国有企业自有土地建设保障性租赁住房研究

文／叶宾 上海尚鸿置业有限公司 上海 200062

引言：

保障性住房工程建设是我国民生工程建设的重要组成部分。它与我国和谐社会战略发展目标的实现密切相关。同时,也是一项事关民生的重要基础工程。然而,不可否认的是,保障性住房工程建设中还存在着许多有待解决的问题,对保障性住房工程的质量产生了很大的影响。需要结合实际情况进行分析,并提出相应的优化建议。

1、保障性住房建设的现状

在实际的发展过程中，我国针对中低收入居民的住房保障制度的完善的速度相对缓慢,但是随着社会的发展和进步，住房保障开始变得不再单一化。我国的住房保障体系中包括多个方面的内容，其中重点包括廉租房、公共租赁房、经济适用房和限价商品房。针对一些比较困难的家庭，比如说那些只有最低收入范围的家庭，我国政府直接供给住房,这是根据我国自身的现实国情政策而实施的。对于一些收入稍微高点的家庭,在实际的发展过程中，政府往往会及时通过对市场进行相对应的控制和管理，从而帮助住房的需求得到相应的满足,同时在实际的发展过程中，政府也会通过金融的支持帮助那些需要帮助的家庭，提高他们家庭的自身支付的能力。在实际的发展过程中，针对高等收入的人员需要的是通过市场来供给自身的住房,政府通过货币政策对相关的房地产市场价格的波动进行一定的调节和控制。因此,廉租房等政策的实施在实际的发展过程中只能满足低收入的家庭的需求。为了使得我国的经济得到提升，建设发展保障房是的艰巨任务是重中之重。对于我国社会不断的发展,保障房范围的城镇家庭占比还是比较大的,这意味着中国的几千万户的家庭需要一定的保障房需求,但据相关的计算,目前保障住房大约在1530万套左右,仅能占据大概25%的城镇的中低收入的家庭,在实际的发展过程中保障性供房缺口相对比较大。如下图1是某市关于保障性住房以及社会租赁住房的优势调查情况分析图。

图1

通过上面的统计可以发现，我国的城市保障房建设的占比还是比较小的，供求方面出现很大的矛盾,低收入的阶层家庭还是没有享受到相关的保障房的政策。因此在实际的发展过程中住房保障和供应体系的完善和建设十分重要。如今,房价的上涨对很多购房需求的人带来很大的压力,而保障性住房的供给相对较小,这种社会问题引起大众的不满。我国保障性住房建设在不断的发展的道路上，其发展的速度相对缓慢，相关的人员的保证工作的落实不完善。尤其在“十二五”期间,保障性住房在实际的发展过程中要达到覆盖率20%。对此可以对此进行相关的预测,当大量的保障性住房经过建设投入到实际的市场中,对房屋市场的供求的矛盾的缓解将起到很大的作用,同时对当前老百姓的住房的压力的降低也带来一定的促进作用。虽然近期出台的政策以及各相关保障房的政策有不完善的地方,但各级政府确实在努力履行自身的责任。

2、保障性住房分类

2.1 经济适用房

保障性住房是指政府以分配方式提供土地，免除城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府资金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房贫困家庭。这些低收入家庭有一定的支付能力或预期的支付能力，购房者的产权有限。

2.2 廉租房

廉租房由政府或机构拥有，以政府批准的低租金租给低收入家庭。低收入家庭没有廉租房的产权，廉租房是一种非产权保障性住房。

2.3 公共租赁房屋

指通过政府或政府委托的机构，按市场租金价格，向有住房困难的中低收入家庭提供可出租房屋。同时，政府每月向家庭支付相应标准的租金补贴。其目的是解决家庭收入高于廉租住房标准、买不起经济适用房的低收入家庭的住房困难。这一概念只是在新发布的“租赁经济适用房”中被固定下来。经济适用房以出租的方式出售，这可以说是将经济适用房变成了“廉租房的扩展版”。

2.4 定向安置用房

定向安置用房是政府在政府进行城市道路建设等公共设施建设项目时，为安置被安置居民而建造的房屋。安置对象是城镇居民的迁入户，包括取得和拆迁房屋的农民。

2.5 商品房的两项限制:即“限户型”和“限价”

为了降低房价,满足城市居民的自我被占领的需求,确保土地供应中、低成本、小型普通商品房,城市人民政府批准,在限制的基础上公寓的比例,限制销售的价格,住宅项目开发建设单位,由投标的形式争夺土地价格和房价,并赢得投标单位应当根据商定的标准,构建中等和低价格,中小型普通商品房出售给符合条件的居民同意价格。严格意义上来说，两套有限住房并不是“保障性住房”。

