城市更新中土地利用管理问题研究

摘 要：由于长时间的发展历史和政策的促进作用，城市更新对于促进中国城市社会经济、文化、人文方面都起了日益巨大的影响。而城市化各方面的发展，都离不开对土地空间的合理使用。本文将通过对多个方面的深入研究，探讨如何在城市化更新过程中对土地空间进行合理使用与管理。

关键词：土地利用;地域规划;管理问题

由于中国经济社会的发展及其都市人口数的日益增多，有限的土地也就必须被合理的使用。早在六年前，中国各个大都市就顺应着时代的发展趋势，先后提出了城市更新的概念。城市更新主要是把一些较老的不适合现代化都市发展的部分区域重新进行规划，使之更有实用价值。通过这样的改造更新，不但能够提升地块的使用价值，更能够改变市民生活环境，从而大大提高了地块效率，令部分区域功能的更加优化。

一、合理规划区域功能

城市更新规划的基本含义就是利用有限的土地资源，提供更大的生存空间。由此可见，科学合理的规划对都市土地区域用途是非常有必要的。所谓规划功能区，指的就是把都市中某一个地方的零星土地经行合理规划后，对各种类型的土地用途经行合理分类后，并配合政府有关的政策措施，使之充分地发挥最大的优越性。区分出的功能区，是根据地区物质环境，人文环境，社会自然环境等已经与地区整体和谐程度，以及相对有限的用地资源条件下来划定的。规划过程中要综合利用当地的历史建筑物，对区内各种配套服务设施及其周边生活环境加以合理规划。也因此，在进行作用区内规划的时候，要设置好市民生活范围、工业区、商业区、对外货运道路、仓储区郊区等几个主要功能区域。不同功能区既互相配合，又互不影响。生活功能区应选在都市中卫生环境相对清洁的区域，以及接近地下水源头，接受较多光照的区域;工业用地一定要规划在居民生活区的下风向和水的下游，一般选择在人口相对稀少的城市近郊;而商业区则尽量规划在市区.交通运输较为发达，人流量多的地方。在城市规划各功能区土地使用的时候，要留有相当的发挥余地，以确保在各方面统筹发展[1]。

二、住宅区的整合

（一）对旧住宅区的改造

在城市更新与改造之前，旧的小区住户就已建立了一些自己的生活习惯。所以，在对旧有的居住区进行改建的过程中，要在保持旧有的住宅结构，生活习惯的基础上加以合理适度更新。对旧有的居住区改建大致分为这样一些过程：1、政府作出合理计划，制定旧时居住区改建的规划图。坚持以市场发展为导向，严格按照规划进行项目招商和建设用地招标拍卖等活动。以确保对老居民区的改建有序实施。2、开放招商，积极吸纳社会资本。按照老居住区的改建计划，科学合理编制项目规划，认真撰写地块内改建与拆除房屋的评估报告。利用国家招商平台，按照引入个人市场的竞争体制，实行开放招商，积极引导有能力有资格的房产开发商参加到找去的土地改造项目，为老居住区的改建计划募集更多的社会资本。3、依法搬迁，合理补偿，确保安置。用老小区的大搬迁带动大建设大发展。各部门互相配合，推进对旧居民区的改造，建立搬迁补偿制度先行，搬迁和安置结合制度，促进中低价安置房屋的合理开发利用与建造。4、减员增效。通过引导旧市区的住户向新区和都市外围转移，减少城市中心区的人口压力，减少老城区的人口集聚，进一步健全城市改造基础设施，形成相应的功能作用区域，并加强城市绿化带建设，以推动对旧居民区改造的基本完成。

（二）对单位住宅区的改造

保护单位居住区的内在历史文化。指各种单位居住区在其产生与发展的过程中，就会产生-些内在历史文化。其自身所建立的这种社会文化使本单元住户比较具有责任心和安全感。也因此，与一些同在单位内的员工关系还有平时的人际往来，而它们都是与单位内对外人的工作关系有着本质的差异的。正鉴于此，政府在城市更新改造的过程中，对部分规模较大，与居民联系较为紧密的本单元住宅区也应予以保护，而如此做法的主要目的就是让单元内在的历史人文文化得以被有效保存[2]。

三、城市更新中土地供给方法的探索研究

长期以来，在中国工业发展与城镇化的过程中，大多是由国家政府把城市计划地域范围内的土地收归国有，而后再有偿出让给原国土使用方，尽管目前我国已经建立一套相对健全的关于新增城市建设用地管理与用地一级市场调控的政策法规体系，但在对存量用地的再开发利用等方面尚缺少具有针对性的、行之有效的优惠政策。由于城市更新中涉及拆迁、改建、整治等各种方案，而农村土地利用问题不仅是单纯的增加建设用地与土地出让问题，还包括了存量农村土地的再开发利用问题，以及存量建设用地和增加建设用地之间在农村土地上的占有、开发、处置关系与收益等方面问题，所以，在客观上要求地方政府部门应该采用差异化的土地管理方法，以推动存量用地的更高效合理使用。

四、旧文化遗址保护

一个国家的文明是一国家灵魂的体现，所以，在城市更新过程中必须重视对人文的维护。在土地利用上，对文明的维护也反映在对历史人文遗迹的维护上。而随着城市人口的增加，历史人文遗迹对耕地的占有比例和城市经济社会发展中的矛盾也开始凸显。所以在这个状况下，要重视并协调历史人文遗迹保护区和周围社区居民间的经济发展关系。而以前因为没有受到国家重视，不少的历史人文古迹，历史建筑物都在城市改建中遭到了损毁，这就必须引起国家各相关部门的重视，以加强对社会主义历史文明古迹的维护管理工作，使古城文明不断传承下去。以北京大明宫古迹的维护管理与建设工作为例，2006年在北京城市改建过程中，为了完成对大明宫旧址19.16平方公里面积的有机更新。西安市政府在将遗址周围核心地段的原城中村部分拆迁以后，将旧址修建为国家重点考古遗迹公园，并对原大明宫旧址周围地块加以了规范，调整，逐步形成了与遗址功能相和谐的人类宜居环境。为完善城市更新，以及对遗迹的保护创造了很好的范例。

结束语：综上所述，本文主要从多个方面进行研究，深入探讨了如何对城市更新中土地利用管理问题的处理。随着时代的变迁，城市也在逐渐进步更新，只有全面考虑到上述问题，并且找出原因，才可以充分利用土地资源，实现资源最大化的使用。

参考文献：

[1]万秋萍. 城市更新中土地利用管理问题的初步研究[J]. 大众投资指南，2019，（08）：96.

[2]柴红云. 城市更新中土地利用管理问题的初步研究[J]. 上海房地，2018，（06）：60-62.

作者簡介：李振龙（1988-），男（汉族），湖北武汉人，本科，任职于武汉市城市更新投资有限公司 助理工程师，研究方向：城市更新及土地规划管理。