房地产经济安全与政府控管的研究

彭哲

摘要：为了探究政府控管措施在房地产经济安全管理中的应用，笔者先对相关概念进行阐述，探究房地产经济安全的主要表现形式，总结泡沫经济的典型特征，并提出政府控管房地产市场的背景。得出，当前我国局部地区仍然存在房地产经济过热现象，住房供给、供需不平衡，房地产市场经济调控失衡，因此在今后工作中，应该立足政府控管的主导地位，利用“看得见的手”，把握宏观经济政策、税收政策，做好动态性、专业性调整，颁布房地产系列条例，加快货币政策转型，构建泡沫经济预警体系。

关键词：政府控管;经济安全;房地产;表现形式;应用

房地产经济在国民经济中占据着重要的地位，从宏观层面来讲，已经成为国民经济风向标，如今部分城市出现房价过快上涨现象，并带来一定的住房问题和保障问题。为了抑制房地产泡沫经济持续发展，中央政府与地方政府出台一系列政策，维护房地产市场持续健康发展，避免房地产业持续过热，加强宏观调控，做好自身角色定位，与市场经济体制相适应，取得了良好的成效。

一、基本概述

（一）房地产经济与房地产经济安全

房地产经济（Real estate economy）从本质上讲，指以房地产为调查对象，结合房地产生产力，探究房地产市场四要素（生产+分配+交换+分配）对国民经济的主要影响，是各种经济活动的统称，探究局部和整体的房价问题、住房供给问题、需求问题等，并在社会主义发展新时期，展现出商品性、多元性、社会性特征。

房地产经济安全就是在房地产经济的基本概念中衍生出来的，主要目的就是让房地产经济始终保持在一个“良性”的发展状态，避免一些不可预测因素、带有消极影响因素的事件发生，推动房地产经济健康运行。构建房地产业安全预警体系，将时间维度和空间维度相结合，构建房地产业安全分析框架，合理规避价格问题、投资问题等。

（二）政府控管

政府控管就是指地方政府在中央政府的有效指导下，利用宏观调控+微观调控的方式，从发展角度来对房地产市场进行细节处理、政策处理、资源处理，稳定房地产市场经济发展。其中政府控管主要以政策调控为首，经历了扩张期（1978年～2009年）、紧缩期（2010年～2013年）、刺激期（2014年～2016年）、加强收缩期（2017年～至今），房地产经济的政府（政策）调控已经成为常态。通过多种方式，防范经济安全风险，对房地产经济进行灵活调控，稳定资产增速，保持国民及地方经济持续发展，避免房地产盲目扩张，促进资源高效配置。

二、房地产经济安全的主要表现形式

房地产泡沫是房地产经济安全的主要表现形式，这种现象可以简单描述为：房地产价格严重背离价值，在连续性交易中不能正确反映物质财富的货币泡沫，出现陡然涨价问题，并且随着价格的上涨，也会在今后出现价格的暴跌，泡沫突然破裂，带给国民经济重创，经济开始由繁荣转向衰退，商品供求严重失衡，引起房地产价格波动，呈现出不规律的表现形式。

泡沫经济的典型特征。1. 在房地产资产价格方面：价格持续上涨，并且持续时间长，通常连续数年;2. 在金融领域方面：存在较高金融风险，信贷增加，关于房地产的债务增加，家庭储蓄率下降;3. 在宏观经济方面：GDP连续数年持续增高，其中房地产经济的提升起到重要作用，经济极度繁荣，投资极度活跃，甚至带来房地产投机行为，消费增加;4. 政策方面：货币政策放宽，新投资者源源不断出现，民众对经济持有乐观预期。泡沫经济破灭后的特征。1. 在房地产资产价格方面：资产价格急速下跌，并且发生突然;2. 在金融领域方面：银行业务经营不善，信贷难以及时收回，带来经济风险隐患甚至是损失，供求极度不平衡，财政危机爆发，并引发一定的市场经济危机，降低国民经济发展热度，出现巨额不良债权; 3. 在宏观经济方面：GDP 急速下滑，经济极度萧条（局部和整体），消费投资停滞;4. 在社会方面：失业率增加，房地产企业利润大幅下降，“僵尸企业”数量增多，民众对房地产经济失去信心，房地产股票市场暴跌，引发一系列经济安全问题。

三、房地产经济安全政府控管的背景

（一）房地产市场经济调控失衡

房地產市场经济调控失衡是政府控管行为中最重要的现实背景，我国众多大型实业集团在房地产行业中都有涉足，房地产投资总额逐渐升级，并上涨到10亿余元，开发投资项目逐渐增多，市场出现供过于求的问题，资本逐利现象逐渐显现出来。从经济学原理出发，房地产行业在出售过程中，居民（散户）在市场经济中处于被动地位，经营者的相互竞争，再加之我国土地供给有限，直接导致地价越发攀升，信息不对称直接或间接地引发“市场失灵”，从这一层面来讲，利用政府这双“看得见的手”，去解决市场经济中“看不见的手”失灵而引发的一系列问题，提升信息公开透明度。

