当前疫情背景下房地产市场的研判及房企应对

文/崔霁

当前我国的疫情形势严峻，相比2020 年的疫情，本轮疫情具有传染速度快、重症和死亡率低的特征，并主要集中在上海，上海受到了史无前例的挑战。从今年3 月开始，上海逐步开展封闭管控，到现在仍未解封。近期抗疫已取得一定进展，重点企业复工已被提上议事日程，但从整个社会经济层面看，乐观估计可能要到5 月份才能够逐步复工。

本文通过与2020 年疫情期间宏观政策、货币政策和房地产政策三个方面的政策环境作对比，尤其是与2020年疫情前后的房地产市场作对比，预测今年疫情过后的房地产市场走势，并提出房企的应对建议。

一、当前宏观经济及房地产政策

（一）宏观经济政策：当前形势超预期，政策靠前发力和适时加力

2022 年4 月8 日，李克强总理主持召开了经济形势专家和企业家座谈会。总理说：当前国际国内环境有些突发因素超出预期，经济运行面临更大不确定性和挑战。既要坚定信心，又要正视困难。要贯彻新发展理念，推动高质量发展，统筹疫情防控和经济社会发展，主动作为、应变克难，着力稳增长，保持经济运行在合理区间，主要任务是稳就业、稳物价。政策要靠前发力，适时加力，并研究新预案。

相比2020 年，当前我国主要受到一些超预期的突发因素的挑战：一是新冠疫情的持续和扩散超预期，新一轮奥密克戎病毒在西方国家防疫措施纷纷解禁的背景下，进一步在全球蔓延，我国多地出现疫情传播，甚至为防控疫情而不惜封城；二是俄乌冲突不断升级，且有长期化趋势。这些突发因素具有相对综合性，从经济基本面来看，国内疫情频发、房地产市场低迷、股市不振，中小微企业经营困难、就业形势严峻，国外输入性通胀、美联储加息、中美利差倒挂，经济下行压力加大。2021 年四季度GDP 增速4%，处于潜在增长率以下，今年GDP 增速目标5.5%，刚公布的统计局数据一季度实现GDP 增速4.8%，后面需要积极作为才能完成目标。所以今年相比2020 年经济下行压力更大，面临的形势更加复杂。

基于以上宏观环境，今年的政策会靠前发力，适时加力，重点放在稳定经济，稳就业，稳物价。可以预见，房地产业在今年需担当重要的经济稳定器，政策层面总体上对房地产行业给出了宽松基调，对于这一点行业已形成共识。

（二）货币政策：流动性充裕，重点发挥货币政策总量和结构双重功能

今年，中国人民银行加大流动性投放力度。为支持小微企业留抵退税加速落地，中国人民银行靠前发力，加快向中央财政上缴结存利润，截至4 月中旬已上缴6000 亿元，主要用于留抵退税和向地方政府转移支付，相当于投放基础货币6000 亿元，与全面降准0.25 个百分点基本相当。4 月15 日，中国人民银行宣布全面降准0.25 个百分点，将再投放长期资金约5300 亿元。从全年看，中国人民银行将总计上缴11000 多亿元结存利润，缴款进度靠前发力，视退税需要及时拨付，与其他货币政策操作相互配合，有力保持流动性合理充裕。

今年的货币政策一直保持着充裕的流动性，房地产行业要更加关注货币政策的结构，也就是钱流向哪里。从央行4 月18 日出台的《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》可以看出，央行下一步会完善住房领域金融服务，要因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

从近期的降准和央行出台的政策可以看出，今年3 月居民中长期贷款余额同比增幅创历史低点，二季度房贷方面的额度将会继续增加，利率有进一步下调的空间，放贷的节奏将进一步加快。对于一些改善性购房需求来说，结合各地降低首付等政策，可以更好地享受货币政策带来的利好。当前货币政策有助于金融机构满足合理住房需求，缓释房地产流动性风险，有助于房地产软着陆。

（三）房地产政策：房住不炒、因城施策背景下，近百城已放松调控

今年以来，全国已有近百城放松了房地产调控政策，稳地产政策仍将不断加码发力。近期，监管放松房企融资渠道，支持房企发债、发放并购贷，从中可以看出对房地产业的支持。

相比2020 年的房地产政策，当前政策更加具有长期性，并非针对疫情的短期政策。例如今年六部委面对三道红线下房企暴雷频繁的状况，为防范化解房企风险，研究提出房企向新发展模式转型的配套措施，包括房产税、并购贷等，城市放松政策主要聚焦公积金放松、购房补贴、住房贷款等方面。而2020 年的政策多为针对疫情的短期政策，例如贷款展期续期、预售政策放松等。城市放松政策主要聚焦土地出让金缓交、落户政策放松、住房公积金和项目预售等方面。

