香港鲜有烂尾楼的缘由

张光裕

香港经验展现了在合理的规则设计下，是能够做到既提前使用预售金，又控制好爛尾风险的。

七月以来，烂尾楼风波、业主停贷抗议，让商品房预售制度成了舆论热点。人们讨论，预售制度到底出了什么问题？是否应该叫停预售制？

放眼全球的成熟市场，预售制是房产交易的标配，预售制本身没有原罪。关键在于，如何在预售制的框架下，预判哪些环节存在漏洞，提前做好规则设计。

在这方面，中国香港的做法可供参考。

预售制度下，防范烂尾楼的核心是管好预售金。香港在这方面的最大特点是，预售金监管主体不是银行，而是律师行。

在项目开启预售之前，香港的开发商都要先委托律师行，代表开发商处理预售的法律文件。交楼之前产生的所有预售金，无论是购房者自掏腰包的首付，还是银行发出的按揭贷款，都要打到这家律师行名下的专设账户内，律师行以保证金保存人的身份持有、监管。

与之相比，内地的预售金监管账户，是立在开发商名下的。所以内地开发商挪用预售金很方便，只要银行一时疏忽没有盯严，或者银行睁一只眼闭一只眼地“被动配合”，开发商就能把钱转走。

但在香港，要想违规支走预售金，需要律师行做出主动行为，把钱打给开发商。违规难度显然更大，违规证据很容易被固定。

在交楼之前，香港规则允许预售金被提前支取，用于施工。如何保证钱不会被滥用、挪用？当中有两个要点。

首先，如果开发商要支取预售金，首要目的必须是用于建筑施工，且是必须支付的款项。为了证明这一点，他们必须要得到独立第三方的认可人士（香港的一种建筑师职称，由香港政府屋宇署授予）签字。律师行核实后，也是直接将钱款打到建筑商账户，不过开发商的手。

另外，施工用款的支取规则是先干活，后付费。建筑商必须先完成一定比例的工程进度，再拿着证明材料，去申请相应的施工款。

这两条规则几乎堵死了预售金被滥用的可能。钱不经过开发商账户，他们要想作弊就只能找建筑商配合，但建筑商没有动力这么做。

先干活后付款的模式，也避免了预售金因任何“估算失误”被超额支走。

香港的近律师行首席合伙人蒋瑞福律师说，香港规则里，预售金使用按优先级分为三档。建设施工用款排第一，优先级最高。施工用款和剩余建筑费得到保障的前提下，开发商可以用预售金来偿还该项目在银行的抵押贷。因为开发商将项目土地抵押给了银行，所以只有先解除抵押，才能给买家交房。以上两项满足后，如果还有余裕，开发商才可将预售金用于新项目。

香港经验展现了在合理的规则设计下，是能够做到既提前使用预售金，又控制好烂尾风险的。不需要把钱堵在监管账户里。

摘编自《财经》