房产税改革过程中存在的问题及建议

池玮

近年来，我国大中城市出现房价暴涨、房地产业大规模投资、房地产市场紊乱等问题，国家对此出台了一系列治理措施。2011年1月房产税改革正式拉开帷幕，首批试点城市确定为重庆和上海，作为试点开始对个人住房房产税進行改革，房产税改革的问题逐渐地进入了人们的视线。

一、房产税概述

对于房产税来说，它是一种以房屋为主体作为征税对象的财产税，以房屋的计税余值或者房屋的租金收入作为计税依据，向房屋产权所有人征收的一个税种。

一般来说房地产市场的流通主要分为三个环节，首先是房屋的开发阶段，之后进入房屋的交易阶段，最后则是房屋的保有阶段。我国对房产税种的征收主要集中在前两个环节上。开发环节的税费主要涉及城镇土地使用税、土地出让金、土地增值税、契税等;交易阶段的税费涉及契税、土地增值税等;保有环节的税种主要就是房产税。这些税费都发挥了对房地产市场经济的调节作用。

其实，我国早在1986年就已经开始了对房产税的征收工作，而并非大家认为新出现的一种税种。1986年国务院在房产税暂行条例详细界定了房产税的相关内容，对房产税的具体征收对象以及征收办法做了详细的介绍和规定。在当年的条例中，房产税的税率问题得到了详细的解释，一般来说，房屋不存在出租情况的，按照房屋原值扣除扣减金额后的剩余房屋价值作为计税对象，剩余房屋价值的1.2%即是需要缴纳的税额;房屋如果存在出租情况的，则需要按照出租房屋获得的租金金额的12%来缴纳税额。

房地产市场价格居高不下引起了国家的高度重视，并且进行了多次的宏观调控。2010年，国家加强了对房地产市场混乱局面的整治力度，试图通过税收政策的调整来对房地产市场进行合理的调控，通过税收的积极调节作用，引导房地产市场的正常发展，挤占房地产市场泡沫，形成一个稳定合理发展的态势。2011年1月，重庆和上海两地的房产税征收试点工作开启，两地纷纷对房地产税进行了试点征收工作。本次试点主要针对的是个人两套以上的住房，以及价值较高的高档住房和别墅等，另外也对没有本地户口的人购房行为进行了限制，超过一套房的都需要缴纳房产税。2011年2月，国务院办公厅发布报告提出要继续将改革试点范围扩大到全国，在全国范围内对相关的房地产市场进行宏观调控，发挥税收政策对房地产发展调控的积极作用，促进房地产行业健康有序发展。

二、房产税改革的必要性

（一）有利于调节国民收入分配水平

现阶段，高收入人群倾向于购买一套或多套房屋用来自用或者投资，而低收入人群由于其消费水平有限，更倾向于购买小户型房产进行自用。因此，国家可以通过征收房产税的方式，加重购买多套或者高级住房人群的税收负担和购房成本，但是对于购买小户型自用的低收入人群来说，他们负担较小甚至不需负担相应的房产税，进而减轻了他们的房屋持有成本。高收入人群由于购房成本增加而降低购房需求，长此以往可以通过房产税的征收，对缩小收入差距起到一定的调节作用，更有利于社会财富的公平分配。

（二）有利于改变居民的住宅消费模式

国内经济社会飞速发展，人们对于住房有了更高的需求，开始倾向于购买高档住宅甚至是购买多套住房。再加上房屋作为固定资产，有一定的保值和升值的特征，越来越多的人愿意将资金投入到房地产，以取得更多的利润。人们对房地产刚性的需求和房产价值与日俱增，让投资者看到了投资的利益。那么这个时候，如果国家征收高额的房产税，就会让住房成本大大增加，而住房持有成木的增加就会让人们考虑是否再有能力和资本去购买多套或者高档住宅。这必然会大大优化社会资源的配置，使资源配置更加合理，也有助于改变居民的住宅消费模式。

（三）有利于对房地产市场起到调控的作用

在国内的房地产市场，存在较为严重的住房囤积行为，在一线城市表现得更加明显，囤积住房达到了新房的50%以上，住房问题出现了极大的不平衡，大量的房产被高收入人群囤积起来，而低收入人群却买不起房，新增房源的突破口在被囤积的房产上，那么势必要将这些囤积的房子解放出来。而房产税的征收，就促进了房产解放的进程，保障了低收入人群首套住房问题的解决;并且，以长远的目光来看待这次税收政策的实施，房产资源将会在房产税改革的引导下达到重新分配的目标，持有者住房结构逐渐向居住型结构理性回归，而非一味地囤积住宅以达到投资和保值的目的，更有利于促进社会资源的再分配，减少高收入人群和低收入人群的两极分化现象。

三、房产税改革过程中存在的问题

（一）征税范围确定难

房产税扩征后的征缴对象是人均居住面积大幅“超标”的家庭，这包括拥有多套住宅或超大面积住宅的家庭。而实现有效甄别房产税的征税范围，无疑是一项浩大的基础信息工程。对于基础信息的采集，需要全国上下所有房屋主管部门的参与，在进行大规模普查和摸排的基础上，借助计算机数据库和互联网技术的发展，对相关数据进行合理整合，促进相关数据库的建立。同时，在实行的过程中，如何界定唯一住房也是一个问题。根据相关的要求，需要依赖已经建立的房屋登记信息系统对相关人员的信息进行查询，并且将查询的信息予以通知。但实际操作过程中的问题也很多，一是纳税人有房权证但没有纳入房屋登记信息系统;二是纳税人自建的或者过户的房产未进行登记;三是农村的房产算不算法律意义的首套房;四是纳税人住址所在地县区以外的房产是否会产生查询盲区等。这些都会为房产税的征税范围的准确界定带来一定的困难。

