赤峰市房地产价格变动趋势分析

○ 文/张英杰

一、赤峰市房地产现状分析

住房问题属于民生关注的大问题，因此房价也成为年轻人扎根城市所考虑的首要因素。过去十年里，虽然房地产价格出现波动，但整体销售价格持续攀升，如下图所示。据赤峰市住房和城乡建设局官网中房地产运行报告显示，2021 年12 月份全市商品房销售平均价格为每平米6149 元，其中商品住宅销售平均价格为每平米6007 元（该数据来源于赤峰市住房和城乡建设局）。

图1 2010-2020 年赤峰市商品住宅销售平均价格变动

赤峰市房地产现状呈现出两个特点：首先，商品住宅房价格总体呈上涨趋势。自2010-2020 年赤峰市商品房销售均价由每平方米2769.02 元上涨至每平方米6825.2 元，此期间房价上涨幅度为146.48%。虽然近些年调整房地产价格的措施不断，2021 年房价有所缓和，但赤峰市房地产价格发展至今仍处于相对较高的水平。其次，中心城区住宅销售价格增长显著。2021 年赤峰市商品住宅房平均销售价格为每平方米6007 元，而中心城区的商品住宅房销售价格为每平方米7399 元。显然中心城区的商品住宅销售价格高于全市商品房平均销售价格，因此得出赤峰市房地产价格因城区不同而存在价格差异。

二、房价变动需求因素分析

基于供求理论，商品房销售价格同样受到房地产市场上供给与需求的影响：当供给小于需求时，易造成价格上涨；供给大于需求时，价格下跌。根据一般影响需求的因素，影响房价需求的因素主要包括：房地产价格、地区生产总值、消费者对未来价格的预期。

（一）房地产价格

消费者的需求与商品价格呈反方向变动。一般来说，商品价格上涨，需求减少，但住房属于一种特殊商品，兼具消费性和实用性，从实用性的角度考虑，需求弹性较小。随着赤峰市城镇化水平的提高，当房价上涨时，住房需求增加，因此人们不得不购买住房。

（二）赤峰市地区生产总值

房地产的价格因地域差异性，从而受到地区经济发展水平的影响。地区生产总值衡量一个地区经济发展水平的高低，地区生产总值高则反映同一时期居民收入水平较高，用于购买或改善居住条件的支出增加。一方面收入增加使无房产的居民增加对住房的需求，进而当地居民所能负担的最低房价也上涨；另一方面有住房的居民想提高生活质量、改善住房环境而产生再买房的需求，使得城市中心的商品房住宅价格进一步提高。赤峰市地区生产总值平稳增长，2010 年赤峰地区生产总值912.89 亿元，到2021 年达1975.1 亿元，因此地区生产总值增加可以支持居民增加商品房的购房需求。

王华欣（2009）认为，房地产价格与人均可支配收入有着较强的正相关关系，人均可支配收入的增长会给房地产价格带来长期的拉动作用，且其影响持续上升。据2010 至2021 年全市人均可支配收入所知，水平总体为上升趋势。

数据来源：赤峰市2021 年国民经济与社会发展统计公报

（三）消费者对未来赤峰市房产价格上涨的预期

从众心理增加了对房价上涨的心理预期。根据经济学原理，当消费者预期未来房价上涨时，会增加对房地产市场的投资，从而构成新的购房需求。近年来在全国房价普遍上涨的态势下，加之投资渠道较为匮乏，人们手中持有的货币投资以保持货币的增值。而当人们对赤峰的房价持乐观态度时，根据影响需求变动的因素可知，未来预期价格上升，则增加人民当前购房的需求。

优越的地理位置，周边地缘优势良好。赤峰市位于内蒙古自治区东南部，交通便利，距离河北、北京、天津等城市较近。因此，临近省市的人口流动较多，房价相对较便宜，增加了人们对赤峰市房产的需求。对于赤峰市内而言，内部旗县居民向往市里的工作生活，纷纷前往定居于赤峰市区；对外省市而言，由于赤峰市环境清洁，生活压力相对小，适合居住，所以省外的消费者认为赤峰市居住条件良好，长期内房价上涨，因此当下增加购房需求。