2.6 舒适住房

为实施国家“舒适住房(健康住房)工程”而建设的住房(属于经济适用住房范畴)。它是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金用于中低收入家庭建设的非营利性住房，特别是销售价格在4平方米以下的贫困家庭，由政府资助。

3、大力发展租赁住房建设的意义

3.1 高房价将挤压消费和投资

发展租赁住房是新发展模式下拉动消费、扩大投资的必要措施。近年来，人口不断向大城市和中心城市转移，大城市的住房问题越来越突出。大城市和中心城市的高房价对消费和投资形成了明显的挤压。高房价无疑是近年来中国居民杠杆率上升的重要因素。根据中国人民银行发布的《中国区域金融运行状况报告(2019年)》，在控制人均可支配收入、社会融资规模等因素后，居民杠杆率每提高1个百分点，社会总零售消费增速将下降0.3个百分点左右。

如果我们能成功地解决大城市的住房问题，我们将更好地释放整个社会的消费和投资潜力。此外，对于个人而言，租赁住房的培育有利于减少此前过高的购房贷款支出，打通消费阻滞点，释放其他消费需求;对社会而言，有利于资金流向更需要资金的地方，优化资源配置，提高潜在增长率。

3.2 我国城镇化率的进一步提高需要住房租赁市场的支持

截至2019年底，中国常住人口城镇化率达到60.6%，仍低于发达国家水平。根据北京大学光华管理学院的研究，到2035年，中国的城镇化率预计将达到75%-80%。也就是说，未来15年将有2-3亿或7000-1亿农村家庭进入城镇。当这些人真正融入城镇时，他们面临的第一个问题是住房。通过发展租赁住房，将有助于尽快解决这些农村居民的住房需求，使他们真正融入城镇。

3.3 租赁住房市场的发展也是国外发达经济体解决住房问题的成功经验

新加坡虽然是一个小国，但可以说是世界上解决住房问题最彻底的国家。其最重要的经验就是大力发展住房租赁市场。截至2008年，新加坡约85%的人口居住在政府建造的集体住房中，只有约15%的高收入人群购买了商品房。中央经济工作会议指出，“高度重视经济适用房建设”是为了转移需求;“土地供给应向租赁住房建设倾斜”，以优化供给为目标。更加平衡的供需关系将有利于我国房地产的平稳“转”，有利于新型城镇化进程中住房问题的妥善解决。在我国当前保障性住房建设过程中,这些方面的制度建设存在着明显的漏洞。首先,在规划时,要建立规范保障性住房建设资金使用的制度、规划和选址,形成系统的保障性住房规划体系,并将整个城市的经济适用房连接起来。其次,在建设过程中,要建立保证建设质量和安全的制度,确保经济适用房高效优质建设。最后,在租赁和销售阶段,更需要建立完善的资格标准和制度,确保经济适用房向真正需要的人提供,真正有效地改善了城市低收入人群的生活安全和福祉。

4、国有企业利用闲置或者自有用地建设保障性租赁用房的政策

当前,保障性住房建设一直是一个备受关注的民生问题。通过对以上保障性住房问题的分析,可以发现保障性住房工程建设中存在安全质量问题的因素很多。因此,为了进一步加强保障性住房工程的管理,提出以下几项措施。

4.1 土地扶持政策的改进

人口净流入的大城市以及经省级人民的政府进一步确认的城市，在实际的建设的过程中要尊重农民集体的意愿，同时在实际的发展过程中还是征求城市的人民政府的意见，在实际的发展过程中可以对利用集体经营性建设用地的政策进行分析和研究，在保证支持城镇集体经营性建设用地等地方建设保障性租赁的住房;另外，针对农村集体经济组织，可以对其通过自建、合资、参股等方式进一步建设和经营;在实际的发展过程中，建设保障性租赁住房的集体建设用地的使用权可以进行相关地抵押。

4.2 简化审批流程

各地要精简保障性住房项目审批事项和环节，加快审批流程，提高项目审批效率。利用非住宅存量用地和非住宅存量房建设保障性租赁住房。不涉及土地权属变更的项目，可用土地手续等材料作为土地证明文件，不再办理土地使用手续。探索工程施工许可证与施工许可证相结合的阶段。实施相关方共同验收。给予中央政府补贴。中央财政通过现有资金渠道对符合规定的保障性住房建设给予补助。

