盘活存量 释放土地利用新活力——贺州市探索盘活存量土地略记

张昊伟，通讯员 钟晓婷

近年来，中共中央、国务院不断强调“要像保护大熊猫一样保护耕地”“坚决守住18 亿亩耕地红线不动摇”。2021 年7 月，广西壮族自治区政府办公厅印发《全区盘活存量土地三年行动计划（2021—2023 年）》，明确进一步提高土地利用效益。在此背景下，广西贺州市认真贯彻自治区部署要求，通过创设征拆专项资金池、建立边角地灵活供应机制、打造城镇老旧小区改造模式、探索代建租赁方式等举措，在利用闲置土地及盘活低效用地方面，进行了有益有效的探索和实践。

创设征拆专项资金池，促进土地征收工作

存量土地指的是现有城乡建设用地范围内的批而未供土地、闲置土地和利用不充分、不合理、产出低的土地，即具有开发利用潜力的现有城乡建设用地。在土地收储的过程中，常有少数小地块无法完成征收，从而造成整片土地供应受到影响。对此，贺州市创设了征地拆迁专项资金池。

据贺州市自然资源局负责人介绍，土地统一盘活面积一般较大，收储土地、基础建设、被动迁方安置都需要大量的前期资金投入。针对征地拆迁资金紧缺的难题，2021 年，贺州市设立征地拆迁专项资金池，专项用于消灭“开天窗”地块。同时，根据轻重缓急原则，贺州市成立征地拆迁工作专班，集中力量处理资金需求量小、能形成“净地”、能及时挂牌出让的项目。这些地块出让后，再逐步将收入投入到其他资金需求量大的同类项目中，确保资金发挥“四两拨千斤”的作用。这种资金滚动运作的形式，实现了土地征拆资金的高效流转、闭环运作，缓解了征地拆迁资金紧缺的压力。2021 年，贺州市征地拆迁专项资金池规模达5500 万元，已使用5098 万元，完成土地征收约733 公顷。

钟山县体育中心位于钟山县县城北环东路南侧。原地块为某企业破产前的工矿仓储用地。原项目建设年限较长，缺乏规划引导，利用强度不高，建筑功能单一，企业破产倒闭后，土地一直处于低效利用状态。贺州市通过融资、收储改造等方式，收回了某企业11.89 公顷的低效用地和附属设施，重新挂牌出让，用途为文体娱乐用地，主体建筑物性质为文体娱乐用房。土地再开发后，在该地块上建成的钟山县体育中心不仅改善了居民生活环境，还进一步优化了土地利用结构和城镇空间布局，土地利用效率明显提高。

建立边角地灵活供应机制，实现零星土地统一开发

过去城镇布局散落，土地利用不够集约，贺州市在历年土地收储的过程中，积累了大量零星的、小面积、不规则的存量建设用地。这部分存量建设用地不具备独立再开发利用的条件，面积和地形上也不具优势，想方设法盘活这种类型的存量土地，成为贺州市破解土地供应难题的另一把“钥匙”。

贺州市首先想到了在成片开发上做文章。贺州市印发《贺州市优化土地要素供给若干措施实施方案》，明确了不具备独立再开发利用条件、单宗用地面积不超过3 亩的零星建设用地可经由市人民政府批准后以采取协议的方式进行出让。这一政策给边角地、夹心地、插花地提供了融入周边相邻土地统一再开发的入场券。贺州市将鞍山路28 号1747.29 平方米的零星国有建设用地以协议的方式出让给贺州市嘉瑞置业投资有限责任公司，成交价格为2826 元/平方米，总地价493.8 万元。出让后，嘉瑞置业投资有限责任公司将该地块与周边其所有的两宗地块统一进行集中规划开发，建设了瑞芙豪庭生活小区，土地的价值得到了提升。

其次是在灵活供应上想办法。边角地大多在供地时受到地形限制，如现状为高压走廊（路面有高压电线杆的用地）或市政管网（地下有管道的用地）等，无法单独进行开发利用。针对这类边角地，贺州市采取划拨给市政部门或市平台公司管理消化供应的方式，灵活用于绿化、路网建设等。据统计，2021 年，贺州市供应存量边角用地用于绿地、路网建设近200 公顷。

改造城镇老旧小区，打造新模式

存量住宅地块的盘活系关民生，一直以来都是城镇更新的重点区域。贺州市在城镇中心区域内仍有许多老旧的住宅小区，这些小区动迁成本较高，难以吸引社会资金参与改造。贺州市结合棚户区改造和老旧小区整治提升工作，打造出独具特色的城镇老旧小区改造模式。

20 世纪90 年代，贺州市钟山县城东路北侧有一片老旧的宿舍，其中包括原钟山县林业局、木材公司等单位的办公楼、木材加工厂、宿舍楼等。这一片宿舍的规划不尽合理，不仅设备陈旧、环境脏乱，还缺少物业等其他功能的配套设施，当地居民的正常生产生活受到影响。

贺州市采取由政府依法收回、收购土地使用权，纳入土地储备再公开出让的方式，对这片宿舍区进行全面改造。原钟山县林业局、木材公司老旧宿舍，证书面积17133.7 平方米，原规划用途为办公、住宅用地，调整规划后为城镇住宅用地和商服用地，项目用地由政府依法收回、收购后纳入土地储备，公开出让。广西和润投资有限公司竞得地块后，将其改造成为有品质的居住开发项目，这不仅盘活了低效用地，也改善了城区人居环境。2020 年项目竣工后，256 户原地回迁安置户选到了自己心仪的房子。

除此之外，贺州市还借助上级补助资金、地方配套和业主自筹资金，对城镇老旧小区采取拆除重建的方式来进行改造。平桂冶炼厂生活区，登记面积72040 平方米，小区经有关部门审批同意后将土地用途由原工业用地调整为城镇住宅用地，由上级补助资金、地方配套和业主自筹资金进行重建改造，这不仅解决了老旧小区综合环境差等问题，还进一步盘活了国有存量用地及低效用地。

探索代建租赁方式，助力盘活存量土地

贺州市研究国家、自治区实施乡村振兴的有关政策，在符合土地利用总体规划、城市规划，不改变土地所有权性质，不改变土地使用权人的前提下，率先在全区探索代建租赁方式。

贺州市八步区铜锣湾商场位于该区平安西路与鞍山西路交汇处，权属为灵凤村所有。灵凤村筹措资金较为困难，土地利用效益难以提升。为解决这一问题，2011 年，贺州市采取合作开发集体建设用地的办法，引进浙江某开发商与灵凤村村民共同合作。铜锣湾商场的出资建设由开发商负责。双方约定，由开发商按一定的租赁年限租下商场并运营，期满后需将商场无偿移交给村民小组。该商场自建成后，不仅改善了村民居住环境，还极大地提高了原土地使用权人的收益水平，灵凤村1 组、2组的村民每年可获得83 万的租金，商场实现年产值2000 多万元，为当地群众提供就业500 多人次。

2021 年，贺州市盘活存量建设用地1733.33 公顷，完成自治区下达任务的128.5%。未来，贺州市将积极做好盘活存量土地3 年行动计划的落实工作，通过盘活更多的存量土地来产生更多的可用计划指标，确保经济社会的良性发展。

＜＜＜建成后的铜锣湾商场 贺州市自然资源局供图