投资性房地产核算中有关公允价值计量模式的应用研究

杨婷竹 李爱华

〔内容提要〕本文详细介绍了我国投资性房地产会计准则制定背景，并阐述了投资性房地产选择公允价值计量模式的必要性。结合当前情况，总结了企业实际应用中存在的一些问题，并根据这些问题向企业提出了改进未来投资性房地产在公允价值模式计量方面的建议，以期为进一步规范投资性房地产的核算提供帮助。

〔关键词〕公允价值 计量模式 投资性房地产

以往，我国在关于公允价值的有关问题研究中普遍采用历史成本法作为衡量方法。随着社会的不断发展，由于实践中逐渐暴露出一些问题，迫切需要一种更先进的测量方法。从长远来看，全球化将不可避免地促进会计的国际化和计量模型的一体化，公允价值无疑将在不久的将来被广泛接受和实施。政府有关部门要积极指导精准测价模型的實施，持续推动精准测价模型的合理高效运用。总体而言，确定公允价值的属性是一项非常专业的工作。因此，我国应加大力度对审计和评估机构实施合理监管，在规范和调查投资房地产的专项业务上力求严谨，杜绝违法、不合理的会计行为。

党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度”的定位，那么在上述定位下，投资性房地产未来应该倾向于哪种方向？定价模式的发展趋势如何？投资性房地产企业的可持续增长将采取怎样的措施实现最大程度的促进？公允价值模型如何得到正确且合理的运用？本文针对上述问题进行对应的调查与研究，探讨公允价值模式应用于投资性房地产实务中所存在的不足与缺陷，并为这些不足提供相应的解决方案。

2006年，财政部公布了《企业会计准则第三号——投资性房地产》，并于2007年初在明确规范公有企业投资性房地产的认定、识别和估值方面取得了非常大的突破。在此之前，我国对于投资性房地产还没生成一套相对完善的治理体系，以历史成本为标准将投资性房地产备案为固定资产、无形资产或者企业的其他资产，并按照分别估计的使用寿命计提折旧。随着中国有关住房的分配政策改革，中国房地产行业的发展令人惊叹。同时，由于经济增长和投资理念的深化改革，许多大规模企业将房地产投资作为其日常主要的业务活动，也有部分公司从投资性房地产或房地产的升值角度为自身谋取利益。根据以上情况，投资性房地产的真实价值不能根据常规固定资产的计量价值获得，这种衡量方法无法认真对待房地产的价值，投资者因此也很难知悉企业经营的具体状况，很容易造成企业暗箱操作谋取私利的局面。这种衡量方法无法认真对待房地产的价值，而投资者因此很难获得企业经营的具体状况。

（一）会计信息的质量更具时效性和相关性

历史成本模式与公司资产计量的关系较弱，特别是当房地产市场价格上涨时，会引起投资性房地产的账面价值与市场价值的偏差幅度过大，在会计信息质量方面无法达到公司的预期，由此产生了公允价值计量这一全新计量模式。其作为市场上一种新型的会计计量方法，比传统的成本模式更符合目前市场上会计信息质量的要求。公允价值模式是一种理想的计量模型，可以更好地帮助用户做出经济决策的财务报表，是受托责任观和决策有用观的全面结合表现。公司每年评估投资性房地产时，根据最新的计量标准调整资产持有金额。公允价值计量模式实质上是根据原始成本模式改变静态评估的结果，了解投资房地产价值变化的动态过程。这种动态过程十分契合由于中国房地产市场价格上涨，出现资金持有不稳定的现状，公允价值计量模式的精确应用可以帮助企业提高会计信息的质量。

