我国房地产企业资本结构存在问题及对策探讨

王奥丽

摘 要：近年来，房地产行业势头正猛，发展迅速，得益于我国人民生活水平的提高和我国社会主义现代化的发展。受我国“成家立业”思想的影响，房产成为大多数人的追求。由于城市化进程越来越迅速，各种房地产项目相继开发。然而房地产开发对投资者要求非常高，房地产行业也是影响我国民生的一大行业，所以对房地产企业的管理至关重要。由于房地产企业不同于其他民生行业，对资金管理要求很高，其资本结构存在很多问题和风险。本文以房地产为例，对房地产资本结构进行探讨分析，同时为其他房地产企业提供帮助和参考意义。

关键词：资本结构;资本成本;财务风险;融资

一、房地产行业特点

1.资金需求量巨大

房地产投资最大的特点在于其资金投入巨大，房地产项目整个周期的运营需要有足够的资金，要有完善的资金链，合理的资本结构机制，防止资金链断裂，对投资者要求很高。

2.对银行，经济政策敏感

我国的融资政策相对来说并不成熟完善，房地产融资来源主要还是来自银行借款，银行利率，借款政策会对房地产企业的资本成本造成巨大影响。3.项目周期长，回款慢

房地产项目规模一般较大，从事项目经营过程中必然产生大量谈判，协商，建造，耗用时间较长，项目完成周期长，需要大量资金的投入，回款慢。

4.大众需求量大，回报率高

近年来，房地产已然成为热门行业，受中国传统文化的影响，房产已成为大众的普遍追求，加上房价水涨船高，房地产投资项目完成后，回报率较高。

二、房地产行业最优资本结构

资本结构是指企业各种资本的构成及比例关系，是企业在特定时期内筹资所组合成的结果。合理安排资本结构对企业的综合资本成本，利用财务杠杆以及提高公司价值都有密切联系。例如，债务资本比率的成本大大低于权益资本比率的成本，债务利息通常是固定的。在一定范围内合理增加债务资本比率对公司价值具有有益的影响。

显然，过多的债务资本和较高的比率将增加公司的财务风险，提高资本成本，并降低公司的价值。早期的资本结构是对资本结构的主要理解，但它们也是单方面的和有缺陷的。新融资结构更加符合现代企业管理现状，其中代理成本理论和优序融资理论都对房地产企业优化资本结构提供了理论基础。优序融资理论认为企业的融资方式应该首先在企业内部进行吸取资金。如果内部不能满足企业的需要，再选择外部融资，而且应该优先考虑外部融资中的债权融资，最后再外部融资方式中的股权融资。

由于不同行业的环境，发展进程不同，而且不同企业的经营目标，行业地位也存在着不同，所以不同企业所选择的最优资本结构也存在着差异。

三、我国房地产资本结构存在问题的原因

分析为什么形成当前的资本结构非常重要。分析地产资本结构特点形成的原因，不仅可以帮助了解会影响公司的资本结构的条件，而且还可以有利于为企业优化资本结构提出对策及建议。

（一）资金需求量大

房地产行业本身具有的特点。房地产行业资金需求量大，所以，很多项目要需要企业筹集外部资金才能顺利运行。房地产行业一直都是一种供不应求的状态，房地产开发项目不断增多，需要利用负债来进行投资与发展。

（二）短期债务资本成本低

资本成本具体是指企业筹集资金所需要支付的费用和企业使用该项资金需要支付的利息等。资本成本为企业选择资本结构构成提供决策标准。由于房地产建设周期长，工程量大的特点，必然导致其资金投入量大，占用时间较长且周转速度慢，完全或者大部分靠企业自有资金支持项目的建设并不现实，因此现实情况中房地产企业多是通过金融机构贷款，预售回款等筹集资金开展项目建设。

短期债务是房地产公司筹集债务的主要方式，因为与长期债务相比，它更便宜，更容易获得且更灵活。

（三）融资方式单一

房地产业是中国的支柱性产业，发展倒退或者发展过快都会对中国的经济产生恶劣的影响;而如果房地产业发展过快，则容易造成房地产泡沫的产生，一旦泡沫破裂，对于国家经济必然造成严重打击，而且房产属于重资产，房地产业过热会造成社会资金集中于此，从而没有多于资金进行投资和消费，对国家经济发展也不利。因此在房地产业发展过程中，我国也不断的出台各种措施来保证其稳定发展，包括限购、提高首付比例、贷款利率上浮或下调、限制给房地产企业放贷等措施。

