住房公积金在房地产经济中的调控作用

江倩云

摘要：随着现代化社会经济的日益发展，我国的房地产行业也迎来了良好的发展机遇，使其在整体的经济发展过程中发挥出不可替代的作用。在我国房地产经济改革中，住房公积金是其中较为关键的部分，既有利于为广大群众提供一定程度的住房支持，又能够促进房地产行业的调控策略实施。笔者在此基础上分析了在房地产经济中住房公积金的调控作用，并提出了具体的调控策略，以供实践参考。

关键词：住房公积金;房地产经济;调控作用

随着我国社会主义市场经济体制的不断深化，市场机制在国家宏观调控下社会资源配置中的作用越来越大，而在我国经济体制改革中，住房制度改革是其中非常重要的组成部分，这属于一种实物福利性的住房制度并且存在着一定的弊端，要想将其有效解决，就需要进行积极的改革。此外，住房商品化和社会化加速了我国的房地产行业的改革和发展。住房公積金是我国住房制度改革中出现的产物，既有助于住房分配体制的转变，又有助于建立相应的政策性住房贷款制度。现阶段，虽各线城市商品住房价格环比涨幅变动不大，但购房困难的现象仍普遍存在，对人们的生活带来较大影响。面对这一现象，相关专家进行了探究，并提出相应的解决策略，在一定程度上缓解人们的生活压力。住房公积金制度的逐步发展与完善，为职工较好的解决住房问题提供了保障，对房地产经济起到一定程度的调控作用，但该制度在实际运行中仍存在一定的问题，需要根据社会实际发展情况进行有效的调整与改善，特别是在当前全面深化改革的背景下，住房公积金制度必然要与发展中的经济、社会相调适才能焕发新的生机，从而为我国房地产行业的健康长远发展提供更好的政策保障。

一、住房公积金概述

所谓的住房公积金，也就是指一种长期住房储备基金，多数情况下都是由集体储存与缴存的，主要包括国家企业、机关单位以及城镇、民办企业等。在使用住房公积金时一定要将其互助性与专用性等特点充分体现出来，并且在实施住房公积金政策时要始终保持其强制性原则与定向性原则，个人存款或者是单位资助等都是十分常见的缴纳形式，将住房公积金政策科学合理的实施，有利于员工住房贷款压力的有效缓解，使得员工的消费结构能够得到及时有效的调整，从而在进行购房消费时能够更加合理的分配支出。除此之外，在使用住房公积金时，既有利于保障房地产商的利益，又有利于购房用户的利益维护，并且还能为国家政策性住房贷款提供一定可靠的资金来源，使得用户能够在周转资金时更加便利。同时在实施住房公积金政策时，能够将各个地区的房地产市场的住房消费需求得到一定程度上的缓解，还能够防止房价骤然上涨所带来的各种问题，进而为不同层级家庭的住房问题提供有效保障[1]。

二、住房公积金发展情况

我国的住房公积金制度是在学习新加坡中央公积金经验的基础上，结合中国国情设计并实施于我国城镇住房领域的一项公共政策。自1991年在上海建立并向全国推广开来的30余年间，住房公积金制度与保障的关系早已被人们所认识，被社会所关注。伴随着我国住房实物化分配向货币化分配的成功转型，作为我国住房改革配套政策的住房公积金制度也经历了摸索前行继而成熟壮大的发展过程。在城镇职工住房问题中，住房公积金所发挥的功能主要包括住房保障与住房金融，在使用过程中是定向的，既能够通过个人缴存来实现，也能够通过单位资助来实现，这样的方式相类似于共同投资以及长期储存，并且国家也采取了相应的政策支持策略，使得职工在解决住房问题时的能力也能够有效的增强，为其住房消费支出提供保障，这样更有助于投资保障性住房建设，使得房地产市场的实际住房消费需求问题能够得到极大的缓解，而中低收入家庭的基本住房问题也能够得到有效的解决。我国住房公积金在使用时通常都与住房脱不开关系，一旦涉及住房相关问题时，都能够通过个人申请使用个人以及企业共同投入的公积金，不过提取住房公积金时，一定要符合相应的条件，这样才能够更有效的进行应用。住房金融则是房地产市场发展过程中非常重要的组成部分，其重新整合了现有的住房公积金资源，而且在整合与使用过程中一定要与国家政策相符合，这样政府的相关优惠政策才能够享受到，所以在使用住房公积金贷款时就能够将其划分为两种，分别是政策性住房金融与商业住房金融，不管是哪种住房金融，在房地产经济发展过程中都发挥出了极大的作用，促进了我国城镇职工住房问题的解决[2]。

