房地产企业财务风险评估与防范措施

文／钟妮 深圳市城市建设投资发展有限公司 广东深圳 518000

引言：

房地产企业的财务管理在其发展中扮演了重要的角色。房地产资金主要来源为金融市场、资本市场与企业内部。与其他行业相比，房地产企业财务管理受财务税收政策、汇率波动等影响较大，在资金链使用与财务控制等方面也存在较大压力，国际资金的流入也为房地产市场引入了新的风险，国内环境与国际环境在不断变化，房地产企业面临的挑战越来越多。因此，房地产企业在进行财务风险管理，考虑财务管理指标的同时，需要摒弃以往落后的工作思路，认识到财务风险管理在企业中的重要性，变革以往的工作模式，逐渐地提高财务风险控制本身的实效性，以促进房地产企业的稳定发展为主，优化财务风险管理模式，从而使房地产企业能够在新时期下获得平稳的进步和发展。

1、房地产财务风险管理必要性及识别方法

1.1 加强房地产财务风险管理的必要性

房地产行业是我国的支柱型产业，在其生产经营过程中涉及的金额较大，容易出现一些风险问题。为了使房地产企业能够有充足的动力来进行财务风险的管理，在实际工作中，需要认真地分析房地产企业财务风险控制的必要性，逐渐地优化当前的工作方案，从而使整体风险管控水平能够符合相关的要求。大多数房地产企业在项目实施过程中存在着生产周期较长的问题，会涉及到不同的工作环节。例如土地整合以及财务筹资等，并且在项目进行的过程中，其本身的复杂性特征非常突出，在实际建设时也会存在很多无法预测的风险。如果没有完善财务风险管理模式，会因为项目的复杂性而增加风险的发生概率，对企业的影响也较为突出[1]。

1.2 房地产企业财务风险识别方法

（1）财务报表分析法。财务报表分析法指的是把企业的财务报表视为重点，在资产负债表、现金流量表和利润表这三个主报表中，综合分析其所有收支、盈利、成本费用等的财务状况、经营成果以及现金流量表等状况，从而确定企业的财务风险类型。

（2）指标分析识别法。财务指标分析法，是指企业将各级部门产生的数据信息进行收集和整理，找出其中关于财务风险的数据加以分析研究，将研究结果作为企业判断和衡量财务风险的关键依据，主要包括发展能力指标分析、偿债能力指标分析、盈利指标能力分析以及经营能力指标分析。

（3）专家意见调查法。专家意见调查法指的是将财务管理相关领域的专家学者集合起来，通过打分的方式对企业的财务风险做出一定的预测和评价，从而判断企业各类财务风险发生的可能性，该方法对研究人员的要求极高，且需要对国内外的宏观环境和被研究企业的财务状况进行充分了解，并反复修改斟酌，最后提出意见，识别企业潜在的财务风险。

（4）案例分析法。案例分析法主要是通过分析同行业企业财务风险的管理实践经验，归纳总结财务风险发生的各项因素，并结合自身企业的实际财务数据进行深入的对比分析，总结出防范财务风险的手段[2]。

2、房地产企业的财务风险及成因分析

2.1 房地产企业的筹资风险

房地产企业属于资金密集型企业，对资金需求较高，筹资是房地产行业发展的主要需求。其中包含了内部筹资和外部筹资等不同的组成部分，需要企业根据自身的发展方向统筹不同的资金模式，避免对项目的建设产生一定的影响。但是房地产企业在发展过程中存在的筹资风险问题在逐渐突出，这主要是因为筹资规模的高低是企业扩大规模、创造利益的主要保障，然而当前筹资方式主要是以银行贷款为主，流动性资产所占据的比例较少。如果在实际管理过程中并没有加强对筹资风险的科学控制，会引发较为严重的财务风险，再加上国家政策的限制，导致银行贷款数额在逐渐地减少，影响了企业规模的扩大，对当前财务风险管理造成了一定的影响。此外，如果在筹资过程中缺乏对外部环境的科学预判，也会导致筹资风险问题的发生。长此以往，会使企业资本结构出现不合理的问题，风险控制的难度也会逐渐增加。

2.2 房地产企业经营项目的控制风险

房地产企业的资金收回困难和资金链的断裂也是当前房地产企业财务风险的主要表现形式，在房地产项目实施中所包含的不确定的因素较多，尤其是财务风险问题非常突出。一旦房地产企业在工作中忽略了对财务风险的控制，会使得项目财务的处理方面出现很多问题，影响整条业务链的有效运行。房地产企业经营财务风险主要关注指标为总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率、应收账款周转率。一部分房地产企业在发展中并没有加强对财务风险的科学认识，也没有制定完善的内部控制制度，存在着财务关系混乱的问题。在进行决策工作时，没有根据实际情况来进行风险的有效应对，缺乏一定的决策经验，导致风险评估效果在不断降低，对房地产企业的影响较为突出。同时，由于房地产企业对资金的需求量较大，在日常经营过程中，企业内部没有健全的风险内部控制制度基础，企业内部人员对风险控制的积极性不高，在实际工作中并没有加强对潜在风险的有效了解和认识，内部监督体系人员的岗位职责也不明确，从而导致资金链出现紧张的情况，影响了房地产企业的稳定发展[3]。