四、房地产资本结构优化对策及建议

在对房地产现有资本结构存在的问题进行分析可知，房地产企业想要能够在现有的艰难环境中生存发展下去，必须进行资本结构优化。

（一）降低资产负债率

优化资本结构是解决房地产企业财务问题的首要目标和方法。房地产公司负债与资产的比率很高，这种现象在我国的房地产公司中很常见。如果房地产企业的资金不能满足公司项目的需要，公司只能依靠债务开展正常业务，这给公司带来了很大的还款压力，资金链条非常脆弱。房地产业务中的项目开发涉及无形的资本成本，因為从计划的初始阶段到销售的最终阶段的时间太长，因此，房地产公司应加快应收账款周转率，合理建设其他项目，积极进行资金调配。这样，可以合理有效地降低资产负债率，改善资金使用状况。

公司的资产负债率水平决定了业务风险的水平。负债与资产的比率越高，对企业的财务风险影响就越大。积极的一面是在经济发展趋势良好时，较高的资产负债能够让企业加速运转，在一定程度上得到快速发展; 不利的一面是，当经济发展形势低迷或停滞不前时，较高的资产负债率将给公司带来更大的偿债压力和经营压力，从而增加了公司的财务和经营风险。 如果管理不善或项目开发困难，公司此时将没有多余的资金用于营业额。我国大多数房地产公司的资本结构都不合理，换句话说，公司的债务借贷比率非常高。在这种情况下，需要适当减少债务融资，增加股权融资，以使股权资本结构保持在安全合理的水平。这不仅减轻了公司定期还款的财务压力并降低了财务风险，而且还可以提高公司的信誉和实力。

（二）降低短期负债比例

当公司需要为大型项目提供紧急资金时，为了快速解决公司的融资问题，企业首先想到的当然是简单易行的短期贷款。为了解决紧急需求，公司选择流动负债而不考虑结果。房地产行业的债务比率普遍较高，资本结构非常不合理，公司债券目前的债务份额很高，短期债务偿还压力越来越大。公司资本链不完善，在没有资金的情况下，公司可能做出不合理的决定，并通过高息贷款筹集资金来偿还短期债务。企业需要考虑到长期和短期债务的偿付能力，合理地提高其长期债务比率。这样，可以减轻公司债券的利息负担，不断增加公司的现金流动性和可持续盈利能力，并使长期债务与短期债务的比率合理化。我们需要从债务结构入手，并找到一种优化公司债务结构的方法。

（三）采取多种筹资方式

大多数房地产公司依靠银行贷款。这种单一的融资模式不仅给公司带来了特定的资本风险，而且还迫使银行承担了风险，从而对我国经济产生不利影响。房地产企业应多尝试其他筹资方式，增强企业信用和企业价值，吸引更多投资者，实现多种融资相结合。一方面，房地产公司银行借款占比过大，这不仅会导致资产负债率增加，而且提高了企业的资金还款压力。另一方面，银行贷款的利率低于其他债务贷款，但是当房地产行业波动时，行业风险转变为金融风险，从而影响国民经济的平稳运行。因此，国家将继续实施监管政策，以防止房地产公司无限期向银行借款。此外，公司银行贷款的最大弊端是导致公司资本结构失衡。

国家统计局显示，在2019年，全国房地产销售增长速度，在很大程度上低于以前年度同一时期的房地产开发的增长速度。所以，在当前房地产形势严峻时，企业可以根据大众需求开发房地产，改变一味增长型的开发方式，实现精准开发。放缓开发速度，降低企业的财务风险，在项目决策上投入更多人力物力，从而提升企业的投资回报率。房地产企业放缓开发速度，实现精准开发，可以让企业选择更多的筹资方式，吸引更多投资者。能够加快企业资金，从而增强企业的偿债能力，优化房地产资本结构。

（四）适当放松控制权，合理分配股利

企业股东为了掌握控制权，一般会增加债务融资比例，但债权资本过高会造成财务风险较大。企业的控制权掌握在小部分人手中，容易造成主观决策，趋功近利，不利于企业的发展。企业股利分配政策，在一定程度上受企业股权的影响，从而影响企业的资本结构构成。房地产结合当前市场情况，如果出现合适的投资机会，可以先使用资金进行投资，剩余资产再进行向股东分配股利。

五、结语

综上所述，房地产资本结构优化对于行业的发展有关键作用，为我国经济建设水平的不断提升起到更加有力的推动作用。我国的房地产行业正处于蓬勃发展阶段，房地产行业体系尚不成熟完善，就房地产来说，优化资本结构极其迫切。这就需要企業管理者及其政府相关部门实行相应政策，减轻企业融资负债成本，从而保证企业房地产项目的资金需求。

参考文献

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