太古地产抄底

钟黛

10月上旬，太古地产确认，以10.8亿港元的价格，出售位于香港青衣地区的仓库，买家为亚洲仓储巨头普洛斯。

太古地产表示，将出售某些非核心资产，所得资金将重新投资于新的机会。

近年来，太古地产持续抛售香港非核心资产，投资向内地倾斜。

今年3月，太古地产宣布将在未来十年新增千亿港元投资，其中500亿港元将投资于内地市场。

当传统地产商“高杠杆、高周转”的模式难以为继，精耕细作、商業成熟的港资地产商，暗暗加码。然而，想要后来居上、拓展内地业务规模，太古地产也面临不少挑战。

二度合作

9月下旬，太古地产与上海陆家嘴集团签署前滩21号地块的合作意向书。

太古地产对《21CBR》记者表示，看好上海及浦东新区的发展潜力，希望能继续加深在浦东新区的投资和发展。基于公司和陆家嘴集团在前滩太古里的成功合作，双方已就位于前滩国际商务区的目标地块达成初步合作意向。

据规划，前滩21号地块总建筑面积超过60万平方米，由两栋超高层办公楼、四栋超高层住宅以及一个大型商业组成，为前滩体量最大的商业。

前滩21号地块与前滩25号地块（即前滩太古里项目）最初由陆家嘴集团收购所得。2015年7月，陆家嘴集团与太古地产就前滩25-01地块达成合作框架协议。

同年9月，陆家嘴集团与另一家港资开发商香港置地签署了关于前滩21号地块合作框架协议。前滩太古里已于2021年9月开业，而前滩21号地块的开发则相对波折。

2019年3月，香港置地宣布，与陆家嘴集团签署的合作框架协议已终止。之后，陆家嘴便独自启动了前滩21号地块的开发。如今再度联手太古地产。

太古地产对《21CBR》记者表示，双方希望进一步强强联手探索长期发展新机遇，充分发挥各自的资源优势和经验专长。

公开资料显示，在前滩太古里的合作案例中，陆家嘴负责项目以及整个前滩的土地一级开发，太古负责项目的管理和招商。

太古地产在上海的第一个项目兴业太古汇，整体业务以高端和轻奢品牌为主，顶流奢侈品牌则被恒隆广场占据。

前滩太古里则在招商上实现了“突围”，定位为重奢，集结了Hermès、Dior、Gucci、LV、Zegna等一众品牌，被业内称为“一个奢侈品都没落下”。

太古地产零售业务董事韩置曾对媒体表示，前滩太古里的定位发生过改变。起初锚定为社区型商业，但随着成都远洋太古里的开业运营，看到新客群诞生带来的机遇，最终大胆改变了前滩太古里的定位，使商场内容涵盖从奢侈品到广泛的日常生活。

前滩太古里的设计方5+ Design也表示，“疫情之后，大家所有的消费都在国内，加上奢侈品牌急于找地方开店。之前，上海的奢侈品购物中心业主只有恒隆和新鸿基这两家开发商，所以他们也希望在开发商方面多一个选择。”

项目开业后，成为上海商业新坐标。去年十一假期，前滩太古里的日均客流量超10万人次。

慢火熬汤

近两年，太古地产在上海的布局明显提速。2021年7月，太古地产与静安正式签约张园地块，将以轻资产的形式参与运营管理。

张园地块包含上海现存规模最大、保存最完整的石库门建筑群。

太古地产最终打败恒隆、华润、新鸿基等，参与开发张园5幅地块，总占地面积为4.6万平方米，地上总建筑面积约6.2万平方米，商业总面积超过4万平方米。

太古地产定位为在核心城市开发精品项目。“慢火熬汤”的态度，让其一度被贴上保守、精致、重度运营等标签。

太古地产于千禧年前后进军内地市场，迄今仅开业了六个项目。其中，上海兴业太古汇开发了15年之久，广州太古汇磨了10年，成都远洋太古里和上海前滩太古里均耗时6年。

这一速度，不仅远远落后于内地的商业地产商，也落后于恒隆地产等港资开发商。迄今，恒隆地产在中国内地已有11个项目。

发展缓慢，一方面源于太古地产在内地勾地不具备优势，需要花时间寻求与其他企业的合作机会。另一方面，太古的管理层认为，高品质的产品和服务才是立足点，不着眼于一时快慢。

2016年，时任太古地产行政总裁的白德利谈到：“（在内地发展）是一个马拉松，而不是一个短跑的竞赛。既然是一项长跑，肯定视角要看得更长远一点。”

然而，业绩有压力，太古地产也不得不卷入规模竞争。

2018年至2020年，太古地产业绩三连跌：营收同比分别下跌20.69%、3.38%和6.43%；归母净利润下跌趋势不断扩大，同比下跌15.58%、53.17%和69.49%，于2020年创下40.96亿元的新低。

对于2020年基本溢利下滑，太古地产解释，主要由于出售香港投资物业权益利润减少，酒店业务亏损及香港零售物业组合的租金收入下降。

2021年短暂复苏后，太古地产2022年上半年收入同比下跌26%至66.98亿港元；归母净利润同比增长117.69%至43.19亿港元。

抄底内地

拆解来看，近年来，太古地产位于香港的零售物业、办公楼租金增长疲软，位于内地的零售物业租金增长相对强劲。

2022年上半年，公司在内地零售物业租金收入增加3%至15.86亿港元。

内地零售物业表现持续向好，增强了太古地产加仓内地的决心。

“计划在未来十年投资超过1000亿港元。”在今年3月的业绩会上，太古地产主席白德利表示。其中，超过一半的资金将投资于内地，并以一线、新一线城市的零售主导的综合体项目为重点。

他还透露，预期未来十年，集团的中国内地物业组合的总楼面面积将增加一倍。

在一线城市购物中心趋于饱和的前提下，太古地产似乎开始在二线城市寻找机会。

事实上，不止太古地产，过去扎堆一线、准一线的高端商业地产，都在向二三线城市下沉。面对SKP、K11、IFS和恒隆广场等综合体的高速扩张，太古面临着一定的竞争压力。

此外，置身于变化多样的内地消费市场，太古地产必须保持灵活。银泰百货等已吃到线上直播带货的红利，太古旗下部分商场也试水过直播，通过线上渠道为线下引流。

面对熟悉又陌生的内地市场，太古地产还需要更多的突破和创新。