率。约20%的住户认为，24 小时运营也会增加其公共配套使用频率。对于社区配套设施的位置，相对于高层或者顶层的视野好、位置私密，住户更喜欢首层的明显位置、便利可达。80%住户表示，如果社区内有基本商业配套设施（咖啡店、健身房等），可以接受社区没有仅对租户开放的公共配套设施以减少租房成本，且只有约18%的住户愿意付出更多的租金或额外管理费让社区配置仅对租户开放的公共设施。除居住外，住户最希望配置的公共配套设施中得票数最高的三个选项为：公共洗衣房/晾晒区、健身房和24 小时便利店。相较于学生这种尚没有进入到社会生活状态的使用者，公租房住户的社会性需求更高。对公共空间的各项采访结果可以看出：年轻的保障性住房住户较为包容开放，不排斥社区配套对外开放或引入星巴克等商业配套，且注重公共空间的可达性和便利性，关注公共配套设施能够提供的基本生活服务，希望公共配套设施能够带来品质感和好的用户体验，并不介意为此付出额外的管理费或者维护费用。

2.3 青年人住户的社交行为

调研要求住户分别就社交频率、邻里互动、社交人数、安全感和集体活动等方面作答。根据数据统计分析，社交频率方面仅4 成的住户每月1 ～3 次邀请朋友到家做客。原因为保障性住房居住单元品质不高，住户觉得面子不够或社交功能不强，不如直接去商业广场或桌游店等社区外的商业设施。邻里互动方面，与邻居互动频率较低：30%的青年人住户选择不会主动认识他人，仅8%的调查对象选择认识的人越多越好，大部分住户选择愿意认识兴趣相投的邻居。安全感方面，大多数女性调查对象认为与同层邻居认识会增加她们的安全感，而男性大多数选择不认识但不会带来不安全感。集体活动方面，在是否希望社区定期开展集体活动这一问题中，三成住户选择无所谓；另有三成的住户选择希望，会报名参加活动；一成的住户选择非常希望，会参加组织活动。对于社区公共区域聊天时，您认为最舒适的人数这一问题，调研结果集中分布在1 ～3 人这一选项。同时，社区配套提供的社交功能不足可能会大大降低其在社区中进行社交活动的意愿。一般来说，社区认同感越强，居民的归属感越强，就越重视邻里关系和情感联结，也就会更加积极主动地参与邻里间的社交活动。从对青年人住户社交行为的调查结果中可以看出，年轻一代参与社交的原因与传统社交有很大不同：更注重安全感的寻求（尤其是女性），寻找社交中的兴趣点，更乐意“人以群分”，和有共同兴趣爱好的邻居认识。

3 低层高密度空间形态的合理性研究

3.1 传统高层低密度局限

在高层低密度传统布局中，建筑空间布局特点为高建筑、大间距。这一形式的好处是可以满足日照、间距等规范要求，而且较低的建筑密度保证了更多的场地绿化、室外活动空间。但与此同时，这也引起了种种问题。首先，社区形态趋同，缺乏独特性和多样性；其次，高层带来居民的生活质量降低。和很多其他大城市一样，中国在城市的不断扩张中，一些人口退居在低质量和高密度的处所中。例如，上海的中远两湾城，高层带来的人口的高度集中，住户平均享有的资源反而降低了。低层高密度社区的建筑还存在尺度巨大和不够开放的问题。

以1933 年《雅典宪章》为代表的城市规划思路，并没有让居民实现栖息在诗意的公共空间中，反而让城市和社区变得越来越封闭。除此之外，电梯的拥堵、结构层带来的得房率降低也时刻困扰着高层社区的住户。高层低密度布局带来的问题表明，我们应当考虑用低层高密度来取代高层低密度的空间布局思维，从而维持城市的活力和居民的生活品质。

