“房地一体”农村不动产登记发证工作实践与探索

杨添淇

（茂名市自然资源勘探测绘院，广东 茂名 525000）

1 引言

2017 年至2018 年，广东省茂名市高新区采用简易调查法开展了农村地籍调查项目，由于调查房产和土地分离，存在产权不明晰、权属不明确等问题。只有“房地一体”调查，才能最大程度发挥物的效用，减少分别处置带来的麻烦[1]。农村“房地一体”确权登记是党中央的一项重大惠民工程，对农房管理有三个优势：一是明晰产权，通过权籍调查确认权属来源，颁发不动产证书，依法认定农民的合法财产权利；二是化解权属纠纷，由各种原因导致宅基地及住房权属存在争议的，通过统一确权登记，按不同阶段、不同类型，以尊重历史、实事求是为原则，进行具结确权登记，解决权属纠纷；三是房权信息更加完整准确，本次确权登记采用数字化处理信息、权属信息和高精度测绘，土地使用权和房屋所有权权属信息更加完整准确。

2 项目目标任务和调查范围

茂名高新区 “房地一体”农村不动产登记发证项目，采用图解法与实地丈量法相结合，即充分利用农村地籍调查成果，实地丈量各层房屋边长，测量房屋附属设施，同步开展权属调查，计算宗地面积和房屋面积，绘制宗地图和房屋平面图，对符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书。

高新区即茂名高新技术产业开发区，是广东省级高新技术产业开发区，有石化下游产业链园区、产业转移示范区、高新技术产业园区三个功能区，包括七迳镇所辖范围，如图1 所示。项目调查范围是高新区集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记。

图1 茂名市高新区示意图

3 项目技术路线与流程

项目按照 “权属合法、界址清楚、面积准确”的要求，遵循“不变不换”原则，以宅基地和集体建设用地权籍调查为重点，以行政村为单位，基于已有农村地籍调查图解法成果，结合已有成果资料制作工作底图，开展地籍测量、房屋测量、宗地权属、房屋现状调查等工作[2]。结合高新区实际，只丈量房屋外围边长及附属设施，对其余房屋内部附属设施不做要求。

权籍调查完成后，将结果在集体经济组织范围内进行公示，公示期满且无异议的，按照《不动产登记数据库标准（试行）》等技术标准，利用GIS 软件进行调查资料的数据库建设，建立农村房地一体不动产权籍调查数据库。在此基础上，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等有关规定和高新区不动产登记审批流程，开展不动产登记发证工作，主要包括房地测量、权属调查、面积测算、数据建库、成果公示、图件编制、报告编写、成果审核入库、质量控制与检查，具体技术流程如图2 所示。

图2 技术流程

4 房屋测量

项目利用图解法和实地丈量法相结合，开展房地测量工作。对于存量房屋，充分利用农村地籍调查项目成果制作工作底图，只丈量房屋各层外围边长及附属设施，将实地丈量的尺寸与宗地草图上的尺寸作对比。对于新增房屋，直接采用RTK 测量模式施测图根点及界址点，精度要求符合《全球定位系统实时动态测量（RTK）技术规范》（CH/T 2009-2010）。

测量时，测量仪器或钢尺两端应处于水平状态，测量边长时在不同位置独立测量两次，两次读数较差限差应符合相关要求，项目农村房屋边长和面积均按三级执行，边长和面积精度要求如表1 和表2 所示。

表1 边长精度要求

表2 面积精度要求

5 权属调查

权属调查采用房地一体外业调查APP 开展。该APP 是一套用于实地调查、实时采集、实时录入的系统，可叠加正射影像底图、实景倾斜三维模型及矢量数据，支持文字信息、拍照、识别等多种数据录入方式，将权利人、权属来源、房屋性质、房屋坐落、层数、所在层次、建筑结构、建筑年份、房屋用途、房屋面积等纳入信息化管理[3]。权属调查处理方式如图3 所示。

图3 权属调查处理方式

项目以实际测量的房屋首层范围作为宗地界址线计算宗地面积，如已发证的宅基地宗地面积在限差范围内的可沿用其宗地界址线和面积。房屋以幢为单位进行测算，面积测算系指水平面积测算。房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等，其中房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上的外围水平投影面积，可根据已有成果或实地丈量的边长，利用量距法求取。各类面积必须独立测算两次，其较差在限差以内FF0C 取平均数作为最终结果。面积取位0.01m2，计算过程取位0.001m2，公摊系数取位0.000001。

