房产开发企业施工现场管理方法与改善策略研究

2022-06-22陶跃平湖南省地质院三四大队湖南中核置业有限公司湖南长沙410000

中国房地产业 2022年13期

文／陶跃平湖南省地质院三〇四大队湖南中核置业有限公司湖南长沙 410000

引言：

2021年年末住建部出台了全新的楼市政策，积极推动楼市回暖，而相关政策的实施也将导致房地产企业之间竞争更为激烈。在房地产企业自我管理的过程中需要围绕工程质量和成本控制而完善管理机制，这样才能为自身带来更大的经济效益。不过当前房地产开发项目施工现场管理还存在不足，需要继续优化管理措施，以下通过案例结合人员管理、材料质量管理、设备管理、安全管理、进度管理、成本管理、环境管理进行相关分析。

1、工程概况

湖南省长沙市宁乡一项目建筑面积6.7万平方米，该住宅共31层，工程于2018年9月开工，于2020年9月建安工程完工，建安合同价15560万元。工程建设中存在以下难题，其一，由于地质环境较为复杂，对局部开挖回填带来一定影响，红线范围内为低洼地形，高度差达到15米，场地西北方向填土最大深度为8米。人工挖孔桩穿过回填土层，影响了桩孔稳定性；其二，工程规模较大，参建人员较多，而施工人员的素质参差不齐，存在施工技术掌握不到位、安全意识不足，甚至偷工减料的问题。为解决以上问题，房产开发企业制定了完善的管理制度，加强人员管理、材料质量管理、设备管理、安全管理。本工程已完工，项目竣工以来广受业主好评。

2、房产开发企业施工现场管理与改善策略

2.1 现场管理内容

2.1.1 人员管理

房地产开发企业为了确保现场管理效果，对人员管理方面高度重视，在本工程中现场管理人员选拔全面分析其工作能力、学历、管理经验，并且制定完善的考核机制，确保管理人员具有高度责任意识[1]。

2.1.2 材料质量管理

为了确保项目的顺利进行，房产开发企业在现场管理过程中重点关注材料质量，在本工程中主要包括材料采购环节、现场检验环节，全部进场材料检查中认真审核材料生产日期、材质、型号、规格，确保达到施工要求。

2.1.3 设备管理

现场管理人员必须全面了解机械设备性能，要求操作人员正确使用，加上在本工程中要求制定完善的机械设备管理制度，严格执行岗位责任机制、持证上岗机制、交接班机制。此外，要求机械设备操作人员接受相关培训与考核，并且定期进行机械设备的维修和保养[2]。

2.1.4 安全管理

房产开发企业要对工程施工中存在高空作业、吊装作业、动土作业、动火作业等危险作业内容要加强管理，落实作业许可管理制度。为了达到安全生产目标在本工程中进行了前期勘察，检查作业安全措施是否到位，合格之后才能开具危险作业票。此外，房产开发施工的整个环节加强了现场安全监管工作，严格遵守管理制度，落实特种作业人员持证上岗制度。

2.1.5 进度管理

房产开发企业制定了完善的进度计划，做好施工前期的准备工作，实现施工现场的合理安排，之后按照进度计划施工，比如本工程中结合项目建设规模、人员与材料需求量、合同要求做好了进度计划管理。监管人员也深入现场进行管理，其中地基工程、主体工程、装饰装修工程完成之后都对工程施工做出阶段性的总结，分析施工效果[3]。

2.1.6 成本管理

管理人员需要主动了解和学习成本管理知识，在现场管理中要高度关注成本控制事项，完善造价管理制度，关注增值发票的开具，进而减少了税额费用，并且确定了造价预算和结算的方式。此外，企业的其它部门也要对财务相关工作的开展支持，在相关财务成本管理问题上加强沟通，借助科学合理的方法对企业的资金预算管理，以此保证决策的科学性。在施工准备阶段，重点进行材料与设备的价格调查，对本区域商品房的质量水平进行调查，还对施工管理人员进行了系统培训，进而减少施工变更问题，达到成本控制目标。管理人员站在房产企业发展的整体利益上，然后配合财务人员定期和不定期的对项目成本以及资金流向审核，最终实现企业的可持续发展[4]。

