高层多业主综合建筑消防安全管理模式探究

赵天华

摘要：由于高层多业主综合建筑单位存在消防安全职责不清、日常消防管理不到位等问题，必然存在相应的火灾隐患并不同程度地威胁着人民群众的生命财产安全。通过详细分析目前我国高层多业主建筑消防安全现状，对日常消防安全管理过程中普遍存在的实际问题展开全面探讨，并提出相应有效的改进措施，以供各级消防部门工作人员参考。

关键词：高层多业主建筑；消防安全监督管理；火灾隐患

通常情况下，“多产权”建筑特指同一栋建筑内部由商业、办公、观光、居住等多个产权（租赁）方共同使用，且此类建筑在功能的使用上往往隶属于两个及以上不同性质的单位（个人），从而致使建筑内部消防安全监管难度较大、潜在隐患问题相对较突出、消防隐患问题整改落实比较困难。目前，很多高层多产权建筑普遍存在消防安全管理制度不完善、消防设施维护保养不到位、安全疏散条件相对较差、局部改造存在瞒报现象等诸多问题，一旦消防监督部门存在漏查及监管不到位现象，必将在一定程度上增加建筑内部的消防安全风险，给人民群众的生命财产安全带来威胁。

1 高层多业主建筑的消防安全现状

1.1  火灾风险高、消防隐患大

由于高层多业主建筑内部可燃物较多、火灾荷载大且内部配置了电梯、电缆和风管等竖向井道，火灾时极易导致“烟囱效应”的产生，因此，此类建筑发生火灾时的特点与高层建筑较为类似，主要呈现火势蔓延快、被困人员疏散时间长、处置时间长、外部救援困难等特点[1]。

相比于普通住宅类高层建筑，高层多业主建筑内部功能多样、设备繁多、装修材料可燃性较强，且存在大量的电气线路老化问题。此外，由于高层建筑垂直距离较长，发生火灾过程中依靠外部救援力量进行扑救较为困难，极易导致群死群伤事故的发生[2]。

1.2  日常监督管理混乱

部分房地产开发商或建筑投资者出于追求利益最大化的目的，在建设高层建筑时为了节约成本，挖空心思选用最低标准配置消防设施，或通过谎报建筑类型、建筑防火材料等级、消防设备设置等违法手段来通过建设项目的消防设计审核及工程验收。虽然看似在法律程序上合法了，但实际建筑内部存在较多消防安全隐患问题。

此外，部分开发商为了快速回笼资金、提高回报率，将通过国家消防行政审批的高层建筑划分为多个单元进行单独销售，而这种建筑性质的改变通常是在业主群体并不知情的前提下私自完成的。部分业主群体把房屋转租或者几套单元打通改作它用，有的直接在建筑内部私自开设美容美发、餐饮、教室、健身房等营业场所，加大了建筑内部的火灾隐患。

虽然我国在历经政府机构改革后消防职能部门的责任划分已经相对较为清晰明了，其中消防设计和验收划归住建部负责，消防日常监督仍属于消防救援部门管理，但是对于高层建筑多业主的历史遗留问题仍然存在监管的盲区。部分业主私自更改建筑局部平面防火分区布局、占用或阻断原有消防疏散通道，甚至更改后的消防设计没有二次报请政府部门相关机构进行审批就自行开业。消防救援监督管理部门只能在重大节假日开展的专项或例行检查过程中才能发现此类问题。此外，针对消防救援监督部门检查出的火灾隐患问题，由于建筑涉及多個产权单位，这就导致各业主之间互相推诿，造成整改工作推进时不配合、不支持现象成为常态，实际整改工作的实效也必然大打折扣[3]。

