装配式建筑发展对房地产估价的影响

摘要：装配式建筑在国家及各级政府的大力推动下，取得了快速发展，在房屋建设工期、质量、成本、后期维护等方面，对房屋价值产生了影响。主要采用文献分析法、对比分析法，研究装配式建筑施工工艺对房地产价值的影响，逐一研究分析装配式建筑施工工艺在建筑质量、工期、房屋舒适度、后期维护成本等方面，对比较法、成本法、收益法、假设开发法各参数的影响，通过研究分析，探究估价参数的修正方向及幅度，对估价参数的影响需结合房地产市场行情进行深入的实证研究。

关键词：装配式建筑;房地产评估;估价方法

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）05-0057-06 收稿日期：2022-04-05

作者简介：冯春晓，河南财经政法大学硕士研究生。

装配式建筑是指采用标准化设计、工厂化生产、信息化管理、装配化施工、智能化应用等方式，将传统施工方式中的大量现场施工工作转移至工厂内进行作业的现代工业化生产方式，是推动我国建筑业转型升级、实现新型城镇化发展、践行节能减排战略的重要举措。

在我国，发展装配式建筑既是解决建筑设计、部品生产、施工建造、维护管理之间相互脱节、生产方式落后等问题的有效手段，也是解决传统房屋建设过程中存在的质量、安全、性能、节能、效益、环保、低碳等一系列重大问题的根本途径，更是解决当前建筑业成本上升、劳动力和技术工人短缺问题及改善建筑工人生产、生活条件的重要方法。

针对装配式建筑的相关研究主要集中在装配式建筑成本管理、风险管理、项目绩效、进度管理、质量管理、建筑工艺等方面，装配式建筑的不断发展应用，在房屋建设工期、质量、成本、舒适性、后期维护等方面，对房屋价值产生了影响。本文采用文献研究法、对比分析法、定性分析法，研究分析装配式建筑在住宅及写字楼建设中的应用现状及发展趋势，装配式建筑施工全过程等，研究分析其对房地产估价过程中估价方法应用的影响。

1 装配式建筑发展现状及趋势

随着国家及各地政府积极促进装配式建筑发展，推进装配式建筑项目落地，我国新增装配式建筑规模不断扩大。根据住建部统计数据显示，2016—2019年，我国新建装配式建筑面积不断增加，全国2019年新开工装配式建筑4.18亿平方米，同比增长44.6%，近4年年均增长率为55%，占新建建筑面积的13.4%。

随着各项政策法规的不断完善，装配式建筑实现了快速发展，装配式建筑在商品房中的应用也在逐步增多。2019年新开工装配式建筑中，商品住房为1.7亿平方米，保障性住房为0.6亿平方米，公共建筑为0.9亿平方米，分别占新开工装配式建筑的40.7%、14%和21%。随着各地政府相关政策的支持促进，特别是将装配式建筑建设的要求列入控制性详细规划和土地出让条件，有效推动了装配式建筑的发展。

郑州市作为河南省省会，建设中的国家中心城市，在推进装配式建筑发展方面，做出了积极的努力，取得了一定的成绩，2017年2月，郑州市政府出台了《关于大力推进装配式建筑发展的实施意见》，随后又出台了发展装配式建筑工作的相关规定，基本上完成了顶层的制度设计。2017年11月，郑州市成功获批全国第一批装配式建筑示范城市，截至2020年，郑州市共落实装配式建筑项目1000多万平方米。

2020年12月，郑州市人民政府发布了《郑州市人民政府关于大力推进装配式建筑发展的补充通知》（下称《通知》），明确指出装配式建筑发展目标，装配式建筑占新建建筑的面积比例要达到以下目标：2020年至2021年，达到30%以上;2022年至2023年，达到40%以上;2024年至2025年，达到50%以上。

《通知》中分区域、分阶段明确提出了装配式建筑的建设任务：

一、市区建成区三环线以内区域。自2020年起，原则上所有新增建设项目（不含已立项的政府投资项目）均应采用装配式建筑技术建设。

二、郑州市建成区三环线以外区域。对于符合下列条件之一的建设项目，应当采用装配式建筑技术进行建设：（a）新建商品住房项目，自2020年起，总建筑面积10万平方米及以上的，自2022年起，总建筑面积8万平方米及以上的，自2024年起，总建筑面积6万平方米及以上的;（b）所有保障性住房及政府和国有企业投资的建设项目。

