我国住房公积金融资及配贷机制相关问题研究

文/何家彬（梧州市住房公积金管理中心）

住房公积金作为一种福利性住房储存资金，对广大民众来说具有重要的现实意义。我国实行住房公积金制度时间并不长，但缴存人数与缴存金额正在迅速上升，帮助了一大批有购房需求的人切实降低了购房压力。自我国恢复加入世界贸易组织以来，房地产领域的市场化程度快速提高，房价上涨迅速，相关配套的措施进度却落后于此，住房公积金相关政策改革相对落后尤其明显，具体表现为住房公积金政策为购房者带来的利益与房价相比好处甚微，导致购房者依旧难以负担房屋购买的需求。尽管国家已经通过采取相关政策措施控制房价，但由于种种因素影响，住房公积金制度所带来的正面效果并不明显，甚至还有许多企业员工尚未纳入公积金体系中。

本文对公积金融资与配贷机制开展研究，借此为相关问题提供解决策略，充分发挥住房公积金对居民与市场的作用。

一、我国住房公积金各种融资方式的主要特点

（一）银行授信贷款业务

授信贷款类似于信用卡功能,但与其不同的是，授信贷款需要不动产抵押,在归还本金的前提下需要附带利息。银行授信贷款的运作需要以公积金管理机构作为主体，向银行等金融机构借款开展融资工作[1]。这一过程手续简单，借取的资金还能一次性还本付息。其缺点在于，公积金管理机构作为非营利性的事业单位，业务核心在于为职工提供购房贷款服务，这就产生融资主体不明确的情况，从借款主体角度来看，公积金管理机构直接向银行融资的行为并不成立，从政策出发不合规范。

（二）存量公转商贷款

住房公积金管理中心将满足转让条件的住房公积金贷款转让给银行，这其中的抵押权、贷款还款方式、贷款档案都不会产生变化，同样也不需移交到银行方面，仅需按月将批量转让的公积金贷款所收回的本息支付给银行即可。

融入的资金按原有模式发放贷款，这种操作并不会出现公积金贷款与银行政策不统一问题。此外，实行存量公转商时贷款的抵押权仍在公积金管理中心，逾期风险也无须银行承担，因此在采用存量公转商融资时，公积金中心可以与银行协商获得更为优惠的利率。

数据显示，2019年全年我国住房公积金的存量公转商融资大多都是在五年期贷款基准利率的基础上下浮12%。总的看来，运行方便与安全可靠是这一融资方式的特点，但仍然存在较高的存贷比这一情况。

（三）新增公转商贷款

新增公转商贷款在转回公积金贷款前属于商业贷款，逾期风险由银行承担，公积金中心仅按月进行贴息。新增公转商属于商业贷款的一种，发放过程中不会增加住房公积金贷款余额，因此并不存在增加存贷比的情况。通过发放新增公转商贷款可以减少自有资金的使用，降低公积金贷款余额，控制存贷比。但其缺点也显而易见，住房公积金政策与商业贷款政策不一致也容易引发一些问题，如新增公转商后发生还款逾期，住房公积金管理机构方面不存在征信不良，因此商业银行方面则产生了贷款人不良征信记录，且住房公积金和银行对首套房的认定原则不同等。

（四）存量住房公积金贷款转让

存量住房公积金贷款主要对具有产权尚处于贷款抵押中的住房公积金贷款以批量转让的方式，将剩余住房公积金贷款一次性转让给商业银行。这种存量贷款转让与贷款人关系不大，只需住房公积金管理机构与银行双方签署相关协议，并对贷款抵押权属进行变更即可。这种操作实质上是住房公积金管理机构为了解决资金流动性不足问题将降存量的住房公积金以商定的商业住房贷款利率转让给商业银行，住房公积金管理机构支付利差。由于住房公积金贷款的质量明显高于商业住房贷款，商业银行受让贷款所需承担的风险很低，商业银行对存量住房公积金贷款转让接受度比较高。存量房公积金贷款转让后变成了商业贷款，但对住房公积金贷款人是无感的，所形成的利差由住房公积金管理机构支付，不会增加贷款人还款压力。

