居住权,让晚年更安心

李娜

维权热线

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一直以来，房子都是老百姓最关心的民生问题，很多人倾其一生都在为房子奔波。对于老年人而言，房子既是自己老有所居的基本保障，又是很多家庭矛盾的导火索。

《民法典》设立居住权后，让很多因房屋带来的家庭矛盾有了新的解决途径。

相关案例

丧偶的张大叔在参加活动时结识了同样单身的刘阿姨，两人兴趣相投、相谈甚欢。经过一段时间的相处，两人希望能够重组家庭相伴余生。但张大叔的儿子反对父亲再婚，他担心父亲再婚后，自己无法继承父亲的房产。

张大叔则认为，爱情并不是年轻人的专利，刘阿姨和自己是真心相爱，并非贪慕自己的房子。刘阿姨也表示自己从未想过要张大叔的房子。张大叔不知道该如何做才能既打消儿子的顾虑又在自己百年后给刘阿姨一个安居之所。

律师分析

张大叔可以对房屋权利一分为二进行处分。一方面通过遗嘱方式指定由儿子继承该房屋的所有权，消除儿子的顾虑;另一方面为避免自己百年后刘阿姨居无定所，张大叔可以为刘阿姨设立房屋居住权。

何为居住权？《民法典》第三百六十六条规定："居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。"结合本案，张大叔可以与刘阿姨签订书面协议，约定刘阿姨對其房屋可以一直居住、使用，直至刘阿姨百年之后。

那么，居住权有哪些优势呢？从取得方式来看，与房屋所有权的取得不同，居住权的取得以无偿为原则（但当事人另有约定的除外）;从居住期限来看，与房屋承租权的期限不同，居住权没有最长20年的期限限制;从居住权人的权利保障方面来看，在居住权的期限内，如果没有法定或约定的事由，不但房屋的所有权人不能要求居住权人搬离，即使该房屋被卖掉或者被继承，购买人或者继承人也不能要求居住权人搬离。

结合本案，如果张大叔为刘阿姨设立房屋的终身居住权，则刘阿姨可以一直居住在该房屋，直至其百年之后。在此期间即使张大叔基于某些原因需要出售该房屋，购房者依旧不得要求刘阿姨搬离;若张大叔生前未出售房屋，其百年后该房屋由儿子继承，儿子继承后不仅其自己不得要求刘阿姨搬离，若继承后出售，购买人亦不能要求刘阿姨搬离。

律师建议

1.设立居住权需要双方签订书面合同，并到相关部门进行设立登记。结合本案，张大叔为刘阿姨设立房屋居住权，并不能仅仅通过口头方式，而是需要签订书面的居住权合同，并在该合同中注明双方的姓名和住所、房屋的位置、居住的条件和要求、居住权的期限、发生争议的解决方法等内容，合同签订后携带相关资料办理设立登记。切记，未办理登记的居住权是不产生法律效力的O

2.居住权不得转让、继承。结合本案，在居住权依法设立后，刘阿姨本人可以居住、使用该房屋，但如果其自己不住，不得转让给他人居住。在其百年之后，该居住权也不能由其子女继承。

3.设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。结合本案，原则上刘阿姨不得将该房屋出租给他人，但如果张大叔在居住权合同中赋予了刘阿姨出租权，则刘阿姨在约定权限内可以出租。

4.居住权消灭的，应当及时办理注销登记。结合本案，如果刘阿姨百年后，该房屋居住权消灭，张大叔的儿子应及时去办理居住权的注销登记手续，避免房屋权利受到影响。