1.3  消防安全管理不到位

当前，我国的物业管理行业经过重大跨越式的发展，早已经形成公司化、品牌化管理体系并逐渐得到社会重视和认可。但对于高层多业主建筑的物业管理仍处于摸索、完善的阶段，业务范围仍然以保洁、安保和设备设施的日常维护等为主，消防安全工作并没有成为重要组成部分。物业管理公司主要收入来源于物业管理费，在物业公司管理过程中发现的建筑消防设施隐患问题仅仅依靠物业管理费来整改只能是杯水车薪，而物业管理公司又没有权力动用房屋维修基金，导致损毁的固定消防设施很难得到及时维修。除了资金使用受限外，很多物业管理公司还可能是早期开发商的子公司，在日常工作开展过程中普遍倾向于维护开发商的自身利益，存在瞒报原建设期消防隐患问题的现象。一旦房屋销售完毕后建筑开发商脱壳走人，物业管理公司也随之离开。特别是部分建筑消防给水系统、室内外消火栓系统、自动喷淋系统及火灾自动报警系统的维护保养长期处于停滞状态，即使后期消防部门检查发现问题，解决起来难度也相对较大。部分物业服务企业负责人消防责任意识相对较差，对消防管理不够重视，也同样在一定程度上导致消防责任不能真正落到实处。物业管理公司基本很少定时组织开展灭火疏散演练、消防培训和消防知识宣传等工作。消防职责的履行仅仅停留在档案、记录表面。部分多产权单位使用权相互交织，容易导致在管理上相互推诿，在经费投入上相互扯皮，致使消防设施的配置和维护不到位，消防安全管理工作基本无从谈起。此外，消防安全管理人员也存在流动性较大的实际情况，部分消防控制室的工作人员甚至没有经过周期性专业消防培训，无法正确熟练地操作消防控制设备，每日值班需要记录的火警、故障情况时有遗漏，日常巡查也基本不能完全按照规定执行。消防控制室需要24h不间断双人在岗，但因为管理不善往往会出现部分高层建筑内部消控室夜间无人值守现象出现，出现火情时根本无人及时处理，极大地延误了火灾处置的最佳时机[4]。

2 高层多业主建筑的消防安全改进措施

2.1  加强落实国家规范，确保建筑自身的合法性

消防技术及其相应管理规范必须同法律一样，具有相应的稳定性、长期性和权威性。当前，建筑物施工过程中的消防设计审核验收仍然是遵循国家强制的消防设计规范，与高层多业主建筑有关的消防规范主要有《建筑设计防火规范》，其中对于建筑分类、耐火等级、总平面布局、防火分区、安全疏散、灭火救援设施都有较为详细的规定。2021年8月，国家终于出台实施了《高层民用建筑消防安全管理规定》。该规定中进一步明确了高层多产权建筑应当委托同一家消防单位或明确统一管理人，对共有部分的消防安全工作实行统一管理，由管理人负责整体协调整栋建筑的消防安全工作。同时，针对建筑物内频发的电动自行车火灾事故，规定中同样明确了高层建筑内部新能源自行车的存放、充电场所应当与其他部分进行有效的防火分隔，充电设施应当具备紧急情况下自行断电的功能。

2.2  提升高層多业主建筑的消防安全管理工作水平

为了有效改善该类建筑的整体消防安全环境，辖区消防救援部门及公安派出所等职能部门应当在政府的统一领导下定期对建筑管理公司责任人、管理人、消防控制室操作人员开展培训，使其了解掌握有关消防法律法规，让物业管理公司更好地为多产权单位提供消防安全服务，并定期向业主委员会通报建筑设施现状及存在的问题等情况，推进消防工作向社会化转变。在此基础上，利用辖区内派出所延伸范围大、底数清的优势开展消防工作，推动各单位落实消防安全负责人员，定期组织辖区内多产权单位召开业主委员会学习、研究解决建筑内部存在的安全隐患问题，并及时听取物业管理公司的工作述职。此外，建筑内部各物业单位应当及时建立健全高层多业主建筑消防安全管理工作的组织领导机制。

物业公司管理层要形成消防安全责任领导小组，切实负责起高层多业主建筑消防安全管理主体责任，将年度消防安全生产责任制考核纳入管理层的工作考核当中，对于建筑内的消防设施隐患制定专项整改方案，不仅物业管理公司内部要落实消防安全责任，还要同建筑内部各产权单位责任人加强核实，会同业主委员会及时整改，按照不同责任逐级签订责任书，建立起全方位的监督管理消防安全责任系统，形成有效合力切实推进各项消防安全管理工作的顺利开展，保证高层多业主建筑消防安全责任的有效落实[5]。