2.1.7 施工环境管理

为了提升现场管理成效不仅需要管理施工进度、加强人员与材料控制，还需要对现场加强环境管理，减少对周边环境带来的不利影响。在本工程中，施工人员制定了完善的现场管理制度，妥善对建筑垃圾分类处理。与此同时，在施工过程中进行了噪声控制，采取了粉尘控制措施和施工废水治理措施，由此降低对周边环境造成的污染[5]。

2.2 施工现场管理改善策略

上述施工现场管理，通过制定了完善的管理制度，加强人员管理、材料质量管理、设备管理、安全管理，取得了一些很好的效果，但还有一些不理想，还可以继续改善，以达到更好的效益。

2.2.1 房地产开发项目组织协调管理

对于房地产开发项目来讲，做好协调和组织管理是确保顺利施工的关键，要求房地产开发企业承担组织协调工作。当前房地产开发项目组织协调工作主要涵盖了设计、进度、施工等方面的管理，具体工作如下：其一，在前期准备工作中需要组织好设计单位、施工单位以及监督单位，确保各单位之间相互沟通、协调，开发企业也需要重点征集各方面意见，由此避免后续项目变更导致不必要成本增加；另一方面，需要完善沟通机制，要求各单位及时交流，共同商讨项目施工问题，尤其是在施工环节需要指派专人沟通、定期汇报，还要确保施工材料设备能够满足各单位要求维护各方利益。

2.2.2 房地产开发项目进度管理

开展好进度管理工作有利于节约施工成本，要点如下：其一，在施工前期需要制定施工进度计划表，分析相关影响因素之后再制定分进度控制表，能够体现专业分包或者所提供材料具体项目和进场时间，还要体现项目建设工期与销售时间的关系，明确售楼部样板间完成时间，并且在编制的过程中要考虑开发商工作流程；其二，由项目负责人负责完成房地产开发项目总进度控制表的编制，之后交由工程部检查和调整，由技术部完成设计方案预算部完成标价，让总进度体现各节点、各个施工环节以及各模块的施工情况；其三，加强施工进度管理。要制定施工进度计划，其中要涵盖不同类型以及不同级别的进度计划，确保不同级别之间计划具有一致性，然后上交到施工部门，并且需要逐层签订承包合同。项目经理以及承包团队都要明确自身职责、具体任务、质量标准并且相互配合，其中管理人员需要落实管理制度，发挥协调作用，而房产开发企业也要定期开展部门会议，将施工计划传达到全体员工当中，由此保障施工进度合理，在各单位之间配合下确保房地产开发项目整体质量。其四，分项工程完成后召开会议对近期工作情况加以总结，然后对下一阶段施工提出要求，能够根据施工情况合理选择施工方法，并且要求监管人员思想上与时俱进，重视和各部门之间的沟通，促进各单位内部配合，由此保障工程的顺利进行，整个房地产开发项目的进度管理流程如图1。

图1 房地产开发项目的进度管理流程

2.2.3 房地产开发项目成本管理

在房地产开发项目中成本管理涉及到各个环节，从材料采购、人工费用管理再到竣工验收的各个环节都需要以成本控制为出发点，由此在保证工程质量的前提下创造经济效益，具体说来：其一，决策和设计环节。房产开发企业需要安排专门人员调查项目所在地质特征、环境特征、建材价格，因地制宜的编制决策方案，同时需要分析地价情况以及拆迁补偿费用情况，由此预估房屋商品销售价值、对比成本和收益情况，提升决策可行性。由于房产开发项目设计造价控制直接对后续施工产生影响，所以需要科学编制设计方案，选定具有专业资质的设计单位，然后根据限额标准进行成本控制；其二，招投标环节的管控。选择信誉好、资质高、造价成本低的承包企业，然后分析投标企业的施工方案信息、工程量清单信息、时间信息、价格信息，还需要对各承包商报价对比分析，然后进行成本预估，并科学制定成本报表，在此基础上购买材料，分析人员费用，由此提升招投标环节的成本控制质量；其三，施工环节的管控。房产开发项目施工期间人员成本、技术成本、材料成本、设备成本消耗量较高，要求结合不同成本特征进行管理。房产开发企业与施工承包企业签订合同期间明确成本控制条款规定，分析成本组成部分与施工情况，以文字的形式明确施工承包企业职责、成本控制范围，由此避免经济纠纷与索赔问题。如图2。