交通路线发达，出行方便。尤其是随着京沈高铁开通，赤峰与北京的交通更加便利，一方面，对于在北京就业但是承担不起住房费用的人员会选择返乡置业，将储蓄用于购买房价相对较低的楼房，间接推动了房价上涨。另一方面，周边城市居民看好赤峰市房产，愿意增加投资。

三、房价变动供给因素分析

基于供求理论，一般影响房地产市场的供给因素包括房地产价格、房地产成本、房地产企业对未来房价预期、国家宏观政策调控等。

（一） 房地产价格因素

一般而言，商品价格越高，生产者将增加对其生产。由于房地产市场价格持续上涨，从国家对房地产开发面积及投资不断增长的情况来看，房地产企业商品房的供给不断增加。但由于银行对开发商融资进一步限制，加上房地产企业周转资金的时间较长，很容易引发企业资金链断裂，例如2021 年恒大房地产由于资金链断裂而导致其名下各地房地产工程项目出现状况，甚至差点引发界内的金融风险。房地产企业发展受到一定限制，对进一步开发房地产项目有所顾忌。

（二）国家宏观政策调整

为响应国家对房地产价格的宏观调控，2016 年9月《赤峰市人民政府关于进一步实施购房优惠政策推进房地产去库存工作的意见》出台。该政策对引导居民住房消费，促进商品房去库存效果显著。

2018 年赤峰市人民政府发布《关于进一步规范赤峰市中心城区房地产市场秩序的实施意见（试行）》，提出“限房价、竞地价”措施。2019 年按照“房子是用来住的，不是用来炒的”指示精神，住建部《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，实施限售限购政策，限制房价。其中限购政策针对企事业单位、社会组织等法人单位。

（三）房地产成本价格上升

房地产成本中的地产价格不断上涨。地产价格同样取决于土地的供给与需求。土地资源总量一定，在可使用的土地范围内，增加对土地的需求，必然导致土地供给减少。在我国的现行土地制度之下，土地供给的总量是不变的，但是需求却始终呈现上升趋势，而房地产价格由房价与土地价格构成，土地的稀缺性必然引起土地价格上涨。全国土地购置费近十年呈增长趋势。

图3 2010-2020 年全国土地购置费增长情况

房地产开发过程中的房屋建造成本上升。由于房地产企业的目的是追求利润最大化，所以对市中心的房产增加投资，增加精装修商品房，以便获得更多利润，从长期来看，进一步推动房地产成本上升。另外，随着房地产销售及中介机构等增加，房屋流通费用、中介费用、销售费用等增加，也导致房地产成本上升。假定土地供给一定，房地产开发商数量一定，根据经济学原理，商品房的成本上升，则供给减少。

四、供给需求共同作用下的赤峰市房地产价格变化

由于房地产市场中供给与需求存在滞后性，房地产建造周期较长，因此供给量选取当年房屋竣工面积，需求量选取当年商品住宅房销售面积来反映供需变动。如下表所示，2010-2014 年房地产市场交易活跃，当年的供需总量都很大，差距较小。2015-2020 年需求超过供给，由于需求大于供给，导致房价持续上涨。

表1 2010-2020 年赤峰市房地产供需情况

根据上述分析，在房地产市场，由于供需双方的变动，导致房地产价格上升。具体分析如下：

图4 影响赤峰市房地产价格的供需模型

如图4 所示，假设其他条件不变的情况下，赤峰市初始商品住宅房的价格为P1，市场需求量为Q1，此时均衡点为E；由于地区生产总值的增加、消费者对房价的预期提高，使得房地产商品的需求曲线向右移动，即由D 移动到D’处；同时考虑供给方面，由于国家限购政策及房地产成本上升，导致房地产商品供给减少，房地产商品供给曲线向右下方移动，即S 曲线变动到S’处。因此形成新的价格水平P2。由于住宅房的实用性较强，需求价格弹性较小，因此需求增加幅度大于供给减小的幅度。综合分析，需求大于供给，P2 价格要高于P1，导致赤峰市房地产价格上涨。未来一段时期内，房价仍会上涨，但基于宏观政策调控下，房价涨幅较为平缓。

