商业综合体工程综合性施工技术应用研究

徐海华

上海红岩建设工程有限公司 上海 200125

本文探讨项目案例原为一个关闭多年酒厂工业厂区。随着国民经济不断发展，整个小镇打造成为“江南水乡名镇 文教魅力小城”的名片，酒厂正对面为张堰公园（古典园林公园），项目西南侧为部分老街居民民房，南侧一批百年的清末百年江南名居、周边还有钱家祠堂、白蕉艺术馆、朱鹏高艺术馆、上海南社纪念馆、大镜堂、钱家祠堂等一批配合江南水乡古镇开发建设的名人文化馆，因此对于该酒厂立项改造，同时改造完成后呈现的风格要与周边建筑环境相互协调。

1 工程概况

1.1 原工业厂房改造范围

工程位于上海市金山区张堰镇花贤路69号，紧靠张泾河，原有一栋一层工业厂房、一栋5层办公楼、多栋仓库、门卫、宿舍、沿河码头等组成。现改造成1栋三层民宿、1栋2层电影院、1栋3层教育培训楼、若干栋1-5层办公、餐饮一体化楼等组成的商业综合体形态。

1.2 工程施工总体内容

本工程总开发建筑面积约10000m2，整个基地占地面积约7200m2，投资规模为3000万元。主要的分部分项工程有基础加固工程、地下基础工程、地上主体结构工程、室内外装饰装修工程、室外总体配套、园林景观工程；其中基础加固工程采用锚杆静压桩施工工艺、地下基础工程采用钢筋混凝土筏板基础施工工艺、地上主体结构为框架结构体系、装饰装修项目为公共部位、外墙面统一风格装修（室内为品牌商家自行设计），同时配合室外总体、景观工程的施工，要与对面张堰古典公园相呼应，与整体水乡小镇色调相一致。

2 商业综合体工程综合性施工

2.1 基础加固工程

2.1.1 工艺优势

由于受到项目地理位置、周边环境因素影响以及项目现场施工条件（施工空间狭小、紧靠河道防止污染等）的制约，锚杆静压桩主要具有以下四个方面优点：（1）充分保证质量，有效传递荷载、受力路径清晰明确，能测得每个单桩实际荷载力；（2）针对危旧房屋的沉降、倾斜，锚杆静压桩可快速有效控制，不增加建筑物荷载，施工时不增加沉降；（3）沉桩在不低于2m的层高、狭小地段、空间均可施工，尤其对于大型机械设备无法施工的项目，锚杆静压桩能发挥体积小、灵活性高的优势；（4）在工业建筑内可以不停工停产、在民用建筑内不影响生活起居，完成对沉裂房屋进行拖换。

2.1.2 工艺成本对比分析

锚杆静压桩与树根桩工艺成本对比依据（GB50500-2013）《建设工程工程量清单计价规范》，《上海市房屋建筑工程养护维修预算定额（2016）》、《上海市建筑和装饰工程预算定额（2016）》，结合当地市场信息价，测算成本，经对比分析锚杆静压桩比树根桩地基加固施工工艺，可节省约15%的经济成本，如表1所示。

表1 锚杆静压桩施工工艺与树根桩施工工艺成本对比

此外，静压桩无噪声、无振动，不会产生泥浆，现场文明施工要求得以保证，成品桩厂区集中预制加工，减少环境污染，所以锚杆静压桩在环境保护、文明施工方面同样占据较大优势。综合多方面因素考虑，采用锚杆静压桩工艺适合此改造项目施工实际情况，同时对同类项目施工具有一定的借鉴作用。

2.2 拆除工程

拆除工程根据不同划分原则，可划分为多种拆除类型。总体上按拆除房屋属性区分可分为：工业厂房类工程、民用建筑类工程、机械设备类工程、工业管道类等工程；按使用手段划分：人工拆除、机械拆除、爆破拆除等；按具体部位划分：钢筋混凝土基础拆除工程、钢筋混凝土柱子拆除工程、钢筋混凝土楼板拆除工程等。本工程中拆除工程属于保护性利用拆除，房屋拆除部分构件后或增大使用面积、或改变使用功能、或局部增加层数、或加固恢复良好的受力状态，所以需要详细划分部位、部件的拆除，才能更好的利用、保护好原有建筑[1]。