二、我国住房公积金融资机制存在的问题

（一）住房公积金融资成本高企

由于我国住房公积金制度的刚性约束，住房公积金管理的资金流动性较差且各地为政，不能做到全国一盘棋。当住房公积金管理机构住房公积金存贷比过高、资金流动性严重不足时，不得不向当地商业银行进行高成本融资，以缓解资金压力，维护社会稳定[2]。向商业银行进行融资，需以商业银行贷款利率支付利息，对于缺少增值途径的住房公积金来说意味着融资成本高，需要以大量牺牲住房公积金增值收益为代价。住房公积金增值收益有两个途径，一是职工缴存的住房公积金余额存在商业银行产生的利息，二是住房公积金贷款利息。在实际操作中，由于住房公积金存款利率为商业存款利率，而住房公积金贷款利率又大大低于商业银行基准利率，导致了住房公积金增值收益远低于向商业银行的融资成本，这种情况决定了解决住房公积金融资成本高问题是注定无解的。

为更加直观的体现住房公积金融资成本高这一问题，笔者将自2017年以来的住房公积金、金融机构存款利率调整情况进行罗列，详见表1。

表1 2017年-2021年住房公积金、金融机构存款利率调整情况

上述表格金融机构的存款利率主要以各大商业银行的平均存款利率为基准。从表格中可以看出，2017年以来，住房公积金每年的结转利率明显低于金融机构1年的定期存款，这说明目前我国住房公积金保值增值渠道狭窄且效益明显偏低，对住房公积金可持续发展极为不利。要解决这个问题，就要扭转住房公积金冗余资金只能滞留在银行账户中吃利息的现状，借鉴我国的养老基金投资理念，结合资本市场外部金融环境，合理运转冗余住房公积金进行低风险资金投资，拓宽住房公积金增值渠道，提高住房公积金增值收益，切实降低住房公积金融资成本。

（二）住房公积金金融资助有可能造成住房公积金服务的不均衡性

公积金作为一项强制实施的制度，从政策角度来看对于民众而言是有利的，但使用住房公积金需要具备一定的条件，一般而言需要在房屋购买、翻新等情况下才能使用。目前我国房地产市场正处于较为低迷阶段，并有逐渐平稳态势，已然度过火热期，但由于现实情况使得相当多的一部分人由于收入低仍然难以购买房屋，或者根本没有住房需求，这部分人拥有的住房公积金成为履行义务的表现，但享受不到应有的权利。

根据英国世界银行家的经典理论：任何住房金融制度都必须能够提供具有稳定资金来源的长期贷款。对于我国现行的住房公积金制度来说,强制缴存保证了住房公积金的稳定资金来源，但对于高存贷比的地区，为了满足住房公积金贷款人的资金使用需求,金融资助正在逐年提升，从而出现“穷人补贴富人”现象，造成住房公积金制度缺乏平衡。

三、我国住房公积金配贷机制存在的问题

（一）住房公积金配贷群体和实际需求群体不匹配

回望我国过去三十年间各地房价情况，绝大多数地区呈现飞速上涨趋势，尽管近几年房价上涨趋势已然放缓，但公积金缴存增长额与高昂的房价之间根本无法相比。在各层级城市中，在普通企业就职的低收入群体占据绝大多数，为之缴存的公积金比例与额度处于基础水平，即使能够享受较低的贷款利率，基于较低的收入也难以负担首付与月供。因此，借助住房公积金进行购房的大多为中高收入人群，其就职单位能够缴存较高比例与额度的住房公积金。依据中国信贷全景图显示，住房公积金贷款人数中有约37%的人存款在45万元以下，绝大部分的人存款在45万元以上，住公积金贷款群体存在极大的不平衡性[3]。2020年我国住房公积金贷款人存款数额比较详见表2。

表2 2020年我国住房公积金贷款人存款数额比较

（二）住房公积金低存低贷引发“马太效应”

所谓“马太效应”，是指强者越强、弱者越弱的两极现象，在经济学中体现在贫富两极分化严重的情况。目前我国住房公积金配贷制度与实际需求不匹配，快速上涨的房价消磨了低收入群体的购买能力与意志，而中高收入群体的购房能力在不断提高，出于财富增长的追求，购房保值增值成了重要投资渠道。

住房公积金贷款逐步成为这部分中高收入群体在房地产交易中谋利的合法途径，但广大低收入人群难以享受公积金带来的低息优惠，却被强制缴存，这又进一步加深了贫富差距，显现了普通劳动者与资本较大受益者之间的矛盾。

