连锁超市选址及其影响因素研究

陈石军

摘  要：在我国零售业中，连锁超市非常重要。尤其是在我国经济飞速发展的过程中，连锁超市数量快速增长。然而，从连锁超市的经营现状我们也可以看到，连锁超市经营的影响因素是多方面的，其中连锁超市选址是非常重要的一个方面。在本文中，笔者就连锁超市选址及其影响因素进行了研究。

关键词：连锁超市;选址;影响因素

在经济飞速发展和市场化进程加速的过程中，人们的生活水平逐渐提高，消费能力也在提升，这也就导致国内消费市场潜力的增加。在二十一世纪，零售商业机构的数量和规模都呈现增长趋势。根据中研网查询的数据显示，2021年实体店消费品零售额实现332781亿元，同比增长12.7%。2021年实物商品网上零售额108042亿元，同比增长12.0%。通过这些数据表明，我国流通业获得了较快的发展，国民已进入消费时代。

1.连锁超市发展背景分析

众所周知，超市具有特殊的营销方式，而且其能够为消费者提供一个优质的购物环境。所以，城镇消费者喜欢去超市购物，而连锁超市是超市的一种，以食品和日常用品为主要经营品种。而且，在连锁超市中，廉价销售促成大量购买是超级市场经营方针。一些大品牌在国内相继开设了多家门店。随着城市化进程的加速，零售商业开发一度兴起。零售商业的发展能够为居民消费提供较好的条件，能够促进城市的发展。在城市规划与各住宅新区的建设中，零售业商业建设获得较大的动力。通过热点板块的形成，吸引商业投资，并邀请一些大型商业配套入驻。由此，可以促进商业市场的进一步发展。在公建配套的日益完善并优化的过程中，具有高定位的综合性功能的商业逐渐入驻。在住宅市场不断调控的过程中，一些大型品牌房企在一些商业地产领域中入驻，投入更多的资金在商业物业中，确定了更长远的企业发展战略目标。综合上文分析连锁超市越来越成为全国商业领域各种零售业态中增长最快的业态之一，构筑成现代化城市的风景线。

2.连锁超市选址意义分析

市场经济促进了现代商业的发展，连锁超市作为世界零售业的一次革命已在我国迅速兴起。它的发展对我国零售业传统的销售方式既是一种突破，又是一种挑战。对于零售企业而言，选址的正确与否与其成败有着较大的关系。根据国外一些成功零售企业的经验总结分析可知，在影响零售商业经营的影响因素中，地点的重要性是排在第一位的。连锁超市对于顾客流量和购买力以及消费结构等有着较高的要求。在选址不当的情况下，不能对顾客进行吸引，无法掌握经营主动权，这样就会导致连锁超市经营比较被动。对于同一个行业的超市，在其它因素相同的前提下，这时候超市选址是否合理就显得非常关键。由于连锁超市是连锁经营，通常同一个城市同一个区域会建立配送中心，考虑到配送的便捷性和时效性，连锁超市的选址非常重要。

3.连锁超市选址理论

在国外，由于零售业发展历史较长，所以对于零售选址的理论研究比较丰富。其中，较为常见的有中心地带理论、商圈理论及赖利模型。其中，第一个选址理论出现的时间最早，这也是非常基础的一种理论。基于此，有不少专家学者先后提出了各种理论和模型，比如商圈理论和赖利模型。下文讲对这三种连锁超市选址理论进行阐述。

3.1中心地带理论

中心地带理论是德国的克里斯泰勒第一此提出的，并由罗斯等人对此理论进行一些发展与延伸。该理论的主要核心是中心地思想。所谓中心地就是一个能够提供贸易、金融、手工业、行政、文化和精神服务的场所。这个场所不仅可以提供商品售卖，还可以提供多种服务，服务的等级有高有低。为了对中心地等级高低进行判定，该理论作出了五个假设。第一，假设中心地分布区域是一个自然条件均匀分布的平原。在该平原中，人口和居民收入以及消费方式等基本一样。第二，消费者消费习惯具有一定的特点，就是消费者倾向于就近购物，其目的是为了方便省事，而且降低交通费支出。第三，在所有中心地的价格和质量一样的情况下。这种理论认为存在价格公式：消费者购买商品和服务的实際价格=销售价格+交通费。第四，在交通系统和城市规模等因素同等情况下，运费与距离成正比。在该假设中，需要注意竞争是存在的，所以对于各个中心而言，增加服务区范围是各中心需要考虑的。

