物业企业上市面临的财务问题及改善对策探讨

陈石玉

（湖南省湘诚物业集团有限公司，湖南 长沙 410000）

南都物业成功在A股上市后，掀起了物业企业上市的新浪潮，规模较大的物业企业纷纷涌向资本市场，物业企业的经营也从传统的基础物业服务逐步转向多元化经营。在物业企业上市的过程中，对物业财务管理水平也提出了更高的要求，要想从众多拟上市的物业企业中脱颖而出并成功上市，处理好物业企业的财务问题尤为重要。

一、财务问题是影响物业企业上市的关键环节

（一）物业企业上市前需要具备优良的财务指标

对财务指标的基本要求，主板与港板的侧重点不同，主板的硬性指标较多，而港板主要侧重于公司的业务盈利能力、新业务创新能力、新楼盘获取能力。目前，物业企业上市主要集中在港板，主板上市的只有4家，新三板与场外资金挂牌的较多，但一般很难融到资金。由于物业企业目前的特性，科创板一般上不了。对于物业企业而言，要想在主板、港板上市成功，财务指标仅达到上市版块的最低要求是不够的，营业收入、扣除非经常性损益前后较低的净利润、经营活动产生的现金流量等关键财务指标一定要在上市排队的企业中具有明显的竞争优势。

（二）物业企业上市前要对财经政策执行到位

一是物业企业在上市申报期必须执行《准则》要求，应按权责发生制核算。目前，大部分物业企业采用收付实现制，或收付实现制与权责发生制相结合的混搭式。例如，民营的中小物业企业一般采用收付实现制；中大型国有企业采用混搭式的较多，这类物业企业管理的业态较多，对于单体固定支付的物管费按权责发生制核算，而对住宅采用收付实现制核算。二是物业企业公用部分的公共收益分摊，必须执行物业管理条例的规定，有公共收益分摊合同的，按其合同执行；没有分摊合同但有业主委员会及没有分摊合同且没有业主委员会的公共收益部分按律师意见执行。只将其公共收益部分分摊获得的管理服务收费计入收入，其他挂往来款项。三是物业企业要遵守国家的各项税收政策。物业企业在申报上市时，必须有税务机关出具的税务合规性证明。证明公司遵守国家及地方有关税收法律及相关政策，没有拖缴、欠缴、拒缴、偷逃税款等行为。对于代收代付的水电费，若加价收取的，要全额确认收入，并根据增值税条例扣减进项后缴纳增值税，不应只按收取金额与水电部门的差额计入收入缴纳增值税等。

（三）物业企业要保证内控的有效性

物业企业应建立健全企业内部控制管理制度，并将内部控制管理贯穿整个业务流程，一直延伸到内部控制评价体系。物业企业属于劳动密集型微利企业，人多利薄，员工素质整体水平不高。若想在众多物业企业中脱颖而出，达到上市的要求，建立健全内部控制管理制度至关重要。一个物业企业没有相关的内部控制管理制度，会导致收入的不完整，资金的挪用与现金收款的少入账等风险。例如，代收水费补卡收入，水费冲卡系统补卡之后不显示补卡的数据，若收款与入账为同一人，收款人员若不登记入账，很难发现其收款记录。

（四）物业企业须保证财务信息质量

一是要按政策确认收入。对物业企业采取收付实现制确认的收入部分，在上市之前均应按权责发生制进行调整。二是财务数据计算处理要正确。由于物业企业涉及的客户量大，在收费系统与财务系统未进行自动取数计算的情况下，必须核对好收取的各项费用总金额及收取方式等，以免核算错误。三是必须严防财务管理漏洞。对建筑垃圾的清理收入、临时停车收入及多种经营收入一定要全面实施监控，严防收入外流，保证收入的完整性。四是要严抓管理。避免公共能耗跑冒漏滴等现象发生而影响成本的核算。五是按权责发生制确认的收入，要按合理的比例计提坏账准备。六是对有销售平台的物业公司，要区分是按全额确认收入还是按差额确认收入。要保证每笔数据的来源有根有据、成本收入相配比原则执行，不得随意调节成本，避免虚增收入和人为操控利润等。

