改造更新类未来社区“产城融合”模式策略研究
——以义乌宾王未来社区创建方案为例
2022-07-01孟娇蓉谢微微黄长涌
孟娇蓉,张 丘,谢微微,管 彤,黄长涌
(1.浙江省建科建筑设计院有限公司,浙江杭州 310012;2.浙江省建筑科学设计研究院有限公司,浙江杭州 310012;3.杭州建信建筑设计有限公司,浙江杭州 310015)
改造更新类的未来社区试点主要聚焦于存量社区,不仅要系统性地解决其土地利用率不高,生活设施配套差,公共服务品质低等基础性的问题,更要强调通过“产城融合”达到资金的平衡和管理运营的可持续性。本文以义乌宾王未来社区创建方案为例,探讨如何挖掘存量空间、盘活闲置资产,以产业升级为核心,进行未来社区场景布局与业态更新规划;并通过企业遴选与共赢式运营体系构建,充分调动市场主体和投资主体积极性,激发社会活力,探索形成产业联盟支撑的可持续未来社区“产城融合”模式策略与有效实现途径。
1 未来社区与“产城融合”模式的关联
1.1 “产城融合”的基本概念与内涵
“产城融合”是在我国经济转型升级的背景下相对于“产城分离”提出的一种发展思路。“产城融合”理念最早由张道刚(2011)[1]提出,认为城市与产业需要双向融合,其实质就是“平衡”两字,产业活了,城市的内在活力也就激发起来,城市形态也就有了“魂”;反之亦然,城市功能的完善、品位的提高也会为发展产业提供条件,增强竞争力,这才是城市和产业的本义[2]。李文彬、陈浩(2012)[3]谈到城市形态的建设相对容易,难的是要引入与城市发展相适应和匹配的产业作为支撑,尤其是创新和创业的产业。陈思羽、洛天庆(2020)[4]则提出“产城融合”发展的最终状态是围绕科研与开发产业平台、构建以科研技术为核心竞争力的产城一体化。“产城融合”起源于指导新区的开发建设,功能复合、空间融合、以人为本是其基本内涵的三个方面。但在我国城市发展进入存量规划时代的今天,“产城融合”理论与模式的研究成果要运用到指导城市旧区更新改造,还需要对原有“产城融合”的内涵进行广义扩充,生活环境与生产环境的修复与文化融合是旧区“产城融合”的必要前提,“生产、生活、生态、文化”的互融共生是其基本要义[5]。
1.2 未来社区与“产城融合”模式
未来社区作为“浙江两高现代化的平台”“城市现代化的新型单元、扩大有效投资的平台、培育新型产业的抓手”,是全生活链、功能链、产业链的空间系统集成,需要高质量发展的“产城融合”模式提供有效支撑。未来社区的“产城融合”首先要以人为本,满足社区居民就近解决生活与就业的需求,同时还需要从空间融合的角度,将多样性的城市生产与服务功能在空间层面进行平衡布局,赋予百姓新生活、创业新活力、人口新结构、城市新功能[6]。综上所述,未来社区“产城融合”模式首先要把握两个关键问题:一是“产城功能融合”导向的适配产业遴选;二是“产城空间融合”依托的存量资产盘活[7]。
1.3 “产城融合”模式的改造更新类未来社区目标:价值重塑
通过“产城融合”模式策略,使更新改造后的未来社区重新焕发生机,可以达成以下目标:首先,使城市存量和低效的物业被激活,得到市场或者资本认可,价值被重估;其次,在更新的过程中,通过政策扶持、合理规划和引导,促成新产业发展;再其次,完善未来社区的场景配套功能,改善居民的生活环境和品质,带动周边区域联动发展,激发城市活力;最后,重塑城市记忆,延续城市文脉,保留市民对城市的认同感和记忆性。以上目标可总结为经济价值(市场价值)、社会价值(如提升市民的认同感,向市民提供公共福利等)、城市价值(如成为城市名片、提升城市形象等)和文化价值的实现,最终盘活与未来社区建设相关的存量资产,实现增值。而“产城融合”正是实现这些目标的有效策略和手段之一[8]。