四、我国住房公积金融资及配贷管理对策

（一）积极完善我国现行住房公积金融资机制

1．扩大住房公积金缴存对象及缴存比例

对于大部分企业拒绝给员工缴纳公积金这一行为必须加强监督管理，必要时借用大数据技术对我国居民的工作、生活等要素与公积金数据库进行对比，筛选出存在问题的企业，履行保障员工切身利益的义务[4]。同时，地方政府还应配套出台税收优惠政策或企业扶持政策，提高员工住房公积金缴存比例，保障员工在进行购房时能够获得足够补贴，例如缴存比例越高的企业在进行税款缴纳时能够减免更多的应缴税款。近年来，众多一线省市如北京、天津、上海、江苏省等，均认识提高住房公积金缴纳比例的重要性，明确响应国家号召，纷纷推出了个人自愿缴存住房公积金有关政策，只要年满十八周岁且未达到国家法定退休年龄、无单位为其缴存住房公积金的人员，都可以自愿缴存住房公积金，享受住房公积金政策带来的福利。这种措施既能够充分扩大住房公积金缴存覆盖面，又能够为社会群众提供一定的制度保障，一举两得。

2．转变公积金封闭循环模式

以往我国对住房公积金采取封闭管理模式，将资金投入到银行中进行长期储存，结转利率甚至低于同条件下的银行存款利率，在通货膨胀与低流动性的双重影响下，公积金账户资产难免产生缩水现象，实践证明，这种方式不利于住房公积金保值增值。为了以流动方式提升住房公积金效益，应在国家层面通过基金投资等方式进行管理，利用资本市场化实现保值与增值的目的[5]。除此之外，住房公积金也可以与政府投资相结合，例如将沉淀资金以贷款方式融入符合国家规划的重大项目当中，将其转变为风险投资方式实现价值增长的目的，改变原有的封闭式管理方式。值得注意的是，不论是进行基金投资还是风险投资都应以风险可控为前提，选择稳健且安全的项目进行运作，这样才能有效降低受风险冲击的概率。

（二）完善住房公积金的配贷机制

1．发展住房公积金差异化配贷机制，提高中低收入者购房能力

目前我国公积金贷款利率及年限体系实行的是统一标准，难以体现差异化需求。为了将配贷机制最大限度发挥出来，为更多民众谋取更大福利，实行差异化配贷势在必行。在这一过程中，需要对中低收入者尤其是对低收入者给予更为宽松的政策，自下而上的满足居民住房需求。针对不同类型的房源进行配贷工作时应区别对待，对普通商品房进行配贷需要以房屋价格为主要参考依据进行，如高房价的配贷方式要严格于低房价的配贷方式；对保障类住房（例如经济适用房）的配贷则可以降低利息与首付、提高额度与年限。在提高住房公积金利用效率的前提下，实现低收入人群在经济实力范围内买得起房、住得起房的目的。

2．住房公积金配贷通过同业拆借机制解决地区发展不均衡问题

从宏观角度来看，在我国经济发展中长期面临中西部发展极不平衡的现状，导致了部分住房公积金资产在银行账户中被限制流通，造成了住房公积金来源与使用不配的体制矛盾。为解决此问题，应在国家层面建立同业拆借机制，减少住房公积金冗余，提升利用效率。在具体操作过程中可以借鉴实行年限更久的商业银行同业拆借机制，以全国一盘棋统筹管理方式对住房公积金进行管理，建立健全拆借双方的利益分配和风险承担机制，保障住房公积金在全国范围内实现配贷流通，例如A地区公积金存储数额大但需求小，B地区公积金储存数额小但需求大，两地可通过同业拆借机制实现资金流转，优化资源配置。

五、结论

对于公积金管理工作我们还有很多的路要走，解决公积金融资与配贷问题任重而道远，处理好公积金融资问题是解决数以万计有购房需求民众的保障，对公积金配贷体系进行优化是全面提高居民生活质量与切实需要的制度要求。通过对公积金自身内涵进行解读，对我国房地产领域、经济领域、公积金发展现状分别开展剖析，以科学态度直面问题，制定更符合国情的公积金管理与使用体系，为更多中低收入人群住房需求提供坚实保障。