三、各县（市）、上街区。新增建设项目采用装配式建筑施工技术建设的建筑面积比例：自2020年起，不低于20%;自2022年起，不低于30%;自2024年起，不低于40%。

装配式建筑相关法规制度的建立完善，政策方面的不断加强，政府的大力推进，必将推动装配式建筑的蓬勃发展，规模会不断增加，对房地产行业产生深远影响，房地产估价行业作为与房地产市场发展息息相关的重要中介服务行业，未来的发展也将会受到装配式建筑发展的深刻影响，分析其主要的影响因素，研究其对各个主要估价方法的影响。

2 装配式建筑技术发展对房屋质量、工期、建造成本及维护费用等方面的影响

现阶段装配式建筑经过多年的发展，已经初具规模，但发展仍然不太成熟，市场规模不够大，规模效应不明显，导致建安成本相对传统现浇方式有所上升，如表1所示。

从表1中数据对比我们可以发现，装配式建筑成本相较现浇施工成本增长了约9.8%。主要增长部分为前期工程费、主体建筑工程费、主体安装工程费，共约增加了320元/平方米。目前市场上的装配式建筑比传统施工建筑的造价增加了150～400元/平方米，增幅为8%～12%。

装配式建筑能够有效减少能耗，因为装配式建筑采用轻质板材、新型砌块和高效保温材料等。预制构件在工厂制造完成，质量能够得到保证，因而维修成本与大修成本相对较低。但增加了构件运输、现场吊装等施工环节，管理内容的增多会使管理成本略有上升，如表2所示。从表2数据我们可以看到以50年为使用期限，装配式建筑使用成本能够减少约17%，其中能耗成本减少最为明显。而使用时间越长，节省的成本就越高，装配式建筑能够在很大程度上实现国家的“四节一环保”的建设減排目标。

从以上分析可以看出，装配式建筑的建安成本高于采用传统施工工艺的建筑，但后期运营成本会低于采用传统施工工艺的建筑。

装配式建筑所需要的基本构件可以在工厂内预制完成，在施工现场吊装拼接即可，既可以减少工人的工作量，又可以减少现场湿作业量;加快施工进度，缩短施工周期。根据相关统计资料可知，装配式建筑的基本构件可以让工作效率提高3～5倍，从而缩短工期，加快施工进度。

3 装配式建筑发展对房地产估价方法的影响

通过上文的分析可以看出，装配式建筑的快速发展对房地产评估的主要影响涉及建安成本、建设周期、后期维护成本等方面。

房地产评估中常用的主要估价方法为比较法、收益法、成本法、假设开发法等。下文将逐一研究分析装配式建筑应用发展对估价方法产生的具体影响。

比较法：选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

比较法公式：

比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数

在进行实物状况修正时，需要考虑装配式建筑在结构、建筑质量、居住舒适性等方面的差异。装配式建筑的工厂预制墙板等构件的质量及一致性更高，避免了混凝土浇筑过程中的蜂窝、麻面等质量问题。门框、窗框与墙板一体，在工厂预制完成，密封性更高，较少噪音污染。预制外挂墙板中间夹有50mm厚挤塑板，使得装配式建筑保温性更好，同时避免传统施工工艺可能出现的外墙开裂、保温层脱落等工程质量问题。因此，在进行涉及装配式建筑的评估时，对实物状况进行修正，需考虑房屋质量、节能降耗、居住舒适性等实物因素的影响。若估价对象为装配式建筑，可比实例为传统施工工艺建筑时，需对估价参数做负向修正，若估价对象为传统施工工艺建筑，可比实例为装配式建筑时，需对估价参数做正向修正，具体修正幅度需要结合市场情况，进行更深入的理论研究和实际验证。

收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值，得到估价对象价值或价格的方法。

收益法公式：

式中：V--房地产收益价格;

A--未来第一年的净收益;