2 改造更新类未来社区“产城融合”模式设计的关键问题
2.1 “产城功能融合”导向的适配产业遴选
为了降低开发的风险,实现可持续运营、可持续增长的未来社区营建目标,首先要找到与未来社区全生活链、功能链、产业链适配度高的产业类型和相关企业,并且根据企业的需求进行定制化的空间系统建设。相关企业的遴选要同时具备以下几个特点:1)在管理和运营方面具有行业的竞争优势;2)有核心技术的支撑;3)有产业联盟的支撑;4)有社会资本的支撑。通过引进这类服务、运营和培训能力强的行业领头企业参与未来社区建设,能够充分调动市场主体、投资主体的积极性,激发社会活力,探索形成有技术、产业和资本支撑的可持续的未来社区建设模式。
2.2 “产城空间融合”依托的存量资产盘活
改造更新类未来社区大多位于中心城区的旧城,“产城融合”基于对旧城的更新改造,存量挖潜、盘活资产是更新改造的主要路径。然而,由于历史原因及特殊的地理位置,中心城区大量存量资产的产权比较分散,产权关系复杂,腾退或改造实施主体很难形成产权完整、清晰的资产,同时对此类资产的处置政策不明确,使得资产变现的市场化运作存在障碍,导致多数存量资产处于低效利用甚至闲置状态,影响城市风貌的改善和城市功能的优化升级。另外,改造更新类未来社区所在区域往往功能配套落后,环境脏乱差,住宅使用功能混杂,腾退疏解难度巨大,往往面临更新成本高、资金筹措渠道单一、资产变现困难和运营效益偏低等难题。目前,改造更新类未来社区的建设资金主要来源于政府财政投资,“产城融合”模式的未来社区,不仅可以降低目前政府的财政资金投入,还可以通过引入市场化机制盘活这些存量资产,变资产为资本,变资本为资金,减轻政府的财政负担,同时创新多层次、多元化融资渠道,充分调动社会资金参与投资,缓解开发资金不足的困扰,为未来社区建设提供坚实的资金保障[9]。
3 义乌宾王未来社区创建方案“产城融合”模式策略
3.1 项目概况
宾王社区位于义乌城市中心区且为市政府所在地的稠城街道,面积84 hm2,常住人口3 800人,流动人口17 000人。社区内现有宾王市场、三挺路夜市、义乌数码城、158文创园、义驾山水厂、江滨绿化带以及义驾山小区和异国风情街两个居住小区(图1)。这两个居住小区是城中村的自建房,住宅建于1993—1997年间。该社区集合老旧生活区和老旧商贸区,建筑破败、空间环境品质较差,基础设施和公共服务配套也严重缺位,社区基础设施配套和公共服务配套尚需很多的物理空间,没有新空间可以留给产业,这是宾王社区改造更新面临的巨大挑战。未来社区的创建政策能够为推动该社区的可持续发展带来新的机遇。项目从稠城街道、宾王社区、义驾山小区、主城周边的开发区四个尺度提出“产城融合”模式总体布局策略,并提出实现改造更新类未来社区“产城融合”模式的有效路径。
图1 宾王社区现状示意
3.2 在秦塘区块布局高新产业优化城市中心区功能结构