3.2 低层高密度的城市开放性

桑内特和萨森等人发展的“开放城市（Open City）”的概念和低层高密度布局不谋而合。低层高密度的布局是一种很好地将城市和社区结合在一起的方式。根据我们对青年人住户需求的调研，青年人住户更希望在闲暇时间出去游历，和城市互动，而不是生活在一个机关大院式的封闭社区里。多种交通出行的选择、各式各样的城市服务、公共开放空间和社区私密空间的结合是青年人住户需求在空间功能上的映射。同时，相较于高层低密度，低层高密度的社区布局可以确保城市肌理、街道网格和城市步行体系不被高层建筑粗暴地打断。当下不利的现状是，原本承载公共性社会生活的街道逐渐蜕变为承载交通运输的市政系统，街道中的公共生活大量被挤压并退回到私人空间。而低层建筑（多层建筑）更有机会在功能上与城市融合，借用城市功能打开社区围墙，引入城市道路。例如，将首层临街空间作为生活服务配套，引入年轻人喜欢的便利店、咖啡店、餐厅、便民诊所和书店等一系列丰富的功能，将保障性租赁社区生活融入城市，让社区的城市尺度更加宜人。

3.3 低层高密度的街坊感

图1 公共配套设施调研数据分析图（图片来源：作者自绘）

图2 社交行为调研数据分析图（图片来源：作者自绘）

在我们前面的研究中，我们发现青年人并非像一些人想象的那样冷漠不愿意交流，而是社区营造的交流场所不能够有效地提供社交功能。而低层高密度住宅的建筑形式能够营造一种新形式的街坊感，在人体尺度和空间感受上让住户更容易感受到亲切宜人的社区形态。我们知道，上海传统的里弄街坊，就是一种底层店铺、上层寝居的居住模式。这种模式既可以容纳一定的人口密度，又能够创造充满活力的社区生活。低层高密度的街坊里弄不仅是上海历史上构建良好城市空间的居住模式，也是近代上海最有代表性的建筑特色，是上海城市文化最重要的符号特征之一。低层高密度社区可以是一个真正的去围墙的“街坊里弄”，把城市街道自然地引入社区，将街道建成符合人性尺度的步行街道，在首二层将公共功能和城市自然融合，拒绝把“街坊”“家常店”从社区中剥离出来，营造“社区与城市一体”的心理感受。

3.4 界面丰富的场所感

相较于高层低密度的布局形式，底层高密度的社区界面更加丰富、社区居民参与感更强。青年人住户希望在陌生人组成的住区中，能感受到一种亲切感与归属感。低层高密度社区正能够带来一个传统意义上“民治、民有、民享”的，拥有开放邻里街道亲切尺度的场所。此类场所给保障性住房住户们提供的不仅仅是花园和新鲜空气，还有注重社交隐私的多层级空间序列。而丰富的空间变化界面也为住户提供了更多的弹性空间和灰空间，承载着各类社区功能。例如24 小时超市、咖啡厅、书店和洗衣房；还可以有一些居民共建的展示空间、跳蚤市场甚至室外小剧场，为居民提供融合和共享的机会。简而言之，底层高密度布局能够创造出一种既满足居住密度和生活品质，又能将住宅与商业、社区与公共设施混合考虑，平衡城市空间开放与居住空间私密的有过渡、多层次社区空间。

3.5 空间组织的自发性与活力

底层高密度社区的空间组织形式可结合当代年轻人的生活需求，吸取上海传统里弄中丰富的生活社交功能及空间形态特征。将较大规模的公共空间、生活服务设施从封闭的空间中抽取出来。通过方便、舒适的步行系统与各个邻里围合单元取得联系，促使交往、聚集、娱乐等多样化活动在街道空间中的发生，激发社区的空间活力。在我们的调研分析中，年轻人更乐意与有共同兴趣爱好的人在一起活动。在低层高密度所产生的围合空间内，毫不相干的活动均能被和谐地包容在同一社区空间之中，互不干扰。不同社会群体或个人活动的空间包容性与相对隐私性被充分考虑。这些被围合的弹性空间，允许某些功能以及功能所需空间的自发调整，以自发形成的活动，在重组各功能设施之间关系的同时，逐步实现、恢复街坊里弄中存在的多元化和多层次生活社交活动。