二、物业企业上市财务问题产生的原因分析

（一）财务指标不达标

财务指标不达标是影响物业企业上市最关键的因素。而财务指标中尤为重要的指标是收入、利润、经营现金净流量。造成收入、利润、经营现金净流量指标低下的主要原因。一是新楼盘获取能力不够，导致收入增长受限。目前，跨国的物业管理企业少之又少，大部分物业企业管理的都是国内市场，而国内市场的物业盘子固定。很多的物业企业在没有母体房地产公司的支持下，获取新楼盘非常困难。二是新业务创新能力不够，导致业务盈利能力低下。在很多物业企业中有很大部分的三供一业楼盘或品质低下的楼盘。对于这些楼盘只通过收取补贴及微薄的物业服务费是不足以带给企业盈利点的。三是物业费收缴率低下，导致经营现金净流量低。物业服务费的收取主要决定于物业业态与服务的品质。物业业态为单一业主的，收缴较轻松。对多业主的物业，在物业服务人员的服务未达到业主满意的程度下，业主会采取拒交或拖欠的方式进行抵制，从而造成物业企业的管理效能低下。四是内部管理松散，造成成本费用虚高。

（二）未按规定执行财经政策

物业企业上市财经政策执行不到位的主要政策方面是权责发生制核算、公共收益分摊确认收入、按权责发生制缴纳税款、职工社会保险的缴纳等。在上市之前，收付实现制调整到权责发生制的过程中由于改变核算制度，导致应收账款计提的坏账比例过高，或补交的税款过多等致使企业未全面遵循权责发生制核算；对那些没有成立业主委员会的小区全额确认公共部分收益；错误理解国有企业之间的无偿划拨股权享受印花税优惠政策，或不按规定缴纳残保金及分类错误而造成未按国家税收政策执行缴纳税款；物业企业属劳动密集型企业，职工人工成本占到总成本的70%左右，物业企业为了降本增效，一般没有给全部项目员工购买养老保险、医疗保险等，导致物业企业购买保险的人数达不到总人数的50%，而上市的要求规定，最低购买保险率不能低于70%。

（三）内部控制松弛

内部控制不健全或内部控制执行不到位，管理松弛，内部控制制度形同虚设，会直接影响企业的管理效能，容易出现资金管理风险、安全风险等，从而达不到上市财务指标的要求。一是内部控制设置不合理。现金折扣未规定审批权限，项目经理在一定范围内可以有一定的自由折扣权限，但必须规定在多大范围内，超过这个限额由分公司领导审批，金额更大的，有集团公司领导审批；未进行机构的合理设置，把内部审计部门直接设置在集团财务部，从而达不到对下属分子公司检查的独立性；未对不相容岗位进行分离管理，会计兼任收款，从而造成收款漏洞等。二是内部控制执行不到位。信息系统执行不到位，车位信息等数据未录入收费系统管理；停车道闸系统等未与收费系统、财务软件系统进行直连，且未进行账实、账账比对；未对公共能耗倒挂账的金额进行原因分析，是“跑冒漏”原因还是收款未入账，应设置区分业主与公共能耗的实际用量，从而改善对公共能耗的区分管理；出纳对客服收缴的物业管理服务费未进行收款方式的区分核对，未及时将现金缴存银行，从而造成现金安全管理问题及现金坐支等现象发生。三是未对内部控制有效性进行评价，从而导致内部控制形同虚设。

（四）财务数据存在差错

物业企业财务人员的工资一般都比较低，很难招聘到高素质的财务人员队伍，因此，在财务工作的处理上，容易犯一些基础性的差错问题。例如，会计政策把握不好，收入与成本不配比，不该本期发生的成本计入本期或应计入本期的未计入，未区分资本性支出与收益性支出，把收益性的支出计入资本性支出，或把本该计入资本性支出的计入收益性支出等。此外，由于项目财务人员的素质较低，对收取的物业管理服务费、临时停车费、其他多种经营或建筑垃圾清扫收到的现金，不了解应如何核对数据，只会按客服报上来的收取金额进行收取，客服少缴、漏缴或未缴纳的金额不会去清缴、复核，时间久了，很难发现漏记或记错的金额，从而导致财务数据质量低下。

三、物业企业上市财务问题的改进对策

（一）优化财务指标

针对上市的关键财务指标，例如收入、利润、现金净流量指标等进行优化，物业企业需要做好以下几方面工作。一是要提高市场占有率，保住在管物业，增加新楼盘的获取能力。设置专门的部门人员，由分管领导或部门经理带队开拓市场。开拓市场的政策采取多样化操作，可以采取项目合伙制，也可以加强奖励制度等激励机制。二是开创新业务，提升业务盈利能力。物业公司在提供基础物业服务的基础上，通过软件服务，开启智慧城市空间运营，拉伸服务边界，调整业务结构，加大业务的赋能，分享社区红利。三是提高管理效能，降本增效。开源节流，严格控制各项成本开支。提高应收账款周转率，加大对物业服务费的催缴力度，提高物业服务费收缴率。四是调整物业服务结构，加大高品质市场开拓力度，逐步放弃非营利市场。五是提高物业服务水平，提升业主满意度，获取其他多种经营收入。物业企业要狠抓内功，管理好员工的统一形象，服务好每一位客户，形成良好的口碑，口口相传，增加其他收入。

