传统地产开发企业的数字化转型探索

文／潘军 上海实业发展股份有限公司 上海 200021

引言：

在房地产新发展格局之下，地产企业为消除过去快速增长期时的运营管理粗放，决策盲目无依据、板块之间业务不联动、无法适应外部环境快速变化、业务模式转型缓慢等严重制约企业转型和发展的弊端，将本企业的运营向数字化方式转型成为一条必由之路。在业务数字化进程中，需要关注的方面很多，但数字化转型离不开解决数据硬件环境、数据在线获取、业务系统整合和数据的整合等问题。

1、建设实用和面向未来的信息系统存储环境

数字化转型一方面可以带来众多竞争优势，另一方面也对信息安全提出了挑战。地产企业的核心业务数据只有存储在稳定、可靠和安全的数据环境下，企业的数字化转型发展才可放心地深入推进。过去，企业主要依靠自建服务器和数据机房，应用系统和数据均存放在本地。经过预判和分析，业务数字化所产生和需要存储的数据量将以几何级激增，各类信息子系统对系统资源的需求也会迅速扩大。之前的信息系统基础架构明显不能满足需要。通过借鉴其他行业的成熟做法，考虑将数据和应用系统在云上部署，利用庞大的云资源，动态满足不断增长的信息系统对资源的需求，提供强大的算力支持。

通常云资源的利用有Iaas、Paas 和Saas 三种方式。经过分析，在Paas 方式下，云资源服务提供商（CSP）完成了机房、网络、服务器、通用系统管理软件的部署，提供基础性管理服务，企业只要在云上安装相应的专业系统和专为这些系统配套的平台软件即可，无需每次部署底层系统软件、协调云资源。采用Paas 方式还可避免敏感的业务数据存放在第三方软件供应商的服务器上。因此，采用Paas 方式较为匹配本企业的需求。

在数据安全方面，需根据数据的内容，选择合适的保护等级，完成相应的信息系统等级保护认证。对于重要数据和核心业务系统，建立异地云备份，按规定定期完成冗灾演练。

作者的实践表明，采用云资源，让专业的行业和专业的人做专业的事，可大幅减少企业内系统管理员的工作量，精简新增服务器资源的繁琐流程，提高系统的安全性和部署弹性，还可节省宝贵的办公场地资源。而这一基础性工作，是企业数字化转型的底层保障。

2、房地产数字化运营核心数据的获取

将传统的业务审批流程或者各类报表搬到电脑上并不能直接产生对分析和管理运营状态有帮助的数据。数据应来自最底层的业务。将最基础的业务工作，从线下搬到线上，从中收集、提炼、清洗、整合业务数据，并通过基本业务单元生成才有意义，才具有分析价值。而且通常是结构化的数据，才具备了数字化运营的基础。

以地产企业的对外业务为例，大致可分为开发销售、租赁运营和物业管理三大类核心业务（见表1）。高级管理层需动态实时了解每个业务条线的财务收支状况和业务运行状态是常见的管理诉求。没有实时的业务数据，就无法支撑实时动态展现业务状态的诉求。而业务场景在线化是实现这一功能的唯一解决途径。

表1 地产开发企业常见业务收入与支出

又以其中销售收入数据为例，其反映销售业务实时状态的前提是有实时产生的销售数据，而非阶段性的销售报表。伴随销售业务直接产生的数据，才是最真实、最直接和最快速的数据。而这只有通过销售业务工作在线化才能实现，即企业应建立在线的销售管理系统，其主要功能应包括：房源信息录入和维护、客户信息录入和维护、选房确认、认购管理、合同管理、变更审批、公积金贷款和商业贷款管理、收款管理、交付收房、产证办理及统计和报表等功能。

当销售业务人员使用这一销售系统的同时，房源的位置、楼层、室号、面积、单价、总价、客户姓名、联系方式、付款方式、收款记录、交付记录、产证记录等销售核心业务数据同步产生了。这些数据就构成了后续运营、统计、分析和进一步数据挖掘和利用的基础。但这并非将合同文本保存或者扫描到信息系统内就完成了数字化，而是首先需要将上述销售交易的核心数据结构化、统一化、标准化，随业务动作在线上完成的同时保存到信息系统内，才具备了业务场景在线化的要素。销售系统与财务开票、记账系统的打通，则更是在此基础上的提升，可减少现场工作人员在销售系统和财务系统之间人工传递数据，实现业务数据和财务数据的无缝对接，即通常意义的业财一体化。

通过上面分析可以看出，企业数字化运营的核心数据是通过梳理企业的基本业务，然后将基本业务在线化获取的。

3、建设基于最小化单元功能的业务中台

企业集团内不同业务单元之间存在部分业务管理内容近似、功能雷同的情况，如不同子公司的行政管理费用管理都包含预算、执行、审批、支付、统计等。一般各业务单元会针对自身的业务特点制定各自的管理流程，如果按此推进业务场景在线化，重复工作量上升，而且一旦企业集团层面变更管理要求，每个业务单元的管理系统都要修改，费时费力。

针对这一情况，将各业务单元的管理流程继续分解到最小基本单元。这些基本单元在不同业务单元中的运作模式是基本相同的，不随上一级业务形式变化。不同业务单元运作表现的不同，仅是这些基本业务单元组合模式的不同。以行政管理费用系统为例，审批是其中的一个组成部分。企业集团内不同业务单元的费用审批流程不会有很大的差异，差异点通常在流程环节的多少上。故可针对审批建立统一的线上业务流程，将审批环节参数化设置，不同的业务单元可针对自身特点自行配置。如企业集团对审批要求有变更，只需通过业务中台统一修改审批流程，各业务单元自行线上调用即可，无需在每个业务管理系统中逐个修改。业务中台独立于单元业务系统后，还可针对快速变化的内部和外部环境做出及时反映，统一企业内的管理语言，有利于管理标准化和敏捷化。