4.3 减轻税收负担

综合运用税收手段，加大对经济适用房建设的支持力度。利用非住宅存量用地和非住宅存量房建设保障性租赁住房。保障性租赁住房项目确认后，比照适用房屋租赁增值税、房地产税等税收优惠政策。经济适用房项目免除城市基础设施配套费用。

4.4 实行居民用水、用电价格

利用非住宅存量用地和非住宅存量房建设保障性租赁住房。保障性租赁住房项目确认后，水、电、气价格按居民标准执行。

4.5 保障性租赁住房的进一步建设

银行业金融的机构在实际的发展过程中要市场化，在一定的基础上要保证向保障性租赁住房自营性的单位提供稳定的并且长期的贷款;在实际的贷款的过程中要按照实际的商业可持续性的原则，向房屋租赁的企业提供相应地贷款，对已经有的房屋尽量做到相应地改造完善，从而在实际的发展过程中进一步形成非自有产权保障性的租赁的房屋。对保障性租赁住房的贷款统计进行实际的完善和发展，在实施房地产信贷管理的过程中要有一定的区别和联系。在实际的贷款过程中，要支持银行业的金融机构利用金融债券发放的形式对住房建设进行相关的货币政策的支持，从而保障性住房的贷款的资金支持。

4.6 加强部门合作

住房和城乡建设部要加强对经济适用房建设的组织协调和监督指导，会同有关部门组织对经济适用房建设的监测评价，并及时总结宣传经验和实践。国家发展和改革委员会、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行保险监督管理委员会、中国证监会等部门和单位要加强政策协调和工作联系，加强业务指导、调查和监督。各有关部门和单位要按照职责分工，加强合作，形成合力，确保各项政策落实到位。

4.7 打造高质量保障性安居工程

在以往保障性住房的建设中,为了满足更多低收入家庭的生活需求,尽可能多地容纳更多的居民,保障性住房的设计需要考虑低成本、高容量的特点,这使得保障性住房项目的设计和施工与普通商品房有很大的不同,从长远来看,不利于城市的整体发展。因此,保障性住房的建设要兼顾经济、实用和美观。通过优化保障性住房的设计和规划,我们应该创造更多高质量的保障性住房项目,提高居民的生活质量,与城市的发展速度相匹配。

4.8 提高保障性住房建设管理水平

为了保证保障性住房工程的顺利发展,有效协调各方关系,提高施工效率,保障性住房建设涉及的部门多、人员多、工作内容复杂,应从管理的角度提高保障性住房建设的管理水平。一是加强安全质量管理,加强对参与单位和人员的管理和监督,严格遵守国家有关法律法规,明确工作职责,确保保障性住房建设顺利进行;其次,充分利用现代化管理工具,提高保障性住房项目管理的信息化水平,确保各参与单位能够实现高效的沟通协调;加强信息对称,保障性住房工程建设效率;第三,充分发挥政府部门在保障房建设中的监管作用,严格审查相关投资单位、建设单位、建设单位和监理单位的资质,严格杜绝利益传递等违法行为,加强过程干预,确保保障性住房建设标准化、法制化,解决城市低收入群众的实际困难,为群众提供更好的优质住房工程。

4.9 建立健全管理制度

健全保障性住房规划建设管理制度,包括保障性住房规划管理、建设管理和租赁销售管理。在我国当前保障性住房建设过程中,这些方面的制度建设存在着明显的漏洞。首先,在规划时,要建立规范保障性住房建设资金使用的制度、规划和选址,形成系统的保障性住房规划体系,并将整个城市的经济适用房连接起来。其次,在建设过程中,要建立保证建设质量和安全的制度,确保经济适用房高效优质建设。最后,在租赁和销售阶段,更需要建立完善的资格标准和制度,确保经济适用房向真正需要的人提供,真正有效地改善了城市低收入人群的生活安全和福祉。

4.10 搭建信息管理平台,提高管理透明度

建立信息化保障性住房管理平台,使低收入人群可以通过互联网申请租赁资格,并对资格审查和颁发进行透明处理,从而确保每一套经济适用房都能尽善尽美,实现其最根本、最核心的作用。

结语：

总之,保障性住房作为一项惠民工程,虽然在改善建设中还存在着问题和不足,但是除了解决好各个建设阶段存在的问题外,如何在保证质量的前提下缩短建设周期,如何在吸收经验的同时实现人性化设计,从换乘的角度进行规划,确保各种生活设施的正常使用。逐步提高保障性住房质量标准,更好满足低收入家庭基本生活需求,改善低收入家庭生活条件。