养老地产初探

季建文

摘 要：本文从养老地产定义、特点、存在的问题等方面，对养老地产进行了初步研究。

关键词：养老;地产

一、养老地产定义

养老地产是指由企业开发主导的、以养老为主题的产权类项目，是“养老住宅+一般住宅+配套+服务”的综合开发模式，是各种养老保障服务的整合终端，通过在功能组合与产品形态上与养老产业相互渗透，创造出更大的居住价值与商业价值。

二、养老地产特点

真正的养老地产必须包括部分长期持有经营性物业，其核心是服务与运营，而不仅是产品本身。相比一般住宅开发，养老地产主要包含以下三个特点：一是养老地产提供良好的居住环境与方便的适老化产品，满足老年人生理与生活需求;二是养老地产须提供满足老年人需求的配套，尤其医疗配套;三是非短期回款类物业，需长期持续盈利的经营性物业开发。

三、养老产业主要涉及产业板块

从养老产业链来看，主要涉及养老住宅及服务提供者、消费者和养老资金来源三个层面，所涉及机构包括政府、地产公司、养老服务机构、保险机构、其他投资者和养老人群。

养老产业当前主要涉及板块有：养老地产、养老金融、养老科技、养老文娱、养老医护和养老设施等，其中养老地产作为其他板块的主要载体，具有打开养老市场大门的激活作用。

四、养老产业存在的主要问题

目前我国主流的养老模式有居家养老、社区养老和机构养老三种，占比分别约为 96%、1%和3%。

（一）居家养老难以满足多元化需求

居家养老是指老人居住在家中并且接受子女或者亲友在物质和精神生活上给予的照顾，从传统文化、居住习惯及经济条件等多方面来看，我国老年人普遍偏好居家养老。居家养老可提供经济保障、养老照料和精神支持，并在一定程度上能够降低社会养老成本。

然而我国居家养老也存在一些问题：一是缺乏服务标准，服务对象不分层级，对于照护需求不同的老年人未形成差异化;二是服务内容单一，以家政服务为主，身体护理、康复医疗等医疗照护养老服务供给不足;三是服务人才紧缺且专业水平低，目前居家养老服务人员以家政服务人员为主，对于日常护理、康复和营养指导等失能、高龄老年人的重要需求，普遍专业化程度较低;四是服务费用高，居家养老服务费用多为老年人及其家庭自行承担，政府补贴少、补贴内容不明确，老年人平均收入普遍低于社会平均水平，经济负担较重。

（二）社区养老配给质量难以保证

社区养老是指老年人居住在自己家中，由社区牵头整合社会资源为居家老人提供养老服务的养老模式，介于居家养老和机构养老之间，是二者的平衡选项。老人平时生活在熟悉的家庭环境中，有需求时通过社区养老服务设施获取养老服务，如餐饮、文体娱乐、健康管理、日间照料和精神慰藉等。社区养老与居家养老的主要区别在于服务地点和服务核心单位，居家养老的服务地点为老人家中，是以居家为主、机构协助为辅的养老模式;社区养老的服务地点为社区服务机构，是社区牵头、家庭参与为主的辅助养老模式。就社区养老质量看，部分优质社区服務涵盖全面，但部分尚未开发的社区服务种类少，服务质量有限。

（三）机构养老供给错位

机构养老是一种社会化养老模式，包含了其他养老模式的全部服务，包括生活护理，饮食起居，健康管理、清洁卫生和文体娱乐等综合性服务，主要针对群体应是高龄或失能、半失能老人，居家养老和社区养老的服务和功能已经没有办法满足这类老人在日常生活中需要的服务。我国养老机构以公办为主、民办为辅，近年来数量增长迅速，产业规模不断增大。

养老机构可分为保障型、普通型和高端型。保障型机构以敬老院、社会福利院为主，位于城镇、郊区和乡村，由政府出资或政府与集体合办，为特殊老人提供养老服务的福利性机构，一般为非营利性机构，主要面向“三无”和“五保”老人。普通型机构可为营利性或非营利性，可由政府扶持，并有一定服务运营机构支持，面向社会老人，收费适中。高端型机构多为营利性，由社会资本建设运营，提供养老服务更丰富，面向社会老人，收费更高。

目前我国机构养老存在的问题有以下几方面：一是总量不足，每千名老年人拥有养老床位距离发达国家养老产业步入成熟阶段的 50-70张有很大差距;二是资源错配，利用率不高，养老机构类型呈哑铃型分布，以收费低廉的公立保障型机构和收费昂贵的高端民营机构为主，价格适中、位置优越、能提供优质服务的满足主流养老需求的机构不多;三是服务质量参差不齐，护理服务水平是影响养老机构入住率的最主要原因，由于人才紧缺、运营成本等原因，养老机构的服务质量发展不平衡，护理服务缺乏差异性和针对性;四是自费比例高，在目前“未富先老”的前提下，高龄、失能、失智等刚需老年人经济负担重。

目前中国机构养老的主要发展方向在养老地产方面。三种养老机构的普通型和高端型都可以作为养老地产项目开发，带动社会资金进入养老市场，加快养老机构开发速度，为加速的老龄化趋势做好提供养老服务的准备。