LPR双降，现在是提前还房贷的好时机吗？

王春艳　冯少文　许爽　王文妍

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%（此前为3.7%），5年期以上LPR为4.30%（此前为4.45%）。

实际上，对于此次降息，市场已有预期。

中银证券发布研究报告指出，1年LPR调降有利于提振微观企业主体信心。目前1年期LPR3.7%，已经处于较低水平。此次调降5bp，将进一步强化对微观企业特别是普惠小微、中小企业的支持。另一方面，降息也意在提振微观主体对政策的信心，改善微观主体的悲观预期。

此外，有业内人士向南都记者表示，存量付息贷款利率也多会在1年内跟随LPR调整，缓解企业、居民、城投平台等存量债务压力。

不过，对于上述影响带来的实际市场表现，创金合信金融地产行业研究员胡致柏表示，历史上看，市场在LPR调整之前的预期阶段往往走势较强，这种现象的发生可能与投资者对流动性宽松的预期升温有关。等调降落地之后，短期内市场往往表现一般。而从中长期看，市场的走势还是取决于宽信用的落地情况，当前还需要观察经济的修復和地产需求刺激的情况。

LPR双降！无论是给实体经济贷款做参考的1年期LPR，还是给房贷做参考的5年期LPR，都降了。如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供减少88.48元。

那么现在是提前还贷的好时机吗？什么样的人适合提前还贷？提前还贷需要注意什么？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，未来，为了降低月供、提振楼市，5年期LPR还会下降，房贷利率也会下降。“个人建议，如果手上有多余的钱，且找不到更好的收益，未来没有大笔支出，收入也比较稳定，提前还贷也不影响生活质量。那么，还掉房贷，未尝不可。”

李宇嘉特别提醒，还掉房贷有很多前提条件，特别是那些有娃、又有老人、工作压力大的人，手上有一笔储蓄，会安心很多。尽管百万元级别的房贷压身，但它是放在20-30年里的，不要把自己绷得那么紧。

透视：哪些人准备提前还款？

李先生2019年底在深圳贷款买了一套房子，贷款金额300万元，贷款利息5.14%。今年他公司正好有一笔股票兑现，手里有了余钱。

考虑到自己所在的互联网行业面临着一定的不确定性，再加上每个月还贷数额比较巨大，还有现在房贷利率也有一定的下调，综合考虑后，他想提前还掉一部分房贷，一方面可以减轻每个月的还贷压力，另一方面可以更好地对抗自身职业的不确定性。

李先生不是个例。笔者发现，今年以来，有提前还贷想法的人很多。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析道，提前还贷的主要原因，是2015到2019年这四年房价上涨比较快，利率也比较高，这个时期的存量房贷利率比较高，利率降下来以后，甚至低于某些经营贷款，所以很多人直接把贷款还掉。“另外，除了前面说的利率高以外，另一个现象是今年以来存在明显的资产荒，整个银行业理财固定收益利率明显的往下走。当然，这也与引导存款利率往下走是有关的。”

算经济账：哪些人适合提前还款？

提前还房贷，本质上是为了减轻自己的经济负担。算经济账可以发现，一次性还清所有房贷意味着以后都不用再支付利息成本，属于最省钱的方式。

然而，在实际操作中，购房者的经济能力不同，对于普通的工薪阶层来说，一次性还清压力比较大。所以，大部分人会选择部分提前还款。

部分提前还款有两种，其一是部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短，这种方式可以节省较多的利息;其二是部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。这两种情况相比，第一种情况更加省钱。

此外，有几种情况提前还款并不划算：第一种情况，采用等额本息还款方式，还款时间已经到中期后，此时，已还的月供中，包含的利息居多，剩下的贷款总额本金较多，即使提前还贷，节省的利息并不多，所以并不划算;第二种情况，采用等额本金还款方式，由于月供递减，前期的还款额度大，当还款时间已经过1/3时，意味着利息还掉过半，后面剩下的本金较少，利息也少，提前还款意义不大;其三，购买住房不久，在签订贷款合同时，很多银行都规定了提前还贷的期限，如果在规定期限前（一般是1-2年）还款，需要按照合同约定向银行缴纳违约金。

李宇嘉提醒，还掉房贷有很多前提条件，特别是那些有娃、又有老人、工作压力大的人，手上有一笔储蓄，会安心很多。尽管百万元级别的房贷压身，但它是放在20-30年里的，不要把自己绷得那么紧。

广州多家银行房贷利率加点数值保持不变

随着5年期以上LPR进一步下调，广州地区房贷利率变动情况如何？南都记者从多家银行相关人士获悉，目前多家银行在广州地区的房贷利率加点数值保持不变。部分银行首套个人住房贷款利率最低为LPR不加点。

国有行方面，建设银行、邮储银行两家银行的广州地区首套房贷利率均为LPR不加点，二套房贷利率为LPR+60BP。而农业银行广州地区5年期以上首套房贷利率按LPR不加点至+20BP执行，二套房贷利率按LPR加60BP执行，加点数值没变化。

中国农业银行广州分行相关负责人告诉记者，LPR下调后，8月23日新发放的个人住房贷款将按照8月22日公布的贷款市场报价利率加点;对于存量浮动利率贷款客户，实际执行利率将按照借款合同约定的重定价周期LPR调整而变化。

中国银行广州地区的房贷利率加点数值同样没有调整。“目前，我行广州地区五年期以上的首套个人住房贷款利率按LPR加20BP至40BP执行，二套个人住房贷款利率按不低于LPR加60BP执行。”

股份行方面，多数银行在广州地区的房贷利率加点数值亦暂无调整。

南都记者从兴业银行及华夏银行相关人士处获悉，按照最新利率加点执行，目前上述两家银行广州地区5年期以上首套房贷利率均为LPR+20BP，二套房贷利率均为LPR+60BP。

“按照最新利率加点执行，我行广州地区5年期以上首套房贷利率为LPR+20BP，二套房贷利率为LPR+60BP。”平安银行广州分行相关负责人表示，目前该行额度充足，客户达到放款条件后一周内可放款。

此外，浦发银行、中信银行广州地区房贷利率加点数值暂无调整，按照最新利率加点执行。两家银行均为首套房贷利率LPR不加点，二套房贷利率按LPR+60bp。“目前我行按揭额度正常，客户达到放款条件即可放款。”中信银行广州分行相关负责人表示。

“我行在今年5月31日调整利率后，目前广州地区首套房贷利率最低执行LPR不加点，二套执行LPR+60BP利率，相较上次调整首套调降10BP，二套不变。”民生银行广州分行相关负责人向南都记者表示，该行从8月22日开始执行新的LPR定价，新增审批的按揭客户和已批未放的按揭客户，放款执行新的LPR;存量已放款的按揭客户在明年放款日执行新的LPR。