（二）按规定全面执行相关财经政策

一是按权责发生制确认收入。根据相关准则的规定，物业企业确认收入的时间为与业主的物业服务书面合同确定的付款日期的当天或是应税行为完成的当天，因此，物业企业应在每个会计期末对提供的物业服务确认收入，并结转相关成本。例如，今年预收明年的物业费，尚未提供应税劳务，不需要确认这部分预收收入；今年未收到物业费，对应税劳务已经完成的，应确认销售收入并计算缴纳相关税费。上市之前，对物业企业的收付实现制进行调整，收付实现制转为权责发生制，属于会计政策变更，要从年初调整，并要采用追溯调整法调整以前年度损益。在进行追溯调整时，要梳理合同和应收款项，调整报表期初数，确认截止到期数，有多少合同已经执行完毕，有多少合同还在执行。对已经执行完毕的不要调整，因为权利义务已经完结，也不会对期初造成影响；对正在执行的合同收到的物业费对应的期间是多少，根据应归属的期间来调整，通过以前年度损益调整科目调整相应的收入成本、应收预收应付预付科目。调整完后的税收处理根据税务局要求进行追溯调整，仅仅要求补交差额税款则可以在当期确认，但对于先开了发票的，增值税收入按发票先交；没有开发票的，按权责发生做对应的销项税额处理。二是为员工足额缴纳保险。三是正确划分公共收益部分金额。四是要正确执行长期股权投资政策等。

（三）加强财务内部控制管理

物业企业的账务处理较简单，但人员众多，管控难，特别是财务管控。鉴于物业企业的财务特性，要加强财务内部控制，首先是针对物业企业上市的财务内部控制设计，加强财务会计信息化，实现业财融合，以财务为核心，形成共享机制，从源头杜绝数据修改或错报数据上报风险。物业企业可开发建立自己的收费系统，收费系统里边包含物业管理服务收费、临时停车收费、水电收费及其他多种经营收入等，收款的二维码绑定银行开户行，所有业务数据在收费系统中进行自动计算取数。期初进行客户、水电表等所有初始数据录入。在收款过程中，客户扫码或现金收取的每一笔款项，直接反映在收款系统中，收取的现金当天及时送存银行。对于费用的报销，通过业务端原始凭据的扫描，生成影印件，经过流程的审批后财务付款报销，财务系统根据自动对业务系统数据的采集，自动生成记账凭证，通过自动的数据加工处理，形成管理层、经营层、业务层需要的数据进行输出，避免在数据处理过程中被人为地篡改数据及计算或人为抄错的风险。其次，建立科学、完善的财务内部控制制度。在审计委员会下建立专门的内部审计部门，内部审计部门每年定期或不定期地对集团及下属分子公司进行内部审计；建立岗位责任制，对不相容岗位进行分离管理；减少现金的收支，收款尽量使用微信、支付宝扫码或银行转账形式，支出采用银行转账形式，个人借支的备用金开支的零星采购、出差等费用，报销时须附个人付款凭据。最后，做好绩效考评工作，依据考评结果全面检查对保安、保洁、绿化等外包服务的人员管理是否存在缺陷，是否存在吃空饷等情况。

（四）加强会计核算标准化

物业企业加强会计核算标准化是形成财务资源共享，完善信息化程度，从而加强物业企业内部控制管理，提升物业企业业务能力的基础。一是要标准化集团及分子公司、项目等名称。在标准化名称的时候，要有全称、简称对照表，对内对外的简称固定不变，归口管理的口径要一致，不能报送品质部与报送财务部的项目简称不一致，报送外部与内部的名称又不一致，这样会造成财务无法形成勾稽关系的对比，加大核算难度。在财务共享系统进行数据分析查找时不能实现数据的配比，带来工作量的增加，影响对内对外的响应速度，造成服务品质下降，影响品牌口碑的提升。二是制定会计核算手册，将会计账务处理标准化。财务人员进行账务处理时，严格按照此核算手册合法合规标准化操作。避免不同财务人员对同一事项的处理挂账科目不一致，造成各项目、各分子公司之间无法进行比对，且在编制合并报表时较难发现其抵消事项。三是会计核算时要标准化。收入成本要配比，例如，同类的固定资产折旧，不能集团与下属分子公司计提不一致，或分子公司之间计提不一致，以避免出现直接影响利润的参考价值等问题。