未来社区“产城融合”模式的高质量发展,首先要着眼于城市整体功能结构的优化,在城市中心区布局高新产业,实现与周边居住社区(包含宾王社区)功能与空间的融合,平衡职住关系、驱动经济增长。秦塘区块毗邻主要交通干道和轨道交通站点,交通便利,且该区块受自然山水要素的限制少,仅有机场周边建筑百米限高的要求,具备高强度开发的有利条件。因高新产业、现代服务业、金融服务业空间具有“高集聚、高强度、优配套”的需求,为节约土地提高空间利用效率,结合入驻企业的自身需求,新建承载产业的城市综合体(图2)。采用集群化、综合化、人性化开发模式为企业量身定制,最大化地融合工作、生活、娱乐、学习等功能和设施,建设满足人们日常生产、生活等活动需求的新型城市中心区。
图2 秦塘区块极限容积率城市设计示意(笔者自绘)
3.3 在宾王社区遴选相关产业完善社区服务配套
未来社区九大场景的建设,本质上是为社区居民生产、生活提供优质服务的公共配套与商业配套。在宾王社区中心布局相关服务产业,和未来社区内部的居住小区进行功能与空间融合。首先,绘制社区存量与低效资产地图,吸引优质社区服务企业入驻,结合入驻企业的自身需求,为企业量身定制。针对菜市场、文化市场、KTV、宾王商贸区停车场等老旧设施进行整体拆除更新,在符合城市风貌管控要求的前提下向上微调容积率,在满足九大场景空间落位的同时,促成更多可持续运营的商业项目落地(图3),建设产城融合、多方投资、有效运营的未来社区。
图3 宾王社区拆除更新地块更新改造内容示意(笔者自绘)
3.4 在义驾山小区植入产业便利家门口的5 min生活
未来社区注重5 min生活圈的打造,“产城融合”还要着眼于家门口的产业植入。在义驾山小区进行“保持现有肌理”不增加容积率的改造,利用现有空间的更新改造植入产业的做法,无新增空间(图4)。为家门口的未来服务、未来健康和未来教育三个场景引进三家行业领头企业,在这个微缩版的未来社区中,尝试三种不同的运营模型设计:服务场景的营建采取委托管理的运营方式,以整个街道为单位进行整体招商;健康场景的营建采取连锁经营的运营方式,面向整个义乌城市的老旧小区进行布点;教育场景的营建采取合作运维的方式,负责培训义乌当地社会组织,培养社会组织成员成为合格的教育场景服务人员。这种微更新的“产城融合”模式,在义乌全域未来社区建设中将具备可复制推广的价值,能够共享优质社区服务企业及其产业联盟资源。带动未来社区全生活链、功能链、产业链的发展,不断为城市注入新活力。
图4 义驾山广场及周边建筑提升改造示意
3.5 在主城周边开发区布局未来社区建设牵引出的大产业
未来社区关联产业链中的太阳能光伏、绿色装配式建筑、高端医疗装备等产业为未来社区的建设提供产品和材料,是需要布局在主城周边开发区的大产业。宾王未来社区创建方案是利用社区内靠近义驾山小区的现有空地,建设一幢模块化的装配式建筑样板房,向居民示范模块化装配式建筑优质高效、低碳环保、舒适宜居的优点。通过制定鼓励原拆原建原回的更新政策,引导居民以模块化装配式的方式自主更新老旧住宅[10],以保留义驾山的传统风貌和特色肌理,从而打造“去房地产化”的未来社区,并带动以模块化的装配式住宅为核心的大产业,将义乌市打造成为装配式建筑产业示范基地。
4 结 语
未来社区的“产城融合”模式设计,首先要立足于城市产业结构的更新升级,优先选择为城市带来持续经济增长与税收的高新企业与现代服务业,挖掘存量空间与低效空间,进行改造更新升级;其次,要在社区层面关注生活的便利和服务设施的完善,选择真正有竞争优势的企业赋能九大场景建设,成为合格的推动未来社区可持续运营的服务商;最后,未来社区必须最大限度地实现“产城融合”,通过未来社区建设,在生态社区、智慧社区、健康社区、共享社区等各个领域,牵引出关联的产业链,孵化出产业项目、产业平台以及科技创新,真正把未来社区作为“培育新型产业的抓手”。