2.3  消防监管部门加强协调配合，推行消防审批与监督管理工作的联动机制

近年来，我国的消防监督部门作为主责单位全面负责建筑的消防设计审核及消防验收工作，事实上，建筑工程消防设计审核及消防验收工作是对建筑物建设过程中是否切实执行国家消防技术规范的有效监督，在高层多业主类建筑建设过程中，我国各级职能部门必须严格落实消防设计审核工作，督促施工单位切实做好消防验收工作。目前，我国的日常消防监督工作由消防部门实施动态追踪管理。部分地区由辖区公安派出所对高层住宅建筑以及毗邻的商业服务网点实施日常消防监督管理。

对已运行多年的高层多产权建筑单位存在的消防隐患需要第一时间加强管理、限时整治，辖区职能部门必须采取有效措施对新建的工程做到防患于未然。消防监督部门应当充分利用建筑审核的前置条件，认真分析新申报建筑工程的使用功能及范围，剖析业主和购买对象的实际情况，大胆地预测建筑物使用功能的变化，在建筑消防设计审核时若意识到该工程所在地区的市场实际需求多为商业、居住和办公混合用，负责建设工程消防设计审核的住建部门在审核时可以和建筑施工单位及时协商将建筑性质一步到位，这样既保护了未来消费者的切身利益，又从源头上有效遏制了火灾隐患的滋生。

此外，还可通过定期维护消防设施、落实消防组织建设、开展灭火逃生与疏散演练等方式对高层多业主建筑开展有效的日常消防监督工作。这就需要充分发挥消防设计审核、验收对建筑内部熟悉的优势，在审核、验收时让消防监督管理单位一并参加，这样一来既可节约重复熟悉建筑内部情况的时间，又能很好地掌握建筑的原始概况。在此基础上，政府部门之间做到紧密合作，确保消防监督管理达到事半功倍效果，同时也相应减少消防监督部门执法成本的投入，有效保障此类建筑使用性质的完整性和合法性，最大限度减少火灾隐患的存在。

3 结语

随着我国国民经济的飞速发展，城市中高层多业主建筑也日益增多。由于高层多业主建筑的消防安全直接关系到住户的生命财产安全，因此有效保障建筑内部的消防安全就显得尤为重要。本文深入分析了当前我国高层多业主建筑内部普遍存在的火灾风险，针对高层多业主建筑内部消防行政审批监督管理混乱、消防安全管理不到位等现实问题，提出了一系列切实有效的整改措施，以期最大限度保障该类建筑整体消防安全工作的有效提升。

参考文献：

[1]吴文，杨巍巍.高层多业主建筑防火研究[C]//2015中国消防协会科学技术年会论文集，2015：748-749.

[2]吴文.高层多业主建筑防火问题及对策[J].中国应急救援，2015（6）：45-47.

[3]纪文雅.多产权建筑的消防安全监督管理探讨[J].今日消防，2020，5（4）：112-113.

[4]张磊.高层多业主建筑消防安全管理模式探讨[J].消防界（电子版），2021，7（12）：107+109.

[5]王一鸣.高层多业主建筑防火问题分析[J].消防界（电子版），2018，4（2）：80-81.

Research on fire safety management mode of high-rise multi-owner comprehensive buildings

Zhao Tianhua

（Hexi District Fire and Rescue brigade of Tianjin， Tianjin 300222）

Abstract： In high-rise multi-owner comprehensive buildings，due to unclear fire safety responsibilities， the daily fire management is not in place， and so on. There must be corresponding fire hazards and different degrees of threats to the safety of people's lives and property. By analyzing the current situation of fire safety in high-rise multi-owner buildings in China， the paper discusses the practical problems existing in the process of daily fire safety management. Corresponding effective measures are put forward for the reference of fire department staff at all levels.

Keywords：high-rise multi-owner building; fire safety supervision and management; fire hazard