图1 2020年与2022年疫情期间放松调控城市的政策内容对比

二、当前全国房地产市场形势研判

（一）货币：宽信用背景下居民中长期贷款余额尚未回升

2022 年4 月11 日央行发布3 月金融数据：社融方面，3 月新增社融4.65 万亿元，较上月多增3.45 万亿元，比2021 年同期多增1.27 万亿元。3 月社融存量同比增加10.6%，比上月提高0.4%。人民币贷款方面，3 月新增人民币贷款3.13 万亿元，较上月提高1.9 万亿元。货币供应量方面，M1 同比增长4.7%，M2 同比增长9.7%。金融数据回暖力度明显，总量增速普遍超出市场预期，显示出宽信用已经初现成果，有助于缓解市场对信用修复的疑虑。

图2 2007年1月至2022年3月 M1、M2和社融同比增速

图3 2007年1月至2022年3月住户贷款余额同比增速及首套房贷利率

3 月政府债和非标融资数据亮眼，推高社融数据，不过信贷结构亟待优化，消费萎靡叠加房地产行业低迷，居民短期、中长期贷款同比少增，居民中长期贷款余额同比创历史低点，低于上一波疫情2020 年3 月份。企业的景气度仍偏弱，疫情反复冲击企业短期资金流动性。整体环境比2020 年疫情期间差，所以我国稳增长力度仍需加码。后续随着央行注重货币结构，相信房地产行业资金和信贷将会有所回升。

（二）偿债：债务压力大，疫情将加速部分房企的债务违约

相比2020 年，2022 年TOP 30 房企虽然境内债压力较小，但境外债压力是2020 年的两倍。2022 年3 至4 月是偿债高峰期，当前偿债总额是2020 年3 至4 月的5 至6 倍。偿债高峰期遇到疫情，没有销售回款，让头部房企的现金流状况雪上加霜，疫情将加快部分现金流较差房企的暴雷速度。

图4 2016至2023年房地产行业美元债发债规模及同比

（三）房企：集中度下降，区域型或特色型房企迎来发展机遇期

根据易居研究院刚刚公布的中国房地产企业500 强报告，不同于以往几年集中度不断上升趋势，2021 年百强整体集中度下降，且各个梯队都有所下降。分梯队来看，呈现出头尾下降明显、中间相对稳定的特征。TOP 4、TOP 51—100 集中度降幅最大，TOP 4 集中度下降明显主要受恒大的影响，TOP 11—50 集中度较为平稳。

在行业大变局中，企业优胜劣汰，行业集中度下降，但同时也要看到房地产行业2021 年销售规模创历史新高，而百强企业的市场份额在下降，这说明近些年涌现出一些稳健的区域深耕型房企和特色发展型房企，其发展速度加快，例如建发、滨江等。当追求规模发展的时代已成过去时，这些区域型或特色型房企将迎来发展机遇期。

图6 各梯队历年集中度变化（全口径）累计

图7 各梯队历年集中度变化（全口径）分各梯队

（四）土地：当前房企拿地量已跌入冰点，下半年将有所回升

受政策影响，头部房企自2021 年下半年以来，拿地量持续下行，溢价率也持续走低。一季度受疫情影响，很多城市暂停土地集中出让，3 月份TOP30 房企拿地量已跌入冰点。预计今年上半年受市场和疫情影响维持低迷，下半年地方政府将积极推地，改善地方财政，特别是上海这种疫情较严重的城市。

图8 top30房企在全国拿地量价走势

图9 TOP30房企拿地溢价率(%)走势

（五）市场：上半年市场筑底，预计下半年将加速回升

当前，房地产市场再次迎来全国全行业层面的严峻考验，2022 年所呈现的生存环境与2020 年疫情之初相比，并非是后者的简单重复。如果说2020 年初的冷是“表面速冻”，2022 年企业面临的冷则是冰冻三尺之寒，可谓冷到骨子里了。

根据国家统计局2022 年4 月18 日公布的数据，房地产新开工1 至3 月同比降幅扩大，3 月同比降幅扩大至22.2%，商品房销售面积1 至3 月同比降幅扩大，3 月同比降幅扩大至17.7%。3 月份投资转负，土地购置面积等都在下降。国家统计局发言人表示：随着多地适度放开限购限售、降低公积金使用门槛等，部分地区房地产销售降幅在收窄。随着房地产长效机制的完善，积极满足房地产住房需求，全国房地产销售下行态势会得到缓解。