4、业务数据的整合

数字化转型是一个逐渐认识的过程，加之资源和投入有限，数字化进程也不是一蹴而就，而将是逐步推进、逐步深入的。各业务子系统的建设也不会是同时进行，在转型初期没有完整的蓝图、清晰的规划和实施路线图，缺少统一的数据规划，各自为政，按照自身的业务需求“野蛮生长”。这就在一定程度上出现了“孤岛”现象，产生“烟囱”效应，即信息化建设中各业务单元各自为政，各系统之间互不关联。在需要关联时，在各业务系统中产生的数据又经常不通用，数据定义不统一的情况时有发生，无法形成能相互佐证的业务报表，决策层无法对企业的经营全貌做出准确的判断。而且，随着各系统自身不断迭代，“烟囱”越造越高，系统间的壁垒愈加深厚。如要了解企业的运营状况，企业管理层需要在不同系统间往返穿梭，打通数据交互壁垒的代价越来越大。

解决数据“孤岛”现象和应用系统“烟囱”效应的根本出路在于解决数据一致性问题。首要解决方案是构建基于企业核心业务场景的主数据。地产企业开发类常用主数据包括项目、房源、客户、员工、部门、供应商、设备设施等。这些核心主数据在各业务系统中必须保持定义一致和呈现一致。以其中的项目主数据为例，包含的内容有：项目名称、分期、用地面积、容积率、绿地率、总建筑面积、计容面积、地上面积、地下面积、可售面积、公建配套面积、自持面积、人防面积、车库面积、预测面积、实测面积、总车位数、地上车位数、地下车位数、可售车位数等等。

同样以前述销售管理系统为例，如果规划管理系统、成本管理系统和财务管理系统中的可售面积数据与销售管理系统中的销售面积不一致，会造成企业各业务职能部门和业务单元各说各话，负责人无法做出准确的经营判断。

因此，企业在构建主数据系统时，首先制定了主数据字典，在不同的应用系统中确保主数据定义一致，避免由于数据定义不一致引发的统计报表呈现失真。主数据未必在一个应用系统中产生，但在产生时，必须在主数据字典的定义下，由专人负责并经过严格的校验审核程序。

类似地，地产企业的客户信息是重要的资源。客户的姓名、身份信息、联系方式、购买方式、购买标的等均存在于销售系统中。物业管理系统中保存着客户的姓名、身份信息、联系方式、居住物业、缴费信息等。通过规范销售和物业管理两大系统中的客户主数据，两个系统可以实现无缝衔接，互为支撑，发挥更大的效能。

鉴于客户信息的宝贵程度，随着企业规模的扩大和业务的拓展，未来将考虑在主数据基础上建立客户数据中台。客户数据中台应独立于生成客户信息的销售系统和物业系统，其主要功能应包括：统一定义客户基本信息、识别不规范、不完整和冗余的客户数据，收集客户的所有交易数据和行为数据，构建统一客户标签和客户的完整画像以及检查不同业务系统间的客户重合度，确定客户数据的引流方向，为新的系统提供标准客户数据等。

除了上述对房屋和客户的数据以外，对于设施设备静态信息，可以构建统一的设备编码标准，覆盖工程建设信息系统和物业管理系统，做到在企业集团内，同一设备在企业所有不同的信息系统中定义唯一、身份编码唯一。如此，在建设过程通过BIM 等技术沉淀的设备信息主数据，可以由后续物业管理系统继承，保持其全生命周期内的信息完整、一致，而不必再在物业管理团队进场时再建一遍自己的主数据。而这一编码下的设备的维修、维护记录，又反向为开发建设系统提供了使用记录，为后续项目采购提供了履约依据。

在物业运营所需的设施设备动态数据方面，以大型公共建筑的运营状态数据为例，通过构建高效统一的物联网体系，可以第一时间在线获取楼宇状态数据，充分提高建筑的运营管理智能化水平。但现实的状况是，不同楼宇运营系统的数据，很可能格式不统一、定义不统一、数据接口不统一，如表2。

表2 楼宇运行状态数据及其来源

对于已建成的楼宇，面对不同的数据来源和格式，一则可以通过数据接口方式将数据集成，或者另外建设一个数据中台，统一汇总、分析和处理各系统的数据，减少对上层信息系统的数据处理压力。但要从根本上解决，就需要在未来新的工程项目启动建设伊始，以运营为目标导向，构建物联网基础架构，明确设施设备状态数据格式和接口标准，作为设备采购的评价标准之一，降低后期数据集成的成本，实现运营状态信息“应有尽有”的目标。在楼宇建设中，还需要综合考虑未来物联网的通信架构，提前部署开放的网络基础设施，如互联网接口、网关、网线、电源等，便于不断增加的传感器信号部署、接入和传递。

结语：

传统地产开发企业在业务数字化转型中，首先需要解决后续数字化过程中产生的数据动态存储环境和算力提升问题，而云计算为此提供了成熟的解决方案。在业务数字化进程中，需要根据企业的战略目标和转型发展方向，梳理分析自身的业务特征和管理诉求，分析各业务单元的基本属性，明确跨业务单元的主数据，建立规范统一的主数据字典。通过将开发、运营和物业服务各业务板块的工作场景在线化，形成动态反映企业运营状况的数据并加以分析利用。而在主数据基础上形成的数字化系统和最小化业务场景的业务中台，可统一管理语言和管理手法，避免各业务板块信息系统的“孤岛”现象、“烟囱”效应和重复开发，助力企业在数字化转型发展中占据竞争先机。