（二）计税依据确定难

房产税征收的基础就是房屋的价值，而房屋的价值体现在市场上。但应该如何确定房屋的市价呢？惯行的做法是由房地产评估公司进行评估。然而，我国一旦全面开征房产税，则对房产价值的评估将是一项艰巨的任务。首先，房地产的价格在不断变化中，有的升值有的减值，作为纳税人是不是每年需要房地产公司进行评估。同时我国缺少单独的不动产税基的评估部门。开征房产税后，由谁来进行房产评估，又由谁来承担监督、复议等职责尚未明确。其次，我国具备资质的房地产评估人员相当缺乏，执业规范化建设尚未完善，这不可避免地会造成评估价值的人为操纵问题。

（三）申报征收难

征税过程中也经常出现纳税人由于纳税意识薄弱进而不愿自行申报纳税的现象发生。另外，房产税的征收也绝不仅仅是一个部门的事情，在税源获取上，它需要多个部门的共同努力，尤其是房管、土地部门的配合，目前各基层征管单位普遍存在人员较少、征管力量薄弱现象，而房产税的税源调查、税基核实需要耗费大量时间与精力，导致房产税实际征管中基本上是粗放式管理，多以纳税人的申报为准，很少去实地调查落实纳税人申报数据的真实性。

四、完善房产税改革的建议

（一）建立和完善房地产产权登记制度

在目前来看，为了完成对房地产税的有效征收，就需要掌握比较完备的房屋产权的资源，这些都是地方基层政府部门需要完成的任务，需要通过登记、普查甚至是摸排的工作非常细致的完成统计工作，而且还需要相关地方人民的配合，并且需要先制定详细的管理制度，并且严格地按照制度的要求去完成详细细致的普查工作，并且依靠互联网的强大，对这些信息一一登记在册，力图详细和无遗漏，建立一个完善细致的档案资料。利用互联网技术对相关的信息实行合理的跟踪管理，并且要求地方政府人员及时了解和掌握国家相关政策的出台和转变，根据国家要求完成工作，落实国家对房产税有关审批项目取消的政策，同时也要做好后续管理工作。

（二）健全房屋估价技术，为房产税的合理征税营造条件

一般情况下，有很多的因素会对房地产的价格产生影响，也无法对房屋的价值进行合理的评估。政府机关要积极引进相应的人才，对其进行相对专业的培训和教育，在房地产价值评估上培养一批比较熟悉和精通的人才出来，作为基础团队的使用，对这些人员要加强管理，建立严格考核制度，优胜劣汰，推行相关职业资格的考核以及审核工作，鼓励人才的引进和聘用。当然，具备较强专业技能不是最大的重点，前提是具备较好的道德素质以及职业操守，应通过法律法规的制定和实施起到积极的监督作用，杜绝暗箱操作的可能，保证房地产估值的准确性。

地方政府需要建立专门的机构进行房地产的评估工作，这个机构是专业而且独立的，而税务机关则要在这个机构中占据主要的地位和作用，机构内人员具备合理评估房地产价值的能力，依据自行建立的详细评估标准和流程进行工作。具体操作上，需要我们尽快建立一个动态、透明、与市场相联系的估价系统。根据房产的位置、朝向、配套设施及周边环境等因素设定相关基础参数。应注意的是，估价系统应是一个动态可调整的系统，以确保估价系统的运行与房地产市场价格走势相联系。

（三）明确房产税征税目的以减少改革的阻碍

通过前面的分析可以发现，房产税的征收在一定程度上可以对居民买卖房产的行为起到一定的抑制作用，尽可能避免出现高收入人群大量囤积房产而导致低收入人群买不起房现象的发生。与此同时，房产税的合理征收也会有利于改变居民的住宅消费模式，有利于调节国民收入分配水平，也就是通过合理范围的征收对于保障房价的波动平稳有积极的促进作用，房地产市场则会健康稳定地发展。基于此，我国政府在推行房产税改革时一定要明确房产税的改革目的，不能简单说成增加地方财政收入，更重要的还应该是进行调节经济和生活的作用。

（四）加强税法宣传，提升纳税遵从度

为了提高全民纳税的意识，提升全民的税法遵从度，最为重要和有效的手段就是进行大量的税法宣传。税务机关要充分利用报刊、电视、广播、网络、短信等载体，开展形式多样的全方位、多层次的税收政策宣传活动，使广大纳税人多了解与其相关的房产税政策，提高納税人自觉纳税意识，形成依法纳税的社会氛围。可以选择一些纳税人代表召开座谈会，当面宣传解释税法，加强沟通与理解，减少矛盾与摩擦，理顺征纳关系，优化征纳环境。

结语

房产税的征收工作在一定程度上对于稳定我国房地产市场发展具有积极的影响。但在推进房产税改革的过程中将会遇到诸多的难点与阻碍，房产税改革涉及的利益群体广，牵一发而动全身，社会上也不乏反对和质疑之声。在此改革期间，我们肯定会遇到各种困难，我相信，通过政府、学者以及社会各界的共同努力，这些困难将会得到有效解决，房产税改革也会得到稳定健康的推进。