从TOP30 房企拿地情况来看，今年一季度的销售情况比2020 年要差，2020 年一季度疫情蔓延全国，今年一季度主要还是受房地产市场低迷影响因素多的影响，预计二季度全国市场也会受华东疫情的影响，表现不尽如人意，到下半年各地市场才会受政策利好影响加速回升。

图10 2019年1月至2022年3月TOP30房企月度销售面积、金额走势

三、当前上海房地产市场形势研判

4 月12 日，中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理委员会官方网站发布《关于优化调整临港新片区人才住房政策操作口径的通知》，修改了购房条件：2022 年重点支持单位中工作的人才，由原来的“须在新片区工作满1 年以上”缩短为3 个月或6 个月。这一规定将大大增加符合购房条件的人数，这实际上是临港新片区放松了限购政策。这可以被视为上海释放出的积极信号。上海这一类城市的政策松动，必须将“房住不炒”和促销费、促稳定结合起来，政策调整要精准研判，因区施策，也要为后续发展留足空间，所以上海全面限购政策放松的可能性较小。若能够像2020 年那样放松预售条件，将提前释放供应，满足市场需求，对市场而言是利好，房企也应积极关注预售政策的调整。

从上海新建商品住宅供求情况来看，今年一季度供应量创高峰，需求也旺盛，供应和需求均超过了2020 年一季度。回顾2020 年上海房地产市场在疫情过后的强势反弹，供应放量，需求强劲，货币宽松，疫情对人们的改善性需求作了进一步催化，使得2020 年下半年市场的火热一直延续到2021 年的上半年。可以大胆预测，今年疫情过后，市场供应将持续放量，叠加积压需求的释放，再加上改善性需求进一步增加和宽松的货币政策，上海楼市将加速回暖。

图11 2019.1-2022.3 上海新建商品住宅供求量价情况

从上海商品住宅库存数据来看，2020 年3 月受疫情影响，库存面积及去化周期创历史新高，但后续库存面积及去化周期一路下行，直到2022 年3 月份受疫情影响，上海商品住宅库存面积开始有所上升，去化周期也开始上行。根据2020 年疫情过后的行情，乐观预计上海今年5至6 月商品住宅去化周期将由升转降。

图12 2019年1月至2022年3月上海商品住宅库存及去化周期

从上海二手房的成交数据看，2020 年一季度受疫情影响而成交低迷， 4 月份二手房成交量迅速回升，直接超过单月2 万套，到四季度超过了单月3 万套的成交量，可谓相当火热。这一火热状况一直延续到2021 年6 月，之后便一路下行。二手房的走势与新房走势基本吻合，当前政策已经回升，市场回升还需时间，所以预计疫情后上海房地产市场大概率会迎来一波反弹。

图13 2019年1月至2022年3月上海二手房成交套数

同时，也要看到疫情对消费的杀伤力，很多中小企业可能很难渡过这个难关，失业和收入的下降会损伤购房需求。上海市场还是会呈现分化：表现最好的会是豪宅市场，特别是倒挂严重的新房豪宅市场；其次是改善性需求的新房市场，因为上海积压了很多高积分的购房需求，这个市场在疫情过后会快速恢复；再次是刚性需求市场，因为受到疫情影响，购房者收入下降，还贷能力下降。

应充分预估当前房地产市场形势的严峻程度，2020年没有出台三道红线，房企暴雷也只是个案，而当前房企暴雷已成了普遍趋势，特别是民营房企，当前的疫情无疑会对房企资金链构成更加严峻的挑战，可能会有部分企业无法挺过疫情，即使挺过了上半年，可供企业投资发展的资金也不多了。尽管市场会回暖，但从整体行业情况来看，今年的形势并不乐观，企业需要进一步做好风险管理。

四、房企的应对建议

尽管当前形势严峻，但我们要相信房地产业依然是中国经济的压舱石和稳定器。中国城镇化率虽然增速下降，但仍有一定上升空间，仍将是房地产业最大红利。我国城市群的发展还有进一步集聚空间，我国的产业还有进一步的转型升级空间。当前的房地产产品还无法充分满足人们对美好生活的向往，住房的改善性需求依然是未来几十年推动房地产业升级的强劲推动力。虽然全国大范围的棚改进入尾声，但当前新一轮的城市更新将成为房地产业发展的新动能。

