碧桂园“硬核”交付

江一苇

今年，“保交付”成为地产行业的关键词，房企纷纷开启“交付力”比拼。

根据乐居财经研究院的数据，今年上半年共有41家房企对外公布交付成绩单，已交付房屋套数总额超123万套，涉及1300多个楼盘。

其中，碧桂园领跑上半年房企交付榜，其交付量超过已披露交付数据的前五家其他房企的总和。碧桂园累计合同交付1070个批次，共计超过25万套房屋如期交付，覆盖了全国30个省份、214个城市、780个区县，按期交付率约99%。

此外，上半年碧桂园还有165个项目批次实现了“交房即交证”，这在当前的市场环境下殊为不易。

事实上，交付力是房企综合实力的集中表现，并不是孤立的节点，贯穿了产品从研发、设计、采购、工程、交付前服务、交付体验、交付后生活场景等，是一个全周期、多节点的服务体系。

对于房企而言，也是一个倒逼产品和服务提升的契机。碧桂园总裁莫斌表示，要进一步完善制度标准，强化交付评估，倒逼施工过程管理，秉承对业主高度负责的态度，提升产品品质，努力实现完美交楼。

客户为重

7月底，高层强调，要稳定房地产市场，保交付是首要任务。由此，落实“保交付”，成为房企工作的重中之重。

交付力串联起全线条、各部门的工作，不少房企启动了流程化、规范化的交付体系，提前介入交付环节，保证项目保质保量完成集中交付。

碧桂园就设置了提资、审图、开放开盘、交付样板验收、交楼联合验收五大关键节点，进行营销、客关、设计、运营、工程联合检查，不放过任何风险。

在施工过程中，碧桂园在土建移交精装修、大型机械设备拆除、竣工备案等多个核心一级节点上强化监控。如果发现有进度相对落后的项目，就利用集团的管控能力，倾斜人力、物力为项目提速。

同时，碧桂园致力于优化客户体验，签约两个月后，碧桂园开始每月向业主播报项目工程进度，不定期穿插工地开放/直播活动，施工过程全程透明化向业主展示。交付前举办客户预验收活动，邀请所有业主提前验收，整改报修问题，确保如期顺利交付。

在品质把关方面，碧桂园规定，所有项目经过项目自查、区域各专业条线联合查验、物业查验、区域总裁查验合格后，还将进行独立的第三方评估，达到合格分数后，方能开启交付。

体系化的运作，印证了莫斌所说的：“一切以客户为中心，我们的交付标准要进一步提升，对质量的控制要进一步向前端延伸。”

交付力是商品住宅预售制下的产物，今年各地也陆续试行“交房即交证”，为购房者规避风险。

“交房即交证”是指新建商品房项目交房时，不动产登记机构与税务、金融机构等部门联动，在交房现场为提出申请的购房人办理不动产登记、颁发不动产权证书。

上半年，碧桂园在湖北、山东、甘肃、四川等地的多个项目，试点推行“交房即交证”，共有165个项目实现了交付即办证，交付的质量和维保服务满意度同比稳步提升8%以上，总体满意度整体提升4%。

交付力也奠定了碧桂园现金流良性循环的基础。莫斌预计，公司2022年全年的权益可售货量将不低于5300亿元，全年去化率不低于68%。

现金管理

硬核交付力的实现，离不开房企的综合实力，尤其是资金的管控和支持。

一方面，广泛布局和城市深耕，使碧桂园拥有强大的抵御风险能力。截至2022年6月底，其现有权益可售资源中，96%位于常住人口50万以上的区域，77%位于人口流入区域。

房地产已进入因城施策深化改革阶段，城市间的分化造成不同城市的供需、结构出现较大差异，而碧桂園在精准投研后的广泛布局，可以对冲局部市场剧烈波动的风险。

另一方面，现金管理也尤为重要。莫斌坦言，“今年碧桂园主要通过可动用现金管理来保持收支平衡的状态，凸显公司穿越周期的韧性。”

在收入端，碧桂园强调回款效率，平均按揭放款天数与去年同期相比提前了19天，新增签约的权益回款率提升了两个百分点。同时，充分挖潜应收未收款。

今年上半年，碧桂园盘活大宗资产收回69亿元，有效补充现金流。此外，也启动了与39家合作方的项目分家，提高公司与合作方在项目层面的资金使用效率。

在支出端，碧桂园严格进行复工铺排，从源头严控开工量，真正做到“以销定产”。在保交楼前提下，避免无效开工带来的工程款支付增加。碧桂园预计，全年工程款支付较往年有大幅下降，经营性现金流支出压力减小。

在费用管控方面，碧桂园分解费用类型，除刚性费用外，其余费用归零。上半年，碧桂园的销管费同比下降36.3%，其中销管费占收入的比例为5.5%，较2021年上半年占比下降0.4个百分点。

在现金流管理方面，短期上，碧桂园进行每周资金计划的滚动铺排，削峰平谷，留足安全垫应对外部的不确定性。中长期，通过铺排未来12个月的现金流计划，将未来可能遇到的各个风险点纳入考量，比如销售波动、直接融资渠道是否畅通、债务到期安排、现金是否可盘活等，均纳入资金预算安排。

在市场下行的大背景下，交付力不仅是行业发展的底线，也是房企成为长期主义者的必选项。