中小型房地产企业资金管理存在的问题及改进措施探讨

王素霞

（淄博嘉辰置业有限公司，山东 淄博 255000）

房地产行业是一个典型的资金密集型产业，主要表现在资金需求大和占用周期长两个方面。随着房地产行业政策的不断收紧，预售资金的开放条件越来越严格，预售资金的监管越来越严格，房地产企业从融资到资金回笼越来越困难。加上新冠肺炎疫情的影响，中小型房地产企业的财务管理状况亟须改善，如何提高中小企业的资金管理效率、提高资金的周转效率是中小房地产企业资金管理需要面对的重要问题。

一、中小型房地产企业资金管理概述

中小型房地产企业资金管理是指围绕企业的筹集、投资、经营等资金活动，做好企业对资金的规划、使用、回收、监督、评价等一系列财务管理过程。具体包括投资项目决策过程中的全周期资金预测、各节点和年度资金来源规划、月度资金预算；月度跟踪预算实施情况（包括金额和节点控制），检查异常和紧急情况下支出是否合理；资金回笼包括尽快兑现，加快销售和抵押跟踪。中小型房地产企业的资金来源主要包括以下几个方面：

（一）自有资金

对于中小型房地产企业来说，自有资金是在房地产企业最开始成立时投入的注册资金，这笔资金是企业长久持有，并且可以自主控制的资金。简言之，自有资金对于企业正常运行来说，是基础也是坚强的后盾，而且一般企业在运营过程中会把向股东所借款项也划分为企业自有资金。

（二）销售回款

房地产企业销售回款率是对企业资金管理效果的一大考验，充足的销售资金收入可以帮助企业后续顺利开展各种业务活动。而且房地产企业在得到房屋许可证时，就会收取少量的认购费和诚意金。开发商在市场开盘前获得的资金数量也可以帮助企业缓解在开盘前遇到的各种资金压力。但是，要注意合适的时机，因为法律明确规定，房屋在获得预售许可证之前是不允许销售的，所以企业要进行销售回款也应遵循相关的法律法规，避免触犯法律底线，引起法律风险。

（三）借入资金

对于中小型房地产企业来说，借款来源一般都是金融机构，还有民间借贷。现阶段，从市场房地产行情看，银行贷款依旧是众多企业的首选，但是，有些企业仅有银行贷款还不足以满足日常运行所需的资金要求，所以，越来越多的中小型房地产企业会选择民间借贷的方式，短暂性地满足资金运行需要。

二、中小型房地产企业资金管理存在的主要问题

（一）员工资金管理意识不足，内部资金管理制度存在缺陷

现阶段，很多中小型房地产企业经营管理者对于资金管理的重要性认识不足，局限于自身学识，虽然重视项目建设管理和销售回笼资金，但没有意识到加强内部资金管理的重要性。部分中小型房地产企业管理层往往掌握的财务知识较薄弱，对资金管理缺乏全面的了解，企业自身也缺乏健全的资金管理制度和体系，导致员工在日常工作中没有可依据的制度文件，缺少一定的行为约束和引导。

（二）融资渠道单一，融资成本高

房地产开发是一个资金密集型的产业，对资金的需求量非常大。中小型房地产开发企业常出现资金不足的情况，自有资金较少，在获得预售机会前，会有大量销售无法正常进行，这也造成较大的诚意金收取风险和资金购买风险。一般情况下，房地产企业首选贷款都是各大银行机构，所以，银行机构已经成为许多中小型房地产企业常见的融资方式。现阶段，受各种外部因素的影响，例如宏观政策调控等，使我国四大银行对于房地产企业的贷款大幅减少。正常情况下，中小型房地产企业可以从国有四大行获得初次开发贷款，但随着后期项目的不断推进，各种资金需求量也逐步增大，导致银行出于风险因素考虑适当地增加贷款利率。这对于企业来说，就需要承担更多的贷款利息，使房地产企业面临更加严峻的财务风险，进一步增加了中小型房地产企业的财务融资压力。