Y--报酬率;

n--收益年限;

g--每年递增比率

收益法评估采用装配式建筑工艺的住宅时，需要考虑其客观租金及维修费用方面的影响。采用装配式建筑工艺的住宅居住舒适性更好，保温性能更好，建筑使用过程中能耗更低，在租房市场更受欢迎，出租率更高，空置率和租金损失更低，能够获得比传统施工工藝住宅更高的租金收益，测算客观租金需对其实物状况进行修正。采用装配式建筑工艺的住宅因其施工质量更好，后期因房屋质量导致的维修次数和维修部位会较传统施工工艺少，维修成本会更低，租金净收益会更高，评估此类房地产时，不能参考传统住宅的维修费用比例，需考虑装配式建筑在这方面的优势，适当降低维修费用比例。

成本法：测算估价对象在价值时点的重建成本或重置成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

房地产价值=土地重置成本+建筑物重置成本-建筑物折旧

建筑物重置成本=建筑安装工程费+附属工程费+勘察设计和前期工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他工程费+开发期间税费

本部分分析重点考虑建筑物部分重置成本计算。在运用成本法时，由于采用装配式建筑工艺的住宅及写字楼，建造成本较传统施工工艺有8%～12%的增加，施工效率较传统施工工艺有较大提高，享受政策支持，在冬季扬尘治理期间，可以继续施工，施工工期会缩短，使得资金成本等有所下降。国家、省、市各级政府大力推进装配式建筑发展，给予了税收、贷款、用地等多方面的政策支持，税收优惠减免，贷款利率优惠，土地价款方面的优惠等，会对估价对象的价值产生影响。各地区具体政策不同，评估测算时需要根据各地实际情况，综合考虑建筑安装工程费、税费及工期变化的影响。

假设开发法：通过求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值与后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或者将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润测算出估价对象价值或价格的方法。

假设开发法评估公式：

待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-待开发房地产取得税费-后续建设成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

针对采用装配式建筑工艺的在建工程，在求取开发完成后的价值时，需要考虑可比实例的实物状况与估价对象开发完成后的实物状况之间的差异，主要包括建筑结构、建筑质量、居住舒适性等方面，对相应估价参数进行调整。测算后续开发的必要支出时，与成本法类似，需考虑装配式建筑工艺在建筑安装工程费、工期、资金成本、税费等方面的影响，现阶段，装配式建筑成本优势未显现，建筑安装工程费会增加，但工期会有所缩短，更早预售，更早交付，降低资金成本，享受政府在税收方面的优惠，各估价参数的具体修正幅度，需结合估价对象具体情况及所在地相关政策，作出相应调整。

现阶段装配式建筑在工业厂房建设中比较常见，钢结构建筑，构件工厂预制，运至现场吊装，工期短，单方成本低，在评估工业房地产时，多考虑钢材市场价格变动及估价对象层高及围护结构的差异，对估价对象价值的影响。

在民用住宅领域，装配式建筑主要应用政府工程中，如人才公寓、政府安居工程等项目中，在商品房市场的应用，受房地产市场下行，叠加疫情的影响，推广效果明不明显，装配化比例较低，装配化施工主要集中于空调板、楼梯、室内隔墙等部位，对建筑成本影响较小，对房地产价值的影响尚不明显，对评估的影响较小，但对其开展理论研究具有很重要的现实意义，是房地产估价行业顺应房地产行业发展趋势的重要体现，为未来评估装配式建筑奠定基础，做好相关研究能够更好地促进房地产评估行业的发展。

4 结论

综上所述，随着各级政府在税收政策、融资、用地、规划等多方面的大力推进，装配式建筑发展速度将不断加快，优势会更加明显，规模将不断增大，单方建筑安装成本则会不断降低。在我国人力资源成本快速攀升、新增人口逐年下滑的背景下，装配式建筑的产业优势将会越来越明显。装配式建筑产业的快速发展，对房地产估价行业的影响也会逐步显现。

文章重点研究分析了装配式建筑发展对比较法、收益法、成本法、假设开发法四种主要估价方法产生的具体影响。比较法中，要结合估价对象与可比实例，由于施工工艺不同，导致的实物状况方面的差异，对可比实例的估价参数进行相应的修正;收益法中，要考虑估价对象作为装配式建筑在居住舒适性、维修成本等方面的优势，对估价参数做出具体的修正;成本法与假设开发法中，需考虑装配式建筑工艺在建筑安装工程费、工期、资金成本、税收等方面的影响，结合估价对象的具体情况，作出相应的调整。对估价参数的具体修正幅度还需根据项目具体情况做具体分析，估价行业也需要更深入的理论研究及实践验证，从而更好地服务于房地产行业。

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