可以说，当前谁能够准确把握形势并积极作出调整，谁能够迎难而上积极转型，谁更专业、更有抵御风险的能力，谁就能够在大浪淘沙中脱颖而出。在这一过程中，要高度重视城市更新，加速向新模式转变，同时要进一步满足人们居住新需求，持续提升产品质量和服务水平，并持续深耕城市群中的核心城市，把握新一轮机遇。针对当前形势，本文提出房企的应对建议。

（一）由大拆大建向城市更新的新模式转变

现阶段，我国住宅需求进入平稳期，新房开发规模、供应规模逐步缩小，新房销售规模基本见顶，房地产业正在加快步入以存量为主导的时代。在这一背景下，房企应高度重视城市更新。2021 年8 月31 日，住建部发布《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（以下简称《通知》），对地方实施城市更新行动提出具体要求。为了限制城市更新房地产化、过度片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益，《通知》对城市更新划定了“2255”的底线（大规模拆除比例原则上不应大于现状总建筑面积的20%；大规模拆建比原则上老城区不应大于2；大规模搬迁，居民就地、就近安置率不宜低于50%；城市住房租金年度涨幅不超过5%。）。在这一背景下，建议城市更新应注重工业地产的转型、园区新一轮开发的机遇，以及工改下催生的商办、公寓和资产管理模式等，这些都是未来的发展趋势。

（二）由开发销售向租购并举的新模式转变

根据我国香港地区房地产业发展经验，随着市区旧楼重建的完成和地价上涨，小型房企逐渐退出，行业集中度提高，将形成规模庞大、业务多元、资本雄厚的数十家大型房企垄断市场的格局（TOP10房企占80%的市场份额）。此时，住宅开发放缓，商业地产兴起，房企完成从开发销售向租购并举的转型。香港地区房企转型之后的特征主要是：低杠杆、高利润、租售并举、多元化。房企的低杠杆体现在资产负债率和净负债率都远低于美国和我国内地房企，并且高度重视利润，开发与经营并重，通过持有物业资产获得稳定的现金流，吃透资产升值收益，投资性房地产占总资产的50%—60%，物业租金收入占营收的30%。内地房企今后大概率也会学习香港房企的经验，更加重视持有物业运营，走向租购并举的新模式。

（三）由粗放式向精细化开发管理的新模式转变

当前行业正在面临大变局，房企需要应对行业环境发生的变化，及时对内部管理进行改革，改变过去粗放式的管理，提升精细化水平，努力提升专业化程度，从而适应当前行业的要求。同时，要继续培育适应当前房地产行业所需要的核心竞争力，包括房企杠杆合理化、可融规模透明化、项目开发全封闭化监管和房屋交付可控制等。改变过度追求销售业绩规模的观念，转向利润、规模、产品、服务互相平衡的新经营模式，提升经营质量，实现高质量发展。

（四）满足人们居住新需求，提升产品质量和服务水平

疫情过后，人们的居住新需求会进一步凸显，主要包括两个方面，一方面是硬件，另一方面是软件。硬件主要是住宅产品户型要进一步改善升级，包括入户消毒设计、厨房功能、书房办公功能、运动空间、冰箱冰柜以及存储空间的升级，而中央空调将不再受欢迎。软件主要是物业服务。疫情放大了人们对小区物业管理服务的需求，也放大了各个物业管理公司服务水平的差距，物业管理好的小区必然会受到欢迎。总之，房企的产品和服务要根据人们不断变化的需求及时进行调整和提升。

（五）持续深耕城市群中的核心城市，把握新一轮机遇

我们在2021 年年终时提出，行业新增规模空间基本见顶，区域分化十分明显。根据对城市硬实力与软实力的分析研判（硬实力指人口、经济等，软实力指疫情管理等），得出结论：长期聚焦25 城。这25 城主要分布在9 个城市群。上海无论从短期来看还是从长期来看，依然是值得持续深耕的城市。经历这一波疫情后，上海政府将会推出大量土地来获取土地财政收入，特别是在货币宽信用的背景下，根据历史经验，资金首先会流向基本面较好的一线城市，而上海经历这一波疫情后，更加需要财政收入，所以会推出一波土地，甚至是性价比很高的土地。可以预见，上海土地市场在疫情过后依然竞争激烈，房企要把握好新一轮的投资机遇期。

这一次上海的疫情对整个长三角、中国乃至世界都影响很大。虽然这次上海对疫情的处理让很多人有些失望，但面对“疫情结束后你还愿意留在上海吗”这一问题时，很多人还是愿意选择留在上海，这也说明人们对上海依然充满信心。相信通过反思与改进，疫情过后的上海会变得更加美好。