三、住房公积金在调控房地产经济过程中的主要手段

（一）双向调控手段

在房地产经济中住房公积金所能发挥的调控手段主要有三种，双向调控手段就是其中比较有效的。所谓的双向调控也就是指双向性调控策略，其主要的制定依据为住房公积金所有者以及房地产市场环境的实际运营体制状态，并且结合了住房公积金贷款与银行贷款，这样的组合贷款业务与实际的市场情况相符合。在实施这一调控手段时，可以规定贷款额度，在调整过程中为了能够确保其科学化与合理化 就需要结合市场环境中的实际房产资源供求情况进行，这样能够确保房地产市场环境更加稳定。除此之外，在住房公积金政策真正实施中能够将贷款年限有效的延长，这样延长后的贷款年限可达到30年左右。这样的双向调控手段还有利于对房地产市场活力进行有效的激发，使得贷款人的还款压力能够降低。在双向调控住房公积金时，存储额倍数调控方式的应用是非常关键的，并且还需要调节首付款的比例，再结合实际的市场变化情况，这样的双向调控才能达到最大化的调控效果，使得房地产经营与运行更加稳健。

（二）抑制调控手段

期房项目贷款的轮候、职工购房贷款的轮候等都属于住房公积金的抑制调控手段，这两个方面的轮候各有特点，侧重点也大有不同。为了能够有效避免出现当地产市场过热的情况，就会制定出具有针对性的变动性政策，并加强管理可能发生的突发状况，这属于期房项目贷款中的轮候，这样的抑制调控手段有利于稳定开发商，将市场中存在的各种消极因素进行高效的管理与抑制。而职工购房贷款中的轮候，主要是在当地产过热的情况下进行应用，这样抑制调控措施的制定主要是由于资源紧缺，使其不得不进行排队购房，进而能够将市场过热的情况得到一定程度上的缓解。9EEA14CF-2F09-44ED-AC7F-C9EEC4757921

（三）刺激调控手段

刺激调控手段也是住房公积金政策中非常重要的一项调控手段，这种调控手段主要是对逐月提取还贷与异地贷款的调控。如果房地产经济处于低迷期或者是房地产市场缺乏活力时都可以采取异地贷款的调控方式，在调控过程中，要根据实际的市场环境，允许住房公积金所有人在办理贷款业务时可以到异地进行相应的办理。不过在进行办理时的形式可以分为本地缴存与异地缴存，在进行这样的调控方式时，就不可避免的需要异地机构进行有效的跨区合作，这样虽然会将业务办理工作难度进一步提高，不过这样的方式能够有效的刺激房地产经济。而逐月提取还贷，这样的方式在实施过程中也能够进一步刺激房地产经济，使得房地产经济活力能够进一步的提高。