（二）房地产经济过热

自从改革开放以来，我国房地产业经过40余年的发展，已经成为拉动国民经济发展的一项重要因素，对GDP增长的贡献不容小觑，但是也应该注意到的一点就是，房地产行业必须依托其他产业，不能独立发展，比如金融业、实体企业等，大多经济实业的投资回报期限较长，难以在短期内获得稳定、高额的回报，因此直接导致向房地产业靠拢，发挥巨大的“乘数效应”。房地产相关行业汇聚了大量的资金，但是市场当前经济产业链条并未完全健全，房地产开发经营与相关产业经济发展存在对接差异，因此政府对房地产调控就成为历史和现实的必然，在一定程度上解决了信息不对称问题，促使房地产行业的健康稳定，改善了购房者的弱势地位，通过合理手段，有效解决市场失衡，抑制影响房地产经济安全的不良因素。

（三）住房供需不足，仍然存在“炒房”现象

在城镇化进程不断加快的今天，房地产业的快速发展，在一定程度上解决了居民/农民的城市性住房问题，但是也同样存在投资者/投机者的“炒房”行为，造成物资需求不断加大、房地产市场投资规模偏大、房价迅速上涨等现象，影响房地产市场经济安全，甚至部分机构不能有效控制土地管理量，直接导致房地产的居住属性被贬低，中低收入家庭住房负担加剧。因此，政府相关管理部门（8大部门）出台《规范房地产市场秩序的通知2021》，专项整治房地产市场交易乱象，紧紧围绕稳地价、稳预期、稳房价的总体战略规划，从源头上规范房地产市场秩序，从房地产开发、住房租赁、房屋买卖、物业服务等多种维度，依法有效开展整治工作，发挥部门协同作用，持续加大惩处力度，防范和化解房地产经济安全风险，体现政府控管的主要职能。

四、政府控管在房地产经济安全管理中的具体应用

（一）加快货币政策转型，优化货币政策调控

政府以及相关房地产部门为了抑制房地产经济过热现象，已经出台了一系列货币政策，在一定程度上维护了房地产市场健康发展，但是也应该注意到货币政策不可避免地会出现反弹现象，频繁地调控对房价调控作用并不明显，而且难以长期对市场经济安全进行维护，甚至会造成消费者的不良预期。因此应该充分发挥政府控管的宏观作用，加快推进货币政策转型，灵活调整利率，使用价格型货币政策，维护房地产稳定健康发展，以利率走廊机制为核心，加快利率市场化改革，保证资金向预期目标流动，推动银行间同业拆放市场，发挥各种货币政策工具的优势，引导金融市场。其次，还应该建立健全相配套的执行机制，尤其应该健全监督机制和项目审批责任机制，在房地产开发过程中，强调项目用地规划前置性，把公共权力置于群众的监督之下，明确规划和设计的各项要求，建立健全房地产市场运行机制。稳固房地产行业的市场根基，从长远考虑其将来可能面临的风险，有效控制房价，稳定房地产相关行业物价，避免一系列的连锁反应，比如在2021年8月央行提出：始终坚持房地产货币政策“三不变”，降低房地产贷款（全部新增贷款比重由39%下降到24%），严厉打击房地产过度投资投机行为，禁止其挤占其他产业信贷资源，加快住房租赁市场快速发展，防范化解房地产金融风险。

（二）利用限购政策，做好动态性、专业性调整

持续推进地方性房地产限购政策，完善房地产限购执行机制和体系，健全政策性调控手段，从本地出发，坚持实际，从宏观角度出发，作出科学性、整体性规划，细化限购政策内容和管理条例，并完善相应配套措施。比如杭州市调整城镇职工购房贷款政策，推出定价自律机制，对限购机制进行全新规划，在主城行政区域的杭州户籍家庭，可以购买两套住房，如果是成年人士，可以购买1套住房（含离异），对于连续缴纳2年（及以上）社保的非本市户籍人员，视为拥有购房资格（购买1套住房），严格规定房地产中介机构房产交易行为。再比如：郑州地区为了增加住宅性质土地的供应量，规范房地产交易和发展，限制预售商品房价格，出台相关限制政策，提升购买第二套住房的贷款利率，实行全面的购房调控策略，通过释放土地供应+限制贷款+限制房价等多种政府管控，打击了部分购房者的主观意愿，彰显郑州房地产交易调控决心，借鉴杭州市政策管控的基础上，对买房者的身份进行放宽，即：具有副高级及以上职称/本科及以上学历，在本地居住满两年，都可以具备买房资格。在限购的基础上，有效缓解了房地产供需不平衡问题，完善相应配套措施，实现了限购政策的升级，从动态性、专业性的角度，做好行政全域的房地产发展，适当调整规定政策，严格监督每个程序，实现政府管控的科学调节。