（三）预算执行有偏差，对多余资金管理不到位

1.预算执行情况不足

许多中小型房地产企业的预算管理缺乏科学性，实际实施方案非常随意，缺乏议价能力，设计变更频繁导致项目签证到处飞。此外，房地产项目资金超支没有得到跟踪和验证，也没有纳入评估，导致项目从投资到运营的实际支出与预算之间的差异较大，资金预算在指导和监测方面没有发挥出作用。

2.对过剩和可用的资金管理不到位

一些中小型房地产企业在资金充裕时，缺乏有效的资金管理，造成部分存款账户、监管账户有很多降水资金闲置。自2020年初以来，特别是公积金贷款银行不再需要按照要求存留保证金，但许多小公司没有跟上政策调整做好限制资金的管理，未能利用过剩资金为企业发展创造更多的利润。

（四）企业员工风险意识薄弱，运用民间贷款方式较普遍

对于中小型房地产企业来说，由于企业规模小、经营管理方式落后，企业很多员工严重缺乏风险防范意识，所以，一些项目负责人会在巨额利益的诱惑下盲目进行项目开发和项目投资，并没有足够的时间进行项目的可行性研究，也没有出具可参考的可行性报告。如果项目选择存在问题，最后在销售环节也会大概率出现问题，各种销售资金很难及时收回，导致很难再找到银行进行担保，资金漏洞就会逐渐形成，长此以往，企业就会面临着严峻的资金链断裂风险。对此，企业就会寻找各种民间借贷，民间借贷因为限制条件少，会广受中小企业家青睐，房地产行业同样也会广泛应用民间借贷。许多中小型房地产企业缺乏相应的风险管理机制，没有专门的风险控制部门，其权利和责任也不明确。当风险出现时，无法及时地采取有效措施来应对和化解风险。

（五）监督考核机制不完善

在中小型房地产企业中，资金管理问题也体现在不完善的监督评价机制上。中小型房地产企业在营销方面非常重视政府与企业的关系，但缺乏科学、有效的监督评价机制，对相关负责人的资金管理状况没有进行合理、公平、科学的评价，就发生大额的借贷行为，导致中小企业资金管理水平低、管理不到位。

三、改善中小型房地产企业资金管理的措施及建议

（一）增强全员资金管理意识，完善资金管理制度

任何企业的资金管理活动都贯彻于整个企业生产经营过程中，房地产企业同样在项目开发全过程都需要高效地进行资金管理。房地产项目开发从土地的买卖、征收、项目规划、项目图纸设计、项目施工、项目竣工、销售等各环节，都离不开资金管控。资金对于房地产企业的业务进行极其重要，市场上各大型上市房地产企业或者集团型房地产企业具有较强的资金管理意识和健全的资金管理制度。因此，很多的中小型房地产开发企业要想在裂缝中生存，就必须做好高效的资金管理。首先，要不断地提升全体员工的资金管理意识；其次，要制定完善的资金管理制度，让员工在日常经营管理过程中有制度可寻，有文件可以追溯；最后，要全面加强资金预算管理，中小型房地产企业在相关业务部门的共同参与下，财务部门应在企业年度资金管理计划和经营战略目标中，全程监督和控制企业业务活动中各项资金使用情况，编制完整、合理的年度资金使用计划。

（二）拓宽融资渠道，降低经营成本

根据上述内容，现阶段中小型房地产企业融资渠道一般都是选择银行借贷和民间借贷。在当前市场经济体制不断变化的局势下，我国的金融体系框架也在不断地变化，不断地进行完善，所以，中小型房地产企业过分依赖银行实现贷款的局面也会有所变化，逐渐从间接融资转向直接融资。从表面上看，直接融资规模较小，无法满足企业的资金需求。中小型房地产企业要通过多种方式拓宽融资渠道，包括通过合作方式拓宽企业的融资渠道，提高企业的融资能力，为企业经营减少财务风险，合理地分配资源。

中小型房地产企业要想合理地设计融资方式，就要对市场行情、企业经营状况、金融机构借贷政策、多种融资方式优劣势等进行充分的调研，最终确定适合企业经营发展的多元化融资方式。要规划和安排企业股权结构和业务模式，并提前通过调研、问卷等方式，整理各种项目相关的融资数据，最后根据融资方式确定该方式存在的财务风险及各种不足，并制定相应的完善措施，提前对风险进行防范。

