房地产企业财务风险及其内部控制防范措施

张稳

随着我国国民经济水平的提升，房地产行业有了更快的发展，房地产企业发展的过程中更多地追求整体经济利益，对于企业财务风险管控的重视力度不足，从而导致房地产企业财务面临更多的风险。基于此，房地产企业必须做好风险防控措施的制定，结合市场变化的情况优化和改进风险防控措施，提高财务风险防控的整体水平，推动房地产行业持续稳定地发展。

一、房地产企业财务风险类型与风险成因

（一）财务风险类型

1.税率变动风险

房地产行业发展的过程中涉及的财务问题有很多，其中财务风险中税率变动是常见的风险。房地产涉及的税务种类有增值税、土地增值税以及城建税等多种不同的类型，在企业运营的过程中税率提高是常见的问题，导致企业的预期收益会受到影响。

2.利率变动风险

房地产企业运行的过程中如果该企业处于负债经营的状态，一旦利率出现变化，房地产企业必将受到严重的影响。企业的银行贷款利率不断增加，其负债的数额就会增加，导致企业的预期收益下降。同时，利率的持续上升还会降低购买者的购买欲望，严重打击房地产行业。

3.营运风险

营运风险主要体现在管控风险、销售风险和成本管理风险中。第一、管控风险。随着房地产企业建设项目数量的增加，在建设的过程中企业没有建立健全的监督与管理体系，导致房屋的整体质量下降，管理不当也会增加风险出现的概率。第二、销售风险。房地产企业营运的整体情况受国家宏观政策以及市场经济发展的情况影响，现阶段房地产市场的复杂程度比较高，如果企业没有对产品进行合理的定位就会导致产品销售面临风险，影响房地产企业的整体经济收益。第三、成本管理风险。有些房地产企业项目开发的过程中没有对整体成本进行分析，从而导致出现超预算的问题，成本管理工作不到位，使得房地产企业整体经济收益达不到预计的目标。

4.投资收回风险

房地产企业面临的投资收回风险与国家政策的制定以及经济形势的转变有很大的关系，一旦房地产企业没有做好大环境的分析，就会导致产品出现闲置或者滞留的状态，这种情况下也会导致产品租赁以及买卖被中断。房地产项目开发与建设的过程中开发商会投入大量的成本，如果无法收回成本，就会给企业带来重要的经济损失，投资收回风险较大。

5.资金风险

房地产企业属于资金密集型企业，其运转的过程中开发周期相对较长，并且资金回收的周期也比较长，这种情况下资金的风险就会增加，企业一旦出现资金链断裂的问题，项目停工的可能性会增加。

（二）风险成因

1.财务风险管理意识有待提升

就目前房地产企业发展的情况看，大部分房地产企业的财务风险管理意识比较低，在运营的过程中没有及时发现面临的风险。同时，大部分房地产企业缺少完善的财务风险管理方案，导致企业的资金使用率比较低。

2.预算管理工作和现金流量管理不到位

房地产企业运营管理工作开展的过程中企业没有做好预算管理工作，并且现金流量管理工作没有按照具体的要求开展，从而导致房地产企业的经济效益回报率比较低，并且资金的运作以及土地成本管理水平不足。企业没有根据项目开发的具体情况制定项目成本预算方案，现金流量管理混乱，从而导致房地产企业面临的风险增加。

3.缺乏健全的内部财务监控制度

结合当前房地产企业运转的情况看大部分企业缺少健全的內部财务监控制度，再加上企业的不重视就会导致资金周转速度下降，企业的财会信息传递出现滞留的问题。成本费用管理不到位其运营相关的资料会出现丢失的问题，增加了后续财务预算和成本管理工作开展的难度，这就需要企业进一步提高重视。

4.财务内部风险控制手段单一

当前大部分房地产企业财务管理工作开展的过程中，使用的财务风险控制手段单一，并且风险控制工作开展中的问题得不到更好的解决。房地产企业发展时面临的风险类型不同，不同类型的风险需要采用不同的风险控制措施才能够降低风险的影响程度。而大部分房地产企业在没有做好前期调研的情况下直接套用别人的财务风险控制措施，不仅不能达到风险管控的目的，还会增加财务风险对于企业发展的影响。