四、住房公积金对于房地产经济的积极影响

我国住房公积金机制已经实施了30余年，所积累的数额非常大，而且隨着现代化社会经济的不断发展与进步，住房公积金的作用越来越大，所带来的影响也越来越重要。从经济学角度对住房公积金在房地产经济中的影响进行分析时，可以发现住房公积金会极大的影响着房地产经济的价格弹性及实际收入情况，使其在发展过程中更加稳定，并且为其投资与建设奠定坚实的基础，也能够有效的抑制房地产市场的投机行为，加速房地产资金的流动，与现代化经济发展建设的实际要求相符合。从贷款还款角度方面对住房公积金在房地产经济中的影响进行分析时，不难发现住房公积金虽然由于自身性质的关系，使其一直在进行缓慢的积累，当积累的额度达到一定标准后，就可以将贷款方式与之相结合，进而能够进行提前购买住房，这样的形式有利于促进房地产经济的发展，也进一步推进了房地产抵押贷款市场的发展，房地产市场环境也就随之有了进一步的改善。最后从可持续发展学角度对住房公积金在房地产经济中的影响进行分析时，就会发现住房公积金在制度建设中发挥着非常重要的作用，既能够对购房的源头进行宏观调控，有利于房地产经济预算管理，进一步提高资金使用的透明度，高效的整合经济资源，并科学合理的开发各种新融资渠道。除此之外，还有利于强化房地产金融的监管与防控，全面推动房地产的理性发展，防止金融风险的出现，为住房公积金的长远发展带来积极影响[3]。

五、住房公积金在房地产经济中的作用

（一）推动住房建设资金稳步提升

住房公积金是一项住房建设资金，主要是由国家、单位、职工等共同进行筹措的，这样的方式既有利于进一步推动住房建设资金的稳步提升，又有利于促进我国房地产行业的快速发展，使其发展进程不断加快。同时，依据我国《条例》中所提出的相关规定可以明确了解到，科学合理的利用住房公积金能够为城市保障性住房建设带来一定的支持与保障，这样各个地区就能够利用结余资金进行相应的贷款服务，使得房地产行业在发展过程中的建设性资金能够更加充足。在以往的发展过程中，国家、就职单位等主管部门会为职工分配房屋，这样相关的建设单位就要有足够的建设资金，使得职工的住房需求得到满足。与以往的住房形式相比，住房公积金机制需要通过国家、单位与职工等三方将住房建设资金进行缴纳，使得个人差异化的购房需求得到极大的满足，并且能够将购房压力缓解。住房公积金机制既能够将房地产建设的资金投入有效提升，使得房地产行业的长效发展目标能够实现，也就是达到集成化与规模化要求，并且在分散资金压力的同时让职工的基本住房需求得到极大的满足，使其住房压力能够被有效缓解。此外，职工在进行实际的购房时，如果达到相关的要求，就可以进行公积金贷款与银行贷款，这样资金的流动速率也能够被高效推动。

（二）推动住房消费资金投入力度提升

在当前的社会发展中，房屋的获取以及购买方式都发生了重大的转变，这样居民对于房屋的实际需要也就随之出现了比较大的个体差异性。以往的房屋获取方式主要是根据需要进行分配，而现阶段的房屋获取则是依据能力进行购买，这样的转变使得房地产企业以往的经营与建设模式也都受到了极大的冲击。而住房公积金制度则是在一定程度上转移了购买房屋的压力，让城乡居民在购买房屋时的压力都能够减轻，并且将购买实力有效提高，而实力差距也极大的缩小，这样住房消费资金的投入力度也能够整体被提升，从而能够为新时期的国民经济的长远、高速发展创造良好的前提与基础。

（三）为房地产行业发展营造有利条件

我国的住房公积金机制在实行过程中已经取得了良好的效果，并且直接影响着当地产行业的实践发展形势，为其长远可持续发展创造了有利的条件。这主要是由于住房公积金机制是在全国范围内进行推广实行的，促进了居民购房观念与住房观念的积极转变，改变了传统的房地产供需结构，不再是以往所秉持的按劳/需分配，而是根据个人的实际需求进行自主购买，这样房地产行业在发展过程中就会不断的注入新活力，而且住房公积金机制的实行在分析居民的购房压力时，也能够将其购房欲望进一步的刺激，这样房屋销售服务就能够变得更具专业性与针对性，让每个居民在购买房屋时也就更加满意。除此之外，住房公积金机制的大力推广与应用，能够加快资金回流速率，并且能够促进房地产融资渠道与筹资渠道的不断拓展，从而提高房地产运营的经济效益。