3.2商圈理论

克里斯泰勒在研究中心地带理论的基础之上，得到了一个延伸性新理论：商圈理论。通过对该理论进行分析，可知其核心思想是中心地为圆心，并且以一定长度为半径形成的一个需求圈。在该需求圈中，半径是以最大的商品销售和餐饮服务辐射能力来确定的。根据国内行业人士的观点，商圈是一个特定的空间区域，在该空间区域中，有多商业企业网点集中。这样，可以使其对周边企业与消费者之间都都能够产生相互作用。商圈的影响因素是多方面的，商圈的形状也是不规则的。商圈可以分为三类，核心商圈、次要商圈、边缘商圈。在商圈理论中，可以针对商圈进行分析，主要分析的角度包括人口的结构和城市规划、交通情况以及产业结构等。在针对这些因素做好调查之后，能够实现对商业物业辐射范围内的居民消费情况和经营商品品种等情况的全面认识。这样，可以找到市场的空白点，从而对商家类型和经营模式进行选择。

3.3赖利模型

赖利模型的本质是一个零售引力模型，在该模型中，存在一个经验公式，该公式是以不同商业中心的人口和中心间的距离来衡量商业中心服务范围。在该理论中，中心的人口数量越大，商业中心的吸引范围越大，当与中心间距离平方越大，商业中心的吸引范围越小。对于一个城市而言，城市的人口规模越大，其周边地区的城镇吸引的零售贸易越大。同城市的距离的平方越大，其周边地区的城镇吸引的零售贸易反而越小。

4.连锁超市选址影响因素研究

在针对连锁超市选址影响因素研究的过程中，可以使政府部门学会对商业网点分布进行规划，还能够使企业的风险尽可能降低，从而实现决策的制定，并将决策更好地应用到实践中去。在连锁超市选址影响因素中，人口、竞争、交通、区域和自身条件非常关键的五大因素。

4.1人口因素

连锁超市是指经营同一类别的商品和售后服务的若干超市以一定的形式合并成统一的整体。连锁超市所在的区域的服务人口规模及其购买能力等因素都会影响到连锁超市的布局。

4.2竞争因素

通过对商圈中的竞争对手进行调查和分析，从而确定连锁超市的最佳地址。在选择地址的时候，一定要注意规避大型超市的正面竞争。有专家学者认为，连锁超市的服务半径一般不超过三公里，在一些城市中，由于城市的扩张，会导致连锁超市不可避免会面对此类竞争。

4.3交通因素

根据常识可知，交通因素也是对连锁超市的发展产生影响的重要因素之一。在一项居民超市购物出行方式调查中发现，居民到超市选择步行和自行车这两种出行方式的人群数量超过了50%。另外，考虑到停车场的便利性，停车位的数量也是一个重要的影响因素。

4.4区域因素

在连锁超市选址影响因素中区域因素也非常重要。区域因素主要包括商圈的繁荣程度和周边产业、城市规划等因素。对于成熟的商圈，客源较多，而且消费者对其认同感也较高，甚至会出现“马太效应”。因此考虑到区域因素，连锁超市一般建议在商业繁荣区选择地址。连锁超市的出现，可以使商业繁荣程度更高。超市与超市之间可以达到商业磁场效应的效果，促进商业培育期减短，促进商业经济繁荣发展。

4.5自身条件

连锁超市开设是为了获得利润，不仅要对外部环境进行分析，还需要考虑自身条件的一些情况。比如连锁超市所具有的资金大小，超市规模大小和经营成本等多种因素。因为这些因素都是连锁超市选址的重要影响因素。

5.新型选址模式

在商业地产成为拉动我国经济增长，刺激消费重要引擎的同时，却面临着传统地产与零售商的相互独立所导致商业地产经营的冲突， 在传统的商业地产开发模式中，地产商与零售商为相互独立的追求各自利益最大化的个体，这种各自利益的最大化必然会引起商业地产开发运营过程中的冲突。

目前国家对房地产市场加强调控，各地纷纷出台各项政策，例如溢价竞拍、自持、公共配套、商业面积等等的要求和限制，对于房地产商来说，拍地、建造和卖楼，这个商业模式已经很成熟、各项成本也容易计算，但是要求商业体配套等，并不是一般房地产商能够玩得转的，特别是开发的新区，人口导入等因素导致招商困境。连锁超市是商业配套中的一部分，通过双方合作，充分发挥了各自的优势，房地产开发楼盘，建造及出售后，赚取利润，并将剩余的商业部分托给了零售公司。而零售公司通过合作，利用参与房地产开发售卖，赚取利润来切实的降低商业体的成本，即以房地产的利润来反哺商业体。通过核算、反复论证，确实是切实可行的商业选址模式。

6.小结

在本文中，笔者通过分析总结，得到结论：通过连锁超市选址影响因素实证研究发现，人口、竞争、交通、商圈和自身条件是影响连锁超市选址的五个重要因素。另外，通过对这些因素的重要性进行分析，不难发现，人口因素对超市选址影响是最大的。其次是竞争因素和交通因素、商圈因素。在这些所有影响因素中，连锁超市的自身条件影响因素相对而言是较弱的。

参考文献：

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