（二）有利于改善企业的资本结构

过去很长一段时间，在会计方面，企业没有区分供其使用的房地产和出租房地产。但是，投资房地产在很大程度上取决于使用财产牟利的权利，这与用于生产和制造或作为物品出售的房地产形成鲜明对比。无论是具有成本效益的模式还是公平的价格模式，只有公司负责投资房地产账户。这一变化无疑将影响企业资产的核心份额，尤其是房地产投资规模较大的行业的财富结构。这将降低行业固定资产和无形资产的比重，增加房地产投资的比重。与转换前独立使用的房地产相比，投资性房地产的账面价值有所提高，反映在企业资产负债表中资产的价值也随之增加，转换前后产生的差额会使企业所有者权益金额增加，金额反映在企业“其他综合收益”科目中，同时使得企业资产与负债的比率大幅降低，并能有效帮助企业筹集资金，吸引市场投资者投资企业，从而促进企业发展。

一些企业的经营者深知传统计量模式与公允价值计量模式各自的利弊，当企业面临特殊情况，诸如企业合并、资不抵债面临破产等情况出现时，大多数企业中的高管人员都会采用公允价值模式计量。当公司经营效率提高时，将发现公允价值计量模型已经被选定会导致企业的资产和净利润率发生重大变化。从企业的稳定性角度出发，企业管理层人员会发现不同的理由来改变其衡量方式，将计量模式变更回成本模式。改变企业计量模式的变化都会给公司未来的发展带来一定程度的影响。综上所述，公允价值计量模式现存的问题如下；

（一）公允价值的确定方法不可比

我国投资性房地产指南对实施公允价值计量方式有明确规定，但对针对公允价值确定的方法尚未完善。因此，许多有房地产投资业务的企业在使用公允价值的过程中，采用不同的方式和方法来确定公允价值的具体定量价值：（1）企业直接将公允价值确定为公司的评估价格；（2）企业使用中间方的调查数据作为公允价值；（3）少数公司将其市场价值作为基准，以确保其公允价值。不同的企业之间，对于自身投资性房地产的公允价值确定方法有不同的选择，这直接导致了投资性房地产的公允价值无法在不同企业之间形成可比。

（二）信息披露不规范

中国证监会要做的就是需要向上市公司启示一些信息，对于投资性房地产的公允价值计量披露还未从完美的大体视角所体现。企业对于房地产应当使用适当的定价模型，以便可以正常运行并实现盈利，当企业经营效率较高时，通常选择成本模式来衡量投资地产，并采取在信息发现方面对自己有利的策略，这使得投资性房地产有关信息的披露不够规范。

（三）监管不严导致公允价值计量模式存在漏洞

由于投资性房地产自身所具有的特殊性及其公允价值存在多重量化方法的特点，使得对投资性房地产会计处理实施有效控制存在一定的难度。部分上市公司运用计量模式的不同选择与巧妙转换提高公司业绩，使得公允价值计量模式已经成为一种异常的企业管理工具。采用公允价值模式来衡量投资性房地产的价值，可以使企业账面上的资产计提损失降低，进而提高企业的盈利能力。同时，一部分企业将公允价值模式计量投资性房地产的价值应用于哄抬股价方面。当企业因经营或市场状况而举步维艰、难以生存时，企业管理层会尽最大努力采取策略，减少资产损失的规模。

（四）随意变更计量模式

我国投资性房地产所规定的标准对其使用公司不能随意变更计量模式有明确的规定。但是，从实践的角度来看，企业都具有就利违害的性质，在公司的程序和管理过程出现问题后，它们会在传统的历史成本模式和公允价值模式之间发生转换，无论其变化的方法和手段多么巧妙和隐蔽，都违反了我国有关投资性房地产规定的相关准则。一些企业采用公允价值模式计量方法，增加了资产的规模数量，吸引了大多数的投资者，但与此同时，企业自身的财务风险也不可避免地扩大化。由于如何选择计量方式对投资性房地产的影响较大，因此很多企业在使用公允价值计量模式的过程中，都会选择自利的方向，这反过来又产生了计量方式随意改变的恶性循环。