五、赤峰市房地产价格上涨为经济社会发展带来的影响

房价上涨刺激投资增加，随着成交数量增长，在税率作用下，增加政府财政收入，从而促进赤峰市公共基础设施建设，为赤峰市的居民提供更好地公共服务，促进赤峰市经济发展。

房价上涨也存在一些弊端。首先，房地产价格上涨，扩大贫富差距，加剧两极分化。一方面年轻人为了购买房屋，穷尽三代人的积蓄，抑制家庭消费支出，生活水平降低。另一方面，加剧年轻人还款压力，抑制消费支出，长期来看不利于国民经济增长。其次，政府可能对房价过高带来的财政收入产生依赖，难以真正发挥政府的职能，反而依赖较高的房地产价格增加财政收入，长此以往，不利于公共部门的发展及社会平稳运行。再次，降低土地资源的利用效率。从消费者的角度来看，一方面由于信息不对称，买卖双方不能达成交易，急需用房的消费者不能以合适的价格购房；另一方面由于各种原因离开住房的居民，存在房屋空置现象，造成土地资源的浪费。从房地产企业角度来看，存在房地产企业“捂地”现象，即获得最大利益，不利于房地产市场资源的优化配置。最后，由于房地产价格具有区域性特点，中心城市房产平均价格高于周边房地产价格，具有区域不平衡性。

六、针对赤峰市房地产价格较高的建议

（一）加快保障性住房建设

随着城镇化进程加快，周边地区的人们不断涌入赤峰市，寻找更好地居住环境。为此应完善住房优惠政策，构建合理住房制度，保证经济适用房建设，加强政策性住房保障力度，对符合住房优惠政策的人群严格把控，确保真正住房有困难的人有房可住，解决住房刚需问题，避免贫富差距扩大。

（二）充分发挥政府公共服务职能

政府的权力来源于人民，反之为人民解决他们解决不了的问题。当房价上涨的速度超过人们的收入时，住房的压力与人民的福利这一对矛盾难以解决，若任由房价上涨，则催生房地产泡沫。一旦房地产泡沫破碎，则对整个经济系统造成严重影响。因此政府及各个部门应发挥好政府职能，体现为人民服务的宗旨，满足人民的需求。从房地产市场交易的各个方面包括房地产企业、房地产交易市场、房地产从业人员、交易规则及制度方面严格把关，充分发挥政府这一“有形的手”来弥补房地产市场失灵。

（三）提高土地资源利用效率

土地资源的浪费主要体现在房地产开发商恶意“捂地”的行为以及开发进度缓慢等方面。2016 年赤峰市住建部门《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》对于“捂地”等行为明确提出相应的惩罚措施。但是仍然存在由于房地产企业自身导致的建设项目烂尾等情况，究其原因为房地产企业监管力度不够，发生资金链断裂，工程项目一拖再拖甚至彻底放弃等情况，浪费了土地资源。因此应加强对房地产企业的风险监管以及发生此类风险所具备的相应政策及方案应对。

（四）调整房地产开发结构

针对赤峰市房价呈现城中心房价高于周边房价的这一特点，2019 年赤峰市对城中心区域实施限售、限购政策。针对消费者需求进行控制，对开发商控制成本。此外还应考虑多元化城市规划，一方面调控城中心房价，另一方面兼顾发展周边公共基础设施建设，调整房价在城中心区域集中上涨的问题。房地产价格持续上涨并不是单一因素的影响，而是多方位、整体性、综合性的结果，应点面结合、整体把握。

七、结束语

目前赤峰市房价上涨，且涨幅过快，不符合国家对房地产市场调节的方向，也不利于社会稳定发展及人民生活幸福。因此运用经济学原理从供给及需求两方面分析赤峰市房地产价格的变动情况。房价平稳上涨在短期内对城市经济发展有积极影响，但从长期来看，不利于人民生活水平提高及社会平稳发展。因此政府应当严格管控房地产价格，采用保障性住房措施解决低收入群体住房刚需问题，同时加强监管房地产企业的运营，继续完善房地产信息透明机制，调整房地产企业开发结构，综合调整房地产企业房价过高的问题。