2.3 房地产企业的投资风险

房地产企业在财务风险管理时，要按照不同的风险类型提出有效的应对方案，逐渐增强风险管理本身的实效性，全面提高企业的发展水平。在当前财务风险中存在着对政策把控困难较大和决策失误的问题，对房地产企业的后续资金运用方面造成了一定影响。财务风险是包含企业缺乏还款能力的经营风险以及股东权益的可辨性，在房地产企业的投资过程中，需要根据投资项目的特点来考虑投资产生的实际利益，和预期利益相互地比较，以此来减少对企业经济利润所产生的损失。但是在实际工作中存在的投资决策失误问题较为突出，在房地产企业投资过程中缺乏对风险问题的有效认识，并且也没有精准性的判断，无法规避在投资管理过程中所存在的风险。近年来，房地产企业的投资投入力度也在逐步加大，一些房地产企业在经济利润的驱使下，把主要投资项目置于经济收益更高的商品住房和高级别墅项目中，而对普通的商品房和经济适用住房的投资投入比重相对较小，造成了普通住宅数量有限，而且售价暴涨。一旦一部分资源出现固定的问题，资金就无法快速地收回。如果在内部出现了资金周转的问题，会使企业面临较为严重的财务危机。

2.4 房地产企业内部缺乏预算编制

从房地产经营的现状来看，很多企业都缺少预算编制能力，造成全面预算管理水平较低。首先，房地产企业通常是以年为单位进行预算编制，很多企业不重视短期预算，目标设置过于长远，缺乏季度、月度等短期预算目标，导致财务预算衔接性较差，企业内部相关工作人员对当前的资金使用情况难以把控，无法将其与企业的长期预算目标相结合，在具体分析财务数据时，停留于表面上的思考、分析不到位、未能深层挖掘问题、发展问题和解决问题，预算编制的控制作用不能得到充分发挥，难以达成年度预算目标。

其次，在经济效益方面，很多房地产企业在对具体项目进行资金编制时，不重视资源的深层次开发，没有采用精细化的管理手段，在具体项目的资金编制上，将资本预算和现金预算分开，不利于从整体上把控和使用资金，缺少可持续发展的成本管控手段。各种短期行为的实施，造成全面预算管理效果受到影响，不利于企业长期发展，只能实现眼前的利益。此外，传统的全面预算管理模式为单一型管理，如今逐渐转变为多部门复合型管理模式。但有些企业并没有完善法人治理结构，在预算编制的过程中，董事会的参与程度较低，加之认识不足，整体观念比较匮乏，没有将各个阶段、部门结合在一起，所以工作比较片面，导致财务部门独立承担全面预算管理任务，造成管理能力不足的问题[4]。

3、房地产企业财务风险管理的防范措施

3.1 积极拓展筹资渠道，分散筹资风险

筹资途径的多元化能够规避在以往单一筹资中的各种问题，从而促进房地产企业在新时代下的稳健发展。为了使房地产企业能够有较强的竞争优势，在实际管理过程中，相关企业需要优化资本结构，为企业提供稳定的资金链，减少对企业发展所产生的影响。当前我国大部分房地产企业采用发行证券或是银行借款的方法实现资金的筹集，在企业筹资渠道多元化的发展下，单一的结构会让企业出现严重的风险问题。因此企业需要根据自身的发展方向，找到适合自身的筹资方式，通过多元化的筹资，可减少后续的风险问题。在经营管理的过程中，企业需要逐步改变自己的经营结构，并适当增加资产比例，降低负债率，避免对资本结构造成一定的影响。另外。也可以通过提高直接融资比例，减少间接筹资，防止出现资本管理不到位的问题。

例如，在筹资渠道方面可通过向银行借款以及股权等方法来实现合理的融资，另外还可利用房地产信托投资基金吸引外来融资，拓宽新型的融资途径，降低企业当前的资产负债率。在企业发展中需要适当地考虑资本发展需要，全面地了解不同筹资方式的利弊问题，逐渐地改进当前的工作方案，真正地摆脱对以往单一机构的依赖，分散财务管理过程中的风险，为企业今后的发展奠定坚实基础。企业在扩展筹资渠道方面还需要搭建高素质的工作团队，根据当前的发展现状，及时地识别在筹资渠道中的风险问题，提高风险管控的效果，从而使风险管理水平能够符合相关的要求。

3.2 改善房地产企业的资本结构，优化成本费用管理方案

房地产企业在实际工作中需要以政府政策为主要导向，增强整体的管理水平，落实精细化的工作思维，从而使财务管理能够符合相关的要求。在实际工作中需要适当调整当前的财务管理方案，以相关政府部门所制定的经济政策和土地改革政策为主，以资金市场为主要的基础，调整现有的财务管理方案。同时还需要结合政府特殊的政策扶持，以了解项目的建设范围，及时地填补在风险管理过程中的空白支出，使各个项目能够更加稳定地进行。