（五）有关所得税在公允价值模式下的处理问题

首先，两种模式下资产在计提折旧或摊销方面有所区别，公允价值模式下，费用的减少会引起企业会计利润的增加，成本计量模式可以计提资产的折旧或摊销，但这种方式在公允价值计量模式中不适用。其次，由于公允价值变动导致损益增加，企业税务会计处理将变得更加繁琐，期末公允价值变动的损益将计入“递延税项资产”或“递延纳税负债”的账面会计处理。由于企业目前的会计人员大多没有足够的能力解决这种繁琐的会计问题，使得企业将放弃使用这种复杂的会计方法。

根据当前的社会增长潜力，不难看出，公允价值计量模型在投资性房地产中的应用比历史成本方法更为全面。经过上述研究，发现在投资性房地产中应用公允价值计量还存在一些困难和不足。为此，公允价值计量模式在房地产企业的应用中应从以下三个方面改进：

（一）完善公允价值准则

第一，现有的公允价值准则以及对部分不适当条件的投资性房地产相关规则的出台，需要根据投资性房地产的特点不断完善。同时应公布一些关于适用公允价值计量標准的相关解释性说明和指导意见，这使公司能够明确自身的发展条件是否适用于公允价值计量模型。第二，要注重公允价值计量标准与实践的精细对接，衡量公允价值的标准和方法必须适当考虑，包括其在实际过程中面临的各种障碍与阻力以及各种常规程序和相关制度的问题。同时，鉴于当前企业使用公允价值计量模型的任意性，有必要加强规定、流程和使用方法三方面的规范，以缩小企业可随意选择的空间，最大程度上实现信息披露的规范性。第三，在完善公允价值计量模式时，也要积极借鉴国外的经验，因为我国使用公允价值计量模式相对国外来说较为落后，中国上市公司在使用过程中应积极借鉴国外的先进经验和做法，并自行使用。同时，要不断完善监管标准，使监管准则更好地发挥监测、规范化、引导作用。此外，还需要采取更严格的信息披露规则，并引入详细明确的指导方针和指南，以帮助公司披露标准化信息。

（二）加快公允价值评估机制的发展

第一，要想实现进一步完善评估准则的标准，应当以质量为基础，以准则为标准。第二，要通过评估机制对评估机构以及评估师来进行适当的制约和指导，不断提高评估师的专业水平和职业素养。要加快我国公允价值评估模式的发展，达到会计机构与评估机构及其会计领域之间进行公开透明开展合作的目标，提高公允价值模式下相关人员的专业技术水平，并为行业发展做出适当的贡献。最终，加快公允价值评估机制的发展将促进在公司中使用公允价值模型作为首要目标和目的。

（三）加强监管部门的监察力度

第一，需要高级别密切联系。需要财务部与中国保险监督管理委员会、中国证监会等监管机构保持紧密联系，使公允价值计量模式相关的具体问题得到充分地了解，进而实现监督过程更精准、更公平、更公开。在监管过程中，需要实行薪酬处罚机制，对符合会计准则的、积极推行规范的公允价值计量模式的企业给予奖励，对违规、违反会计准则的企业与个人给予处罚及严厉调查。第二，投资房地产是一种投资机会，加强监察力度可有效地阻止行业将所有份额的风险保值资金投入房地产投资中进行投机并从中获利的方式，因为这种方式不完全合理并且会危及额外的资金，具有强烈的个人欲望，在一定程度上会误导投资者使之受到蒙蔽。因此，系统和源头只有不断强调监督的必要性，加强监督的形式，对企业使用这部分资金进行积极地正确的引导，才能够在最大程度上体现资金的价值。

综上所述，由于公允价值计量模式对企业约束的条件较多，企业成本增加对其财务数据产生显著影响，因此，相关职能部门还需要进一步完善公允价值计量原则，为企业实施公允价值模式创造有利条件，打造单一的房地产信息平台，实现房地产交易的公开透明。

（作者单位：沈阳大学商学院）