图2 建设项目各阶段成本分析

2.2.4 房地产开发项目质量管理

任何建筑工程施工都要将工程质量作为重中之重，由于房地产工程施工涉及多个环节，需要明确流程，对各个环节进行质量管控，具体说来：其一，在施工准备阶段要求把控施工材料质量，并且要结合设计图纸确定施工材料质量与规格。在材料采购环节要做到货比三家，并进行供应商评级，出现材料质量问题要及时返厂，杜绝不合格材料入场，并且在施工现场必须做好材料使用的相关记录，由此达到节约成本目标；其二，施工人员素质影响着工程质量与成本控制要求，房地产企业切实做好人员培训工作，尤其是要提升施工人员技术水平，确保严格遵守施工工艺，并且要求做好相关法律法规宣传和培训工作，让施工人员监管人员意识到违规作业需要承担的法律后果；其三，需要推动工程主体有序施工，并且要开展好现场环境管理工作、安全管理工作，比如在钢筋施工过程中敷设前期确定钢筋之间位置关系，利用相关仪器和设备加以测量，还要避免梁柱节点钢筋密度过大以及错位问题；其四，要求制定完善的施工质量管理制度，全面提升房地产工程施工管理制度的执行能力，将“三检验”质量控制措施落实到实处，保障质量体系有效运行，最终有效保障工程高质量交付；其五，从人员机械设备、施工材料、施工方法、施工环境等方面分析质量管理存在的问题并加以监督，质检人员也要做好现场巡查工作，对施工过程加以动态化管理，而监理人员也要发挥其应有作用，要求施工人员严格遵守图纸和设计方案。

2.2.5 探索与借鉴全新管理模式

在网络时代下企业知识管理成为重要领域，知识管理需要运用集体智慧，提升自身应变能力和创新能力，处理好信息与人的关系以及信息之间的关系，由此帮助房产开发企业在知识经济时代下生存与发展。与此同时，网络时代下再造工程、电子商务等新思想与新模式陆续出现，其中再造工程就是对业务过程再设计与再思考，通过明显改善成本速度、质量服务等关键性绩效指标对原有的思维模式加以根本性改造，再如学习型组织就是通过自我调整与改造，进而适应迅速变化的环境和更加快速的学习能力，要求企业不断学习，应用信息化手段为决策制定带来帮助。房产开发项目管理人员需要做好整体规划与布局，结合项目开发的信息化管理方案了解项目周边因素，由此完善项目开发信息管理体系，满足项目开发和信息化管理需要，便于技术人员提升项目开发节能效果。如今在建筑工程中开始广泛应用大数据技术、BIM技术，由此帮助房产开发企业制定施工计划，加强施工过程管理，增强施工安全性，比如BIM技术可凭借其可视化特征呈现施工现场环境，快速搜集和分析数据，由此把控施工进度（如图3）。此外，可以在三维模型下掌握施工情况，如果发现施工区存在安全隐患或质量问题可及时上报，而房产开发企业也要完善监管机制，禁止随意操作行为。

图3 BIM技术呈现建筑模型

2.2.6 完善现场管理制度

其一，在人员管理方面，项目管理人员是项目管理的执行人，其管理能力将直接影响房产开发项目整体水平，为此需要落实各项管理内容，并且定期针对工程管理人员开展专业性培训工作，利用课堂学习、课后交流等方式加强对施工现场管理的了解，并且要通过案例分析的形式对项目整个阶段进行把控。在了解工程项目管理人员专业能力的同时继续制定和完善管理制度，确保管理制度各项内容有效落实。施工过程严格遵守现场管理规定，并结合工程实际情况划分责任。在现场管理过程中针对管理情况设定项目负责人，实施岗位责任制，确保监管工作有效落实，为现场管理工作开展打下基础；其二，在项目工程物资管理方面，通过科学化管理能够全面把控工程物资质量和价格，由此避免物资浪费以及造价失控。房产开发企业需要安排专人对进场物资进行质量分析，确保达到项目建设要求。与此同时，材料采购人员需要结合建筑材料价格走势汇总，积极和造价管理人员、工程管理人员沟通，明确项目不同建设阶段所需物资数量、类型，并且要求对全部工程物资进行妥善保管，严格落实物料领取制度。