5.缺乏统筹安排资金计划

现阶段，大部分房地产企业运行工作开展的过程中并没有制定资金计划，导致大部分项目资金被浪费，资金的利用率降低。房地产企业购买土地需要使用大量的资金，并且后续开发和建设的资金量也比较大，房地产企业并没有对资金进行统筹规划，导致资金回笼较难，不利于房地产企业稳定运营。

二、财务风险特征

（一）客观性

就目前的情况看当前房地产企业财务风险存在客观性的特点，财务风险问题已经逐步渗透到房地产企业发展的各个阶段，从而导致房地产企业日常管理工作开展的难度进一步增加。同时，房地产企业不能完全消除财务风险，为了降低财务风险对房地产企业发展的影响，企业管理人员应该对自身生产经营模式进行调整。

（二）全面性

房地产企业生产经营活动开展的过程中为了适应市场经济发展的速度，并且扩大经营范围需要借用大量的外部资源，这也是近年来房地产企业发展规模逐渐扩大的重要原因。而房地产企业生产经营规模扩大以外来资源建设的方式增加了企业的债务，财务风险问题也会逐步增多。并且由于外部债务带来的财务风险会贯穿于房地产发展的各个环节，这也体现了房地产财务风险的全面性的特点。

（三）不可预知性

企业领导者做出决策前虽然对各项数据进行了整理与分析，但是并不是所有的决策都是正确的。不同于其他行业，房地产行业发展的过程中其企业内部结构发生变化的可能性比较大，企业面临的利益影响因素多为不可预测因素。财务风险的出现存在不可预测的特点，房地产企业发展的过程中决策者一旦做出错误的决策就会给房地产企业带来重大的经济打击，严重的还会导致房地产企业面临破产的风险。

三、房地产企业财务风险及其内部控制防范措施

（一）加强财务预算管理、资金管理与成本管理力度

房地产企业财务风险管理工作开展的过程中企业必须加强财务预算管理、资金管理以及成本管理的力度，保证项目资金的利用率提高，做好各项资源的统筹安排。项目预算工作开展的过程中管理人员应该对企业的实际运营情况进行调研，从而制定合理借款计划，针对开发费用以及税收项目等进行详细的计算，为后续预算工作的顺利开展提供保证。资金预算管理工作开展时应该对企业的基本运转情况进行分析，然后建立健全的预算指标体系，落实各项预算监督管理制度，保证预算管理工作更好地开展。资金管理工作开展时管理人员应该提高对资金管理工作开展的重视，并且加快收账款回收速度，全面掌握费用支出以及收入的情况，提高投资的安全性和稳定性，保证房地产企业的整体经济收益不受影响。

（二）建立合理、科学的风险预警系统

要想获得持续稳定发展的机会，发展的过程中房地产企业应该建立合理、科学的风险预警系统，提高对资金流管控的重视力度。房地产企业管理人员应该加大对资金流运转情况的监督与管理，减少资金流运转中出现的问题。做好财务系统安全性和稳定性的检测，从而制定长远的发展计划。结合当前房地产现金流量的情况，做好预算实施情况的调研，并且针对预算差异和预算异常及时进行调整，降低对房地产企业的影响。

（三）优化资本结构

房地产企业管理人员应该做好资本结构的调整以降低筹资风险。管理人员应该对房地产企业进行全面的调研与勘察，及时了解资金的使用情况，结合实际情况开展资金管理工作。同时，对企业的存量资金进行调控，优化和改进资金的配置情况。为了保证房地产企业的资金进入良性循环，房地产资金管理人员应该对企业的融资规模进行调整，减少房地产的整体经济损失，提高资金管理的效率与质量。加大对营销模式的创新力度，减少外界因素对营销力度的影响，提高销售回款的速度。

（四）加快财务管理信息化平台建设

随着信息时代的到来，房地产企业财务风险管理工作开展的过程中应该根据实际情况将信息技术应用到房地产财务管理工作的开展中。建立健全信息化财务管理系统，将房地产运营过程中的财务数据信息及时更新到信息化管理平台中，提高财务管理的总体效率与质量。同时建立信息化财务管理平台也可以提高各个部分之间交流与沟通的效率，在健全的管理机制的引导下，管理人员可以及时了解各层员工的工作情况，为企业长久发展方案的调整提供数据支持。此外，企业可以根据运营情况定期组织开展交流会议，鼓励各层员工积极主动地分享自己的工作经验，并且针对企业资金运转中出现的问题，重点进行讨论，最后找出资金管理的方案。加大对财务管理系统的完善力度，提高各个部门之间的合作力度，管理人员应该通过信息化管理平台及时了解各个部门资金使用情况，然后制定合理的运行计划。