六、正确发挥住房公积金职能调控房地产经济

（一）加大建设性住房监管力度

将建设性住房的监督与管理力度进一步加大，能够让市场环境的秩序更加稳定，使得住房公积金管理制度能够建立的更具公正性与合理性，这样在房地产市场中住房公积金的作用才能够最大限度的发挥出来。比如，我国已经逐渐的设置了住房委员会等相关管理部门，这些部门的成立主要是负责住房公积金的相关管理工作，使其在住房公积金机制在实行过程中，能够通过相关管理部门的引导与支持以及相关单位的配合，将其应有作用最大化的发挥出来，而相关领域的工作人员也能够积极参与，从而将建设性住房的监督与管理力度不断加大。除此之外，相关部门要将住房委员会内部工作人员的具体工作内容与相应职责进一步的明确，使其能够在实际的工作中，能够结合自身的岗位工作内容对工作流程进行科学合理的规划，使其更具系统性，这样住房委员会的决策模式能够更加符合实际需要，并且能够在一定程度上防止出现各种不必要的问题，在出现问题时也能够及时采取相应措施进9EEA14CF-2F09-44ED-AC7F-C9EEC4757921

行解決[4]。

（二）积极利用双向调控手段

对于房地产行业发展的不同状态进行调控时需要用到不同的调控手段，在双向调控手段的科学应用中，能够有效的调整其发展不景气状态，首先异地贷款模式的开通，能够在一定程度上刺激房地产行业的发展，再加上合理利用住房公积金，就能实现房地产行业的可持续发展;其次逐月提取还贷的方式在各个地区的逐渐实行，有利于缓解低收入人群还贷压力，并且能够为房地产行业市场的健康、长远发展提供可靠保障。积极利用双向调控手段还能实现住房公积金在房地产经济中的不断完善，使其调控作用进一步增强，进而为我国国民经济的可持续发展创造有利条件。

（三）实行针对性的房贷政策

除了以上几点方法外，还可以采取针对性的房贷政策，这是一种较为灵活的调控房地产市场的手段，在制定与执行过程中一定要具备科学性与严格性。房贷政策的实施，一定要结合国家宏观调控政策以及实际的市场发展趋势，使其在调控过程中能够适时适度，从而能够将住房金融的杠杆作用最大化的发挥出来，如果市场房地产市场过热，那么紧缩性的贷款政策就需要及时的实施，比如将贷款门槛提高或者将贷款期限缩短等，如果是房地产市场过冷，那么宽松的贷款政策则更加

有效[5]。

七、结束语

综上所述，住房公积金既有助于人们购房能力的提高，又能够促进房地产行业建设资金来源渠道的有效扩大，使得我国的房地产行业在实际的运营发展过程中能够逐渐实现可持续发展。在房地产经济发展中住房公积金发挥着至关重要的作用，在此基础上，也就使其在房地产经济调控中具有重大意义。因此，要加大建设性住房监管力度、将住房公积金覆盖范围进一步扩大、科学合理地利用双向调控手段、并将具有针对性的房贷政策具体落实，使得我国住房公积金在房地产经济中的调控作用能够最大化地发挥出来，为房地产行业的健康、长远发展带来积极影响。

参考文献：

[1]陈芝琼.住房公积金在房地产经济运行中的调控作用[J].住宅与房地产，2021 （24）：1-2.

[2]冷世红.住房公积金对房地产市场的调控作用探析[J].今日财富，2020 （09）：51-52.

[3]魏国靖.住房公积金在房地产经济运行中的作用探析[J].现代商业，2020 （11）：51-52.

[4]解尊松.住房公积金在房地产经济中的调控作用分析[J].中国集体经济，2020 （10）：25-26.

[5]陈庆荣.如何发挥住房公积金在房地产经济中的调控作用[J].现代营销（经营版），2020 （04）：99-100.9EEA14CF-2F09-44ED-AC7F-C9EEC4757921