3.6 低层高密度的品质感

低层高密度住宅的居住单元更易做出品质感。青年人住户在调研中表达了他们对于居住品质和服务体验的需求，社区能否给他们带来尊严是令住户满意的一个重要指标。“一座赋予每个单元房屋品质的建筑——棲息地将是关于花园、与自然的接触、街道而不是走廊”，以色列裔加拿大籍建筑师莫什·萨夫迪（Moshe Safdie）如是说。他25 岁时提出的“Habitat67”重新构想了居民通过高密度住宅和建筑改善与社会融合。而其设计的出发点正是创造低价值但是有尊严的居住模式。

3.7 低层高密度的运营便捷性

楼均的管理运营的便捷性高。低层高密度由于楼栋层数较少，可以对栋内住户进行有效管理。在调研中年轻人群关注的生活品质、服务体验其实就是管理运营的问题。住宅栋数增多意味着单栋建筑内的人数将得到控制。因此，低层高密度社区可以让楼栋内的住户关系得到优化，减轻楼栋内的设施负荷强度，从而减少相关管理难度，提高住户对配套设施的满意度。另外，保障性租赁住房地块的居住者在出行时间时段、出行需求等方面具有着重合的趋势。根据调研结果，新市民、青年人的保障房住户多为企业人员，回流时间集中，等电梯是一个较为突出的问题。而低层高密度的布局形态可以通过增加栋数、减少层数有效缓解电梯负荷较大、检修频繁的现实问题。

结语

我们通过对现有保障性住房Z 世代住户的调查研究，了解住户的使用需求和意向，为上海市保障性租赁住房的低层高密度空间形态设计提供依据。总的来说，以“追求品质”为标签的上海新市民、青年人具有以下几个方面的需求：需要一个充分尊重个性的社区；需要一个可以根据兴趣社交的公共空间；需要一个和城市有机融合的邻里社区；需要有私密的、有层次的入户空间序列；需要一个足够开放的社区，尤其是社区位于市中心时；需要高品质的社区物业。

根据我们对青年人住户需求的总结，我们推论得出低层高密度相较于高层低密度的空间形态布局来说更加合理，主要体现在以下几个方面：城市开放性，社区强调和城市空间的融合共享，拒绝封闭社区。兼容性，低层高密度的建筑规模，业态可控，可服务于不同消费水平、消费结构的人群。均好性，更多考虑为弱势群体营造有尊严的宜居环境。可持续性，土地混合利用、紧凑有效型规划更可持续。尺度宜人，街道感、场所感强，运营便捷。

此外，低层高密度还有一些规范方面的优势，例如特殊的日照要求等，也为低层高密度布局的多样性提供了可能。还有一些技术方面的原因，例如随着楼栋高度的降低，可有效减少单栋建筑的建造成本，减少相关高层建筑的技术限制，为更多形态的建筑设计提供创作空间，丰富社区形象、增强城市建筑的多样性。但此次研究主要从青年人住户需求出发，在此不作赘述。这次研究并不是要在低层高密度和高层低密度中做出一个选择，所谓低层高密度也仅仅是社区空间形态的认识之一，将来一定会有更具创造性的空间形态理解。但总的来说，高层低密度存在着一些不足，低层高密度很好地回应了90 后青年人需求，让年轻人有归属感、有新鲜感，生活得有尊严，更符合年轻人的交往习惯和生活习惯。我们在做保障性租赁住房的设计时，一定要以用户需求为抓手来思考，重新定义城市生活并创造一个成功的活力社区，为廉价舒适的社区提供一种新范式。