6 整理入库

权籍调查完成后，应将宗地、房屋等数据整理后形成宗地、房屋（自然幢）等图层，并将数据纳入不动产登记平台管理系统[4]。数据整理与入库步骤如下：

（1）准备工作：按照《广东省不动产登记存量数据整合技术指南（试行）》制定数据整理方案，以各地已有的不动产登记权籍系统为基础，培训作业人员熟悉整理与数据入库方法。

（2）数据预处理 ：检查数据的完整性、逻辑一致性、坐标系、投影系统等，如有需要则进行坐标变换和投影转换。利用软件一次性将采集到的dwg 数据转换为shp 数据。转换数据时，可将面要素分Layer、分类型（面要素、注记要素）输出为相应shp，然后按照如下规则生成最终需要的shp 数据：①宗地要素与宗地特征码空间关联，获取ZDTZM 属性。②房屋图形要素与同Layer 的房屋要素注记（数字代码）空间关联，获取FWYS 属性信息。读取房屋要素的Layer 数字信息，填写到相应的SZC 属性中。③房屋首层要素与JG 注记做空间关联，对ZRZ 图层的FWJG 字段赋值。

（3）数据结构设计：根据《广东省“房地一体”农村不动产权籍调查数据库设计规范》。

（4）数据采集和编辑处理：开展图形数据采集、建立图形数据的拓扑关系、建立图形数据各层间的逻辑关系、图形编辑、拓扑错误处理、属性数据检校等。

（5）利用空间关联关系、属性关联关系，将农村地籍调查成果信息赋值到转换后的测量成果上。通过ZRZ 首层图形与农村地籍调查成果的FW 要素，通过空间关联建立关系，然后通过属性关联项目需要的QLR表、JSYDYSYQ 表、FDCQ2 表。映射关系如表3 所示。

表3 映射关系

（6）数据入库：数据整理完成后，将数据按不同类型分层导入不动产登记权籍管理系统。导入时须注意系统内对应图层的字段，与整理完成的数据字段映射关系要一一对应。数据导入后，利用系统的编号功能，根据已有宅基地、集体建设用地及其地上房屋、建（构）筑物的最大不动产单元号往后编，避免编号重复。为区分本次权籍调查数据与日常业务权籍数据，可在数据整理时新增字段对数据进行标识，或在数据入库时放入对应的临时库，待登记发证后再归入正式库。

（7）数据的更新与维护。①衔接登记发证数据：将项目成果与已有不动产登记数据进行对比、融合，检查不动产登记数据的现势性，更新数据状态，剔除冗余数据。②数据库更新与应用：利用日常不动产权籍调查产生的变更数据对数据成果进行更新，保持不动产权籍调查数据库成果的现势性。③数据库运行与维护：做好不动产权籍调查数据库运行所必需的网络环境、系统软硬件环境、应用系统环境等的管理、优化、升级、更新与维护，保障数据库的正常运行[5]。

7 成果提交

项目成果经过检查合格后，对全部成果报告及其他相关资料，按国家、省、市有关规定及规范进行验收，主要内容包括：

（1）纸质成果资料：主要包括技术方案（包括工作实施方案、技术设计书等）；权籍测绘资料；权籍调查资料；各级质量控制检查记录、检查报告、技术总结、工作总结等；省、市、县要求的其他相关成果。

（2）电子成果数据：主要有农村不动产权籍调查数据库；宗地图及房屋平面图；登记信息成果表；成果统计分析表；文本数据（电子数据及所有文档资料的电子版）；省、市、县要求的其他相关成果。

8 结论

开展茂名市高新区“房地一体”农村不动产登记发证项目成效显著，2020 年底前基本完成对全区所有符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地使用权和房屋所有权进行统一确权登记，并颁发不动产权证书，加强了宅基地管理和推进农村不动产统一登记，建立完善了城乡统筹的房地一体不动产登记体系，提高了不动产权保护和管理水平，可满足现代不动产管理制度的客观要求，夯实城乡统筹发展的产权基础。