（三）加强预算执行和考核，向多余资金要效益

中小型房地产企业在科学编制预算指标后，首先，要从战略高度重视预算指标的实施，加强监督评价，跟踪预算目标和实际数据的月度比较，及时纠正偏差。财务部门应严格控制各项支出，特别是对专项项目，要定期报告预算跟踪、例外情况，限制超支部门等，定期开展监督、绩效考核评价活动，考核越频繁，作用就越有效，预算实施效果越好。其次，财务部门根据企业的年度经营计划和预算，进行短期财务管理或者调任总部补充其他项目，或者偿还部分贷款，降低资金成本。对于监管账户和保证金账户中的资金，财务部门和相关部门应及时了解国家和地方政策，及时传递信息跟进并尽快发放资金。最后，企业应重视资金规划，加强对资金收支的预算和实施管理。组织各部门预测各项目的收支，财务部门应及时跟踪资金计划的实施情况，拒绝支付未按照资金计划安排的资金支付，或报相关上级领导批准。期末，财务部门根据实际筹资和使用情况，评估各部门资金计划实施的准确性，不断提高企业资金事项的可预测性和资金安排的合理性。

（四）增强风险防范意识，加快销售资金回笼

房地产行业对资金需求量很大，所以，在收益高的前提下同样也承担着极高的财务风险，这些风险来自多方面的不确定性，房地产企业要进行全面的风险管理，必须明确风险管理的组织结构及其职责。中小型房地产企业在销售过程中要注意及时回收销售资金，提高资金回收率，这样可以帮助企业降低各种融资成本、经营风险、财务风险，尽可能地减少采用民间借贷方式实现融资。而且，在地产项目主体结构达到三分之二之前，房地产企业仍然需要依靠自己的资金和外部资金来填补资金漏洞。

另外，销售催收是中小型房地产企业获得资金的另一个重要来源，因为房地产行业一般涉及销售资金都是大量的，所以，企业要时刻关注项目开发后的销售和资金回收情况。中小房地产企业要想实现经济利益最大化，就要寻找各种销售方式，并创新和推广销售人员奖金制度，以此来激发一线销售人员工作的热情，激发员工的工作积极性，让员工主动探索更加优秀的销售策略，如果销售策略有效，可以在企业内部大范围推广。销售人员还要持续追踪销售支付情况，注意项目开发的淘汰率和各种销售支付率。此外，房地产企业要拓宽项目开发渠道，只有与各大抵押贷款银行建立良好的合作关系，才有可能获得银行的更多贷款，同时有效地缩短银行贷款审批时间，增加贷款期限。

（五）完善考核机制，重视内审工作

首先，中小型房地产企业应进一步完善考核机制，建立和实施考核资金管理制度，其中不仅包括资金预算制度，还包括日常资金审批制度、托管制度、会计制度与其他制度等；考核内容不限于预算考核，应包括所有的资金管理制度，防止舞弊和失职，保证资金的安全性和完整性。其次，内部审计作为内部控制的监督者和评价者在资金管理中起着重要的作用，中小型房地产企业应当设立独立的内部审计部门，直接对资金管理的效率和有效性进行独立的专业评估。

四、结语

房地产行业属于资金密集型、风险程度偏高的行业，再加上房地产行业政策变化频繁，产业涉及法律法规文件多、经营业务范围广等因素，企业的资金管理工作繁杂，面临着市场激烈竞争的严峻挑战。因此，对于中小型房地产企业而言，做好资金管理十分重要。本文认为，中小型房地产企业要想实现高效的资金管理，就要不断地增强全体员工的资金管理意识，完善资金管理制度和体系，尽力拓宽融资渠道，加大资金管理力度，保障资金管理质量和实际运营能力。同时，中小型房地产企业还需要不断提升员工个人专业技能和综合素质，鼓励员工主动学习，增强自我学习能力，并且在实践中不断积累经验，帮助企业做好资金管理工作，从而促进企业资金管理能力和水平的不断提高。