拆除工程中主要采用无震动切割技术，这种拆除技术施工功效快、无噪声、无振动。此项目是八十年代的老工业厂房，如果采用传统的风镐拆除、破损施工方法，风镐的震动首先对老建筑整体结构带来不安全因素；其次大量噪声、灰尘给影响周边环境、文明施工带来负面影响，容易受到扰民投诉；最后人工费占比过大且拆除速度缓慢，施工功效低。因此随着新技术、新工艺、新设备的发展，从技术、经济等角度考虑，优先选用无震动切割技术拆除。

2.3 室外总体配套工程

室外总体工程管线沿用老设计、老规范，已经远远达不到现在设计和验收规范标准；同时由于本身区域、位置的限制，周边配套开发也未达到设计要求。因此，室外总体配套管线要综合平衡使用，一方面旧的资源、布局要合理利用，发挥废弃的厂房有效价值，避免导致造价增加；另一方面在现有基础上，增加总体配套设施，满足规范和设计要求，实现废弃工业厂房商业价值目标。

此工程室外总体管线中只有一路消防供水管路，而入口花贤路配套管线还未升级，整个项目达不到防火规范要求。根据防火验收规范，在项目设置两个水箱、水泵房，从而满足防火要求[2]。

2.4 景观工程

室外的绿化、园艺小品、雕塑、园路、景石、水景、景观灯光等都涉及景观工程范畴，景观是整个项目给人的第一感观印象，所以景观工程是本项目的关键因素。张堰酒厂从过去的“沿河而建，因河而生”；到现今的“望河而坐，临园而憩”；乃未来的“借园再生，与河共兴”。改造后的景观融入整个张堰水乡古镇的景观体系，并充分体现其特有年代赋予这块场地的印记。同时通过景观植被引入以及园林手法的应用，与正对面的张堰古典公园、周边百年清末民居的作空间延续，与之相呼应，共同打造水乡古镇名片。设计师从郭熙《早春图》中获得设计灵感，借助厂区高低错落有致且散落拥簇的竖向体块建筑，构筑“山体”感觉，呈现“工业园林”景观姿态，周边低矮延续的横向体是作为“工业园林”的游憩回廊，作横向联系，回转穿行其中，移步换景、步步为景。景观工程在改造项目中应用，是作为改造项目的关键步骤，如何借鉴原有建筑形态、如何融入周边景观体系以及如何做出自身的景观特质，是改造项目思考的关键所在。

图1 室外景观效果

3 施工技术应用

3.1 锚杆静压桩施工工艺

3.1.1 锚杆静压桩概况

本工程基础加固方案采用锚杆静压桩施工工艺，施工流程为钢筋混凝土筏板先行施工，同时预埋锚杆，压桩完成后，将预制桩与新施工的钢筋混凝土筏板、原有房屋结构的基础承台采用植筋连接，连接完成后浇筑混凝土。桩型采用MGZa25，混凝土强度等级为C35，桩长24m，桩基持力层⑤3-1灰色粘土，桩截面尺寸为250*250，单桩竖向承载力特征值350kN，桩顶相对标高-1.450，锚杆采用4M27(HRB400)。

