现房销售写入土拍

白利倩

随着部分城市的项目“停工”问题频现，购房者对现房的期望越来越殷切。如今，随着多地将现房销售寫入土拍文件，全面现房销售正在逐渐实现。

多地土拍文件中写入现房销售

今年下半年以来，各地“停贷”涌现。为了房地产市场的稳定，各地推动保交楼的政策频频出现。其中，现房销售成为重要的突破点。

7月15日，福州永泰县自然资源和规划局一则公告显示，葛岭镇溪西村一地块出让，竞得人需按现房销售实施，规划房屋竣工验收之后，方可申请房屋销售手续。

8月24日，合肥市发布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地。公告明确提出必须按现房销售，这在合肥尚属首次。

事实上，现房销售并不只有合肥、福州，且现房销售写入土拍并不属于首次。

中指监测显示，2021年以来，北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波、海南等省市在土拍环节就试点现房销售，其中，北京2022年首批集中供地中，18宗地块中有9宗地块涉及竞报现房销售面积程序;第二批集中供地中，17宗地块中有12宗涉及竞现房销售;第三批次供地18宗地块中有13宗项目设置了竞现房销售面积环节。可以说，今年以来北京各批次涉及现房销售的地块宗数逐渐增加。

不过，如果从时间上追溯，现房销售写入土拍并不是起始于2021年。现房销售最早可追溯至2014年。2014年7月9日，上海市黄浦区五里桥街道在土地出让预合同中首次提出了“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。

对此，易居研究院智库中心总监严跃进表示，此前提现房销售和现在提现房销售，有一个本质的区别。此前提现房销售是通过现房的模式来限制一些企业非理性的拿地，这和土地的限价政策有关系。现在提现房销售是跟保交楼挂钩，各地从保交楼、保护购房者的权益角度，提出现房销售模式。

现房销售的好处

对于购房者来说，现房销售无疑是重大改变，相比预售方式，能够获得最大的益处。简单来说，主要集中在两个方面。

一是所见即所得，购房风险小。预售方式带来的交房不确定性，让很多购房者对于购房都望而却步。事实上，现下购房的维权也主要是由预售模式隐藏的问题所致，如按时交房、交房品质等。如果不是现房，这些问题的主动权就在开发商手里，购房者很难确保自己所购房产的如约交付。现房销售则是所见即所得，相中了再购买，这样就可以相对减少购房风险。

二是购房成本更低。众所周知，预售的期房，往往需要一段时间的等待期，短则一年，多则三四年。在这段时间内，如果签订购房合同，购入房产，那么购房者就需要支付购房款。这段时间里，如果是贷款购房，那么无房客户需要一边还贷，一边支付房租，即使有房，也需要支付贷款利息。但是现房销售，无房的购房者可以及时入住，减少租房成本，而有房的客户也可以多一份房屋出租的租金收益。

可以说，现房销售对于购房者来说，具有极大的吸引力。事实上，现房销售，对大部分房企来说，也有诸多好处。

例如，现房销售不受预售规则约束，推售灵活。按照现行政策，现房销售的项目，可以不受预售规则的约束，自由制定推售节奏，这样一来，开发商就可以对房源进行灵活推售。

同时，营销手段也能更丰富。相较于期房，购房者能够更直观地了解房源信息，从而决定购房决策。这就方便开发商在现房的基础上制订灵活、丰富的营销方案，以促进成交量。

不过，现房销售对于楼盘的品质要求更加严格，因为所见即所得。好房源能够更好地抓住客户，而品质差的房源则可能被淘汰。

预售制会消失吗？

相较于期房，现房销售可以更大程度保证购房者的权益，避免出现烂尾楼、开发商跑路等现象，确保了购房者能如期拿房，降低了购房者交房维权事件的发生概率，更有利于社会稳定。

同时，从现下各地现房销售越来越普遍的现象也可以看出，现房销售或许是大势所趋。那么，这是不是意味着可以全面取消预售制了呢？

对此，有业内人士表示，“取消商品房预售制度是大势所趋，但是从当前的房地产市场现状来看，当下全面取消商品房预售制度并不是一个良好的时机，甚至可能会加剧房企的资金压力，导致更多的风险暴露。目前来看，以试点方式逐步实施是当前被认可的最优的推进方式，在部分城市率先试点取消预售制度，后逐步推广，这样也能够保证房地产市场的稳定运行和良性循环”。

不过，也有专家认为，关于预售、现售制度的优劣，大家基本上已达成了共识。要让购房者慷慨解囊，房地产业亟须唤回购房者的信任和信心，而现房显然更能够赢得购房者的青睐。未来，取消预售制是大势所趋。

我们不得不承认，当前地产业已进入深度调整期，房地产行业的逻辑已经发生了改变，要拉回购房者，就必须保障他们的权益，赢得他们的信任。要稳住整个行业，使之获得健康、持续发展，既需要一些立竿见影的措施，也需要稳定市场预期，为行业注入信心，而这个信心则主要来自购房者。