（五）实施全周期财务管理

房地产企业发展的过程中会涉及大量工程项目，各个不同的工程项目其工作量也不同。房地产企业管理工作开展时应该实施全周期财务管理，提高财务管理的总体质量。管理人员应该督促落实全周期财务管理方案，从净利润的角度出发，对房地产的销售和清算税费进行分析，将全周期财务管理作为重点开展的工作。此外，房地产企业运营中还会面临土地增值税，根据实际情况将其纳入净利润中，从而提高房地产企业净利润。

（六）加大规模采购管理力度

近年来我经济模式在不断地发生变化，房地产企业发展的过程中国家应该根据市场变化的情况制定宏观管控手段，并且各地方政府应该制定房地产企业管理措施。房地产企业管理人员应该从国家政策的角度出发，提高对成本管理与控制的重视力度。结合精细化和科学化管理理念的内容，制定房地产行业发展的目标。合理扩大投标活动的管理规模，提高原材料成本管理的力度。与此同时，以规模化采购为基礎，促进与其他房地产企业的合作与交流，并对成本费用进行把控。企业应当结合内控流程，做好成本费用分析工作，梳理各个环节的费用支出情况，并且改进成本较高的环节，加强多个环节的成本费用管控工作。

（七）完善财务制度

就目前房地产企业现代化管理模式转型的背景下，房地产企业应该根据自身发展的情况建立健全财务管理体系，并且完善财务管理规章制度，加大财务管理规章制度的落实力度，推动房地产企业财务管理工作稳步开展。财务管理规章制度规划后，管理人员应该严格落实各项科学化的管理制度，提高财务管控的执行力度。实际执行阶段，管理人员应该强调财务管理规章制度建立的重要意义，并且分析当前财务管理制度建设的必要性，为财务管理工作质量的提升提供保障。管理人员应该提高财务内部监督与管理的力度，切实落实好财务管理规章制度，发挥财务管理规章制度使用的实际作用。有些房地产企业财务管理规章制度的建立基本流于形式，没有发挥最大的作用。基于此，房地产企业财务管理工作开展时应该综合运用精细化管理的理念，严格把控房地产企业各个不同生产经营环节出现的问题，全面收集财务数据，并做好财务数据的整理与分析。采用精细化管理的模式做好成本管理工作，分析当前成本管理工作开展中遇到的问题，并采用科学合理的方式予以解决。对于房地产企业来说，其需要贯彻财务管理政策，并且约束员工的工作行为，以此促进财务管理工作顺利进行。

（八）合理利用财务管理软件

随着我国信息技术的不断发展和进步，房地产企业财务风险管理工作开展的过程中应该综合运用财务管理软件，不断提高财务管理的总体水平，规避房地产企业发展过程中可能面临的财务风险。房地产企业可以根据自身发展的需要引入配套的财务管理软件，财务管理人员必须积极主动地学习财务管理软件，提高财务管理软件应用的熟练程度。同时，结合房地产企业生产经营的内容，技术人员应该在财务管理软件中进行细化分析，更进一步设置财务会计核算等不同功能模块，确保财务数据信息处理的准确性和合理性更高。技术人员可以根据房地产企业的实际情况对财务管理软件进行个性化设计，这对财务数据处理准确性的提升有很大的帮助。例如，财务工作人员应该重视电子发票的管理，建立电子发票管理档案，提高电子发票管理的质量。为了提高财务软件运行的可靠性，定期开展测评、修复工作，了解财务软件使用存在的不足之处，把控与监督经营风险。以科学化的管控策略为依托，发挥出资金的使用效益，规避坏账风险，及时回收资金，保障企业的资金正常周转。

结 语

总而言之，随着市场经济的快速发展，我国房地产行业的发展速度也在加快。房地产企业运行的过程中，管理人员应该做好市场的开发和调研，优化财务管控机制，从而提高财务管理的总体水平。同时，提高财务管理的监督与管理力度，为房地产企业可持续发展打下基础。