3.1.2 锚杆静压桩工艺流程

测量定位→开凿压桩孔和钻取锚固孔→种植锚杆→固定压桩和千斤顶→压桩→达设计要求后与原基础浇筑一体

3.1.3 锚杆静压桩技术要点

1）测量定位放样，根据基础结构平面图、桩位平面图、先定位各建筑物轴线，再利用十字法定位各桩位，允许偏差不得大于±20mm；桩位测量定位位置报监理工程师审核、检查，合格后进行下一道工序施工。2）预留或开凿压桩桩孔，形状尺寸为上小下大截头锥形，上口尺寸为300*300mm，下口尺寸为350*350mm。3）根据图集DBJT08-112-2018《钢筋混凝土锚杆静压桩钢管锚杆静压桩》[3]、设计图纸、锚杆静压桩施工现场实际情况，锚杆静压桩的施工单节桩长为2m*12节，共计24m。4）锚杆选用：根据图集DBJT08-112-2018、设计图纸，压桩的桩孔位置采用HRBA400钢筋，4M27锚杆，长度600mm。锚杆锚固深度不少于12D，锚杆基础承台上面高度不小于120。5）压桩用桩架保持竖直，螺母螺帽始终处于拧紧状态，施工时防止压桩架晃动，压桩时吊装将桩体插入桩孔，桩体应保持垂直，垂直下压，桩身的垂直偏差≤桩段长的1.5%。6）压桩应连续施工，桩身逐段连续到位，如中间出现暂停施工，应将桩尖停留在软土层中且停歇时间不得超过24小时。7）桩的连接：桩与桩之间材料角铁焊接连接，严格按照施工验收规范焊接工艺施工，焊接完成后，对焊接进行外观质量检查，不得出夹渣、焊瘤、裂纹、烧穿、弧坑和针状气孔等焊接质量。焊接完成后，自然冷却不少于2分钟后压桩。8）桩达到设计压力和设计深度后，桩孔内的杂物清理干净，排出积水，清除孔壁和桩面浮浆，桩帽梁采用4根ф16钢筋交叉与锚杆焊接，封孔与桩帽梁必须采用C35微膨胀早强砼并予以捣实。

3.2 无震动切割技术应用

3.2.1 工艺流程

结构卸载→临时支撑→定位放线→脚手架搭设→切割导轨固定→混凝土切割分离→垃圾清理

3.2.2 技术要点

部分楼号需要拆除局部楼板，增设楼梯，同时部分需要调整层高，开放空间，提高静高。所以对于整块大楼板的拆除，在技术性、经济性、安全性上提出了较高的工艺要求，主要技术控制要点如下所述：

1）切块重量控制：测量定位、弹线切割，每一块的重量控制在200kg以内，便于运输、清理。

2）切割工艺孔、预留吊装孔控预留：测量定位，确定切割工艺孔和预留吊装孔位置，再进行切割施工，切割出工艺孔、预留吊装孔。

3）切割块固定支撑施工：切割前做好每一块拆除切割块的钢索穿孔固定，在穿索完成后、安全支撑满足施工条件后，进行切割施工。

4）切割工艺控制：弹好切割控制线，严格控制切割刀头的位置在切割控制线施工，施工过程中，做好需要保留的钢筋混凝土梁、板、柱的保护工作，切割先后顺序为板→梁→板、梁分块。

5）垃圾清运控制：拆除下来的砼块件破碎小块后清理、装袋后，专业运输清理单位外运。

3.2.3 无震动切割安全质量控制

1）施工作业区安全、文明施工控制

封闭施工作业区域、设置围挡。切割作业人员持证培训上岗，作业区域专人防护，无关人员一律不得入内。施工作业区域内积水、泥水清理干净，做到时清、日清，防止泥水外溢，环境污染。

2）切割拆除安全控制

在施工拆除区域，确保每一个需拆除构件在拆除前，拆除件的外部荷载都已经完成卸荷，障碍物已经清理或者移除，经安全检查合格后方可进行切割拆除工作。拆除施工前还需检查原有房屋结构的稳定性、安全性，拆除部位的临时支撑、固定措施，吊装孔的固定钢索的固定状态，特别是关键结构部位、节点处的加固等是否达到要求，满足后方可进行下一道工序施工[4]。

3）监测监控控制

拆除切割施工期间，应设置沉降、变形控制观测点、观测线，对拆除房屋区域、周边建筑、管线进行监测监控，防止拆除施工造成拆除房屋建筑物、周边构建筑物的结构变形、沉降，如出现，立即停止施工、分析查找原因，采取措施后方可进行施工。

4 结束语

在旧工业厂房改造为商业综合体施工过程中，一是对比分析选择施工工艺、方案，合理布置利用原有建筑、结构形式，发挥最大商业价值；二是重视原有的建筑的设计规范的升级换代，满足现行设计规范要求；三是充分发挥景观工程的作用，充分融合周边环境，满足整体景观体系要求。