第一，房地产企业应当实行预算管理，运用新技术、新科技，对项目开发方案进行优化，设计人员在实地考察之后，根据项目的具体情况制定多个可行性方案，合理编制预算，加强施工过程中的人工费控制和材料设备费用的成本控制工作，降低施工阶段的成本支出，确保企业保质保量地完成项目建设。如企业在材料和设备采购的过程中，应当制定和完善设备材料采购流程，采购人员对设备和材料的市场价格进行分析和对比，选择性价比高的设备和材料，从而降低采购成本。第二，企业应针对各个项目编制预算，明确项目建设全过程中的成本费用，并且加强预算审查，加强对变量签证的管理，对于一些材料增加和施工图纸修改情况，应当进行更严格地审查，以避免不必要的浪费。第三，房地产企业在招投标环节中，“甲供材料”需要统一公开招标采购，尽量选用市场供应量充足、价格相对低、质量合格的材料。在进行自购设备招标时，需要购买客户认可的设备，提高项目品质。另外，房地产企业在项目建设的环节中，还应当加强项目质量监管工作，对设计图纸进行严格的审查，并且尽可能在图纸中增加可销售面积，提高企业的收益。

3.3 减少投资风险，建立健全财务风险管理体系

房地产企业在进行财务风险管理时，需要保证投资决策的科学化，要通过强化项目论证以规避在财务管理过程中的风险问题，为房地产企业的稳定进步提供重要的基础。房地产项目受到国家政策的调控，在投资决策过程需要充分地分析国家有关房地产行业的政策变化，逐渐地优化当前的工作模式，并且还需要把握政策释放的信号，以此来优化当前的工作体系，并且做好土地和贷款问题的有效调节，从而突出财务风险管理工作本身的实效性。在实际管理时，要通过行业政策引导企业正确的投资取向，合理地调配好现有的资源，并且还需要做好市场的调研以及整理，咨询专家做好房地产投资项目的科学评估，站在风险管理的角度去优化当前的成本管理模式，使各个方案能够具备较强的可行性，减少在项目投资过程中的风险投入。在项目投资决策过程中可以采取分散投资策略，正确地评估不同项目投资中的风险，强化财务风险的管理水平[5]。

房地产企业在业务实施中对各项资金的需求量较大，为了减少风险的发生概率，使各个项目能够更加平稳地运行，房地产企业需要以提高资金利用率为主，有序地改革当前的工作模式，从而使财务风险管理效率能够满足相关的要求。在实际工作中，企业需要将重点放在预算管理工作中，建立有效的管理模式，实现各项资金的科学分配。同时还需要具备较强预测意识，根据相关的规章制度以及国家的相关政策，对各项收支经营分配情况进行投资效益的准确部署，落实宏观性的工作思维，提高资金利用率。

3.4 完善房地产企业的预算管理体系

从目前的工作情况看，企业采用的全面预算管理方式比较单一，缺少多元化、标准化的评价体系，预算管理的依据不足，所以工作效果不理想。在选择预算编制方法的过程中，很多企业采用传统的固定预算、定期预算等方法编制业务预算、财务预算等预算方案，预算指标在执行的过程中并不会发生变化，运行结束后，将结果和预算指标对比分析，根据分析结果了解企业经营情况。这种静态预算编制方式虽然具有一定的效果，但并不适用于业务量会出现大幅波动的企业。在企业销量、价格、成本等因素会出现大幅度变化的情况下，静态预算指标就会呈现出明显的滞后性和盲目性，同时也缺少弹性，很难为考核评价提供更加准确的依据。房地产企业则是业务量波动较大的企业，外部市场、政府政策等因素都会对企业业务量产生影响。所以，如果采用单一的管理手段，并不能满足企业经营发展的需求，导致全面预算管理无法真正发挥作用。

房地产企业在发展中需要设置合理的指标，才能有效提升企业的预算管理水平，为企业发展带来助力。首先，房地产企业在预算绩效管理的工作中必须要设置一个明确的目标，该目标的设置必须要全面考虑到企业各部门的实际运营状况，包括企业各部门的工作内容、成本投入以及预计产出等。房地产企业只有设立明确的考核目标才能将目标进行量化，分解成多个小目标，在企业各部门中落实，有效地实现预算绩效管理目标。其次，在预算绩效管理中，房地产企业应当采用可行的绩效管理模式，通过科学的绩效考评方式，进而加强企业各部门之间的沟通[6]。

结语：

在现代化房地产企业的发展进程中，房地产企业的财务管理具有指引、计划、总结的特点，市场经济在不断变化，房地产企业应建立可持续的财务管理制度，并在不断的变化中日益完善，要加强对财务风险管理的重视程度，优化当前的风险控制方案，深化对房地产企业自身运营发展进程中问题的分析，提出相应的优化策略，促使财务管理体系进一步完善。这样不仅可以减少对企业所产生的影响，还能为项目的顺利实施提供重要的基础。因此相关企业需要结合自身的实际情况把控项目进行中各个阶段的风险问题，根据市场的变化提高风险管控工作本身的针对性，以此来帮助企业获得更多的经济效益。