（三）把握宏观经济政策，提升住房有效供给

加强调控能力建设，逐步建立完善的财政政策、土地供应政策，强化市场机制，通过经济转移支付+行政干预，有效抑制房价，把握好房地产业调控重点问题，提升对房地产成本开发的管控，提升宏观政策有效性，逐步改革土地税收政策，避免出现市场不良行为，规范二手房出租、群体住房问题。比如2021年修订房地产开发企业资质管理规定，增加住房有效供应，完善保障性住房供应体制，开发新的购房融资方式，扩宽保障性住房来源，减少了闲置性房屋资源的浪费，调整土地供应结构，降低开发成本，调整住房供应结构，相关部门应该根据本地实际情况，制定住房建设规划，对于房价上涨过快等影响房地产经济安全现象，适当增加公共租赁住房，有效增加市场供应。确保各地安居工程建设的持续推进，明确保障性住房的最低比例，建立多层次的住房体系，尤其是对城镇中低收入家庭，以补贴房价的方式，缓解其住房难问题，充分利用社会资源，低价收购一些空置房，建设大量的公有住房，在有效消化空置房的同时，通过再分配稳定房地产市场供需紧张问题。以财政预算安排为主，重视宏观调控，满足中低层收入的群体需求，防止住房价格虚增现象，引导多方主体参与，利用新供应国有建设用地建设，从实际出发，因城施策，保障“十四五”保障性租赁住房目标的实现。

（四）推动地方政府政策落地，增加房地产新税种

落实好中央政府的宏观政策，政府应该转变自身“利益者”角色，对房地产市场进行改革，增加房地产新税种，依据法定权力，对经济进行调节和干预，调整和完善土地增值税，增加房产税和物业税，运用税收杠杆的作用，合理调节房产所有人收益，在一定程度上调节贫富差距，使得住房登记制度透明化，增设闲置和荒芜税，减少农村土地资源浪费。完善土地支持政策。通过“土地增值税（房地产开发企业缴纳）+个人所得税（住房者缴纳）+营业税（房地产转让者缴纳）+企业所得税（房地产开发企业缴纳）”方式，对房地产供给征税，直接增加住房购买者经济负担（增加印花税、房产税和契税等），在一定范围内规范了市场房地产投机者的行为，抑制房地产价格上涨的现象，推动地方政府政策落地。其次税务部门应加强信息共享，按照规定引导纳税人进行减免税申报，落实房地产调控配套政策，制定与修改法律法规，政府推动立法，对房地产市场进行有效监管，促进具体政策内容细化，需根据其政策目标，填补法律法规上的“空白”，在住房市场化阶段，保障政策执行环境，发布適应性、针对性房地产秩序规范制度，完善法律法规。规避住房“阴阳合同”导致的二手房交易备案制度混乱等现象，降低房地产经济安全事件的发生率，避免税费的流失，有效防止开发商抽逃资金，是规范市场秩序的根本途径，约束中介的经济行为，优化房地产服务机制，完善相应的法律责任，对违法违规行为进行严厉打击和追责。

（五）构建泡沫经济预警体系，维护金融秩序与金融业务

为了有效避免和应对房地产泡沫经济，政府部门应该构建稳定的预警机制，完善动态预警体系，根据当前预测经济状态，确立状态空间模型和预警阈值，选择预警指标，改善房地产市场结构，从信贷角度，维护好金融秩序与金融业务，控制高风险房地产价格，抑制房地产价格泡沫膨胀。拓展房地产市场融资渠道，从资本市场吸收资金，吸引海外投资基金，缓解中小企业融资压力，建立合理的金融结构，促进市场经济主体的多元化发展，减少我国不良资产的出现，建立存款保险制度，从根源控制资产价格泡沫，金融机构可以通过调整杠杆率的方法，监控货币流动，降低最高贷款乘数，打破原有的升值预期。适当放宽汇率浮动空间，体现出金融体系的顺周期性，在必要时推进差别化住房信贷政策，创新房地产抵押贷款工具，依据消费者的偏好，推进房地产抵押贷款证券化，构建二级市场，创新住房金融市场运行机制，加强金融手段调控，从而达到标本兼治，履行政府相关部门的经济管控职能，抑制房地产经济安全事件的爆发概率。

五、结语

综上所述，当前我国房地产市场经济还存在一定的发展不足。因此笔者建议在今后工作中，政府以及相关部门要强化管控行为，提升住房有效供给，制定与修改法律法规，推动立法，维护金融秩序与金融业务，把握宏观经济政策，做好动态性、专业性调整，加快推进货币政策转型，灵活调整利率，改善房地产市场结构，从信贷角度，构建泡沫经济预警体系，满足中低层收入的群体需求，防止住房价格虚高现象，优化住房保障建设。

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（作者单位：重庆市沙坪坝不动产登记中心）